N. R.G. 425/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice nel procedimento iscritto al n. 425/2025 R.G. promosso da
, C.F. nato a Parte_1 C.F._1
Gualtieri (RE) il 6 agosto 1956; rappresentato e difeso dagli avv.ti Roberto Serafino Villa ed Alberto
Bertoi come da procura allegata al ricorso introduttivo ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Novellara (RE),
Piazza Unità d'Italia n. 61


- ricorrente -

contro
, C.F. , sito in Gualtieri Controparte_1 P.IVA_1
(RE), Via Arrigo Boito n. 3-5, in persona dell'amministratore pro tempore; rappresentato e difeso dall'avv. Sara Davolio come da procura allegata alla memoria di costituzione ed elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale Reggiani in Guastalla (RE), Corso Garibaldi n.
4
- resistente - avente ad oggetto: ricorso ex art. 696 bis c.p.c.;
a scioglimento della riserva di cui all'udienza del 3 aprile 2025, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
1. Con ricorso ex art. 696 bis c.p.c., depositato in data 10 febbraio 2025, , proprietario di alcune unità Parte_1
1 di 5 immobiliare facenti parte del , ha chiesto Controparte_1 disporsi una consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare la correttezza delle tabelle millesimali del suddetto Condominio approvate con delibera dell'11 novembre 2021 e, in particolare, dei coefficienti applicati al sub 29 (soffitta) ed al terrazzo di proprietà dello stesso ricorrente, e ciò al fine di quantificare le maggiori somme medio tempore pagate e modificare la portata dei suoi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio.
2. Il si è costituito con memoria Controparte_1 depositata in data 25 marzo 2025, eccependo l'inammissibilità del ricorso per carenza dei presupposti e chiedendone il rigetto per infondatezza.
3. All'udienza del 3 aprile 2025 il procedimento è stato riservato in decisione sulle conclusioni insistite dalle parti.
4. Il ricorso è infondato e, pertanto, dev'essere respinto.
Si controverte sulle tabelle millesimali del , Controparte_1 approvate con delibera dell'11 novembre 2021.
Il condomino sostiene che tali tabelle Parte_1 sarebbero nulle, perché a quella data non sussistevano i presupposti per la modifica avvenuta a maggioranza, e, in ogni caso, sarebbero affette da errori, preannunciando, quindi, in assenza di disponibilità degli altri condomini a deliberarne la modifica, un'azione intesa ad ottenere una revisione giudiziale dei valori ivi espressi in proporzione al valore reale delle sue unità immobiliari.
Il primo rilievo del ricorrente, secondo cui le tabelle sarebbero nulle per essere state approvate a maggioranza in assenza dei relativi presupposti, si risolve, surrettiziamente, in una tardiva impugnazione della delibera dell'assemblea condominiale di approvazione di nuove tabelle millesimali, che avrebbe dovuto avvenire entro il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. (Cass. 11757/2012), sicché la domanda di revisione si appalesa, in parte qua, infondata.
2 di 5 Il secondo rilievo del ricorrente, secondo cui le tabelle sarebbero conseguenza di errori, sia perché la soffitta, seppure accatastata come C/2, era stata trattata al pari di un appartamento, sia perché al terrazzo erano state attribuite un'altezza priva di riscontri oggettivi ed un valore incongruo e comunque diverso dai terrazzi degli altri condomini, si configura, invece, come una impugnazione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. e, dunque, non è soggetta ai succitati stringenti termini di impugnazione.
Da un lato, la C.T.U. dovrebbe essere svolta per quantificare le maggiori somme pagate dal ricorrente a titolo di oneri condominiali a fare tempo dall'11 novembre 2021.
Senonché, poiché il non ha dedotto l'ammontare di tali Pt_1 somme né tantomeno ha prodotto alcuna documentazione da cui ricavare tale dato, l'accertamento tecnico richiesto risulta assolutamente non praticabile, senza, peraltro, considerare che egli non ha neppure anticipato quale domanda sarebbe intenzionato a proporre nell'eventuale giudizio di merito.
Dall'altro lato, la C.T.U. dovrebbe verificare – quantomeno pro futuro – la correttezza delle tabelle millesimali.
Senonché, premesso che la parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali deve comunque fornire la prova anche implicita della difformità tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella (Cass. 11290/2018; così anche Cass. 25790/2016, Cass.
21950/2013), l'accertamento tecnico risulta esplorativo, perché:
− le due perizie di parte prodotte dal ricorrente non solo non stimano la pretesa divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, ma, nel censurare i criteri utilizzati per la redazione delle tabelle vigenti, neppure si confrontano con una circostanza assolutamente rilevante e potenzialmente dirimente, di cui peraltro lo stesso ha dato atto nel libello Pt_1 introduttivo, e cioè che, a seguito di una recente ristrutturazione, le due unità immobiliari di proprietà del poste al terzo piano, Pt_1
3 di 5 catastalmente censite ai sub 29 e 32, sono state accorpate in un unico appartamento, ora catastalmente censito al sub 47 con categoria A/2, ed il contestato sub 29, originariamente accatastato come C/2 (“soffitta”), è stato soppresso;

− se è vero che la divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano di un edificio condominiale, rapportati al medesimo,
e le tabelle millesimali, derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all'atto che le approva, non determina né la nullità di questo, nè delle predette tabelle, né delle delibere fondate sulle medesime, bensì ne giustifica la revisione ex art. 69 disp. att. cod. civ. (Cass. 15904/2000), è altrettanto vero che, nel caso di specie, il non ha dedotto se ed in quale misura la suddetta variazione Pt_1 di consistenza o di destinazione delle sue singole unità immobiliari abbia inciso sull'asserito errore contenuto nelle tabelle millesimali, atteso che, in ipotesi, potrebbe avere anche corretto di fatto l'eventuale precedente errore, essendo la soffitta, che si lamentava essere stata trattata come un appartamento, divenuta di fatto tale, oppure potrebbe avere determinato perfino una situazione più vantaggiosa per il condomino ricorrente.
Dunque, il ricorso dev'essere rigettato.
5. Le spese seguono la soccombenza, dovendosi fare applicazione del principio per cui, ai sensi del combinato disposto degli artt. 669 septies, comma 2, e 669 quaterdecies c.p.c., nei procedimenti per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis
c.p.c. il giudice deve procedere alla liquidazione delle spese processuali (a carico della parte ricorrente) nei casi in cui dichiari la propria incompetenza o l'inammissibilità del ricorso o lo rigetti senza procedere all'espletamento del mezzo istruttorio richiesto.
In particolare, le spese vengono liquidate sulla base del D.M. n.
55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 147 del 2022, secondo i parametri medi delle fasi di studio ed introduttiva previsti per i
4 di 5 procedimenti di istruzione preventiva di valore indeterminato e bassa complessità.


P.Q.M.

rigetta il ricorso;
condanna a rifondere al Parte_1 CP_1
le spese del presente procedimento, che liquida in €
[...]
1.780,00 per compenso, oltre rimborso forfettario nella misura del
15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
Si comunichi alle parti.
Reggio Emilia, 4 aprile 2025.
Il giudice
Stefano Rago
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