Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Sentenza
Tribunale Ordinario di Oristano SEZIONE ORDINARI/SPECIALI CIVILE
Giudice: Nicolò Sesta
Indicazione delle parti
nato a [...] il [...] (cf. SNN- Parte_1
) C.F._1
, nata a [...] il [...] Parte_2
(c.f. ), C.F._2
, nato a [...] il [...], (c.f. Parte_3
), C.F._3
Difesi dall'avv. MARRAS DANILO (c.f. ) C.F._4 con studio in VIA CARDUCCI 9, ORISTANO
– Parti principali –
(c.f. ), residente in Controparte_1 C.F._5
VIA TANARO 12, ORISTANO
Difeso dall'avv. BAGLIERI VERONICA SAMANTHA (c.f.
), con studio in VIA EINAUDI14, ORI- C.F._6
STANO
– Controparte –
(cf. ) Controparte_2 C.F._7
(c.f. ) Parte_4 C.F._8
Contumaci
– Controparti –
Ruolo: n. 193/2019 r.g.c.c.
— 1 — Conclusioni delle parti
Le parti hanno così concluso:
, E Pt_1 Parte_2 Parte_3
- accertata, per i fatti di cui in narrativa, la grave inadempienza contrattuale dell'odierno convenuto in qualità di Controparte_1 promissario acquirente dell'immobile ubicato in Oristano alla Via Car- loforte n. 10, piano primo, censita in Catasto al foglio 22 mappale 238 sub 2;;
- accertato altresì che il deve convenzional- Controparte_1 mente considerarsi nel possesso della citata unità immobiliare sin dal
31.03.2001 per effetto dell'art. 5 del contratto preliminare sottoscritto in data 12.10.2012, ovvero, in via subordinata, sin dalla data che il Giu- dice adito riterrà di Giustizia;

- accertato e dichiarato che, allo stato attuale, il medesimo occupa ed utilizza sine titulo, anche concedendola in uso a terzi a titolo oneroso,
l'unità immobiliare predetta;

- accertata e dichiarata la rinuncia ad ogni diritto sull'abitazione fatta oggetto del contratto preliminare, ubicata in Oristano alla Via Car- loforte 10 piano primo, da parte dei sig.ri e Controparte_2 [...]
ivi compresa la rinuncia al diritto di proprietà sull'abi- Parte_4 tazione medesima nonchè ai diritti scaturenti dal contratto preliminare stipulato in data 12.10.2012 nonchè dalla risoluzione del contratto me- desimo;
per l'effetto:
- dichiarare risolto il contratto preliminare intercorso tra le parti in data 12.10.2012;
- condannare il convenuto a rilasciare libero e Controparte_1 da persone e da cose l'immobile fatto oggetto del contratto preliminare intercorso in data 12.10.2012, ubicato in Oristano alla Via Carloforte n.
10, piano primo, censito in Catasto al foglio 22 mappale 238 sub 2, ri- mettendo gli attori, o comunque gli aventi diritto, nel pieno e legittimo possesso dell'immobile e contestualmente fissando la data di rilascio dello stesso;

- condannare al pagamento, in favore degli Controparte_1 attori, laddove venga accertata da parte dei sig.ri e Controparte_2 la rinuncia ad ogni diritto degli stessi sull'im- Parte_4 mobile, ovvero in favore di coloro che risulteranno avervi diritto
— 2 — all'esito dell'istruttoria espletata, di un importo a titolo di risarcimento del danno e/o di indennità di occupazione determinato in misura di € 450,00 mensili a decorrere dal 31.03.2001 - e pertanto di un importo complessivo pari a € 94.500,00 o del differente importo, mensile o com- plessivo, ritenuto di giustizia - disponendo che le somme già percepite a titolo di acconto dal promissario acquirente restino assegnate in via compensativa agli odierni attori a titolo di indennizzo e/o risarcimento del danno a fronte del protratto uso e godimento del bene da parte del e del periodo di detenzione e possesso maturato in Controparte_1 forza delle pregresse scritture, possesso del quale il predetto convenuto si è convenzionalmente fatto carico col contratto sottoscritto in data
12.11.2012 e condannando il a corrispondere la differenza tra CP_1
l'indennità, come sopra determinata e quanto originariamente corrispo- sto a titolo di acconto;

- in via subordinata, condannare al pagamento, Controparte_1 in favore degli attori a titolo di risarcimento del danno e/o di indennità di occupazione, dell'importo mensile come sopra determinato ovvero dell'importo ritenuto di giustizia ma decorrente da altra data ritenuta conforme e di giustizia, ovvero al pagamento di un differente importo, maggiore o minore, ritenuto equo e conforme a giustizia, disponendo che le somme già percepite a titolo di acconto dal promissario acqui- rente restino assegnate in via compensativa agli odierni attori a titolo di indennizzo e/o risarcimento del danno a fronte del protratto uso e godi- mento del bene da parte del e del periodo di deten- Controparte_1 zione e possesso maturato in forza delle pregresse scritture, possesso del quale il predetto convenuto si è convenzionalmente fatto carico col contratto sottoscritto in data 12.11.2012, condannando il a cor- CP_1 rispondere l'eventuale differenza tra l'indennità, come sopra determi- nata e quanto originariamente corrisposto a titolo di acconto;

- in via ulteriormente e gradatamente subordinata disporre che le somme già percepite a titolo di acconto dal promissario acquirente re- stino assegnate in via compensativa agli odierni attori a titolo di inden- nizzo, e/o risarcimento del danno a fronte del protratto uso e godimento del bene da parte del e del periodo di detenzione e Controparte_1 possesso maturato in forza delle pregresse scritture, possesso del quale il predetto convenuto si è convenzionalmente fatto carico col contratto sottoscritto in data 12.11.2012.
- con vittoria di spese di lite, oltre accessori come per legge.
Controparte_1
— 3 — 1. in via pregiudiziale, in rito, disporre la rinnovazione della no- tifica in quanto la citazione è nulla per errata indicazione della data a comparire precedente rispetto a quella di avvenuta notifica;

2. in via preliminare, nel merito, dichiarare improcedibile la pre- sente causa per omesso esperimento della mediazione obbligazione per materia;

3. in via principale, nel merito, respingere tutte le domande for- mulate in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto per i motivi di cui all'espositiva;

4. in via mediata, considerati gli inadempimenti degli attori , as- segnare al un congruo termine nel quale adempiere al Controparte_1 contratto;

5. in via riconvenzionale nel merito, anche nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse ritenere di accogliere comunque la domanda attorea, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi dal Sig
, in conseguenza della vicenda in atti, condannare gli Controparte_1 attori in solido fra loro, al pagamento in favore del sig , Controparte_1
a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non, subiti e subendi, della somma complessiva di Euro 70,000,00 o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi le- gali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;

6. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
Ragioni della decisione


1. I fatti di causa.
La causa ha a oggetto un'abitazione a Oristano in via Carloforte
10. L'immobile, pervenuto in proprietà ai fratelli , CP_2 Per_1
, e per successione ereditaria, è
[...] Pt_1 Parte_4 stato oggetto di numerosi atti.
In primo luogo, il 23 giugno 1999, e CP_2 Parte_4 hanno rinunciato alla loro quota di proprietà dell'immobile, ac-
[...] crescendo così quella dei fratelli e . CP_3 Pt_1
Il 31 marzo 2001 e hanno venduto CP_3 Parte_1
— 4 — ad l'abitazione. Il prezzo era previsto in 138 milioni £, CP_4 da corrispondere con queste modalità: 15 milioni alla sottoscrizione e 7,2 milioni al mese per i successivi diciassette mesi (ossia fino al 30 agosto 2002). Il contratto prevedeva la consegna dell'immobile entro il
15 maggio 2001 e, essendo stato stipulato per scrittura privata, la reda- zione del rogito subito dopo il pagamento dell'intero prezzo.
Il 4 marzo 2003 i tre hanno concluso un nuovo contratto, dichia- ratamente sostitutivo del precedente, con il quale l'immobile, questa volta, è stato solo promesso in vendita. Il prezzo è stato ridotto a 123 milioni £, pari a 63.524 €, dando conto che 64,8 milioni £, pari a 33.466,41 €, erano già stati pagati a tale data e concordando per il resi- duo un pagamento in quattordici rate. Nessuna data, invece, è stata con- venuta per la conclusione del contratto definitivo.
Il 12 ottobre 2012 l'immobile è stato oggetto di un ulteriore con- tratto preliminare, questa volta, sul lato venditore, con la presenza di tutti i fratelli (nonostante la rinuncia di e Pt_3 CP_2 Per_2
), mentre, sul lato compratore, di (cugino,
[...] Controparte_1 all'epoca appena ventenne, di ). Pur non essendo stata conve- CP_4 nuta la sostituzione dei precedenti contratti, il prezzo è rimasto inva- riato, compresa l'attestazione di quanto pagato, ed è stato dato atto che il sig. è stato immesso nel possesso il 31 marzo 2001 (ossia CP_1 quando aveva undici anni). Anche in questo caso, nessuna data è stata convenuta per il contratto definitivo.
Poco dopo, il 20 ottobre, è deceduto la- Persona_3 sciando come eredi testamentarie i nipoti e Pt_3 Parte_2
Il 4 febbraio 2019 , e hanno Pt_1 Pt_3 Parte_2 convenuto lamentando il suo rifiuto di concludere il Controparte_1 contratto definitivo e, quindi, la pronuncia della risoluzione per inadem- pimento, il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno da occu- pazione senza titolo, con diritto di trattenere a tale titolo gli acconti a suo tempo ricevuti. Hanno inoltre convenuto e CP_2 [...]
, chiedendo di accertare l'avvenuta rinuncia ai loro diritti di Parte_5 proprietà.


2. Le questioni di rito.
In rito, il sig. ha contestato l'indicazione della data della CP_1 prima udienza in citazione, erroneamente indicata nel 7 maggio 2018
— 5 — (anziché, presumibilmente, 7 maggio 2019). Sostiene che questo abbia indotto l'assistito a non curarsi della propria difesa per un tempo rile- vante. La contestazione è di per sé sterile, in quanto non contiene una domanda di rimessione in termini con l'indicazione delle attività che la parte non ha potuto compiere.
Ha inoltre contestato l'improcedibilità della domanda per l'omesso esperimento del tentativo di mediazione. L'eccezione è infon- data, in quanto i contratti di vendita non sono soggetti a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010.


3. La domande principali.


3.1. La conformità dell'immobile.
Nel merito, il sig. sostiene che sia stato impossibile stipu- CP_1 lare il contratto definitivo a causa di «difformità tra la situazione pro- gettuale e quella reale». , infatti, avrebbe conferito nel CP_4
2007 incarico a un notaio per la stipulazione del contratto, ma non sa- rebbe stato possibile procedere a causa dei disaccordi tra i comproprie- tari in ordine al ripristino della conformità. A fronte del protrarsi dell'inerzia dei proprietari, alla sanatoria avrebbe provveduto lo stesso nel 2015. Controparte_1
I sig.ri sostengono che la situazione edilizia fosse ben nota Pt_3 alle parti e che il preliminare del 2003, a prezzo ridotto, fosse stato pen- sato esattamente per scontare le spese necessarie alla sanatoria. La cir- costanza trova riscontro in una lettera inviata da il 12 CP_4 novembre 2001 con cui contesta tali difformità; se ne deduce che sotto- scrivendo il nuovo preliminare nel 2003 abbia accettato CP_4 tale stato di fatto, e non è pensabile che , intervenuto al Controparte_1 preliminare del 2012, non ne fosse a sua volta a conoscenza: egli stesso, infatti, ha ammesso di aver provveduto alla sanatoria nel 2015, quindi, quantomeno a tale data, ogni ostacolo era stato rimosso.


3.2. L'ipoteca legale.
Nel merito, inoltre, il sig. sostiene che il 28 maggio 2010 CP_1 sia stata iscritta ipoteca legale da Equitalia Sardegna sull'immobile per
— 6 — un importo di 70.000 €. La contestazione non ha alcun pregio: da ispezione ipotecaria agli atti risulta che la detta ipoteca è stata cancellata il 4 giugno 2014, con ciò venendo meno anche detto ostacolo.


3.3. Conclusioni sulle domande principali.
In definitiva, quantomeno dal 2015, non sussistevano cause osta- tive alla conclusione del contratto definitivo. Dal momento che nessun termine è stato previsto per la stipulazione del contratto definitivo, in applicazione dell'art. 1183 c.c. si deve concludere che ciascuna parte aveva il diritto di esigerla immediatamente, cosa che gli attori hanno fatto. Il sig. dal canto suo, persiste nel rifiutarsi, il che porta a CP_1 concludere che sia inadempiente. L'inadempimento è certamente grave, essendosi risolto in un rifiuto ingiustificato di stipulare il contratto per almeno quattro anni. La domanda di risoluzione del contratto è quindi fondata.
Il sig. ha certamente beneficiato della disponibilità CP_1 dell'immobile con decorso dal 31 marzo 2001; è vero che egli aveva appena undici anni, tuttavia è stato lui stesso a confermare tale disponi- bilità nel preliminare del 2012 e quindi a tale dichiarazione il giudice si deve attenere, avendo valenza confessoria;
deve quindi essere condan- nato a [...] i sig.ri per tale occupazione senza titolo, per giu- Pt_3 risprudenza costante in misura pari al valore locativo della cosa. I sig.ri sostengono che il valore locativo dell'immobile sia pari a 450 € Pt_3 al mese e tale valore non è stato contestato, pertanto, in mancanza di elementi contrari, a esso il giudice deve attenersi, tanto più che trattasi di importo prima facie congruo in base ai valori locativi della piazza di
Oristano. Tale somma, avente carattere risarcitorio, deve essere maggiorata di rivalutazione e interessi come da ben note sezioni unite n. 1712/1995.


4. Le domande riconvenzionali.


4.1. Le spese di ristrutturazione.
In via riconvenzionale, il sig. sostiene di aver interamente CP_1
— 7 — ristrutturato l'immobile, chiedendo il rimborso delle spese per un totale di 70.000 €. La circostanza non è in contestazione. In diritto, è corretto il rilievo dei sig.ri ossia che il sig. Pt_3 sia solo un detentore e che non possa pretendere l'indennità pre- CP_1 vista dall'art. 1150 c.c. (Cass. n. 29924/2022). Il difensore del sig. Pt_6
[...
, tuttavia, non ha proposto tale qualificazione, ma ha inquadrato il proprio diritto in un caso di risarcimento del danno. Fermo che è potere-dovere del giudice qualificare correttamente le domande proposte, anche in difformità rispetto a quella proposta dalla parte interessata (Cass. n. 7467/2020), la domanda deve essere qualificata come arricchimento senza causa, proprio per il fatto che chi, avendo promesso di acquistare un immobile, ne è immesso anticipata- mente nella disponibilità, è un detentore, non un possessore, e quindi, in mancanza della tutela accordata dall'art. 1150 c.c., al detentore non resta che esigere il ristoro di tale impoverimento, in applicazione del principio di sussidiarietà di tale tutela (art. 2042 c.c.).
L'art. 2041 comma 1 c.c. stabilisce che l'indennità deve essere commisurata nel minor valore tra la diminuzione patrimoniale subita dall'interessato e l'arricchimento ricevuto dalla controparte. Nel caso di specie, in mancanza di contestazioni sul punto, si deve presumere che diminuzione e arricchimento coincidano, in misura pari a 70.000 €. Poiché la domanda è stata espressamente (e correttamente) rivolta solo contro gli attori, solo questi devono essere condannati al paga- mento.
Occorre inoltre precisare che anche tale credito è soggetto a riva- lutazione (Cass. n. 21292/2007) e interessi (Cass. n. 517/1994), il tutto sempre sulla somma via via rivalutata (Cass. s.u. n. 1712/1995).


4.2. La perdita di occasioni di vendita e il danno all'immagine.
Sempre in via riconvenzionale, il sig. lamenta di aver CP_1 perso occasioni di vendita favorevoli e di aver subito un danno di im- magine, di cui chiede il risarcimento del danno.
La domanda è infondata per totale genericità dei fatti dedotti a suo fondamento. Il sig. infatti, avrebbe dovuto allegare e pro- CP_1 vare con precisione le occasioni di vendita mancate, con l'indicazione del maggior prezzo che ne avrebbe potuto ricavare, e avrebbe dovuto dedurre in quale modo la sua reputazione sarebbe stata compromessa da una vicenda che, a tutta evidenza, è rimasta privata.
— 8 —

5. Conclusioni sul merito.
A conclusione delle considerazioni sopra svolte, si deve eviden- ziare che nessuna parte ha proposto eccezioni di compensazione e quindi il giudice, non potendo rilevarla d'ufficio (n. 575 della relazione al codice civile), deve pronunciare ogni singola condanna. L'unica somma compensabile è l'indennità da occupazione in relazione agli ac- conti ricevuti, a fronte di un'esplicita domanda dei sig.ri in tal Pt_3 senso.


6. Le spese.
Le spese devono essere compensate, in ragione della soccom- benza reciproca.
Dispositivo
Il Tribunale:
1. accerta che e hanno rinun- CP_2 Parte_4 ciato alla loro quota di proprietà dell'immobile sito a Oristano (Catasto urbano, foglio 22, mappale 238, subalterno 2)
2. pronuncia la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 12 ottobre 2012 concluso tra , , e CP_2 CP_3 Pt_1
e Parte_4 Controparte_1
3. condanna al pagamento di 450 € al mese da Controparte_1 aprile 2001 al rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione come da sezioni unite 1712/1995, dedotti 33.466,41 €
4. condanna , e a pagare a Pt_1 Parte_2 Parte_3
la somma di 70.000 €, oltre interessi e rivalutazione Controparte_1 come da sezioni unite 1712/1995 5. spese compensate
Si comunichi.
19 gennaio 2025
Il giudice
Nicolò Sesta
— 9 —