REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice, dott. Matteo Marini ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento N. R.G. 995/2022 promosso da:
, C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
C.F. rappresentati e difesi dagli avv.ti BAR-
[...] C.F._2
TOLINI ROBERTO e BOLOGNINI DONATELLA;

- parte attrice - contro
C.F. rappresentata e difesa CP_1 C.F._3 dall'avv. BARTALETTI FRANCESCA;

- parte convenuta –
Oggetto: azione negatoria ex art. 949 c.c.
Conclusioni parte attrice: “Voglia il Giudice adito, disattesa e respinta ogni istanza ed eccezione contraria, - IN TESI: Dichiarare nulla la costituzione della servitù di parcheggio costituita con l'atto a rogito del notaio del 21/06/2002 (Rep Persona_1 8842 – racc 2697) richiamata nell'atto di acquisto a rogito notaio del Persona_2 19/03/2018 (Rep 4447 – racc. 2996) sull'area contrassegnata al catasto del Comune di Pi- stoia nel foglio 144 della particella 13 sub 3 e, per l'effetto, dichiarare l'inesistenza di detta servitù di parcheggio gravante sul terreno di proprietà dei signori e Parte_3 [...] ; - Condannare la convenuta alla rimozione di ogni opera che invada la Parte_4
e , in particolare eliminando Parte_3 Parte_2 l'anta battente della persiana apposta sulla porta che si affaccia sull'area contrassegnata al catasto del Comune di Pistoia nel foglio 144 della particella 13 sub 3 (eventualmente so- stituendola con ante scorrevoli) nonché a rimuovere la cassetta postale installata sulla pa- rete;
IN IPOTESI: Inibire la convenuta dal parcheggiare più di un autoveicolo sull'area in questione in quanto in netto contrasto con quanto stabilito dall'atto costitutivo della stessa;

- Condannare la convenuta al ripristino della siepe posta a confine tra i due fondi la cui ri- mozione comporta l'utilizzo dell'area contrassegnata al catasto del Comune di Pistoia nel foglio 144 della particella 13 sub 3 come area di manovra e transito di autoveicoli, utilizzo non consentito che comporta l'aggravamento della servitù. Con vittoria di spese e compenso professionale”.
1 Conclusioni parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per le causali che precedono, rigettare tutte le domante avanzate dagli attori nei confronti dell'esponente, in quanto infondate in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale, si chiede, inoltre, accertata la violazione dei patti intercorsi in sede di costituzione della servitù di passo e transito di cui all'atto a rogito notaio Per_3 del 23/10/1980, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Pistoia in data
[...] 21/11/1980, n. 4095 R. P., infra citato, che il Tribunale adito voglia ordinare ai signori
e l'eliminazione del cancello installato a chiusu- Parte_3 Parte_2 ra del passo privato che si dirama dalla Via Modenese lungo il bordo sud del mappale 9 del foglio 144 del catasto terreni del comune di Pistoia, fino a raggiungere l'estremità di ponen- te del mappale 12 del foglio 144 suddetto ed il completo ripristino dello stato dei luoghi. Si chiede, inoltre, per i motivi infra specificati la condanna degli attori per responsabilità ag- gravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., da liquidarsi in via equitativa. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presenta procedimento.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- e , permesso che che sui be- Parte_3 Parte_2 ni immobili di loro proprietà è esistente a favore dell'appartamento di CP_1
(identificato al foglio 144, part. 13, subalterno 4) diritto di servitù di passo
[...] pedonale e carrabile sulla particella n. 12 e di passaggio e di parcheggio di un so- lo veicolo sulla particella n. 13 sub. 3, hanno lamentato che la convenuta:
a) “è solita occupare l'area individuata sulla particella n. 13 sub. 3 apparte- nente agli attori e gravata da servitù di passaggio con ben più di un veicolo: il suo e quello dei familiari”;
b) avrebbe rimosso la siepe che esisteva sul confine tra il giardino di sua proprietà rappresentato dal subalterno 4 e la superficie degli attori (subalterno 3) in questo modo creando “sul terreno di sua proprietà esclusiva posto al confine con il subalterno 3 (di proprietà attrice) una nuova area adibita al parcheggio di au- tovetture” le quali, per eseguire le manovre, avevano invaso la loro proprietà;
c) avrebbe sostituito le persiane a due ante della portafinestra del piano terreno che affaccia sul fondo in questione con una persiana costituita da una sola grande anta che “aprendosi invade maggiormente l'area di proprietà dei si- gnori , limitandone l'estensione e ostacolandone l'utilizzo”. Pt_3
Ciò premesso gli attori hanno eccepito che:
A) la servitù fosse nulla per difetto del requisito della realitas o utilità a fa- vore del fondo dominante costituendo, invece, un'utilità personale irregolare;

B) che la servitù era stata oggetto di “un utilizzo arbitrario, smisurato e in- controllato della servitù produca lo svuotamento di fatto del diritto dominicale del
2 fondo servente” e di “esercizio non conforme al titolo o, comunque, aggravamento della servitù” in quanto la convenuta eserciterebbe la servitù con più di un'autovettura, assieme all'indebita estensione dell'anta della porta;

C) che la convenuta utilizzerebbe indebitamente l'area limitrofa di loro proprietà per eseguire le manovre per accedere alla propria area di parcheggio;

D) che “il raggio di aperura delle nuove persiane è ben maggiore delle pre- cedenti … e invade la proprietà in violazione dell'art. 840 c.c.”. Pt_3
, premesso che effettivamente sia la proprietà degli attori CP_1 che della convenuta “godono del diritto di servitù di passo carrabile ad alla pedo- na, oltre che del diritto di parcheggio, ambedue per un solo automezzo, da eserci- tarsi sull'area urbana identificata al foglio 144 del catasto fabbricati del comune di
Pistoia, particella 13, sub 3, oltre che dell'ulteriore servitù di passo carrabile ed al- la pedona che collega il fondo dominante in questione alla via pubblica Modenese, attraverso lo stradello che si trova sul terreno agricolo rappresentato al catasto ter- reni del comune di Pistoia, al foglio 144 della particella 12”, ha replicato che:
a) con riguardo alla domanda di ripristino della siepe:
- essa “non era più presente al momento dell'acquisto della proprietà degli attorii”;
- “la richiamata siepe altro non era che uno scarno cespuglio lungo pochi metri, per di più secco e malandato, come si può evincere anche dalle foto satellita- ri depositate dagli stessi attori”;
b) con riferimento al presunto utilizzo dell'area confinante con la proprietà degli attori: “il tratto di area urbana confinante con il resede esclusivo di proprietà della convenuta è quello destinato al transito per raggiungere proprio il medesimo resede esclusivo”, con la conseguenza che “non ci sarebbe, pertanto, un uso im- proprio della richiamata servitù di passo e transito, né alcun aggravamento”;
c) con riguardo alla persiana: essa “non invade l'area di proprietà degli at- tori, né potrebbe mai limitarne l'estensione o ostacolarne l'utilizzo”, poiché “il rag- gio d'apertura dell'anta rimane all'interno del marciapiede di pertinenza dell'abitazione dell'esponente, che funge da copertura e apertura dello spazio inter- rato sottostante l'appartamento”;
d) con riferimento alla nullità della servitù di parcheggio: gli attori, avendo acquistato il bene già gravato dal peso, gli attori sarebbero privi di interesse ed
3 avrebbero dovuto, eventualmente, rivolgersi ai loro danti causa, mentre essa sa- rebbe comunque priva di fondamento giuridico;

e) con riguardo al presunto aggravamento della servitù di parcheggio: “la comparente ha sempre parcheggiato una sola autovettura”.
Ciò premesso, a sua volta, la convenuta ha lamentato – articolando appo- sita domanda riconvenzionale– che gli attori avrebbero installato un cancello “sul passo privato che si diparte dalla via Modenese lungo il bordo del mappale 9” in violazione di quanto previsto dal contratto istitutivo (notaio 23 ottobre Per_4
1980) e con ciò rendendo più difficoltoso il suo diritto di passo.
A detta domanda ha replicato l'attrice con la sua prima memoria ex art. 183 c. 6 c.p.c. che “il cancello in questione è un cancello che ha sostituito un pre- cedente cancello di remotissima installazione, addirittura preesistente all'atto costi- tutivo della servitù” e la sua funzione sarebbe quella di evitare l'accesso a estra- nei.
2.- Partendo dalla questione relativa alla validità della servitù di parcheg- gio, si deve dare atto del nuovo orientamento della Suprema Corte secondo cui
“in tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzio- ne, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione” (Cass. SU, 13 febbraio
2024, n.3925). Come detto, questa posizione giurisprudenziale ha superato i pre- cedenti orientamenti più restrittivi ed ha individuato specifici requisiti di ammis- sibilità che tuttavia rispetto a diritti sorti in precedenza devono essere interpreta- te in maniera ragionevolmente estensiva. Sicuramente sussistente è il requisito della realità in quanto il parcheggio di cui si discute è oggettiva un vantaggio a favore del fondo dominante che può essere fruito in maniera sicuramente mag- giore grazie alla possibilità di lasciare l'autovettura nei pressi dello stesso. Con riguardo al requisito della localizzazione all'interno del fondo servente, è necessa- rio che sia possibile individuare l'ubicazione predeterminata dell'area specifica in cui il parcheggio può attuarsi dal momento che non risulta concepibile una servi- tù di parcheggio che si estenda, a mera discrezione del titolare del fondo domi-
4 nante, in qualsiasi momento e indistintamente su qualsiasi punto del fondo ser- vente di guisa. Nello specifico, stante la limitata estensione della particella (che può ospitare due autovetture libere), non può dirsi che il requisito non sia sussi- stente in quanto il fondo servente non corre il rischio di essere svuotato a causa della servitù di ogni possibilità di sfruttamento ulteriore da parte del proprietario.
Queste sono le ragioni perché devono essere ritenute infondate le ulteriori speci- ficazioni pretese dall'attrice (“manca in modo assoluto la 'localizzazione' del punto esatto in cui dovrebbe essere parcheggiata l'auto … non essendo stata individuata né nell'atto di costituzione della servitù né è stata in qualche modo tracciata sul terreno alcuna delimitazione dell'area di sosta”) che, oltre a non essere imposte dalla legge, sono sostanzialmente irrilevanti dal momento che risulta soddisfatto il requisito della localizzazione nei termini poco sopra chiariti. Occorre infine considerare che la servitù di parcheggio non può limitarsi alla sola sosta dovendo necessariamente comprendere anche tutte le correlate manovre sia in entrata che in uscita, pena la sostanziale inutilità del diritto (c.d. adminicula servitutis).
Queste sono le ragioni per il rigetto della domanda di nullità del diritto.
3.- Venendo ora al merito del diritto, sono le chiare prescrizioni contrat- tuali (art. 5 contratto 21 giugno 2002) che limitano la servitù al parcheggio di un solo autoveicolo: da ciò consegue che, ovviamente, il parcheggio di più veicoli non costituisce solo un aggravamento ma piuttosto una violazione di essa.
Sul punto, i testi hanno confermato che i conoscenti di Tes_1 Pt_3
parcheggiano le loro autovetture sulla particella, mentre solo il te- CP_1 ste compagno delle convenuta, ha precisato che “noi di famiglia Tes_2 abbiano un solo posto auto in quella zona” (ovvero nella proprietà degli attori) “ma le altre persone (nostri amici o familiari) parcheggiano non sulla proprietà ”. Pt_3
Tuttavia, le fotografie depositate dagli attori suggeriscono l'opposto, dal momento che ritraggono in più occasioni più veicoli diversi da una volta all'altra parcheg- giati sull'area. Peraltro, nemmeno la convenuta ha negato la circostanza, circo- scrivendola ad un fatto straordinario. Peraltro, ciò non stupisce perché il fondo si presta quasi naturalmente ad essere al servizio dell'abitazione della convenuta, per cui i suoi ospiti, non trovando alcun ostacolo o avviso, sono indotti a ivi par- cheggiare le proprie autovetture.
5 Sempre con riferimento a questa particella sub. 3, deve analizzarsi anche la domanda di parte attrice volta ad inibire l'utilizzazione di essa coma spazio per l'accesso al parcheggio della convenuta realizzato sul sub.

4. La teste Tes_3
ha sul punto riferito che “la sig.ra i di lei familiari, parenti e
[...] CP_1 ospiti utilizzano ogni giorno la proprietà Pereira Ferrazzano anche come area di manovra per accedere al loro parcheggio”. Anche in questo caso, lo stato dei luo- ghi induce a ritenere che una simile condotta si possa essere realizzata proprio perché è naturale che il sub 4 essendo attiguo al sub. 4 possa essere interessato a quelle manovre. Si tratta di condotta vietata per la semplice considerazione che l'art. 5 dell'atto del 21 giugno 2002 stabilisce la servitù sul sub 3 è solo di par- cheggio e non di passo.
Come è ovvio, la particolare conformazione dei luoghi non può certo giusti- ficare la violazione del contenuto della servitù.
Da ciò consegue che la domanda di inibizione svolta dall'attrice deve trova- re accoglimento.
4.- Venendo poi alla questione della siepe, gli attori hanno lamentato che essa era stata estirpata dalla convenuta al fine di allargare lo spazio di manovra della propria autovettura, mentre la controparte sostiene che essa fosse già eli- minata al momento dell'acquisto dell'abitazione. Fondamentale è stata la testi- monianza di in quanto marito della dante causa della convenuta Testimone_4
e, per questo fonte sicuramente privilegiata di conoscenza il quale ha dichiarato che “gli arbusti individuati nella fotografia indicata nel cap. 8 sopra riportato posti al limite del giardino, erano stati già estirpati al momento del trasferimento dell'immobile alla signora ” in quanto “estirpati dai muratori che fa- CP_1 ceva dei lavori fatti da noi”. Conforme è stata la testimonianza di che Tes_5 ha confermato che “quando mio zio quando fece i lavori gli operai elimi- Tes_4 narono la siepe” e che “è vero che gli arbusti individuati nella fotografia indicata nel cap. 8 sopra riportato posti al limite del giardino, erano stati già estirpati al momento del trasferimento dell'immobile alla signora ”. Anche il CP_1 geometra che ha seguito l'acquisto dell'immobile da , CP_1 Tes_6 ha confermato la circostanza (“non è vero che gli arbusti rappresentati nella foto- grafia che vi si mostra (si mostri al teste il Doc. 5 allegato alla comparsa di costitu- zione) erano sempre presenti al momento dell'acquisto dell'immobile da parte della
6 signora (era un o spazio aperto sul qual si ipotizzava di parcheg- CP_1 giarvi)”.
La domanda non può quindi trovare accoglimento.
5.- Gli attori hanno poi lamentato il fatto che la convenuta abbia sostituito le originarie persiane a due ante della portafinestra del piano terreno con una persiana costituita da una sola grande anta ritenendo che poiché “il raggio di apertura della nuova persiana è ben maggiore delle precedenti”, la convenuta
“aprendo la nuova persiana … invade la proprietà in violazione dell'art. Pt_3
840 c.c.”. Sul punto, si ricorda che l'art. 840 c.c. prevede al secondo comma che
“il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgono a …. ta- le altezza nello spazio soprastante che egli non abbia interesse ad escluderle”, con una disposizione di assoluta ragionevolezza in quanto non è possibile lamentare violazioni solo formali della proprietà specie se riguardano lo spazio soprastante il proprio fondo.
Dal momento che parte attrice non ha mai dedotto il motivo per cui la nuova aperura le avesse causato un pregiudizio concreto, la doglianza (al pari di quella relativa alla cassetta postale) deve essere rigettata.
6.- Venendo alla domanda riconvenzionale articolata dalla parte convenu- ta, deve procedersi alla verifica della legittimità dell'apposizione del cancello che dalla via Modenese porta nella sua proprietà; il riferimento a detto varco è conte- nuta nell'atto not. del 23 ottobre 1980 (di cui è stata depositata solo la Per_4 nota di trascrizione doc. 4 comparsa) che recita così: “la parte venditrice (
[...]
e ) ha riservato a favore della restante sua proprietà … la ser- Per_5 Persona_6 vitù di passo e transito con qualsiasi mezzo ed in perpetuo attraverso un passaggio privato che si dirama dalla Via Nazionale Modenese lungo il bordo sud del mappa- le 9 fiho (sic) a raggiungere l'estremità di ponente del mappale 12… detto passo dovrà essere costantemente mantenuto libero da cose ed aperto al transito con espresso divieto di sosta per auto”. Fondamentale anche in questo caso è stata la testimonianza di che ha riferito che “quanto mia moglie vendette Testimone_4
l'appartamento a il cancello non c'era”, specificando che “è dal 1980 CP_1 per raggiungere l'appartamento collocato al piano terreno della palazzina posta in
Pistoia, Località La Forretta, Via Modenese, 130, oggi di proprietà della signora
, passavo dal passo privato posto sulla via Modenese rappresentato CP_1
7 dalla fotografia che mi si mostra ... per poi passare dallo stradello sterrato posto sulla particella 12”; e che detto passaggio fosse libero è confermato dallo stesso
(“è vero che il passo privato suddetto era libero”). ha dichiarato che Tes_6
“il passo privato posto sulla via Modenese attraverso il quale si raggiunge
l'immobile della signora era aperto, non c'era cancello” ed anche CP_1 Tes_5
che specificato che “nel mese di aprile 2018 fu installato il cancello”. Con-
[...] forme anche questa volta è la testimonianza di che, avendo abitato Tes_5
l'immobile, ha potuto riferire che “io non ha mai visto quel cancello”. In questo contesto, la testimonianza di compagno della convenuta, (“è vero Tes_2 che fino al mese di marzo 2018 l'ingresso dal passo privato che si diparte dalla via
Modenese e che si collega con la parte di ponente della particella 12 del foglio 144 del catasto terreni del comune di Pistoia, era privo del cancello riportato nella foto che mi si mostra (doc. n. 10)” risulta del tutto in asse con quelle degli altri testi.
Altri testi hanno dichiarato che detto cancello è ad oggi esistente ( Testimone_7
[.
, , ). Testimone_8 Tes_9
Le difese della parte attrice secondo cui il cancello sostituiva un preceden- te installato prima del sorgere della servitù hanno poco respiro in quanto sicu- ramente nel 1980 l'accesso doveva essere libero, altrimenti non si comprende il senso delle disposizioni richiamate che non a caso si riferiscono ad un passaggio privato “libero da cose”. La testimonianza di è ancora una volta Testimone_4 significativa: “io mi ricordo che dopo la vendita il cancello fu messo;
negli anni
1960 il cancello c'era ma non si usava mai perché troppo corto” segno evidente che vi fosse un precedente cancello che, tuttavia, negli anni 1980 in occasione dell'atto, non era più esistente (ed infatti il passaggio era stato classificato come libero).
E' evidente che tale manufatto è stato realizzato in violazione delle disposi- zioni contrattuali che, come visto, sono chiare nel disporre che detto accesso do- vesse rimanere libero, con conseguente accoglimento della domanda.
7.- La reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensazione delle spese.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
8 1) rigetta la domanda di parte attrice volta alla dichiarazione di nullità del- la servitù di parcheggio costituita con l'atto 21 giugno 2022 rog. Persona_7
2996) sull'area contrassegnata al catasto del Comune di Pistoia nel foglio 144 della particella 13 sub 3;
2) rigetta la domanda di parte attrice volta al ripristino della siepe;

3) rigetta la domanda di parte attrice volta alla rimozione l'anta battente della persiana apposta sulla porta che si affaccia sull'area contrassegnata al ca- tasto del Comune di Pistoia nel foglio 144 della particella 13 sub 3 nonché a ri- muovere la cassetta postale;

4) accerta che la servitù costituita sull'area di cui nel foglio 144 della par- ticella 13 sub 3 è destinata al parcheggio di una sola autovettura e non al pas- saggio verso altre particelle, ed ordina a di non parcheggiare altre CP_1 vettura sull'area e di non transitare sulla particella 13 sub 3 per accedere ad aree di sua proprietà;
5) ordina a e la rimozione del Parte_3 Parte_2 cancello installato a chiusura del passo privato che si dirama dalla Via Modenese lungo il bordo sud del mappale 9 del foglio 144, fino a raggiungere l'estremità di ponente del mappale 12 del foglio 144;
6) compensa integralmente le spese legali sostenute dalle parti.
Pistoia, 7 maggio 2025.
Il giudice dott. Matteo Marini
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