N. 395/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Remonti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 395/2022 r.g. promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. FOIS FRANCO Parte_1 C.F._1
MARIO, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore,
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. MACCIOCU ROSSANA GAVINA, C.F._3
elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Responsabilità ex art. 2051 c.c.
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice, come da foglio di p.c.:
“1. Rigettare l'avversa domanda riconvenzionale e accertare la responsabilità dei convenuti nella causazione dei danni subiti dall'attrice;


2. per l'effetto, condannare i convenuti all'esecuzione dei lavori descritti nella relazione di CTU resa dal Geom. nell'ambito del procedimento per ATP iscritto al RG nr.1221/2021 del CP_3
Tribunale di Sassari necessari all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni con particolare riguardo al cattivo stato in cui versa l'impermeabilizzazione del lastrico solare sovrastante l'appartamento della ricorrente, delle facciate dell'edificio e delle superfici interne all'appartamento di proprietà
così come meglio descritto nella relazione di CTU;
Pt_1
pagina 1 di 13

3. per l'ulteriore effetto, condannare i convenuti al risarcimento di tutti i danni subiti dalla ricorrente così quantificati:
- danno emergente (50% dei costi delle opere descritte nelle CTU ) euro 6.688,19; CP_3
- lucro cessante (mancato godimento dell'immobile) euro 13.552,00 (677,60 x 20 mensilità cfr. doc.7 bis pag. 10-prod. attrice in data 06/05/2022) oltre interessi e rivalutazione.


4. con condanna dei convenuti ai sensi dell'art.96 c.p.c.


5. in ogni caso, con vittoria di spese e competenze per la presente fase di merito e per la precedente fase di istruzione preventiva (RG nr.1221/2021), oltre spese ed accessori come per legge”
Per parte convenuta, come da foglio di p.c.:
“1) dichiarare la cessazione della materia del contendere relativamente all'esecuzione dei lavori di ripristino del lastrico solare e di quelli all'interno dell'appartamento di proprietà della , Pt_1
conseguenti alle infiltrazioni provenienti dallo stesso lastrico solare, eseguiti su accordo delle parti nell'aprile 2023, come da contratto d'appalto del 20.01.23 e preventivo dei lavori della del CP_4
27.10.23, prodotti dal sottoscritto difensore, unitamente alla memoria ex art.183, 6° c. n.3 c.p.c. del
17.2.23;
2) dichiarare responsabile dei danni presenti all'interno nell'appartamento dei Parte_1 coniugi in quanto riconducibili a parti dell'edificio di sua esclusiva proprietà e per l'effetto CP_1 condannare la stessa alla rifusione, in favore dei coniugi della somma di €.616,00 pari al CP_1
50% della spesa a tal titolo sostenuta dagli stessi, così determinata nel contratto d'appalto e nel preventivo della che ha eseguito i lavori: (€.1.120,00 : 2 = 560,00), oltre €.56,00 per IVA CP_4
al 10%;
3) dichiarare responsabile dei danni presenti nella porzione di facciata al piano Parte_1
primo riconducibili alla realizzazione di una stanza, in luogo del balcone, originariamente esistente, e, per l'effetto, condannarla alla rifusione, in favore dei coniugi della somma di €.890,38 pari CP_1 al 50% della spesa a tal titolo sostenuta dagli stessi, così determinata nel contratto d'appalto e nel preventivo della che ha eseguito i lavori: €.1.618,88 : 2 = 809,44, oltre Iva al 10%; CP_4
4) dichiarare , responsabile del maggior danno da Lei causato all'immobile per la Parte_1
tardiva denuncia delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, da liquidarsi in via equitativa;

5) dichiarare tenuta all'eliminazione dello scavo effettuato per la realizzazione di un Parte_1 ripostiglio nonché all'eliminazione del lavello e della doccia esterni situati nel ballatoio di sua proprietà ed al ripristino nello stato di fatto antecedente, con spese a suo carico;

pagina 2 di 13 6) dichiarare tenuta ad eseguire le opere di impermeabilizzazione delle scale esterne e Parte_1
del ballatoio di sua proprietà, con spese a suo carico;

7) con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio e di quelle relative all'ATP, iscritto al
n.1228/21 R.G., anche ai sensi dell'art.96 c.p.c.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_1 CP_2
al fine di ottenere l'accertamento della loro responsabilità ex art 2051 c.c. per i danni subiti al
[...] suo appartamento sito al primo piano del (c.d. Villaggio Grigio), loc. Controparte_5
Platamona e la condanna allo svolgimento dei lavori necessari per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni nonché la condanna al risarcimento dei danni subiti.
Più nel dettaglio, la parte ricorrente esponeva:
- che il suo appartamento era collocato sotto il lastrico solare dello stabile condominiale e sopra l'appartamento dei resistenti, sito al piano terra;

- che il condominio era del tipo “orizzontale espanso”;
- che, sin dal febbraio 2021, erano presenti infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e dalle facciate dello stabile di proprietà (comune-parziale) delle parti in causa;

- che le infiltrazioni avevano arrecato lesioni alle strutture murarie del suo appartamento, con distacco degli intonaci e presenza di muffe;

- di aver subito anche il lucro cessante derivante dall'impossibilità di godere liberamente dell'appartamento e di poterlo cedere in locazione a terzi;

- che era necessario avviare i lavori di ristrutturazione sul lastrico solare e sulla facciata dello stabile;

- che non era stato possibile raggiungere una soluzione bonaria della vertenza;

- di aver instaurato il giudizio di consulenza tecnica-preventiva ex art. 696 bis c.p.c., la cui relazione peritale aveva accertato la presenza di danni da infiltrazioni e aveva indicato nel dettaglio i costi per le opere.
Con comparsa del 15.4.2022 si costituivano e i quali, contestata la Controparte_1 Controparte_2
ricostruzione dei fatti resa da parte avversaria, affermato di essersi resi disponibili all'esecuzione dei lavori necessari con individuazione della ditta Akital, eccepito che sin dal giudizio di ATP avevano chiesto la quantificazione dei danni da infiltrazione al loro appartamento, danni non quantificati dal
CTU pur in presenza di preciso quesito, eccepita anche in questa sede la presenza di infiltrazioni a danno del loro appartamento, da imputarsi interamente a carico di parte ricorrente, contestato il danno da lucro cessante, tutto ciò dedotto, chiedevano, nel merito, di dichiarare le parti tenute a eseguire i pagina 3 di 13 lavori descritti nella relazione del CTU con spese a carico delle parti al 50%, ad eccezione delle spese relative gli interni dell'appartamento dei resistenti, da porsi interamente a carico della ricorrente e, in via riconvenzionale, l'accertamento delle infiltrazioni e dei danni strutturali all'interno dell'appartamento direttamente ricollegabili alla realizzazione del ripostiglio di parte ricorrente e la conseguente condanna di ripristino dello stato dei luoghi.
Alla prima udienza del 28.4.2022, le parti concordavano di eseguire le opere di cui alla relazione del
CTU con il riparto dei costi al 50%; tuttavia la conciliazione non aveva esito positivo e veniva disposto il mutamento del rito.
A seguito della concessione dei termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., i procuratori delle parti riferivano che i lavori indicati in sede di ATP erano stati avviati con appalto dei lavori all'impresa CP_6
La causa veniva istruita mediante produzioni documentali e CTU per l'accertamento dei danni da infiltrazione oggetto della domanda riconvenzionale.
All'udienza del 2.10.2024, svolta in modalità cartolare ai sensi di quanto previsto dall'art 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
*
Deve essere anzitutto dichiarata la cessazione della materia del contendere, con riguardo alla domanda attorea di risarcimento del danno emergente e di condanna dei convenuti al pagamento del 50% dei CP_ costi delle opere descritte nella CTU resa in sede di ATP, a firma del geom. relativa
“all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni con particolare riguardo al cattivo stato in cui versa
l'impermeabilizzazione del lastrico solare sovrastante l'appartamento della ricorrente, delle facciate dell'edificio e delle superfici interne all'appartamento di proprietà così come meglio descritto Pt_1 nella relazione di CTU” (cfr. relazione peritale sub doc. 7 di parte attrice, con elenco in dettaglio delle opere). In presenza della riconvenzionale di cui al punto 2) del foglio di p.c. di parte convenuta, la cessazione della materia del contendere non è intervenuta con riguardo al danno emergente relativo alle parti interne dell'appartamento sito al piano terra, di proprietà dei convenuti.
Si ritiene, infatti, che per tale pretesa (ad eccezione dell'appartamento al piano terra) sia sopravvenuto il venir meno dell'interesse delle parti alla decisione in quanto le opere di cui sopra sono state eseguite in corso di causa da un'impresa individuata su accordo di entrambe le parti.
Infatti, sin dalla prima udienza, le parti concordavano sulla ripartizione a metà dei costi necessari per le opere di cui alla relazione peritale e limitatamente ai danni relativi al lastrico solare e alla facciata (parti comuni) nonché all'appartamento al primo piano.
pagina 4 di 13 È altresì documentato in atti che le parti conferivano l'incarico esecutivo alla ditta (cfr. CP_4
docc. prodotta con memoria del 17.2.2023 di parte convenuta;
dichiarazioni dei procuratori delle parti all'udienza del giorno 18.4.2023), la quale eseguiva i lavori in corso di causa.
Nel preventivo dei lavori datato 28.12.2022, firmato “per accettazione” da , collegato al Parte_1 contratto d'appalto firmato da e da , si fa espresso riferimento al Controparte_1 Controparte_2 fatto che le opere di ristrutturazione sono svolte “secondo direttiva CTU”.
Le parti espressamente riferivano che i lavori sono stati terminati in pendenza di giudizio.
Da ciò consegue la cessazione della materia del contendere, avendo le parti raggiunto l'eliminazione delle cause infiltrative mediante la ripartizione concordata dei costi (50% ciascuno).
*
La causa deve essere pertanto decisa con riguardo alle altre pretese:

1. domanda di risarcimento del danno da lucro cessante formulata da parte attrice;

2. domanda riconvenzionale di risarcimento del danno da infiltrazioni all'interno dell'appartamento al piano terra formulata da parte convenuta;

3. altre domande riconvenzionali formulate da parte convenuta;

4. regolamentazione delle spese vive e delle spese di lite, anche in sede di ATP, nonché domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata da parte attrice.
La domanda di risarcimento da lucro cessante
insisteva nella richiesta del danno da mancato godimento e da mancata locazione Parte_1
dell'appartamento, sito al primo piano dello stabile, riferendo che, a causa delle infiltrazioni presenti nei locali, era stato impossibile “godere liberamente dell'appartamento di sua proprietà di fatto reso inabitabile e non cedibile in locazione a terzi data l'insalubrità degli ambienti causata dalle infiltrazioni” (cfr. atto di citazione). Riferiva di aver ricevuto richieste di locazione stagionale (doc. 9 di parte convenuta).
La parte convenuta contestava tale voce di danno in quanto a) sin dal 2021 si era resa disponibile a eseguire i lavori;
b) l'evento infiltrativo si era verificato diverso tempo prima e la stessa attrice non lo aveva tempestivamente segnalato;
c) sin dal 2015, l'immobile era stato abitato solo per brevi periodi.
Anzitutto, si evidenzia che il danno da mancata locazione del bene deve essere compiutamente provato sotto il duplice profilo, in primis, dell'aver compiuto concreti tentativi di messa in locazione del bene, con esiti negativi e, in secundis, della causalità tra tale impossibilità di locazione e il deterioramento dell'immobile.
pagina 5 di 13 In altre parole, la sola presenza di deterioramento e di infiltrazioni all'interno di un immobile non è di per sé causa di danno da mancato reimpiego del bene e/o della sua inabitabilità, bensì è necessario che l'aspirante locatore provi di aver perso concrete occasioni di guadagno a causa di tali vizi.
Nel caso di specie, non allegava né provava, anzitutto, con quali modalità Parte_1
l'appartamento era stato utilizzato in concreto prima della scoperta delle infiltrazioni: non è emerso se l'appartamento era sempre stato abitato;
se era stato abitato per periodi stagionali;
se era stato concesso a terzi;
oppure se era stato disabitato.
La mancata allegazione sulla modalità di godimento del bene nel periodo antecedente all'evento lesivo
(anche in presenza della specifica contestazione dei convenuti sull'utilizzo sporadico dell'appartamento) rende arduo – se non impossibile – il vaglio probatorio sulla causalità tra l'evento lesivo (scoperta e sopravvenienza delle infiltrazioni) e il pregiudizio al godimento del bene di proprietà.
È emerso altresì che, al momento del sopralluogo peritale, le infiltrazioni nell'appartamento di Pt_1
erano di notevoli dimensioni e di notevole intensità, sicché il CTU prospettava che l'evento si
[...] fosse manifestato “da diverso tempo” e che fosse, appunto, il risultato di un lungo periodo di ammaloramento: “lo stato dei luoghi evidenzia con chiarezza che l'evento abbastanza copioso avviene da diverso tempo, i segni di ammaloramento delle superfici non lasciano dubbi;
inoltre allo stato è in corso un evento di espansione di muffe diffuse e generalizzate all'intradosso del solaio, sia del locale direttamente interessato dalle infiltrazioni sia nell'adiacente soggiorno. Tale fenomeno è attribuibile in parte quale conseguenza diretta dell'elevato tasso di umidità presente all'interno a seguito delle costanti infiltrazioni ed in parte ai costanti sbalzi di temperatura cui è sottoposto il solaio di copertura
CP_ a terrazza non praticabile” (p. 3 della relazione peritale geom. .
Un'ulteriore circostanza rilevante si individua nel fatto che, sin dal 2021, le parti avevano – seppur vanamente – tentato di eseguire i lavori di risanamento, sicché il ritardo nell'esecuzione dei lavori
(avvenuti solo nel 2023) aveva comunque contribuito a rendere parzialmente inagibile – quantomeno ai fini locativi – l'immobile in esame. E detto ritardo è da imputarsi a tutte le parti in causa, così come emerge dall'ingiustificato rifiuto delle stesse a raggiungere un pronto accordo (cfr. ordinanza del
23.6.2022).
Alla luce di tutte le predette circostanze, si ritiene pertanto che la parte attrice non abbia provato il nesso causale tra le infiltrazioni accertate e le asserite occasioni perdute;
anzi, si ritiene che il quadro indiziario (mancata prova dell'utilizzo pregresso, ammaloramenti risalenti nel tempo, ritardo nell'esecuzione dei lavori) deponga per l'assenza di causalità tra le infiltrazioni de quibus e la mancata messa a frutto del bene.
pagina 6 di 13 La domanda risarcitoria per lucro cessante deve pertanto essere rigettata.
La domanda riconvenzionale
e chiedevano il risarcimento dei danni subiti all'interno del loro Controparte_1 Controparte_2
appartamento, sito al piano terra. Più nel dettaglio, i convenuti allegavano la presenza di danni infiltrativi strettamente causati dall'appartamento di parte attrice e, in particolare, da alcuni manufatti installati da (cfr. domande precisate nella memoria n. 1: “in via riconvenzionale: Parte_1
4) previo accertamento dello stato dei luoghi verificare l'esistenza di infiltrazioni e danni strutturali all'interno dell'appartamento dei coniugi direttamente ricollegabili alla realizzazione di un CP_1
ripostiglio, creato attraverso uno scavo di sbancamento, nonché dal posizionamento di un lavello e di una doccia esterni privi di canalizzazione dei relativi scarichi, opere delle quali se ne chiede l'eliminazione ed il ripristino nello stato di fatto antecedente, da eseguirsi a cura e spese della IG.ra
, oltre al risarcimento dei danni subiti dai resistenti;
Pt_1
5) dichiarare la tenuta ad eseguire le opere di ripristino delle scale esterne e del ballatoio di sua Pt_1
proprietà esclusiva con spese a suo carico, oltre al risarcimento dei danni in favore dei resistenti).
La parte attrice contestava la causalità di detti vizi con la proprietà del primo piano.
Anzitutto, si osserva che non è intervenuta la cessazione della materia del contendere perché, seppur le opere di risanamento all'interno dell'appartamento si sono concluse, i convenuti insistevano nella dichiarazione di responsabilità esclusiva a carico di e nella conseguente condanna al Parte_1 pagamento del 50% delle spese sostenute per il risanamento dell'appartamento (l'altro 50% è già stato sostenuto dall'attrice nel rispetto degli accordi intervenuti tra le parti). CP_ Questi sono i danni accertati dal CTU geom. “all'interno della unità al piano terra di proprietà
, si riscontrano segni di avvenute infiltrazioni all'intradosso del solaio, sia in Parte_2
prossimità delle finestre delle camere da letto sia nella parte bassa della parete di una delle camere, ove è presente un rigonfiamento della finitura ad intonaco, dovuto ad avvenuta infiltrazione di acqua;
al momento del sopralluogo si sono potute visionare delle fotografie scattate da parte convenuta, ove si evince un alone di umido nella medesima posizione ove allo stato risulta la parte ammallorata” (p. 3 della relazione).
E queste sono le cause individuate dal CTU: “si ritiene con attendibile probabilità che gli inconvenienti lamentati e riscontrati siano attribuibili principalmente alle precarie condizioni del lastrico solare di copertura e del suo pacchetto impermeabilizzante, oltre ad eventi di infiltrazione dovuti alle condizioni del campo verticale intonacato, nel quale come accertato sono presenti lesioni di vario genere e dimensioni (…) in riferimento alla malformazione accertata presso la parete bassa della camera da
pagina 7 di 13 letto al piano terra di proprietà , precedentemente descritta, si evidenzia che sulla Parte_2
parete esterna in prossimità, non si sono riscontrate particolari malformazioni, la finitura dell'intonaco risulta abbastanza integra cosi come la tinteggiatura applicata, inoltre non risultano impianti o tubazioni di sorta, che in ogni caso, essendo in continua pressione, avrebbero determinato un fenomeno di infiltrazione costante, mentre al momento del sopralluogo la parete per quanto rigonfiata risultava asciutta.
La parte interna citata, corrisponde ad un punto del pianerottolo di sosta della rampa di scale esterna che conduce al piano primo; è verosimile che tale piano non sia coerentemente impermeabilizzato relativamente al risvolto verso la adiacente parete verticale e nel caso il piano non avesse una pendenza tale d consentire un rapido smaltimento delle acque piovane, il ristagno potrebbe originare infiltrazioni all'interno della muratura;
da un esame visivo, non si riscontrano evidenti malformazioni, pertanto si resta nel campo di una supposizione, per quanto attendibile” (p. 4 della relazione”).
Si noti, altresì, che, a seguito dell'integrazione peritale disposta nel presente giudizio, il CTU geom.
accertava che l'appartamento dei convenuti non presentava più alcun vizio e/o Per_1 ammaloramento e che “al momento del sopralluogo, l'immobile di proprietà di parte convenuta si palesava in condizioni ordinarie. Non è stata rilevata traccia di infiltrazioni idriche in atto essendo stata eliminata – nelle more del giudizio – la causa delle stesse, a mezzo degli interventi di ripristino e risanamento posti in essere. Difatti, le pareti degli ambienti interni risultavano tinteggiate e del tutto scevre dai danni causati dalle pregresse infiltrazioni descritti nella già citata relazione del C.T.U. a suo tempo incaricato;
allo stesso modo, la facciata esterna, anch'essa concausa dei danni a suo tempo rilevati, appare risanata e in condizioni ordinarie. Quanto alla soprastante unità immobiliare posta al piano 1°, al momento del sopralluogo in fase di ristrutturazione, si può parimenti affermare che al suo interno sono cessati i fenomeni infiltrativi a suo tempo riscontrati e che non è stata rilevata traccia dei danni dagli stessi cagionati.
Si allega la documentazione fotografica tratta in occasione dell'accesso sopralluogo effettuato
(Allegato B – n.18 fotografie)” (p. 12 della relazione peritale).
Si ritiene pertanto che, alla luce dell'attuale stato dei luoghi e della relazione a firma del geom.
, i vizi lamentati dai convenuti sono stati interamente approfonditi in sede di ATP, sicché gli Per_1 eventi infiltrativi all'interno dell'appartamento dei convenuti avevano origine nelle cause già approfondite in sede di ATP e, in ogni caso, già risolte con l'intervento di risanamento eseguito da CP_ in conformità con i lavori indicati dalla CTU resa in sede di ATP, a firma di geom. CP_4
pagina 8 di 13 Dunque, si deve porre a fondamento della decisione sulla domanda riconvenzionale la relazione
CP_ peritale, a firma del geom. resa in sede di ATP, la quale è congruamente e logicamente motivata nonché è il risultato di sopralluoghi sui luoghi di causa. La situazione dei luoghi veniva ben descritta e rappresentata nella documentazione fotografica di cui alla CTU.
Nel verificare il nesso di causalità ex art. 2051 c.c. tra la res (bene di parte attrice) e gli eventi infiltrativi (siti all'interno dell'appartamento al piano terra), occorre applicare l'ordinario criterio probatorio civilistico dell'id quoad plerumque accidit: come noto, il giudizio risarcitorio civile è governato, in tema di accertamento del nesso causale dalla regola del “più probabile che non” e della probabilità prevalente, sicché il nesso di causa deve dirsi provato quando una tesi è più probabile di quella contraria e, dunque, quando è più probabile che il danno derivi da una causa piuttosto che da un'altra.
Applicando tale criterio probatorio al caso di specie, si ritiene che i danni presenti “nella parete bassa della camera da letto al piano terra di proprietà ” sono causalmente connessi al Parte_2
“pianerottolo di sosta della rampa di scale esterna che conduce al piano primo” e, dunque, in quanto tale pianerottolo è funzionale alla sola proprietà del primo piano, detti danni sono interamente imputabili a , in qualità di custode ex art. 2051 c.c. del pianerottolo di sosta. Parte_1
Gli altri danni accertati all'interno dell'appartamento (“infiltrazioni all'intradosso del solaio, sia in prossimità delle finestre delle camere da letto”) sono invece causalmente connessi al lastrico solare e alla facciata, beni comuni in custodia ad entrambe le parti, come ampiamente accertato nella relazione.
Dunque, per quest'ultimi vizi, tenuto conto della custodia comune, le spese devono imputarsi al 50% alle due parti, così come peraltro già correttamente effettuato nel pagamento di CP_4
In conclusione, con riguardo ai vizi accertati all'interno dell'appartamento dei convenuti, occorre così distinguere:

1. solo le infiltrazioni presenti nella parete bassa della camera da letto al piano terra sono imputabili interamente al pianerottolo di sosta in custodia esclusiva a;
Parte_1

2. gli altri fenomeni infiltrativi sono da imputarsi al 50% a entrambe le parti in quanto sono causalmente connessi “alle precarie condizioni del lastrico solare di copertura e del suo pacchetto impermeabilizzante, oltre ad eventi di infiltrazione dovuti alle condizioni del campo verticale intonacato, nel quale come accertato sono presenti lesioni di vario genere e dimensioni”.
È documentalmente emerso che il costo per il risanamento delle parti interne dell'appartamento al primo piano è pari a € 1.120,00, oltre IVA di legge al 10% (cfr. preventivo lavori, già fatturato e pagato dalle parti in data 27.6.2023), secondo le seguenti voci di dettaglio:
pagina 9 di 13 “Ripristino superfici interne piano terra:
- N°1.5 giornate lavorative di n°2 operai qualificati per complessive ore 24* € 30,00= € 720,00
(tinteggiatura complessiva vani camere da letto)
- Materiali (rasanti, malte, fissativi, pitture) a corpo € 200,00;
- Trattamento fungicida antibatterico, a corpo per € 200,00” (cfr. preventivo di Edil Brumer).
Considerato che l'importo di € 1.120,00 riguarda entrambi i vani oggetto di ammaloramento nonché considerato che solo gli ammaloramenti di una camera da letto sono imputabili alla responsabilità di
, si ritiene che solo metà della cifra possa riguardare materialmente i lavori all'interno Parte_1
della camera da letto in esame.
E dunque, è tenuta a sostenere interamente la somma di € 616,00, comprensiva di IVA Parte_1
(= (1.120,00 + 10% a titolo di IVA) diviso 2).
La restante somma di € 616,00 è relativa alle infiltrazioni causate dai beni comuni e, dunque, è imputabile al 50% tra le due parti, come peraltro già ripartito in corso di causa.
è tenuta a sostenere la somma finale di € 924,00, comprensiva di IVA;
Parte_1 [...]
e sono tenuti a sostenere la somma finale di € 308,00, comprensiva di IVA. CP_1 Controparte_2
È pacifico tra le parti che ha già sostenuto la metà dell'importo e, dunque, che ha già Parte_1 sborsato la somma di € 616,00.
Si deve pertanto condannare a rimborsare i convenuti con la somma finale di € 308,00, Parte_1 rivalutato all'attualità in € 314,47.
Oltre tale somma, devono liquidarsi gli interessi a tasso legale ex art. 1284, co. 1, c.c., che decorrono sulla somma oggi liquidata devalutata alla data del fatto e rivalutata di anno in anno (C. Cass., SS.UU.,
n. 1712/1995).
Dalla pubblicazione della sentenza sino al saldo decorrono altresì gli interessi a tasso legale ex art. 1284, co. 1, c.c.
Devono essere invece rigettate le domande riconvenzionali di cui ai punti da 3) a 6) in quanto i danni ivi lamentati sono privi di alcun riscontro probatorio, non essendo emersa alcuna causalità con le cose di parte attrice e/o con le condotte meramente allegate dai convenuti.
Le spese di ATP e le spese di lite
Passando alla regolamentazione delle spese, devono essere quantificate e liquidate le spese correlate al procedimento di ATP e al presente procedimento.
Con riguardo alla natura delle spese della procedura di ATP, occorre richiamare l'orientamento di legittimità secondo cui “le spese dell'accertamento tecnico preventivo “ante causam” vanno poste, a
pagina 10 di 13 conclusione della procedura, a carico della parte richiedente e vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (ove l'accertamento stesso venga acquisito) come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di possibile compensazione totale o parziale, a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto” (C. Cass. n. 14268/2017; conf. C. Cass. n. 9735/2020).
Peraltro, occorre precisare che tali esborsi devono essere tempestivamente allegati e provati dalla parte attrice stante la loro natura di danno emergente, assoggettato agli ordinari criteri dell'onere della prova
(C. Cass. Sez. U n. 16990/2017: “le spese di assistenza legale stragiudiziale, diversamente da quelle giudiziali vere e proprie, hanno natura di danno emergente e la loro liquidazione, pur dovendo avvenire nel rispetto delle tariffe forensi, è soggetta agli oneri di domanda, allegazione e prova secondo le ordinarie scansioni processuali”).
Dunque, al pari delle spese di lite, le spese di ATP seguono il principio della soccombenza e della causalità, da valutarsi all'esito dell'(eventuale) causa di merito.
Con riguardo alle pretese oggi oggetto della cessazione della materia del contendere (cfr. domanda risarcitoria relativa alle opere di risanamento), occorre in ogni caso effettuare la regolamentazione delle spese secondo il criterio della soccombenza virtuale, ossia in funzione della ragionevole probabilità dell'accoglimento del ricorso.
Alla luce di tutto quanto emerso in causa, si ritiene quanto segue:
1) con riguardo alle domande oggetto di cessazione della materia del contendere, in applicazione del criterio di soccombenza virtuale, si deve affermare la soccombenza reciproca delle parti, anche nell'ambito della fase di ATP: i vizi lamentati da entrambe le parti (lastrico solare, facciata comune, appartamento del primo piano, appartamento del secondo piano) hanno trovato riscontro peritale in sede di ATP e sono stati eliminati da un'impresa scelta concordemente dalle parti;
deve essere accertata la soccombenza reciproca in quanto a) entrambe le parti hanno colposamente contribuito al ritardo nell'esecuzione delle opere (cfr. si richiama l'ordinanza del 23.6.2022, ove emerge la colpa di entrambe le parti nella mancata esecuzione delle opere: “rilevato che le parti, incomprensibilmente, non hanno dato seguito all'accordo appena menzionato e dichiarato dinanzi al GI, non riuscendo a trovare un'intesa circa la ditta a cui appaltare”), b) in sede di ATP, i fenomeni infiltrativi venivano accertati a danno sia dell'appartamento al primo piano di parte attrice che a quello al piano terra di parte convenuta, c) gli ammaloramenti erano causalmente connessi ai beni comuni (lastrico solare e facciata), per cui si è applicata la responsabilità al 50%;
2) con riguardo alle domande non oggetto di cessazione della materia del contendere, si deve affermare la soccombenza reciproca maggioritaria tra le parti: a) la parte attrice è soccombente in pagina 11 di 13 relazione alla domanda sul lucro cessante;
b) la parte convenuta è soccombente in relazione alla maggior parte delle domande riconvenzionali (punti da 3) a 6), risultando vittoriosa per l'importo ridotto di circa € 314,00 in relazione alla sola riconvenzionale sub 2).
In applicazione del DM n. 55/2014, scaglione sino a 1.100,00, valori medi, applicata la riduzione dell'80% attesa la soccombenza parziale maggioritaria di cui sopra, è tenuta a rifondere Parte_1 la somma di € 237,00 per CU (non soggetto a riduzione per soccombenza) e di € 132,40 a titolo di compenso, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al 15%, a favore dei convenuti.
Per il resto, anche con riguardo alla fase di ATP, le spese di lite devono essere compensate attesa la soccombenza reciproca.
CP_ Le spese di CTU (sia geom. che geom. devono essere poste definitivamente a carico di Per_1
parte attrice per il 55% e a carico di parte convenuta per il 45%, proprio in considerazione della soccombenza parziale maggioritaria sopra ben esposta.
Dalla soccombenza reciproca delle parti consegue l'insussistenza dei presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di parte attrice di cui ai punti 2) e 3) primo capoverso del foglio di precisazione delle conclusioni di parte attrice, ad eccezione delle pretese relative ai danni presenti nelle parti interne dell'appartamento al piano terra (cfr. “

2. per
l'effetto, condannare i convenuti all'esecuzione dei lavori descritti nella relazione di CTU resa dal
Geom. nell'ambito del procedimento per ATP iscritto al RG nr.1221/2021 del Tribunale CP_3
di Sassari necessari all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni con particolare riguardo al cattivo stato in cui versa l'impermeabilizzazione del lastrico solare sovrastante l'appartamento della ricorrente, delle facciate dell'edificio e delle superfici interne all'appartamento di proprietà Pt_1
così come meglio descritto nella relazione di CTU;



3. per l'ulteriore effetto, condannare i convenuti al risarcimento di tutti i danni subiti dalla ricorrente così quantificati:
- danno emergente (50% dei costi delle opere descritte nelle CTU ) euro 6.688,19”); CP_3
2) rigetta la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante formulata da;
Parte_1
3) condanna al pagamento a favore di e della Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 somma di € 314,47, oltre interessi come in parte motiva, a titolo di rimborso delle spese sostenute per il pagina 12 di 13 risanamento della parte interna di una camera da letto dell'appartamento sito al piano terra di parte convenuta;

4) rigetta le restanti domande riconvenzionali formulate da e;
Controparte_1 Controparte_2
5) condanna alla rifusione parziale delle spese di lite del presente giudizio a favore di Parte_1
e per la somma di € 237,00 per CU e di € 132,40 a titolo di Controparte_1 Controparte_2
compenso, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al 15%;
6) compensa per il resto le spese di lite, anche con riguardo alla fase di ATP;

CP_ 7) pone le spese di CTU (sia geom. che geom. ) a carico delle parti per la misura del Per_1
55% a carico di e del 45% a carico di e . Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
Sassari, 19.3.2025
Il Giudice
Elisa Remonti
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