REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott. Angela Dell'Ali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3076/2022 R.G. promossa da:
cf nato/a a SIRACUSA (SR) il 11/07/1949, e Parte_1 C.F._1 [...]
nata ad [...] [...] CF rappresentati e difesi dall'AVV. Pt_2 CodiceFiscale_2
TRIGILIO ROBERTO
contro rappresentato e difeso dall'AVV. Controparte_1 P.IVA_1
VACCARELLA MARIO
Avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 24/02/2025 e la causa è stata posta in decisione.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
e hanno convenuto in giudizio il Parte_3 Parte_4 Controparte_1
di Siracusa e, premessa la circostanza che nel convenuto non esistevano le tabelle CP_1
pagina 1 di 9 millesimali, hanno impugnato la delibera adottata dall'assemblea dei condomini in data 19.05.2022
deducendone l'invalidità con riguardo al conferimento all'amministratore di compiti di consulenza legale e fiscale e attinenti a lavori straordinari, alla quantificazione del compenso straordinario all'amministratore pari al 3 % dell'importo dei lavori, alla carenza della necessaria documentazione richiesta ai sensi di legge ex art. 1130 bis c.c. e alla violazione del quorum deliberativo a fronte della inesistenza delle tabelle millesimali, chiedendo infine la condanna del convenuto al CP_1
pagamento delle spese di lite.
A tal fine e hanno rappresentato che nel Parte_3 Parte_4 Controparte_1
di Siracusa non esistevano delle tabelle millesimali, non essendo state mai approvate,
[...]
né predisposte dal costruttore;
che l'approvazione delle tabelle millesimali non poteva risultare da facta
concludentia sia perché non avevano mai corrisposto al alcuna somma a titolo di quote CP_1
ordinarie e/o straordinarie, proprio per evitare che il pagamento costituisse accettazione e ratifica delle tabelle, sia perché l'approvazione tacita per pacifica giurisprudenza non era possibile;
che tutte le decisioni assunte ai punti 2, 3 e 4 nella impugnata delibera del 19.5.2022 erano inficiate dalla mancanza delle tabelle millesimali, non essendo possibile calcolare la maggioranza deliberativa;
che l'assemblea al punto 2 lettere c)ed e) aveva deliberato “di non avvalersi di assistenza legale fiduciaria
per la redazione del contratto di appalto, né di assistenza fiscale per la gestione contabile dell'appalto,
affidando la cura di tali aspetti all'amministratore p.t. e riconoscendogli un compenso Parte_5
per la gestione straordinaria pari al 3% del totale lavori oltre oneri fiscali e previdenziali di legge” e ciò in violazione di norme imperative di legge in quanto la prestazione di assistenza e consulenza legale e fiscale era rimessa per legge agli iscritti ai rispettivi albi professionali;
che la quantificazione del
“compenso del 3%” non era stato inserito all'ordine del giorno;
che non esistevano tabelle millesimali e quindi il quorum deliberativo non era calcolabile;
che la convocazione dell'assemblea non era stata accompagnata dalla necessaria documentazione richiesta ai sensi di legge ex art. 1130 bis Codice
civile.
pagina 2 di 9 Si è costituito in giudizio il rilevando Controparte_2
l'inammissibilità e l'infondatezza delle avversarie censure, e instando per il rigetto dell'impugnazione rappresentando che le tabelle di cui si era fatta applicazione per il calcolo dei quorum deliberativi della seduta del 19.5.2022 erano state redatte negli anni '70 da tale geom. Cultrera, a ciò incaricato, e da allora risultavano in uso al condominio;
che le stesse erano state utilizzate per la verifica dei quorum
costitutivi di tutte le sedute di assemblea tenutesi ed erano state applicate per il riparto spese nei rendiconti di esercizio approvati, come per il calcolo dei quorum di ogni atto deliberativo nel tempo adottato dall'assemblea dei condomini;
che solo con l'atto di citazione del 10.06.2021, riguardante altro giudizio, gli attori avevano per la prima volta contestato “la formale esistenza e validità” delle tabelle millesimali;
che l'amministratore aveva chiesto ai condomini di potersi avvalere di due consulenti, un legale e un contabile, per una accurata gestione di due adempimenti rientranti comunque tra le proprie attribuzioni ma l'assemblea aveva negato tale facoltà, ritenendo bastevoli le sue competenze, senza conferire mandato a professionisti terzi;
che il “compenso del 3%” non era un compenso per una
“prestazione di assistenza e consulenza legale e fiscale” ma, semplicemente il corrispettivo d'uso riconosciuto all'amministratore per la gestione dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni;
che la documentazione contabile trasmessa ai condomini era completa e intellegibile ai sensi dell'art. 1130 bis Codice civile.
Radicatosi il contraddittorio, dopo la concessione dei termini ex art. 183 c.p.c. per il deposito di memorie, con i quali con la memoria n. 2 il convenuto ha prodotto i verbali di assemblea CP_1
del 23.5.2023 e del 17.7.2023 che avevano disposto la revisione delle tabelle e la ratifica delle delibera impugnata chiedendo successivamente che fosse dichiarata la cessata materia del contendere, la causa è
giunta al naturale epilogo a seguito della udienza di precisazione delle conclusioni del 24.02.2025 e del successivo scambio degli scritti difensivi di cui all'art. 190 codice di rito civile.
Questi i fatti di causa, il Tribunale reputa che la domanda attorea di declaratoria di nullità o annullabilità della delibera assembleare del 19.5.2022 sia da rigettare per i motivi di seguito indicati.
pagina 3 di 9 Deve preliminarmente rilevarsi che, in base all'art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., ossia ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea;
con la conseguenza che,
rappresentando un fatto meramente formale, esse acquistano o meno rilevanza indipendentemente dal regolamento condominiale;
in questi termini, difatti, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che l'esistenza delle tabelle millesimali non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari.
Più precisamente, è stato chiarito che “le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere)
indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto
meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato
disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle,
avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, dovendosi,
conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia” (cfr. Cass. civ., sez. II, 15.10.2019,
n. 26042; in senso conforme, v. anche Cass., S.U., 9.10.2010, n. 18477, secondo cui le tabelle millesimali servono agli effetti di cui all'art. 1123, 1124, 1126 e 1136, cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea. Pertanto, in merito alla formazione e alla modificazione delle tabelle millesimali queste non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1135,
comma 2, c.c.).
In altre parole, l'esistenza delle tabelle prescinde dall'esistenza di un regolamento condominiale in quanto il criterio per l'identificazione delle quote di partecipazione al , derivando dal CP_1
rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singola, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali o, meglio, del documento che le racchiude (cfr. Cass. civ., sez. II, 17.02.2005 n. 3264), con l'ulteriore conseguenza che l'esistenza delle tabelle non condiziona la gestione del né, tantomeno, il funzionamento dell'assemblea (cfr. CP_1
Cass. civ., sez. II, 02.05.1977 n. 1664).
pagina 4 di 9 A differenza del negozio giuridico, che intende conformare la realtà oggettiva alla volontà delle parti,
le tabelle millesimali, dunque, esprimono, in termini aritmetici, il preesistente rapporto di valori tra i diritti reali dei singoli, con ciò assolvendo una funzione meramente accertativa e valutativa delle quote condominiali, al fine di ripartire le spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà
assembleare, senza alterare i diritti dominicali spettanti a ciascun condomino.
Pertanto, come osservato dalle Sezioni Unite nel 2010, ma ribadito successivamente dalla giurisprudenza di legittimità, “tali tabelle vengono approvate con un fine meramente gestorio di
ripartizione delle spese all'interno del condominio. Pertanto, fermo quanto sopra osservato, la delibera
condominiale che dispone della ripartizione delle spese non può dirsi affetta da nullità per carenza di
valide tabelle millesimali, imponendo piuttosto alla parte che intenda sottrarsi alla delibera di
provare, nell'apposita sede di impugnazione della delibera stessa, che la somma ingiunta sulla base
delle tabelle applicate non corrisponda alla quota effettivamente dovuta. Resta ferma, inoltre, la
facoltà dell'assemblea di adottare un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra condomini con
la conseguenza che, laddove ne ricorrano i presupposti anzidetti, la stessa sarà semmai affetta da
annullabilità e impugnabile ex art. 1137 c.c.” (cfr. Cass., Sez. Un., 18477/2010).
Inoltre, secondo un principio ormai consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione
“l'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione,
viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio. La
delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condòmino impugnante provi che il
valore proporzionale dei condòmini presenti, rispetto all'intero edificio, era inferiore alle maggioranze
richieste dall'art. 1136 c.c.” (Cass., ordinanza n. 3295 del 02/02/2023).
Ciò posto, non è necessaria al fine di fissare il sia quorum costitutivo che deliberativo la presenza di tabelle millesimali in quanto il criterio per l'identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà
singola, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali.
pagina 5 di 9 Inoltre, nel caso di specie gli attori non hanno dato prova che il valore proporzionale dei condòmini
presenti all'assemblea del 19.05.2022, rispetto all'intero edificio, fosse inferiore alle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. ne consegue, per tutto quanto sopra esposto, che la delibera assembleare sia da ritenere regolare anche in considerazione del fatto che la decisione era stata presa col voto favorevole di 3 su 5 condomini che rappresentavano la maggioranza delle quote di proprietà
immobiliare dell'intero condominio.
Deve infine precisarsi che la sopraggiunta approvazione assembleare delle nuove tabelle dedotta dal convenuto non comporta la cessata materia del contendere ove si consideri che la loro CP_1
efficacia opera soltanto ex nunc e non vale dunque a sanare l'eventuale invalidità di precedenti delibere e comunque l'eventuale illegittimità di pregresse ripartizioni delle spese condominiali che, tuttavia, non sussistono nella vicenda in esame.
Gli attori lamentano poi che, al punto 2 della delibera, l'assemblea avrebbe attribuito all'amministratore attività riservate a professionisti iscritti ad albi, quali la redazione del contratto d'appalto e tenuta della contabilità dei lavori, e avrebbe approvato un compenso straordinario del 3 % senza preventiva indicazione nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione.
Nella vicenda in esame, va rilevato anzitutto che le incombenze delegate dall'assemblea all'amministratore, ovvero la predisposizione e stipula del contratto d'appalto e la gestione contabile dei pagamenti, costituiscono mere attività gestorie che non si collocano tra le prestazioni tecniche riservate a professionisti iscritti in albi. Nel caso in cui i lavori straordinari richiedano operazioni specialistiche quale la direzione lavori, l'amministratore deve infatti avvalersi di un tecnico abilitato,
come è puntualmente avvenuto nel caso di specie con la nomina dell'ing. quale Controparte_3
direttore dei lavori straordinari deliberata dall'assemblea.
Per quanto riguarda il compenso straordinario riconosciuto all'amministratore nella misura del 3%
dell'importo dei lavori, la Suprema Corte di Cassazione, ha chiarito che “in tema di condominio,
l'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e
pagina 6 di 9 non esorbitante dalle attribuzioni ex art. 1130 c.c., deve presumersi remunerata dal compenso stabilito
al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, potendo tuttavia
l'assemblea dei condomini riconoscere, con una specifica delibera e anche in sede di approvazione del
rendiconto, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, nel caso in cui non
si ritenga sufficiente il compenso forfettario in precedenza determinato” (Cass. n. 14428 del
29/05/2025, Cass. n. 5014 del 22/01/2018).
Alla luce dei suddetti arresti di legittimità, il compenso straordinario deliberato in favore dell'amministratore deve ritenersi pienamente conforme a diritto in quanto era stato approvato con la stessa maggioranza prescritta per le opere straordinarie, rappresenta una scelta discrezionale dell'organo assembleare e non contrasta con il principio di onnicomprensività del compenso annuale,
principio che opera soltanto in assenza di una specifica deliberazione assembleare. Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
Gli attori lamentano, inoltre, che la convocazione non era stata accompagnata dalla necessaria documentazione richiesta ai sensi di legge ex art. 1130 bis c.c., ovvero non sarebbero stati allegati il piano di riparto, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario, lo stato patrimoniale e la nota sintetica ed esplicativa.
Il ha dimostrato di avere inviato, con l'avviso di convocazione dell'assemblea del CP_1
19.05.2022, il bilancio consuntivo anno 2021, il riparto consuntivo anno 2021 e lo stato patrimoniale al
31.12.2021 (vedasi doc. n. 22 allegato alla comparsa di costituzione) consentendo di tal guisa l'immediata verifica della situazione economico-patrimoniale ai condomini.
Va infatti osservato che la giurisprudenza di legittimità, anche dopo la novella del 2012, ha sottolineato che il rendiconto del deve essere ispirato a criteri sostanziali di chiarezza ed intellegibilità a prescindere dal dato meramente formale, sì che pare idoneo ad assolvere il suo scopo (e risultare legittimo) laddove consenta ai condomini di comprendere le poste attive e passive della gestione e le spese di cui sono chiamati a farsi carico (cfr. Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1186).
pagina 7 di 9 Più nello specifico, la Suprema Corte, ha affermato che “…l'amministratore di condominio, nella
tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole
formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a
principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e
intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e
congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite…” (cfr. Cass. civ., n. 8877/05).
La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza 19 maggio 2025, n. 14428, ha ribadito che il rendiconto condominiale deve essere redatto in modo da garantire “l'immediata verifica” delle poste di gestione da parte dei partecipanti. In particolare, il Supremo Collegio richiama l'art. 1130 bis c.c., secondo cui “il
rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla
situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve”, articolandosi in
“un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della
gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Pur prescrivendo un assetto documentale chiaro e completo, la Corte puntualizza che “per la validità
della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la
presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte
per i bilanci delle società”. È sufficiente che la documentazione, unitamente ai chiarimenti forniti dall'amministratore, renda “intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di
ripartizione”, consentendo loro di esprimere un voto informato e ponderato.
In questa prospettiva, la Cassazione valorizza il principio della prevalenza della sostanza sulla forma,
osservando che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa “sono orientati
dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le
carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto”. Conseguentemente, se la compagine condominiale dispone di tutti gli elementi per ricostruire i movimenti di cassa, verificare la correttezza degli incassi e la causalità degli esborsi, non sussistono ragioni per ritenere invalida la deliberazione approvativa.
pagina 8 di 9 Nel caso che ci occupa il corredo documentale messo a disposizione dall'amministratore in favore dei condomini, ovvero bilancio consuntivo anno 2021, il riparto consuntivo anno 2021 e lo stato patrimoniale al 31.12.2021, alla luce dei criteri sopra richiamati, soddisfa il requisito dell'immediata verifica e consente di comprendere senza difficoltà flussi finanziari e posizione patrimoniale. Non
emerge allora la invalidità delle deliberazioni impugnate per contrarietà all'art. 1130 bis Codice civile.
In definitiva, per quanto sopra esposto, deve rigettarsi la domanda attorea di declaratoria di nullità o annullabilità della delibera assembleare del 19.05.2022. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo,
seguono la soccombenza e vanno addossate a carico di e Parte_3 Parte_4


P.Q.M.


Il Tribunale di Siracusa, Seconda Sezione Civile, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così
provvede:

1. Rigetta la domanda avanzata da e nei confronti del Parte_3 Parte_4 [...]
di Siracusa;
Controparte_1

2. Condanna e al pagamento delle spese di lite nei confronti Parte_3 Parte_4
di Siracusa, spese che si liquidano in Euro 2.552,00 per Controparte_1
compenso di avvocato oltre rimborso forfettario spese generali 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

3. Pone definitivamente a carico degli attori le spese del procedimento di mediazione.
Siracusa, 30 giugno 2025 Il Giudice
Dott.ssa Angela Dell'Ali
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