N. R.G. 4355/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Angela Casalini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4355/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE MICHELE Parte_1 C.F._1 DOMENICO e dell'avv. BERTOZZI MONICA, elettivamente domiciliato in VICOLO DEI MULINI, 6 PARMA, presso i difensori
ATTORE contro
(C.F. ) (C.F. Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
) (C.F. ) C.F._2 CP_3 C.F._3 Controparte_4
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TESTA MONICA, elettivamente domiciliato C.F._4 in VIA VITTORIO VENETO N. 38 FIORENZUOLA D'ARDA (PC), presso il difensore avv. TESTA MONICA MARIO RANIERI (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIOVANNELLI C.F._5
BARBARA, elettivamente domiciliato in via chiavari, 5E Parma, presso il difensore avv.
GIOVANNELLI BARBARA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte attrice: “in via principale: accertare e dichiarare le rispettive responsabilità di parte venditrice per inadempimento alla vendita di quanto convenuto e del tecnico convenuto per responsabilità professionale sussistendo ipotesi di vendita di aliud pro alio, In subordine: accertare e dichiarare la sussistenza di responsabilità di parte venditrice per inadempimento alla vendita di quanto convenuto e del tecnico convenuto per responsabilità professionale In ogni caso e conseguentemente:
NNre i convenuti, in solido tra loro come meglio sarà ritenuto dal giudicante, al pagamento dell'importo di € 29.867,00 per i lavori necessari all'ottenimento dell'abitabilità dell'immobile o per altro importo ritenuto dovuto, oltre ad € 24.000,00 per mancato e/o parziale godimento del bene, o altro diverso importo sarà ritenuto dovuto;
Con vittoria di compensi e spese di causa”.
pagina 1 di 15 Conclusioni per parte convenuta e soci illimitatamente responsabili: “Voglia l'ill.mo CP_5
Tribunale adito, contrariis reiectis, - In via preliminare accertato e dichiarato per le ragioni tutte esposte che non si è in presenza di una vendita aliud pro alio e che il Sig. , ai sensi dell'art. Parte_1
1495 c.c., è decaduto dal diritto alla garanzia per vizi e che la relativa azione si è prescritta, per l'effetto rigettare la domanda. - Nel merito rigettare integralmente le domande di parte ricorrente perché totalmente infondate in fatto e diritto;
- In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse accertata una responsabilità delle parti venditrici, ridurre il risarcimento a quanto provato in corso di causa;
- In ogni caso dichiarare l'Ing. IE RI obbligato a tenere indenne e manlevare le parti venditrici, da ogni eventuale conseguenza pregiudizievole dovesse derivare loro dall'accoglimento delle domande tutte proposte dal sig. nel presente giudizio;
- Parte_1
Emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente alle domande che precedono. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”. In via istruttoria si chiede ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze: 1. “Vero che il Sig. effettuava dieci sopralluoghi prima Pt_1 della stipula del preliminare di vendita e dell'atto di compravendita dell'immobile oggetto della presente causa”; 2. “Vero che in occasione di almeno un sopralluogo il Sig. veniva Pt_1
accompagnato dal perito della Banca e dal padre muratore per visionare lo stato dell'immobile e ottenere il finanziamento, giusto doc. 12 che si rammostra al teste”; 3. “Vero che il Sig. in Pt_1 occasione di almeno uno dei sopralluoghi si avvedeva dell'esistenza del pozzo utilizzato per rifornire di acqua il complesso immobiliare”; 4. “Vero che il Sig. prima della vendita era stato da me Pt_1 informato dell'assenza nel complesso immobiliare tanto degli allacci alla rete gas, che a quelli alla pubblica fognatura e all'acquedotto pubblico”; 5. “Vero che il Sig. formalizzava ben tre Pt_1 proposte di acquisto successive nel tempo, giusti docc. 02, 03 e 14 che vengono rammostrati al teste”;
6. “Vero che in occasione della stipula del contratto preliminare di compravendita le parti concordavano il prezzo in € 80.000,00”; 7. “Vero che il sig. otteneva che parte acquirente si Pt_1 accollasse parzialmente il pagamento della parcella del Notaio per € 5.000,00 e che, quindi, i venditori incassassero la somma di € 75.000,00”; 8. “Vero che il 01/10/2018 si svolgeva presso lo studio del Dr.
Notaio in Parma, un incontro tra l'Ing. IE RI, la parte acquirente e le parti Testimone_1
venditrici, alla presenza del Sig. della Sig.ra e del Sig. Controparte_6 Parte_2 Per_1
; 9. “Vero che in occasione del predetto incontro del 01/10/2018 presso lo studio del Dr.
[...]
Notaio in Parma, in mia presenza l'Ing. IE RI comunicava alla parte acquirente Testimone_1
e alle parti venditrici di aver formalizzato il 21/09/2018 presso il Comune di Sissa Tre Casali (PR) una
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria prot. 0011310/2018, nonché informava di aver presentato il 27/09/2018, sempre al predetto Ente, la Segnalazione Certificata di Conformità
pagina 2 di 15 Edilizia ed Agibilità (SCCEA) n. 29/2018 prot. n. 0011483/2018”; 10. “Vero che il 01/10/2018, in occasione del predetto incontro presso lo studio del Dr. Notaio in Parma, in mia Testimone_1 presenza l'Ing. IE RI comunicava alla parte acquirente e alle parti venditrici che l'immobile oggetto della presente causa era urbanisticamente conforme e agibile e quindi vendibile, giusto doc. 03 fascicolo attore/ricorrernte”; 11. “Vero che in occasione dell'incontro avvenuto davanti al Notaio Dr. in data 01/10/2018, in mia presenza, l'Ing. IE comunicava a parte acquirente che, Testimone_1
dopo il rogito, avrebbe dovuto iniziare dei lavori di manutenzione straordinaria del complesso immobiliare”; 12. “Vero che il sig. in data 08/10/2018 formalizzava la pratica di cui alla CILA Pt_1
n. 113/2018 per lavori di manutenzione straordinaria del complesso immobiliare”; 13. “Vero che il
01/10/2018, in occasione del predetto incontro presso lo studio del Dr. Notaio in Parma, Testimone_1
in mia presenza, il Sig. , a fronte dei lavori da svolgere, chiedeva ed otteneva che i promissari Pt_1 venditori riducessero di € 2.500,00 il prezzo del complesso immobiliare”; 14. “Vero che i € 2.500,00 ulteriormente decurtati dal prezzo di vendita venivano corrisposti mediante accollo dei promittenti venditori del saldo di tutte le spese notarili, comprese quelle di mutuo ipotecario, e mediante la consegna di un assegno bancario del valore di € 760,00, intestato al sig. , giusto doc. 08 Persona_1 che si rammostra al teste”; 15. “Vero che dopo aver ricevuto la richiesta di integrazione documentale, giusto doc. 08 fascicolo ricorrente/attore che viene rammostrato al teste, da parte del Comune di Sissa
Trecasali alla mia presenza il sig. contattava telefonicamente l'Ing. RI IE”; 16. Controparte_4
“Vero che, nell'occasione di cui al precedente capitolo 15) l'Ing. RI IE affermava che parte venditrice aveva assolto ogni onere relativo alla conformità urbanistica e all'agibilità dell'immobile e che avrebbe contattato lui stesso il Comune per chiarire la situazione”; 17. “Vero che dopo la telefonata di cui al capitolo 16) i contatti tra l'Ing. RI IE e i venditori cessavano”; 18. “Vero che l'immobile oggetto di causa era dotato al momento del perfezionamento della vendita, di fossa settica tipo imhoff, dotata di pozzetti di ispezione, posta sul lato sinistro dell'immobile oggetto di causa, ove transita il primo stradello d'ingresso”; 19. “Vero che l'immobile oggetto di causa presentava prima della compravendita una portafinestra affacciata sul retro, giusto doc. 16 - tavole denominate “stato di confronto” e “stato di legittimazione” che si rammostrano al teste”; 20. “Vero che i costi necessari per la realizzazione di una fossa settica tipo imhoff, dotata di pozzetti di ispezione per l'immobile oggetto di causa corrispondono ad € 2.000,00”; 21. “Vero che la chiusura della portafinestra della cucina dell'immobile oggetto di causa che il Sig. intendeva operare, giusto doc. 16 - tavole Parte_1 denominate “stato di confronto” e “stato di legittimazione” che si rammostrano al teste, avrebbe comportato il venir meno del rapporto aero-illuminante del predetto locale, giusta comunicazione del
Comune di Sissa Tre Casali (PR) doc. 06 fascicolo ricorrente/attore che si rammostra al teste”; 22.
pagina 3 di 15 “Vero che la sua abitazione è sita in Comune di Sissa Trecasali (PR) Via Filippina Ovest e dista 100 metri dalla proprietà di;
23. “Vero che la sua abitazione è collegata alle reti Parte_1 pubbliche idrica e del gas”; 24. “Vero che le reti pubbliche del gas, dell'acqua e la fognatura transitano lungo la Strada del Bonardo nel comune di Sissa Tre Casali (PR), al di sotto dei terreni agricoli confinanti con la proprietà del sig. , giusto doc. 18 che si rammostra al teste”; 25. Parte_1
“Vero che la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria, prot. 0011310/2018 è valida ed efficace e immodificabile ad opera del Comune di Sissa Tre C asali (PR)”; 26. “Vero che la domanda per l'ottenimento del titolo abilitativo per la prosecuzione dei lavori di ristrutturazione edilizia dell'immobile oggetto di causa, sospesi al Sig. con Ordinanza 70 del Parte_1
20/12/2018 dal Comune di Sissa Trecasali (PR), potrà essere presentata in assenza del certificato di idoneità statica”; 27. “Vero che la modifica dello stato dell'immobile oggetto di causa da parte del Sig.
, con gli interventi previsti da Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) n. Parte_1
113/2018, comporta, a conclusione lavori, la presentazione di una nuova Segnalazione Certificata di
Conformità Edilizia ed Agibilità (SCCEA) ai fini dell'agibilità”. Si indicano a testi sui capitoli da 01 a
14, nonché 18 e 19 il Sig. domiciliato presso l'Agenzia Immobiliare affiliata Controparte_6
Tecnocasa Franchising network GA&MA Immobiliare Srls, sita in 43017 San Secondo Parmense (PR),
Via G. Garibaldi n. 114/116; sui capitoli da 06 a 19 la Sig.ra , residente in 46026 Parte_2
Quistello (MN), Via Savazzona n. 13; sui capitoli da 19 a 21 e da 25 a 27, domiciliato in Testimone_2
29010 Castelvetro Piacentino (PC), Via Nuova n. 9; sui capitoli da 22 a 24 il Sig. Tes_3
residente in 43018 Sissa Trecasali (PR), Via Filippina Ovest”;
Conclusioni per parte convenuta IE: “IN VIA PRELIMINARE: accertato che non ricorre, nel caso che qui occupa, l'ipotesi di aliud pro alio, dichiarare prescritta l'azione giudiziaria promossa da Pt_1
trattandosi di vertenza soggetta alle ordinarie azioni edilizie e quindi alle norme in tema di
[...]
prescrizione dell'azione ex artt. 1495 - 1497 c.c. NEL MERITO: esaminata la relazione del CTU e le sue conclusioni, dalle quali emerge l'insussistenza di responsabilità professionali in capo a RI
IE sia per l'attività svolta nei confronti dell'attore che per quella svolta nell'interesse della convenuta, rigettare le domande tutte avanzate da nei confronti dell'ing. RI Parte_1
IE, nonchè rigettare la domanda riconvenzionale trasversale spiegata da CP_5 CP_2
e nei confronti dell'ing. RI IE, siccome infondate, non
[...] Controparte_4 CP_3
provate o come meglio”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis, c.p.c., depositato in data 25.11.2020 adiva il Tribunale di Parte_1
Parma deducendo che in data 4.10.2018 aveva acquistato da (d'ora in avanti, per brevità, CP_5 pagina 4 di 15 anche “la Società”) un immobile ad uso abitazione sito in Sissa Trecasali (PR), via Filippina Ovest, al prezzo di euro 80.000,00. Nell'atto di compravendita la venditrice aveva dato atto: che l'immobile era completamente finito, agibile e allacciato alle pubbliche utenze;
che il Comune di Sissa Trecasali aveva rilasciato la concessione edilizia n. 12/1987, a seguito di opere di ristrutturazione alle quali era stato sottoposto l'immobile, costruito prima del 1967; poiché non era stata fatta la comunicazione di fine lavori, all'epoca non era stato rilasciato il certificato di agibilità; di aver presentato al Comune di Sissa
Trecasali una S.C.I.A. in sanatoria il 21.9.2018, garantendo altresì che “non sussistevano i presupposti di fatto e di diritto per i quali il Comune possa adottare un provvedimento di diniego alla prosecuzione dei lavori”; di aver presentato altresì una segnalazione certificata di conformità edilizia dell'opera al progetto e di agibilità (S.C.C.E.A.) in data 27.9.2018 e che la costruzione si intendeva utilizzabile sin dalla presentazione della predetta S.C.C.E.A.; di “assumersi ogni responsabilità civile e patrimoniale conseguente all'eventuale adozione di provvedimenti di tal genere, manlevando espressamente la parte acquirente”; di “garantire la regolarità urbanistica dell'immobile, impegnandosi a tenere indenne la controparte da ogni responsabilità ed onere al riguardo”. Aggiungeva il ricorrente di aver incaricato prima l'ing. IE, tecnico che si era occupato per la società venditrice di presentare le summenzionate pratiche, affinché provvedesse in suo favore a depositare S.C.I.A. per dare inizio alle opere di ristrutturazione, opere che però erano stato sospese, in forza di comunicazione del Comune di
Sissa Trecasali del 20.12.2018. Poiché non riusciva ad ottenere riscontri dall'ing. IE in merito alle ragioni della decisione presa dal Comune di Sissa Trecasali, egli aveva deciso di dare incarico al geom.
affinché provvedesse ad un nuovo deposito delle pratiche necessarie per dare avvio alla Parte_3
ristrutturazione. Soltanto in quel frangente era stato informato che il titolo abilitativo per procedere alle opere di ristrutturazione non era stato concesso dal Comune di Sissa Trecasali, non solo perché la richiesta presentata dall'ing. IE era gravemente incompleta, ma anche perché l'immobile era privo del certificato di agibilità, non essendo mai stata rilasciata la S.C.C.E.A. Ed infatti, da interlocuzioni con il Comune era emerso che, poco dopo il deposito dell'istanza di concessione della S.C.C.E.A., il aveva richiesto a e all'ing. IE di depositare documentazione integrativa, CP_7 CP_5
documentazione che non era mai stata trasmessa al tanto che, in data 5.12.2018, lo stesso ing. CP_7
IE, per conto di ne aveva richiesto al la sospensione, cosicché l'immobile CP_5 CP_7
risultava ancora privo di agibilità. Precisava che, da conteggi effettuati dal proprio tecnico, i costi necessari per ottenere l'agibilità erano pari ad euro 29.867,00, in quanto occorreva elaborare un nuovo certificato di idoneità statica, l' nonché realizzare una fossa di scarico, poiché, a differenza di CP_8 quanto dichiarato nell'atto di compravendita, l'immobile non era allacciato alla fognatura pubblica.
Tanto premesso, il ricorrente chiedeva che il Tribunale, accertato l'inadempimento del contratto da pagina 5 di 15 parte della venditrice per aver la Società trasferito un immobile non agibile o comunque per violazione della garanzia propria contrattualmente rilasciata dalla Società, condannasse la Società, in solido con i soci illimitatamente responsabili, al risarcimento dei danni patiti, pari alle spese da sostenere per la regolarizzazione dell'immobile, nonché quelli derivanti dal mancato utilizzo del bene stesso, quantificati in ulteriori euro 20.000,00. Insisteva inoltre l'attore perché la condanna fosse pronunciata, in solido, anche nei confronti dell'ing. IE, il quale, non solo aveva predisposto una C.I.L.A. gravemente incompleta, ma aveva anche omesso di informarlo in merito alle problematiche dell'immobile, presentando al Comune una dichiarazione di asseverazione mendace, così concorrendo nell'inadempimento del venditore.
Con comparsa di risposta depositata in data 12.3.2021 si costituivano in giudizio la Società, unitamente
CP_ ai soci illimitatamente responsabili ed insistendo per il rigetto delle pretese CP_3 Controparte_4
avversarie. In via subordinata, i convenuti proponevano domanda riconvenzionale trasversale nei confronti del convenuto RI IE, al fine di sentirsi da lui manlevati nel caso di accoglimento della pretesa condannatoria del ricorrente. Precisavano i convenuti di aver conferito incarico all'ing.
IE per la presentazione delle pratiche richieste per addivenire alla stipula del contratto di compravendita e che, dopo la conclusione dell'affare, il rapporto con il professionista si era concluso.
Aggiungevano di aver ricevuto nel novembre 2018 una richiesta di integrazione della documentazione depositata con la S.C.C.E.A. da parte del e di aver tempestivamente Controparte_9 contattato l'ing. IE, il quale li aveva rassicurati che se ne sarebbe occupato personalmente, mentre,
a loro insaputa, il tecnico non vi aveva provveduto e aveva deciso di ritirare la richiesta di concessione della S.C.C.E.A., con tutta probabilità assecondando le direttive del compratore. Chiarivano inoltre che il titolo abilitativo per procedere con le opere di ristrutturazione non era stato concesso al ricorrente non tanto perché difettava la S.C.C.E.A., quanto piuttosto perché il Comune aveva ritenuto che gli interventi di ristrutturazione avrebbero dovuto essere autorizzati mediante S.C.I.A., non reputando sufficiente la C.I.L.A. presentata dall'ing. IE. Aggiungevano che l'immobile era regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico, in quanto la S.C.I.A. in sanatoria originariamente presentata dall'ing. IE era stata approvata dal Comune per silenzio assenso, con conseguente regolarizzazione delle difformità esistenti sul bene rispetto all'originaria concessione edilizia del 1987.
Peraltro, all'atto della stipula del contratto, l'immobile era anche abitabile, in quanto era stata presentata dall'ing. IE la S.C.C.E.A. in data 27.9.2018, e l'immobile si considera abitabile sin dal momento della presentazione della documentazione al Comune. In ogni caso, eccepivano i convenuti che erano maturati i termini di decadenza e prescrizione per l'esercizio dell'azione di garanzia per vizi del bene compravenduto, in quanto il compratore aveva denunciato i pretesi vizi per la prima volta nel pagina 6 di 15 novembre 2019, nonostante egli ne avesse avuto piena contezza sin da prima del rogito, avendo più volte visitato il bene e avendo rinunciato alla garanzia relativa alla conformità degli impianti, o, quanto meno, da quando aveva ricevuto la relazione del nuovo tecnico di parte. Con riferimento alla prescrizione dell'azione di garanzia, chiarivano che il bene era stato consegnato all'acquirente in data
4.10.2018, ma la domanda era stata introdotta soltanto nel marzo 2020.
Con comparsa di risposta depositata in data 12.3.2021 si costituiva in giudizio anche RI IE, eccependo, in via preliminare, la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi del bene compravenduto proposta dal ricorrente e, nel merito, insistendo per il rigetto delle pretese avversarie. Chiariva che l'immobile aveva tutti i requisiti per ottenere l'agibilità e che la ragione per la quale aveva richiesto al
Comune di sospendere la decisione sulla S.C.C.E.A. originariamente presentata era da rinvenirsi nel fatto che, a seguito dei lavori di ristrutturazione che il sig. voleva eseguire dopo la Pt_1 presentazione della l'immobile sarebbe stato del tutto differente. Sarebbe stato quindi Pt_4
necessario portare a termine i lavori di ristrutturazione e richiedere una nuova S.C.C.E.A. per ottenere l'agibilità. Peraltro, l'immobile si presentava anche conforme dal punto di vista edilizio, in quanto la
S.C.I.A. che aveva presentato per conto della Società era stata approvata per silenzio assenso. Per quanto attiene alla C.I.L.A. depositata in nome e per conto del sig. , questa non era stata Pt_1
respinta, ma erano stato rilevate carenze documentali in punto alla nomina del direttore lavori e dell'impresa esecutrice, carenze imputabili unicamente al sig. e che in ogni caso sarebbero state Pt_1
facilmente rimediabili se il sig. lo avesse contattato entro il termine di 30 giorni concesso dal Pt_1
Comune per l'integrazione documentale.
All'udienza del 24.3.2021 il Giudice ordinava il mutamento del rito, con conseguente fissazione dell'udienza ex art. 183, c.p.c.
Istruita la causa mediante ingresso di una CTU, con ordinanza del 19.7.2024 questa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190, c.p.c.
*** ***
È bene premettere che parte attrice ha inteso proporre domanda risarcitoria nei confronti della Società e dei soci illimitatamente responsabili lamentando l'inadempimento della venditrice rispetto alle obbligazioni discendenti dal contratto di compravendita sotto un duplice profilo: per averle venduto un bene affetto da difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione concreta assunta come essenziale dalle parti;
per aver violato la garanzia propria convenzionale prevista nel predetto contratto di compravendita, nella parte in cui la Società si è assunta “ogni responsabilità civile e patrimoniale conseguente all'eventuale adozione di provvedimenti di tal genere, manlevando espressamente la parte acquirente”. Pertanto, l'attore non ha inteso proporre né un'azione di garanzia per vizi o per evizione pagina 7 di 15 del bene compravenduto, né ha fatto rilevare la mancanza di qualità essenziali, cosicché la sua domanda non soggiace ai termini di prescrizione e decadenza di cui all'art. 1495, c.c., poiché l'ipotesi di consegna di aliud pro alio dà luogo ad un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini predetti. Essa ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente a un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l'acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (v. Cass. sent. n. 10045/18).
Per quanto attiene invece alla posizione del convenuto IE, l'attore ha inteso far valere sia la sua responsabilità contrattuale, per aver questo violato gli obblighi di diligenza conseguenti al contratto di prestazione d'opera intellettuale concluso con l'attore stesso, avente ad oggetto la presentazione delle pratiche per dare avvio alla ristrutturazione, che extracontrattuale, per avere questo, con la sua condotta, agevolato l'inadempimento del venditore, in particolare presentando pratiche gravemente incomplete e successivamente chiedendo al di sospendere la S.C.C.E.A. CP_7

Sull'aliud pro alio
A tal riguardo si osserva che, come più volte ribadito dalla Suprema Corte, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo, in forza della previsione di cui all'art. 1477, comma III, c.c., di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (v. Cass. sent. n. 1701 del 2009). Ed infatti, il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha, invero, l'obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di agibilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di pagina 8 di 15 commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (v. Cass. sent. n. 8880 del 2000; conf. Cass. sent. n. 13767 del 2003). In definitiva, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di agibilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'agibilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (v. Cass. sent. n. 34211/22). La mancata consegna all'acquirente del certificato di agibilità si traduce, pertanto, in un inadempimento e nella conseguente possibilità di domandare il risarcimento del danno consequenziale che, ove accertato nell'an, va liquidato dal giudice in via equitativa, tenendo conto del minore valore di scambio del bene o nei costi sostenuti per procurare l'agibilità dell'immobile (v. Cass. sent. n. 25418 del 2019).
Precisa inoltre la Suprema Corte che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di agibilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, poiché il successivo rilascio del certificato di agibilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (v. Cass. sent. n. 17123/20).
Si aggiunga che il contratto di compravendita di casa priva di autorizzazione all'agibilità non è affetto da nullità, poiché, come ribadito in più occasioni dalla Suprema Corte, pur attenendo questa alle qualità essenziali del bene, ove tale carenza non impedisca concretamente ed in assoluto il godimento del bene, la sua assenza non rende il bene stesso incommerciabile, né il contratto nullo (v. Cass. sent. n.
24957/07).
Tanto premesso, la domanda risarcitoria proposta dall'attore deve trovare accoglimento, avendo la
Società trasferito un bene immobile ad uso abitativo, privo della licenza di agibilità, ipotesi che integra un inadempimento del venditore per vendita di aliud pro alio, poiché, senza tale licenza, l'immobile non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, risultando impedito il legittimo godimento e la commerciabilità del bene.
Ed infatti, dalla documentazione versata in atti si evince che, con contratto di compravendita del
4.10.2018, l'attore acquistava un bene immobile ad uso abitativo sito in Sissa Trecasali, via Filippina
pagina 9 di 15 Ovest, al fine di destinarlo ad abitazione principale, come confermato dalle dichiarazioni fiscali (v. doc.
n. 3, fascicolo attore). Per i fini che qui interessano, la Società venditrice dava atto che “in data 27 settembre 2018 ha presentato allo sportello unico per l'edilizia del Comune di Sissa Trecasali la segnalazione certificata di conformità dell'opera al progetto presentato e di sua agibilità, nonché alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche, corredata di tutti gli allegati, protocollata al n. 0011484/2018. In forza di ciò, ai sensi dell'art. 24, D.p.r. 381/20062, la costruzione si intende utilizzabile sin dalla data dell'avvenuta presentazione della suddetta segnalazione certificata” (v. pag. 5, doc. n. 3, fascicolo attore).
Parte attrice ha altresì prodotto comunicazione del datata 23.11.2018, e Controparte_9 indirizzata tanto alla Società venditrice, quanto all'ing. IE, tecnico che si era occupato per conto della Società di presentare al Comune la pratica per la concessione della S.C.C.E.A., nella quale il
Comune dava atto che, a seguito di un controllo, la pratica era risultata carente di documentazione, invitando i destinatari a provvedere alla regolarizzazione della pratica entro 60 giorni. In particolare, non erano stati allegati: il certificato di idoneità statica;
APE; dichiarazione di conformità dell'impianto antenna TV, di quello idrosanitario, di quello di riscaldamento, di quello di distribuzione del gas;
non era stata richiesta l'autorizzazione allo scarico delle acque su suolo e non era stata prodotta la documentazione relativa al pozzo per le acque nere;
non erano stati pagati i diritti per l'ufficio tecnico, pari ad euro 52,00 (v. doc. n. 8, fascicolo attore). Pacifico in causa è che né la Società, né l'ing. IE, abbiano provveduto ad integrare la documentazione, come richiesto dal Comune e che, in data
3.11.2018, l'ing. IE stesso abbia richiesto al di sospendere la S.C.C.E.A., in quanto “in CP_7
data 20 novembre 2018 è stato presentato il progetto definitivo architettonico per opere di manutenzione straordinarie, di cui al protocollo n. 0013894/2018 del 21/11/2018. Il sottoscritto richiede la sospensione della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità presentata dalla spettabile ditta per ripresentare successivamente una richiesta unica di rilascio dello CP_5
stesso documento a seguito della presentazione della comunicazione di fine lavori di per ore di Pt_4 manutenzione straordinaria, eseguite dall'attuale proprietario signor ” (v. doc. n. 9, Parte_1
fascicolo attore). Non è contestato che ancora ad oggi la pratica S.C.C.E.A. risulti sospesa e che quindi l'immobile non risulti ancora abitabile, difettando tra l'altro “i requisiti igienico-sanitari del DM 5 luglio 1975, in quanto la cucina a piano terra non mostra aperture tali da garantire un adeguato rapporto aero-illuminante e presenta un collegamento diretto con il servizio igienico”, così come fatto rilevare dal Comune di Sissa Trecasali con l'ordinanza del 20.12.2018, nella quale ha ordinato al sig. di Pt_1
sospendere i lavori di ristrutturazione del proprio immobile (v. doc. n. 6, fascicolo attore).
pagina 10 di 15 Ne deriva che al momento del trasferimento dell'immobile non solo non è stata consegnata al compratore documentazione attestante l'agibilità dell'immobile, così come imposto dall'art. 1477, comma III, c.c., ma la pratica di concessione della S.C.C.E.A. non avrebbe nemmeno potuto trovare accoglimento, così come confermato dal CTU nominato, ing. Ed infatti, il CTU ha dato atto Per_2 che se è vero che tanto la S.C.I.A., quanto la S.C.C.E.A. presentate dall'ing. IE per conto della
Società, dovevano considerarsi efficaci sin dal momento della loro presentazione, è altresì vero che l'immobile risultava solo formalmente abitabile, in quanto la pratica non avrebbe potuto andare a buon fine e il certificato non avrebbe mai potuto essere rilasciato, poiché sussistevano delle carenze documentali rilevanti e mancava la regolarità dello scarico delle acque reflue, tenuto conto che l'immobile non risultava allacciato alla rete fognaria, né aveva un regolare pozzo di scarico. Il CTU ha altresì precisato che ad oggi l'immobile risulta ancora privo di certificato di agibilità e non possiede i requisiti per ottenerlo, perché la pratica originariamente presentata è ancora sospesa, come da successiva richiesta dell'ing. IE e lo scarico delle acque non è stato regolarizzato (v. pag. 6, CTU).
Ne deriva che ad oggi l'immobile è ancora incommerciabile e non possiede i requisiti giuridici per assolvere alla sua funzione economica-sociale, risultando ancora non abitabile.
Considerato che non è stata accertata né la conoscenza da parte dell'acquirente dell'assenza del certificato di agibilità (conoscenza dalla quale la Suprema Corte fa dipendere l'impossibilità per l'acquirente di far valere l'inadempimento del venditore: cfr. ad es. Cass. n. 8450 del 1990 e n. 25427 del 2013) o l'esonero della controparte dal relativo obbligo, né, come detto, il successivo rilascio del certificato mancante (che pure "esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio": ancora Cass. n. 6548 del 2010; Cass. n. 16918 del 2019, relativamente al contratto di locazione;
Cass. n. 17123 del 2020), la domanda risarcitoria proposta nei confronti della Società e dei soci illimitatamente responsabili deve trovare accoglimento.
Per quanto attiene alla quantificazione del danno, deve aversi riguardo all'ammontare delle spese che il
CTU ha ritenuto necessarie ai fini di colmare le lacune documentali e per regolarizzare lo scarico delle acque reflue, tramite la realizzazione di un nuovo scarico delle acque nere e delle acque bianche da convogliare in un fosso a cielo aperto a confine della proprietà con fornitura e posa in opera di una nuova fossa imhoff, degrassatore e vari pozzetti, per un totale pari ad euro 3.500,00, oltre 4% e IVA, pari ad euro 4.440,80, per quanto attiene alle pratiche, ed euro 10.000,00, oltre IVA, pari ad euro
12.200,00, per la realizzazione dello scarico, per un totale di euro 16.640,80. Trattandosi di una somma dovuta a titolo risarcitorio e quindi di un'obbligazione di valore, su tale somma, anno per anno rivalutata a far data dal 4.10.2018, sono dovuti interessi al saggio di cui all'art. 1284, comma I, c.c. (v.
Cass. S.U. sent. n. 1712/95).
pagina 11 di 15 Non può invece essere riconosciuta all'attore l'ulteriore somma di euro 20.000,00, richiesta a fronte del mancato o parziale godimento del bene, tenuto conto che è pacifico che l'attore abiti nell'immobile con la propria famiglia, essendo tale circostanza stata allegata dai convenuti nella propria comparsa di risposta e mai contestata dall'attore.
Deve trovare accoglimento anche la domanda di condanna dell'ing. IE, in solido con la Società e i soci illimitatamente responsabili, in quanto, con la sua condotta gravemente negligente, consistente nell'aver presentato una S.C.C.E.A. che non avrebbe mai potuto essere accolta, perché carente di quasi tutta la documentazione e per un immobile che non presentava i requisiti igienico-sanitari necessari per l'agibilità, non essendo collegato alla fognatura, né avendo regolare pozzo di scarico, ha certamente reso possibile il grave inadempimento della venditrice, permettendo il trasferimento di un immobile che solo formalmente risultava abitabile, ma che in realtà era privo dei requisiti di commerciabilità e che non avrebbe potuto essere regolarmente abitato. Ed infatti, la Suprema Corte da tempo riconosce che la responsabilità contrattuale può concorrere con quella extracontrattuale, allorquando il fatto dannoso sia imputabile all'azione o all'omissione di più persone tutte obbligate al risarcimento del danno correlato al loro comportamento, qualora sia dimostrata quantomeno una cosciente cooperazione nell'inadempimento dell'alienante (v. Cass. sent. n. 20251/16).
Nel caso che ci occupa parte attrice ha dimostrato che con la propria condotta, connotata da grave imperizia, consistente appunto nell'aver presentato una S.C.C.E.A. che non avrebbe mai potuto produrre effetti, l'ing. IE ha reso possibile l'inadempimento contrattuale della Società venditrice, ponendo quindi in essere una condotta di cosciente cooperazione nell'inadempimento dell'alienante.
Pertanto, questo risponderà, in solido con la Società e i soci illimitatamente responsabili, per i danni patiti dal sig. . Pt_1
Sulla responsabilità contrattuale dell'ing. IE
Parte attrice ha altresì lamentato un inadempimento dell'ing. IE rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto d'opera professionale, con il quale quest'ultimo si era obbligato a redigere “il progetto definitivo architettonico di SCIA per eseguire opere di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria nell'edificio” (v. doc. n. 5, fascicolo IE). Allega l'attore che l'ing. IE non avrebbe diligentemente adempiuto al predetto contratto, decidendo di presentare una C.I.L.A., anziché una S.C.I.A., che comunque risultava incompleta, tanto da determinare il ad ordinare Pt_4 CP_7
la sospensione dei lavori (v. doc. n. 6, fascicolo attore). Ed infatti, con ordinanza del 20.12.2018 il
Comune di Sissa Trecasali dava atto che non era stato presentato il titolo edilizio corretto, né erano stati nominati il direttore lavori e l'impresa esecutrice, ed inoltre che l'intervento previsto non era conforme pagina 12 di 15 ai requisiti igienico-sanitari, perché la cucina al piano terra non presentava aperture tali da garantire un adeguato rapporto aereo-illuminante ed era direttamente collegata con il servizio igienico.
L'inadempimento è stato riscontrato anche dal CTU nominato, il quale ha confermato che, per dare inizio alla ristrutturazione, l'ing. IE avrebbe dovuto presentare una S.C.I.A. e non una e Pt_4
che, utilizzando parte della documentazione già prodotta e completandola, nonché modificando la destinazione d'uso della cucina, il tecnico avrebbe potuto ottemperare in tempi brevi e con costi contenuti alle richieste del Comune (v. pag. 10, CTU). Il CTU ha aggiunto che i costi che il sig. Pt_1
dovrà sostenere per ripresentare la pratica sono pari ad euro 1.500,00, oltre 4% ed I.V.A.
Tanto premesso, se è provato l'inadempimento del contratto d'opera da parte dell'ing. IE, si osserva che ciò che difetta è l'allegazione, ancor prima che la prova, delle conseguenze dannose che l'attore avrebbe patito in conseguenza di tale inadempimento, in quanto il corrispettivo all'ing. IE non risulta sia mai stato versato, né emerge che egli abbia sostenuto ulteriori spese per la presentazione della pratica. Pertanto, la domanda risarcitoria per responsabilità contrattuale dell'ing. IE deve essere rigettata.
Sulla domanda riconvenzionale trasversale
In via riconvenzionale trasversale e, subordinatamente all'accoglimento delle domande di parte attrice, la Società e i soci illimitatamente responsabili hanno chiesto che, accertato l'inadempimento dell'ing.
IE al contratto di prestazione d'opera professionale, questo venga condannato a rifondere loro le somme che dovessero essere tenuti a pagare nei confronti dell'attore. A sostegno delle proprie pretese i convenuti hanno fatto valere di aver incaricato il professionista affinché predisponesse tutte le pratiche necessarie per la stipula del contratto di compravendita, remunerandolo anche per la redazione della documentazione che è risultata poi mancante, come l'APE e il certificato di idoneità statica. Hanno aggiunto che, dopo la stipula del contratto di compravendita, il rapporto professionale con l'ing.
IE si era concluso e che, una volta che il Comune aveva richiesto alla Società e al professionista di inviare documentazione integrativa della S.C.C.E.A., aveva provveduto a contattare il professionista, che aveva assicurato loro che vi avrebbe provveduto. Hanno altresì precisato i convenuti che la richiesta del professionista al Comune di sospendere la deliberazione sulla S.C.C.E.A. non dipendeva da loro indicazioni, anche perché non ne avrebbero avuto la possibilità, tenuto conto che il rapporto con il professionista si era da tempo concluso e che l'immobile era già di proprietà del sig. . Pt_1
La domanda riconvenzionale deve trovare accoglimento, in quanto, a fronte della precisa allegazione dell'inadempimento contrattuale da parte della Società e dei soci illimitatamente responsabili, non è seguita alcuna prova da parte dell'ing. IE di aver correttamente adempiuto al contratto di pagina 13 di 15 prestazione d'opera professionale. Ed infatti, come allegato dalla Società e dai soci, con la stipula del predetto contratto il professionista si obbligava a presentare le pratiche edilizie utili per l'alienazione dell'immobile e in particolare la e la S.C.C.E.A. Tale allegazione trova conferma Controparte_10
nella fattura emessa dal professionista, nel quale erano indicate le singole prestazioni rese da quest'ultimo, tra le quali, per i fini che interessano, rientravano anche la redazione dell'ape, il certificato di idoneità statica, la domanda di rilascio del certificato di conformità edilizia e agibilità, nonché l'asseverazione per l'ottenimento del predetto certificato (v. doc. n. 9, fascicolo . CP_5
Tuttavia, come emerge con chiarezza dalla richiesta di integrazione documentale inviata dal
[...]
in data 23.11.2018, parte della documentazione non era stata nemmeno presentata dal Controparte_9
Cont tecnico, difettando il certificato di idoneità statica, l' nonché le dichiarazioni di conformità degli impianti (v. doc. n. 8, fascicolo attore). Si aggiunga che, come allegato dalla Società sin dalla propria comparsa di risposta, e mai contestato dall'ing. IE, all'atto della ricezione della richiesta di integrazione documentale da parte del Comune, contattava immediatamente il Controparte_4
professionista, il quale lo rassicurava che avrebbe provveduto a soddisfare le richieste del Comune.
Tanto premesso, l'aver presentato una S.C.C.E.A. non solo gravemente carente dal punto di vista documentale, ma anche riferita ad un immobile che non aveva i requisiti igienico-sanitari per ottenere l'agibilità, in quanto priva di fossa di scarico conforme a normativa, rappresenta un inadempimento del contratto d'opera professionale. Da tale inadempimento è certamente derivato un danno per la Società e i soci, stante l'accoglimento della pretesa risarcitoria di parte attrice nei loro confronti, danno che deve essere risarcito dall'ing. IE. Pertanto, deve trovare accoglimento la pretesa della Società e dei soci illimitatamente responsabili di vedersi rifondere dall'ing. IE tutto quanto questi verseranno all'attore in forza della presente pronuncia.

Sulle spese di lite e di CTU
Le spese di lite seguono la soccombenza, cosicché i convenuti, in solido tra loro, sono tenuti a rifondere all'attore le spese di lite, quantificate, avuto riguardo ai parametri di cui al DM n. 55/14, tenuto conto del valore del decisum, in euro 5.077,00.
Stante l'accoglimento della domanda proposta dalla Società e dai soci illimitatamente responsabili nei confronti dell'ing. IE, quest'ultimo è tenuto a rifondere loro le spese di lite, quantificate, avuto riguardo ai parametri di cui al DM n. 55/14, tenuto conto del valore del decisum, in euro 5.077,00.
Le spese di CTU devono essere poste, in via definitiva, in capo a RI IE.

P.Q.M.

pagina 14 di 15 Il Tribunale di Parma, definitivamente decidendo nella causa R.G. n. 4355/2020, introdotta da Parte_1
nei confronti di e RI IE,
[...] CP_5 CP_2 Controparte_4 CP_3
ogni altra domanda rigettata, così provvede:
1) NN e RI IE, in solido CP_5 CP_2 Controparte_4 CP_3
tra loro, a corrispondere a la somma di euro 16.640,80, oltre interessi e Parte_1
rivalutazione, così come indicato in parte motiva. A far data dalla pronuncia della sentenza su tale somma sono dovuti unicamente interessi al saggio legale nella misura di cui all'art. 1284, comma I, c.c.;
2) NN RI IE a corrispondere a CP_5 CP_2 Controparte_4 [...]
la somma che questi verseranno a in forza della presente sentenza;
CP_3 Parte_1
3) NN e RI IE, in solido CP_5 CP_2 Controparte_4 CP_3
tra loro, a rifondere a le spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro Parte_1
5.077,00, oltre IVA, c.p.a. e 15% di spese forfettarie;

4) NN RI IE a rifondere a CP_5 CP_2 Controparte_4 [...]
in solido tra loro, le spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 5.077,00, oltre CP_3
IVA, c.p.a. e 15% di spese forfettarie;

5) Pone in via definitiva le spese di CTU in capo a RI IE.
Parma, 8 gennaio 2025
La Giudice
dott.ssa Angela Casalini
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