Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1393 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, pendente tra (Già ) con sede in Parte_1 P.IVA_1 Parte_1
Roma alla Piazza della Croce Rossa n. 1, in persona del legale rappresentante pt,, Avv. Francesco Leggiadro, nella qualità di institore, in virtù dei poteri conferiti con procura per Notaio Dr. del luglio 2012 Rep. N. 78346/19744 nonché Persona_1 Parte_2
PI con sede in Roma alla Piazza della Croce Rossa n. 1, in persona
[...] P.IVA_2 del legale rappresentante pt, Avv. Francesco Leggiadro, nella qualità di institore, in virtù dei poteri conferiti con procura per Notaio del 12.4.2012 Rep 78037/19600 Persona_1 rappresentate e difese giuste procure in atti dall'Avv. Massimiliano Cesare – CF;
PEC FAX C.F._1 Email_1
0812479762 - con studio in Napoli alla Piazza G. Rodinò n. 18 ed elettivamente domiciliata in Civitavecchia alla Via Doria 9 presso lo studio dell'Avv. Antonella Parente Ricorrente CONTRO
, nata a [...] il [...] (C.F. ), residente Controparte_1 C.F._2 in Fiumicino, via della Muratella 754 ed elettivamente domiciliata in Roma, alla via Duchessa di Galliera 57, nello studio dell'Avv. Giuseppe Errico (c.f. ), C.F._3 che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti (PEC
) Email_2 resistente Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con ricorso ex art. 447 cpc iscritto in data 20.4.22 e Parte_1 [...] convenivano in giudizio la sig.ra affinché il Parte_2 Controparte_1 tribunale accertasse la realizzazione di opere abusive nell'immobile locato sito in Fiumicino alla Via della Muratella n. 4 ed il terreno pertinenziale nonché il mancato pagamento dell'importo di € 10.114,36, e pertanto l'avvenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. ex art.

3.2 ed ex art 12.6 del contratto di locazione in atti stipulato in data 1.1.2009, con condanna della convenuta al ripristino degli abusi commessi e/o al risarcimento per equivalente, al rilascio dell'immobile e delle pertinenze libero da persone e cose oltre al pagamento della morosità e della somma di € 241.36 per ogni mensilità successiva al marzo 2022 oltre interessi, nonché a manlevare la ricorrente da qualsivoglia responsabilità in ordine all'accertamento delle opere abusive da parte delle Autorità competenti. 2
Premettevano le ricorrenti di avere concesso in locazione con contratto del 1.1.2009, alla signora nata ad [...] il [...] per la durata di anni 4 l'alloggio Persona_2 predetto e il terreno pertinenziale identificato NCEU al foglio 719 p.lla 2 sub 2; che il canone annuo era fissato in € 2707,20 da aggiornarsi annualmente secondo gli indici istat;
che detto contratto era succeduto a quello stipulato dalla sig.ra Giudice con decorrenza 1.1.1999 e a quello ancora più storico intercorso con il di lei marito (deceduto nel 1998); Persona_3 che , proprietaria dell'alloggio, in data 24.5.2011 aveva mutato la Parte_1 propria denominazione in e il terreno pertinenziale Parte_1 apparteneva, invece, a;
che l'alloggio e le aree pertinenziali Parte_2 nel 2016 erano passate territorialmente a far parte del Comune di Fiumicino;
che nel 2016 a seguito del decesso della conduttrice, era subentrata ex lege nel rapporto locatizio la figlia della signora Giudice, signora;
che in occasione di un sopralluogo di luglio Controparte_1
2017, la locatrice aveva riscontrato la intervenuta modifica delle condizioni dell'alloggio e, nello specifico, la rimozione di un tramezzo al piano terra e la realizzazione di manufatti abusivi nella corte del fabbricato nelle vicinanze del forno e non presenti in mappa catastale;
che le richieste di rispristino erano rimaste inevase imputando la la realizzazione Parte_3 degli abusi alla madre deceduta. Invocava quindi la locatrice la clausola risolutiva espressa nonché la caducazione del contratto in conseguenza del mancato pagamento dei canoni giacché la convenuta si era resa morosa nel pagamento del corrispettivo di dicembre 2014 e agosto 2015 per complessivi € 482.78 e a far data dal giugno 2018 (e a tutto marzo 2022) per l'importo complessivo di canoni per € 9631,35 e quindi pari a globali € 10.114,13 da maggiorarsi con i canoni maturandi fino al rilascio atteso il contenuto della clausola di cui all'art.12.6 del contratto. Si costituiva la convenuta che contestava sia la morosità sia la realizzazione delle opere che le venivano addebitate. Eccepiva la improcedibilità per il mancato esperimento della mediazione e insisteva per il rigetto della domanda con vittoria di spese e con distrazione. Tentata la mediazione ed escussi i testi la causa veniva assunta in decisione all'udienza del 9.10.25. La domanda attorea è infondata e va respinta. Parte attrice fonda la domanda di risoluzione ex art. 1456 c.c. su tre inadempimenti ella conduttrice che vanno separatamente esaminati.
La morosità La morosità di € 10.114,13 relativa alle mensilità di “dicembre 2014 e agosto 2015” e “dal giugno 2018 a tutto marzo 2022”e che poi è stata ridotta in corso di causa dalle ricorrenti a euro 4839,96 non è provata. Infatti, è vero che il contratto 1.1.2009 (all.1) menziona all'art.8 un canone annuo di euro 2707,20 (pari a circa euro 225,6/mese) ed è vero che parte convenuta ha provato di avere versato sempre una somma inferiore (vedi all.11,12 e 13) di euro 183,56/mese. Tuttavia, come chiaramente stabilito all'art.10 del contratto il canone era soggetto a riduzioni in ragione del reddito risultante dalle certificazioni (reddituali) che il conduttore avesse prodotto. Risultano in atti le documentazioni fiscali trasmesse dalla istante nonché la conseguente quantificazione del canone, nella misura poi effettivamente versata dalla convenuta, ad opera della stessa locatrice (doc.15). Infatti i bollettini depositati recano l'importo del cd. “canone sociale” fissato dalla CP_2 in € 183,56 sulla base dei modelli ISEE inviati ogni anno dalla (all.15-16), ad CP_1 3 eccezione di quelle di dicembre 2014 e agosto 2015 intestate alla defunta madre di € 243,91. Anche per il 2015 sono state allegate le ricevute dell'intero anno, pur essendo stata richiesta la sola mensilità di agosto. Sono stati depositati dalla convenuta i modelli ISEE e documenti regolarmente inviati alla (all.16 vd. Modelli ISEE e documentazione per canone socia-le 2018-2019-2020- CP_2
2021-2022 + ricevute postali), cui poi in effetti è seguita l'emissione delle fatture dell'importo del “canone sociale”, regolarmente pagate (all.15). Le ricorrenti non hanno, a fronte della produzione documentale della convenuta, fornito idonea prova della non applicabilità del canone come dalla stessa locatrice determinato ovvero del venir meno dei presupposti reddituali.
La realizzazione di “manufatti abusivi nella corte del fabbricato nelle vicinanze del forno” e “rimozione di un tramezzo al piano terra”. Le prove acquisite non consentono né di datare nel tempo la realizzazione delle opere ed imputarle così alla odierna convenuta (e non già ai precedenti conduttori e sottoscrittori di autonomi contratti) e neanche consentono di addebitare alla detta i manufatti, peraltro genericamente descritti e localizzati, sul terreno pertinenziale. I testi anno collocato temporalmente l'esistenza dei manufatti e la rimozione Tes_1 Tes_2 del tramezzo a prima dell'anno 2009 ed entrambi hanno confermato che la Proprietà era perfettamente a conoscenza dello stato di fatto dell'immobile avendo effettuato diversi sopralluoghi prima del 2009 (data di stipula del contratto di locazione di causa) senza sollevare alcuna eccezione. Anche in ordine alla rimozione del tramezzo i testi hanno, comunque, riferito che l'intervento aveva carattere d'urgenza e fu posto in essere per ovviare a una situazione di pericolo di crollo ed era stato realizzato in epoca antecedente all'anno 2009 attribuendolo alla defunta madre della resistente, . In merito il teste ha dichiarato: Persona_2 Tes_1
“confermo che l'appartamento era un disastro era prima del 2009 perché in quell'anno era nato mio figlio, vi erano porzioni di tramezzo ammalorate e la sig.ra era preoccupata perché chiamava le ferrovie ma non otteneva riscontri”; e sul cap.4 ha proseguito “è vero che la rimozione dei tramezzi pericolanti venne effettuata prima dell'anno 2009” Dello stesso avviso è stato il teste che ha dichiarato: “posso confermare che vi era un Tes_2 tramezzo che dava segni di cedimento e pertanto venne eliminato per rinforzare il muro” proseguendo: “la presenza di fessurazioni nel tramezzo venne segnalata alle RO (…) e le ferrovie non intervenivano nonostante la segnalazione…i lavori da parte della madre della sig.
sono stati fatti prima del 2009… “vennero dei tecnici delle che videro CP_1 Parte_1 le modifiche e non contestarono nulla. era tra il 2007 ed il 2014” . Peraltro la rimozione del tramezzo necessitata dalla scarsa manutenzione ad opera della proprietà non costituirebbe neanche un fatto di inadempimento grave. Per quanto sopra complessivamente esposto la domnada delle ricorrenti va respinta. Quella di condanna pro futuro al pagamento del canone contrattuale è non solo inammissibile ma anche indeterminata attese le certificazioni reddituali non idoneamente sconfessate per giustificare l'applicazione di un canone maggiore. Le spese di lite come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza e vanno distratte in favore del difensore antistatario.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone così decide: rigetta la domanda;
condanna le ricorrenti alla refusione in favore della resistente delle spese di lite che liquida 4 in euro 5500,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) da distrarsi in favore del difensore antistatario. Civitavecchia 13.10.2025 Il giudice dott.ssa Roberta Nardone