N. 2917/2022 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
CONVALIDE DI SFRATTO CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2917/2022
Oggi 16 settembre 2025 alle ore 11,50 innanzi al dott. Carmine Di Fulvio
è presente l'Avv. DO ST, quale procuratore e difensore di sé medesimo, il quale si riporta ai propri scritti difensivi, alle "Note difensive" depositate e da ultimo quelle del 20.05.2025, nonché alla documentazione prodotta, alla "Istanza declaratoria tempestività deposito telematico 21.05.2025 e avvenuta sua correzione" insistendo per il suo accoglimento, ed alle conclusioni più volte precisate nella memoria integrativa e negli atti difensivi.
1) L'Avv. ribadisce, con la fondatezza della domanda di risoluzione contrattuale, che la CP_1
controdichiarazione, costituita dalla "Scrittura privata" 01 luglio 1995, deve ritenersi valida ed efficace per inapplicabilità alla fattispecie dedotta in questo giudizio, "ratione temporis", sia della norma di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 13 (relativa alle sole locazioni ad uso abitativo), sia di quella di cui all'art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, com'è principio consolidato della Corte di legittimità e, come hanno affermato le Sezioni unite, nelle sentenze n.18213 del 17 settembre 2015 (per le locazioni ad uso abitativo) e n. 23601 del 9 ottobre 2017 (per le locazioni ad uso diverso), possono applicarsi soltanto ai pagina 1 di 21 contratti stipulati dopo la loro entrata in vigore, cioé dal 30.12.1998 e dall'01.01.2005, in base al criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi sull'efficacia nel tempo delle norme di legge, non derogata da alcuna speciale disposizione transitoria, non avendo le suddette norme efficacia retroattiva e considerata l'assenza nelle disposizioni in questione di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso.
Per completezza di difesa, preme riaffermare a parte attrice che la decisione della Corte Suprema a Sez.
unite, n. 23601/2017, scaturisce da una mera "elaborazione giurisprudenziale", come conferma il differente trattamento della omessa registrazione "in toto" del contratto di locazione non simulato,
sanabile "ex tunc" con la tardiva registrazione, e la negazione della sanabilità del contratto dissimulato,
in caso di contratto simulato registrato.
Differente trattamento, invero, non previsto da alcuna norma civilistica. Infatti, nel mentre in materia fiscale, nel diritto vivente, si va verso la c.d. "pace fiscale" tra cittadino e Stato, con rateizzazioni,
cartolerizzazioni, eliminazioni o riduzioni delle sanzioni e degli interessi, si nega, con una motivazione incongrua, la registrazione tardiva dei contratti dissimulati, asseritamente ritenuta più grave ma invero,
"ictu oculi", di gravità inferiore rispetto alla omessa registrazione "in toto" del contratto non simulato,
perché il rapporto contrattuale nasce e resta completamente sconosciuto al fisco.
Manca in effetti nel nostro ordinamento civilistico una norma che sancisca questa difformità di trattamento.
Tuttavia, questa "elaborazione giurispudenziale", dichiaratamente volta a sanzionare, con le sue decisioni, l'evasione fiscale ed a sancire la nullità insanabile del contratto dissimulato, opera in effetti contro gli interessi stessi del "fisco". Infatti, la dichiarazione di nullità del contratto locativo dissimulato comporta con sé il conseguente l'azzeramento del credito fiscale (tassa di registrazione e pagina 2 di 21 imposta sui redditi) proprio per la dichiarata nullità del contratto che dovrà essere ritenuto inesistente
("tamquam non esset"). Circostanze alle quali, evidentemente, non si è pensato.
C'è da chiedersi se effettivamente, nella elaborazione giurisprudenziale sia stata presa in considerazione la legislazione vigente al momento della decisione della Corte di legittimità, a sez. unite n. 23601/2017,
e tuttora vigente, pronunciata in materia delle locazioni commerciali, quali:
- il "Ravvedimento operoso", regolamentato per la prima volta dall'art. 14 della Legge 29 dicembre
1990, n. 408, e successivamente disciplinato dall'art. 13 del Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n.
472, quale istituto giuridico finalizzato al "ripristino della legalità violata" in ambito amministrativo tributario;

- la Legge n.212 del 27 luglio 2000, c.d. "Statuto del Contribuente", che definisce i principi e i criteri generali della normativa tributaria in Italia, garantendo i diritti e i doveri dei contribuenti, che, in particolare, all'art. 12, comma 1, testualmente sancisce che "La violazione di norme tributarie da parte dei soggetti passivi non può comportare l'invalidità o la nullità di atti, contratti, o convenzioni, ma esclusivamente le sanzioni di natura tributaria".
D'altra parte, e ciò è indiscutibile, non può farsi una distinzione tra contratti "ab origine" non registrati e contratti registrati a cui acceda una contestuale pattuizione non registrata, recante l'indicazione di un canone maggiorato, e trarne conseguenze di inapplicabilità del principio "tempus regit actum"
limitatamente a questi ultimi, come vorrebbe far intendere parte convenuta.
In verità l'art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, nella sua chiarezza letterale si riferisce senza distinzione alcuna ai "contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento,
di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, COMUNQUE STIPULATI, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati ...".
pagina 3 di 21 La locuzione "comunque stipulati", infatti, intende chiaramente affermare la mancanza di esclusioni nella norma, per cui tutti i contratti sia quelli non simulati, sia quelli simulati e sia i dissimulati devono ritenersi rientranti nella sua previsione e perciò con uguali conseguenze, cioè la sanabilità tramite la tardiva registrazione.
Ad ogni buon conto, parte attrice, riafferma che la decisione della Corte Suprema a Sez. unite,
n. 23601/2017, non tocca né riguarda la fattispecie che qui interessa, perché il rapporto locativo risale al 1 luglio 1995 ed allo stesso non è applicabile né la norma di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 13
(invero, relativa alle sole locazioni ad uso abitativo), né quella di cui all'art. 1, comma 346, della L. n.
311 del 2004, perché trattasi di rapporto contrattuale precedente alla loro entrata in vigore, e ciò in forza del principio "tempus regit actum", non derogato da alcuna speciale norma e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso.
2) l'Avv. ribadisce l'inammissibilità e l'infondatezza dell'avversa opposizione e parimenti CP_1
l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda riconvenzionale libellata da controparte per i motivi spiegati negli scritti difensivi e nelle proprie difese dedotte nei verbali di causa.
Sono presenti per gli Avvocati Marco Sanvitale e Massimo Sanvitale i quali CP_2
preliminarmente si riportano ai propri scritti e ne chiedono integrale accoglimento. In relazione alle deduzioni di controparte, poi, si rileva come ancora una volta parte attrice non colga il segno nell'individuare il tema della controversia, il quale certamente non è l'applicabilità o meno in via retroattiva della L. n. 311/2004 art. 1 c. 346. Ed infatti, controparte confonde la nullità testuale così
come introdotta dalla L. n. 311/2004 art. 1 c. 346 rispetto alla nullità virtuale di cui all'art. 1418 c.c.; in particolare, la scrittura privata prodotta è affetta da nullità virtuale di questo secondo tipo. Ed anzi, la scrittura privata prodotta sarebbe nulla anche in assenza della L. n. 311/2004 art. 1 c. 346 e probabilmente persino in assenza dell'art. 79 L. n. 392/1978, in quanto tutte queste norme sono non pagina 4 di 21 portatrici ma corollari dei principi di diritto in tema di causa concreta e violazione di norme imperative.
Tanto è vero che l'art. 79 L. n. 392/1978, come anche ricordato dal Giudice con l'ordinanza di rigetto del rilascio, è oggi interpretato come comminatorio di nullità del patto di maggiorazione anche laddove sussistente nella fase genetica del negozio, proprio in ragione della lettura della norma alla luce dei principi che l'hanno ispirata. Inoltre, controparte sembra ancora erroneamente intendere la “norma tributaria”, a cui le pronunce riportate nelle sue note si riferiscono, con la L. n. 311/2004 art. 1 c. 346,
quando invece per “norma tributaria” si intende “normativa tributaria”, ovverosia il complesso delle norme che compongono la disciplina tributaria. Controparte nelle proprie note deduce come CP_2
avrebbe espressamente ammesso di essere stato lui a richiedere la stipula della controdichiarazione. La
circostanza non è vera. Ed infatti non si rintraccia mai una simile dichiarazione, inoltre sarebbe del tutto insensato per avanzare una simile richiesta in quanto nessun vantaggio sarebbe a lui CP_2
derivato da una pagamento parzialmente “in nero”. Il richiamo di controparte all'art. 115 c.p.c. è del tutto infondato come già argomentato in seconda nota conclusiva. Si precisa, inoltre, come nessuna domanda nuova sia stata proposta, in quanto si sono da sempre chieste le somme versate in eccedenza,
sia per come risultanti dalle ricevute prodotte sia ex art. 79 c. 2 L. 392/1978, ovverosia tutto quanto considerato, con i conteggi oggi cristallizzati nella CTU. In ordine alla produzione avversaria di ulteriori spese sopportare, si dichiara di non accettare il contraddittorio su tale questione poiché non fanno parte dell'oggetto della domanda. Per completezza di informazione, si deduce di aver depositato lett. 6/6/2024 di controparte di richiesta rilascio dell'immobile e risposta del 10/6/2025 Si chiede che la causa sia decisa e ci si riporta alle precedenti conclusioni, con vittoria di spese e competenze, anche di
CTU, che è stata pagata.
Il Giudice fa presente che si ritirerà in camera di consiglio per la decisione all'esito della trattazione delle ulteriori cause dell'odierna udienza e autorizza i predetti difensori ad allontanarsi, evidenziando che sarà data lettura della sentenza anche in loro assenza;
pagina 5 di 21 tornato in udienza all'esito della camera di consiglio il Giudice dott. Carmine Di Fulvio pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2917/2022 r.g., vertente
TRA
GR TO (C.F. ), in giudizio personalmente ex art.86 c.p.c., C.F._1
PARTE ATTRICE
E
(C.F. ), con il patrocinio degli avvocati MARCO e CP_2 C.F._2
MASSIMO SANVITALE, giusta procura in atti,
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto del 18/5/2022, notificato a mezzo pec in pari data, ST DO ha intimato a CP_2 sfratto per morosità relativamente al contratto di locazione ad uso commerciale, ai sensi dell'art.
[...]
27 della l. n. 392/1978, stipulato in Pescara in data 01 luglio 1995 e registrato il 18.07. 1995 (n. 4318 -
Serie 3), avente ad oggetto un locale a pian terreno, ad uso garage commerciale, sito in Pescara, alla via
Gramsci 3/4, nel contempo convenendolo innanzi a questo Tribunale, allo scopo di sentire convalidare detto sfratto e di sentire emanare decreto ingiuntivo “ per la somma di € 17.995,09, per i canoni già scaduti e non pagati in ragione di € 17.100,00 (canone € 900,00 x 19 mensilità) ed € 895,09 per rimborso delle spese relative al consumo dell'acqua potabile, alla registrazione del contratto e al canone unico comunale annuale (passo carraio), nonché per le somme relative ai canoni a scadere e alle ulteriori spese dovute in rimborso fino all'effettivo rilascio dell'immobile in oggetto, oltre agli interessi di legge “ , nonché “ In ogni caso, dichiarare risolto per inadempimento del conduttore pagina 6 di 21 il contratto di locazione stipulato in data 01 luglio 1995 e, conseguentemente, CP_2 condannarlo al rilascio immediato dell'unità immobiliare in oggetto libera da persone e cose in favore dell'intimante, o comunque in un termine minimo da fissarsi ai sensi dell'art. 56 della l. n. 392/1978 “;
A sostegno di tali domande ha dedotto quanto segue:
“ 1) che l'intimante è proprietario del locale a piano terra ad uso commerciale sito in Pescara, alla Via
A. Gramsci, 3/4, "pro quota" con la germana;
Controparte_3
2) che, detta unità immobiliare, era concessa in locazione al Sig. , nato a [...]_2
Sant'Angelo (PE), titolare del , in virtù di contratto di locazione ad uso commerciale, ai Parte_1 sensi dell'art. 27 della l. n. 392/1978, stipulato in Pescara in data 01 luglio 1995 e registrato il 18.07.
1995 (n. 4318 - Serie 3) (doc. 1), da adibirsi ad esclusivo uso di autorimessa ed officina, con canone mensile iniziale di £ 600.000, oltre all'aggiornamento indice ISTAT, al rimborso delle spese relative al consumo dell'acqua potabile, canone depuratore, canone fognature, aggio esattoriale, ai tributi comunali relativi al passo carraio prospiciente l'immobile, al costo di registrazione del contratto di locazione, in ragione del 50% dell'importo, ed a quant'altro come da contratto;

3) che, essendosi il conduttore reso moroso per il mancato pagamento di canoni locatizi e del rimborso delle spese relative al consumo di acqua potabile, ai tributi comunali relativi al passo carraio e alla registrazione del contratto di locazione, ed essendo rimaste senza esito le promesse di pagamento, nonostante i ripetuti inviti all'adempimento, l'istante, con lettera raccomandata a.r. 28.01.2022
(doc.2), intimava all di corrispondere la complessiva somma di € 16.978,14 (rectius CP_2
15.978,14), dovuta alla data del 31.12.2021, per canoni di locazione non versati in ragione di € 900,00 mensili (€ 900,00 x 17 mensilità = € 15.300,00), e per rimborsi dovuti (€ 678,14), oltre alle ulteriori somme maturande, entro e non oltre il termine del 15.02.2022;
4) che, nonostante l'intimazione di pagamento 28.01.2022, dal 01.01.2022 ad oggi, il conduttore ha corrisposto (con ennesima promessa non mantenuta di corresponsione del dovuto), il 02.03.2022, il
15.04.2022 e 13.05.2022 n. 3 canoni di locazione dell'importo di € 900,00 cadauno per complessivi €
2.700,00, imputati rispettivamente ai mesi di agosto, settembre ed ottobre 2020, sicché alla data odierna questi è moroso della complessiva somma di € 18.895,09 (oltre agli ulteriori canoni a scadere ed alle ulteriori somme dovute in rimborso) e agli interessi legali maturati e maturandi dalle singole scadenze (canoni) e dai pagamenti (rimborsi) al soddisfo, per le seguenti causali: a) la somma di €
pagina 7 di 21 17.100,00 per canoni di locazione non versati, in ragione di € 900,00 mensili, relativi ai mesi di novembre e dicembre 2020, per icanoni relativi all'intero anno 2021 (in ragione di n.12 mensilità) e per i canoni di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2022 (€ 900,00 x 19 mensilità); b) la somma di € 895,09, residua della maggior somma di € 1.795,09 [di cui € 1.077,30 per rimborso del consumo di acqua potabile dal 2017 al 2021, € 507,79 per rimborso dei tributi comunali relativi al passo carraio dal 2018 al 2022 ed € 210,00 per rimborso delle spese di registrazione del contratto locatizio in ragione del 50%] detratti gli acconti versati dal 2018 al 2021 in ragione di complessivi € 900,00; il tutto emergente in dettaglio dal "Prospetto rimborsi dovuti ed acconti versati" (doc. 3), che si offre in comunicazione per fare parte integrante del presente atto;

5) che la sussistenza di una tale morosità, che ha origini pregresse, si è sempre più aggravata, non solo per essersi il conduttore limitato da tempo al pagamento delle mensilità scadute, finanche omettendole, e (quelle corrisposte) versandole sistematicamente oltre il trentesimo giorno dalla precedente versata, con conseguenti slittamenti in avanti delle corresponsioni successive, creando così ulteriore morosità, ma anche per avere completamente omesso la corresponsione delle mensilità correnti;

6) che il mancato pagamento del canoni di locazione, conclamato e rilevante, costituisce grave inadempimento per la inosservanza di un'obbligazione primaria, che comporta la risoluzione contrattuale, che si qualifica di non scarsa importanza e legittima la risoluzione del contratto con il conseguente pronuncia dell'ordine di rilascio immediato dell'immobile o, comunque, in un termine minimo;
“.
L'intimato si è costituito in giudizio con apposita memoria, opponendosi alla convalida dello sfratto, in particolare sostenendo quanto segue:
“ 1) Il contratto di locazione tra le parti intercorrente, dell'1/7/1995, ancora in vigore in quanto via via rinnovatosi, prevedeva un canone mensile di lire 600.000, pari, quindi ad € 309,87 (risulta per tabulas e lo dice anche la controparte nella intimazione di sfratto).
2) Non era mai stato ex adverso richiesto l'adeguamento ISTAT (peraltro negli ultimi anni negativo), per cui esso non era dovuto, anche in presenza di clausola di adeguamento automatico. Pertanto gli aumenti potevano essere dovuti soltanto dal momento della richiesta, restando esclusa ogni possibile richiesta di arretrati.
pagina 8 di 21 3) riservata ogni deduzione in ordine all'esubero versato, sia risultante dalle ricevute che non risultante dalle stesse, ma da controparte evidentemente ammesso, la morosità non sussisteva affatto. Ed invero, partendo dal lontano gennaio 2004, ultima ricevuta rinvenuta e comunque termine certamente congruo, il conduttore aveva pagato molto di più di quanto avesse dovuto, e ciò a prescindere dalle imputazioni invero non esatte ed artatamente apposte sulle ricevute, delle quali solo ora il deducente si era accorto;
se infatti si considerava un canone di € 309,87 (pari a L. 600.000) per un numero di mesi di 221
(gennaio 2004 \ maggio 2022), il totale canoni dovuto sarebbe di € 68.481,27; il totale versato, come da ricevute prodotte era, invece, pari ad € 75.426,03, compreso oneri per € 3.572,08, quindi ben oltre il dovuto e certamente comprensivo anche degli oneri accessori indicati nel ricorso in € 678,14.
4) Se poi fosse stato vero, come sostenuto dall'intimante, che il conduttore versava € 900 mensili, allora, a fronte del canone pattuito contrattualmente, la forbice sarebbe stata ancora più ampia.
Nella prima udienza l'attore intimante ha chiesto termine per meglio esaminare la memoria di costituzione del convenuto ed ha esibito, poi depositandola, controdichiarazione del 1.7.1995 sottoscritta dalle parti contrattuali concernenti l'importo del canone.
Alla successiva udienza il difensore dell'intimato ha eccepito la nullità insanabile della scrittura ex adverso depositata, peraltro priva di data certa, in quanto contenente un patto di maggiorazione del canone di locazione di immobile ad uso diverso rispetto al canone dichiarato nel contratto registrato.
Questo giudice ha, quindi, respinto la richiesta di emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni dell'intimato, disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art.447 bis c.p.c. e fissato per la discussione della causa l'udienza ex art.420 c.p.c. del 24.11.2022,, concedendo all'intimante termine fino a venti giorni e all'intimato termine fino a dieci giorni prima di detta udienza per provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in Cancelleria;
detta udienza e i predetti termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi sono stati, poi, differiti su richiesta congiunta delle parti (attesa la pendenza della procedura di mediazione obbligatoria).
Successivamente le parti hanno depositato tempestivamente le rispettive memorie integrative nelle quali hanno reso le seguenti conclusioni:
l'attore intimante
<< piaccia all'On. Tribunale adito, disattesa ogni avversa istanza, eccezione e produzione pagina 9 di 21 documentale: 1) Dichiarare risolto per inadempimento del conduttore , titolare della CP_2
Ditta Garage 2000, il contratto di locazione stipulato in data 01 luglio 1995 e, conseguentemente, condannarlo in favore di parte attrice al rilascio immediato dell'unità immobiliare in oggetto libera da persone e cose, o comunque in un termine minimo da fissarsi ai sensi dell'art. 56 della l. n. 392/1978, e per l'effetto condannarlo, in favore dell'Avv. DO ST, al pagamento della complessiva somma di € 27.210,55 o di quell'altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, per le causali indicate, oltre alle somme dovute per canoni scaduti e a scadere e alle ulteriori spese dovute in rimborso, fino all'effettivo rilascio dell'immobile in oggetto, e gli interessi di legge maturati e maturandi dalle singole scadenze (canoni) e dai pagamenti (rimborsi) al soddisfo. 2) Rigettare l'opposizione ex adverso proposta perchè infondata in fatto ed in diritto. 3) Condannare , titolare della Ditta CP_2
Garage 2000, in favore dell'Avv. DO ST, alle spese e onorari del presente giudizio e del procedimento di mediazione, oltre al rimborso forfettario per spese generali, al contributo integrativo
C.N.P.A. e all'IVA, come per legge. >>;
il convenuto intimato
<< In via preliminare, accertare e dichiarare la insussistenza della morosità del conduttore, con conseguente inammissibilità ed infondatezza della avversaria proposta azione di risoluzione contrattuale per inadempimento ed accertamento della vigenza del contratto di locazione, che si è rinnovato allo stato sino al 30/6/2025; in via riconvenzionale, condannare il ricorrente Avv. DO
ST alla restituzione delle somme versate in eccedenza, sia per come risultanti dalle ricevute prodotte sia ex art. 79 c. 2 L. 392/1978, e così per un totale di € 133.154,24, ad oggi, ovvero quell'altra somma, maggiore o minore, che risulterà di Giustizia, se del caso previa compensazione, oltre interessi ex art. 1284 c.c,, previa fissazione di nuova udienza di discussione ex art. 418 c.p.c.. Il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio e maggiorazione del 15 % ex DM 55/2014. >>.
All'esito dell'istruttoria le parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
l'attore
“ piaccia all'On. Tribunale adito, disattesa ogni avversa domanda, eccezione e produzione documentale: 1) Dichiarare risolto per inadempimento del conduttore , titolare della CP_2
Ditta Garage 2000, il contratto di locazione stipulato in data 01 luglio 1995 e, conseguentemente, condannarlo in favore di parte attrice al rilascio immediato dell'unità immobiliare in oggetto libera da pagina 10 di 21 persone e cose, o comunque in un termine minimo da fissarsi ai sensi dell'art. 56 della l. n. 392/1978, e per l'effetto condannarlo, in favore dell'Avv. DO ST, al pagamento della complessiva somma di € 51.067,13 o di quell'altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, per le causali indicate, oltre alle somme dovute per canoni scaduti e a scadere e alle ulteriori spese dovute in rimborso, fino all'effettivo rilascio dell'immobile in oggetto, e gli interessi di legge maturati e maturandi dalle singole scadenze (canoni) e dai pagamenti (rimborsi) al soddisfo. 2) Rigettare l'opposizione ex adverso proposta perchè infondata in fatto ed in diritto. 3) Rigettare la domanda riconvenzionale ex adverso avanzata perché inammissibile e, comunque, infondata in fatto ed in diritto. 4) Condannare CP_2
titolare della Ditta Garage 2000, in favore dell'Avv. DO ST, alle spese e onorari del
[...] presente giudizio e del procedimento di mediazione, oltre al rimborso forfettario per spese generali, al contributo integrativo C.N.P.A. e all'IVA, come per legge. “;
il convenuto
“ in via principale, considerata la non debenza delle somme a titolo di aumento ISTAT per le ragioni in atti, si chiede la condanna dell'Avv. DO ST al pagamento della somma di € 210.806,61, così come accertata dal CTU in risposta al quesito C ipotesi 2, sito ad Ottobre 2020 ed in aggiunta la somma di € 11.212,47 (nov 2020 / mag 2022) oltre interessi pari ad € 847,13, e così per un totale ad oggi di € 222.866,21;
in subordine, se si ritenesse, se del caso, la debenza delle somme a titolo di aumento ISTAT nei limiti di quanto implicitamente accettato così come risultante dalle ricevute in atti, così come argomentato e calcolato in sede di osservazioni alla CTU, si chiede la condanna dell'Avv. DO ST al pagamento della somma di € 201.750,16, integrando le conclusioni del CTU di cui al quesito C-ipotesi
1, sino ad Ottobre 2020, oltre in aggiunta la somma di € 10.450,00 (nov 2020 / mag 2022) oltre interessi pari ad € 789,52, così per un totale ad oggi di € 212.989,68;
In ulteriore subordine, laddove si ritenesse operare i calcoli solo sino all'ottobre 2020, considerata la non debenza delle somme a titolo di aumento ISTAT per le ragioni in atti, si chiede la condanna dell'Avv. DO ST al pagamento della somma di € 210.806,61, così come accertata dal CTU in risposta al quesito C-ipotesi 2;
in via ulteriormente subordinata, se si ritenesse, se del caso, la debenza delle somme a titolo di aumento ISTAT considerato su tutto il periodo, si chiede la condanna dell'Avv. DO ST al pagina 11 di 21 pagamento della somma di € 187.691,73, così come accertata dal CTU in risposta al quesito C-ipotesi
1.
Il tutto, sempre, per ogni conclusione, con l'alternativa di quell'altra somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di Giustizia.
Il tutto al netto eventualmente dei canoni da corrispondere dal giugno 2022, che saranno da detrarre dalla somma cui l'Avv. ST verrà condannato, come sopra detto. Con vittoria di spese e competenze di giudizio e maggiorazione del 15% ex DM 55/2014, come da nota che si deposita, oltre al rimborso delle spese di CTU. Salvis iuribus. “
…………..
Va anzitutto osservato che, diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, la domanda riconvenzionale dell' è certamente ammissibile in quanto avente ad oggetto i canoni di CP_2 locazione in ipotesi illegittimamente versati in virtù di una scrittura privata che l'attore ha posto a fondamento della propria domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e di condanna del convenuto al pagamento dei canoni - determinati proprio in virtù di detta scrittura privata, che ad avviso del convenuto contiene un patto nullo -.
D'altronde per giurisprudenza consolidata (Cassazione civile 17955/2021, 5955/2023) “Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell' articolo 665 del Cpc determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.”
Va però precisato che, a ben vedere, diversamente da quanto ritenuto in sede di formulazione dei quesiti posti al CTU, la domanda riconvenzionale del convenuto è limitata alla ripetizione di quanto dall' versato in eccedenza rispetto al canone di cui al contratto registrato per 221 mesi. CP_2
Ed invero nella memoria integrativa del convenuto, dopo ampie considerazioni sulle nullità della scrittura privata del 01/07/1995, tale parte relativamente alle conseguenze della nullità ha affermato (al punto 7 di pagina 19) quanto segue: “ Ne consegue che il Sig. ha diritto alla ripetizione di CP_2 tutto quanto versato in eccedenza rispetto al canone di cui al contratto registrato. Trattasi, dunque di pagina 12 di 21 221 mesi in cui il Sig. ha versato € 900,00 invece del corretto canone di € 309,87, con una CP_2 differenza mensile di € 590,13. Detta somma, moltiplicata per 221 mensilità è pari ad € 130.418,73, oltre interessi.”; quindi (al successivo punto 9) “ È dunque intenzione della presente difesa proporre domanda riconvenzionale per una somma pari all'eccedenza pagata così come risultante dalle ricevute e come supra individuata di € 2.735,51, oltre alla somma da restituire ai sensi dell'art. 79 c. 2 L.
392/1978 pari ad € 130.418,73, per un totale di € 133.154,24, ovvero quell'altra somma, maggiore o minore, che risulterà di Giustizia, se del caso previa compensazione. “; ed ha reso le seguenti conclusioni: “ condannare il ricorrente Avv. DO ST alla restituzione delle somme versate in eccedenza, sia per come risultanti dalle ricevute prodotte sia ex art. 79 c. 2 L. 392/1978, e così per un totale di € 133.154,24, ad oggi, ovvero quell'altra somma, maggiore o minore, che risulterà di
Giustizia, se del caso previa compensazione, oltre interessi ex art. 1284 c.c. “.
Poiché “l'eccedenza pagata così come risultante dalle ricevute e come supra individuata di € 2.735,51“ si riferisce alle ricevute di pagamento del periodo gennaio 2004/maggio 2022 ed i 221 mesi “ in cui il
Sig. ha versato € 900,00 invece del corretto canone di € 309,87, con una differenza mensile di CP_2
€ 590,13 “ non possono riguardare un periodo precedente perché il contratto in discussione è del luglio
1995 e tra questo mese e il dicembre 2003 sono intercorsi solo 8 anni e 6 mesi, quindi 102 mesi, si deve necessariamente ritenere la domanda limitata al pagamento indebito di 221 mesi;
né è sufficiente ad estenderla all'intero periodo del rapporto locatizio, in assenza di specifiche deduzioni, l'utilizzo della generica clausola “ ovvero quell'altra somma, maggiore o minore, che risulterà di Giustizia, “.
Ora è pacifico, avendolo allegato l'attore nell'intimazione di sfratto per morosità, che il conduttore abbia pagato € 900,00 mensili a titolo di canone di locazione fino all'ottobre 2020 compreso.
A questo punto occorre valutare la validità o meno della citata scrittura privata del 1.7.1995, cioè della controdichiarazione con cui le parti hanno riconosciuto e pattuito che il canone di locazione di locazione in pari data non era quello di lire 7.200.000 annue, da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate di lire 600.000 ciascuna, come previsto nel contratto di locazione registrato, ma di lire
19.200.000, annue, da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate di lire 1.600.000 ciascuna.
Ebbene anzitutto, come chiarito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite Civili con la sentenza
23601/2017, la sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della legge 392/1978 (già vigente all'epoca di stipula del contratto oggetto di causa e disciplinante anche i contratti di locazione ad uso diverso da pagina 13 di 21 quello abitativo), che era stata tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste "in itinere" e diverse da quelle consentite ex lege, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto. E tale nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo (come ribadito da Cass. Civile 12836/2023).
Inoltre, secondo altre condivisibili pronunce di legittimità (Cass. Civile 4922/2018, ), anche nei contratti di locazione ad uso non abitativo stipulati anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 311 del 2004 - che ha introdotto la sanzione della nullità testuale in caso di omessa registrazione - il patto occulto di maggiorazione del canone è comunque da considerarsi viziato da nullità virtuale, atteso che l'accordo simulatorio trova la sua causa concreta nella finalità di eludere il fisco, sottraendo all'erario il maggior canone dissimulato realmente pattuito, così ponendosi in contrasto con la norma che impone l'obbligo di registrazione, integrale e fedele, dei contratti di locazione, da considerarsi imperativa e, in quanto tale, idonea ad incidere sulla validità degli atti civili, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1418, comma 1, c.c..
Le argomentazione di parte attrice relative alla violazione del principio di irretroattività della legge che deriverebbero dall'applicazione di detto principio non colgono nel segno.
Ed invero l'orientamento sopra sintetizzato è stato confermato da Cass. Civile 22126/2020 nella quale è ribadito e precisato quanto segue:
“ La sanzione di nullità dell'accordo dissimulato sul maggior canone, il suo radicamento positivo nella previsione di cui all'art. 79 legge n. 392 del 1978, l'affermata sua insanabilità per effetto di una successiva registrazione, trovano giustificazione, in tale arresto “ (cioè quello della pronuncia delle
Sezioni Unite 23601/2017) “ nei seguenti passaggi argomentativi che giova brevemente ripercorrere:
a) il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, recepito nell'art. 10, comma 3, legge 27 luglio 2000, n. 212, ha trovato nel tempo, nella specifica materia locatizia, non consonanti interventi normativi prevedenti nullità testuali a presidio dell'osservanza degli obblighi tributari (art. 13, comma 1, legge n. 431 del 1998, a mente 15 del quale «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato»; art. 1, comma 346, legge 30
pagina 14 di 21 dicembre 2004, n. 311, che ha stabilito che «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati»; viene anche ricordato, benché non più in vigore, l'art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il quale aveva previsto un particolare regime in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio e di una locazione recante un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito);
b) investita più volte della questione di legittimità costituzionale di tali norme, la Corte costituzionale ha dichiarato manifestamente inammissibili o infondate quelle riguardanti l'art. 13, comma 1, legge n.
431 del 1998 (ord. n. 242 del 2004) e l'art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004 (ord. n. 420 del 2007), in tale ultima occasione in particolare affermando che la norma censurata «eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'articolo 1418 c.c.»: passaggio questo che lasciava intendere o comunque non escludeva che la nullità ivi prevista non fosse propriamente o soltanto una nullità testuale (art. 1418, comma terzo, cod. civ.) ma potesse intendersi anche come nullità virtuale (art. 1418, comma primo, cod. civ.) per contrarietà a norme imperative;

c) la giurisprudenza di legittimità ha a sua volta a lungo adottato un orientamento tendente a negare che la norma fiscale avesse carattere imperativo, conseguentemente affermando un principio di non interferenza fra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, e tale indirizzo ha mantenuto fermo 16 anche dopo l'introduzione, con l'art. 13, comma 1, legge n. 431 del
1998, della sanzione della nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato nelle locazioni abitative
(conseguentemente fatta oggetto di una interpretazione restrittiva in termini di mera invariabilità successiva della pattuizione sul canone: Cass. n. 16089 del 2003 e succ. conformi); tale orientamento è stato però radicalmente rivisto da Cass. Sez. U n. 18213 del 2015 che — nell'affermare che la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, legge n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone e non è sanabile dalla registrazione tardiva — muove dalla premessa che si tratti non solo di nullità testuale ma, in parte qua, anche virtuale, attesa la causa concreta del patto occulto, illecita perché caratterizzata dalla vietata finalità di elusione fiscale e, quindi, insuscettibile di sanatoria;
pagina 15 di 21 d) si è dunque affermata nella giurisprudenza di questa Corte una diversa linea di pensiero che, sulla scorta di «indicazioni ... di carattere storico-sistematico ed etico-costituzionale», tende a riconoscere che «le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di inferenza/interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio, principio generale di cui è sostanziale conferma nel dictum dello stesso giudice delle leggi (Corte cost. 420 del 2007)»; principio che non può ritenersi contrastato dalla previsione di cui all'art. 10, comma 3, ultimo inciso, legge n.
212 del 2000 (a mente del quale «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto»), atteso che si è al cospetto di disposizioni che, circoscritte al solo ambito delle locazioni (e dunque leges speciales), non costituiscono prescrizioni di esclusivo carattere tributario, ma introducono regole di diritto civile, comminando una speciale nullità nei rapporti tra privati, sia pure per effetto di una violazione di 17 carattere tributario, come autorevolmente sostenuto dallo stesso giudice delle leggi;

e) tale chiave di lettura del sistema assume particolare rilievo nel caso — quale quello all'esame delle
Sezioni Unite nell'arresto che qui si sta richiamando — di doppia pattuizione del canone, l'una indicata in un contratto simulato e registrato, l'altra (maggiore) specificata in un atto dissimulato e non registrato;

f) al riguardo, esclusa la possibilità di assimilare sul piano morfologico e degli effetti civilistici l'ipotesi di totale omissione della registrazione del contratto contenente ab origine l'indicazione del canone realmente dovuto (in assenza, pertanto, di qualsivoglia procedimento simulatorio) e quella di simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato recante un canone inferiore, cui acceda il c.d. «accordo integrativo» con canone maggiorato, l'esame di tale ultima fattispecie dalla prospettiva dell'accordo simulatorio consente di far emergere il vizio da cui essa è affetta: «vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull'obbligo di registrazione dei contratti di locazione»;
g) ne consegue che «se tale norma tributaria si ritiene essere stata elevata a "rango di norma imperativa", come sembra suggerire l'evoluzione normativa e giurisprudenziale più recente e come precisato dalla stessa Corte costituzionale, deve concludersi che la convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l'obbligo di
(integrale) registrazione, anche perché ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a pagina 16 di 21 norma imperativa (ex art. 1418 comma primo cod. civ.) tale essendo costantemente ritenuto lo stesso articolo 53 Cost., la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu. n. 6445 del 1985)»;
h) ne discende ulteriormente che, «trattandosi di un vizio riconducibile al momento genetico del contratto, e non (soltanto) ad un mero inadempimento successivo alla stipula ... deve allora ravvisarsi la diversa ipotesi di una nullità virtuale, secondo la concezione tradizionale di tale categoria - e, quindi, tradizionalmente insanabile ex art. 1423 c.c.: in tal caso, infatti, la nullità deriva non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall'illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare»;
i) se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale ex art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all'obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al c.d. «accordo integrativo», di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l'intero rapporto - compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione;

1) in tale contesto ricostruttivo l'art. 79 legge n. 392 del 1978 assume rilievo di norma speculare a quella di cui all'art. 13, comma 1, legge n. 431 de11998, previa analoga revisione dell'esegesi tradizionale (secondo cui la sanzione di nullità in essa prevista ha riguardo alle sole vicende funzionali del rapporto, colpendo, pertanto, le sole maggiorazioni del canone previste in itinere e diverse da quelle consentite ex lege, e non anche quelle convenute al momento della conclusione dell'accordo) nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
… Questa Corte ha avuto già occasione di rimarcare che, benché la ripercorsa pronuncia delle Sezioni
Unite riguardi fattispecie riferita a contratto stipulato in data 20/10/2008, successiva dunque all'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, nondimeno proprio l'operata distinzione tra la nullità testuale (sancita da quest'ultima disposizione in conseguenza della omessa pagina 17 di 21 registrazione, violazione extraformale) e la nullità virtuale (discendente dal vizio genetico del patto determinato dallo scopo elusivo perseguito con la simulazione e dalla sua contrarietà alla norma tributaria imperativa che impone l'obbligo di registrazione del contratto) e il rilievo autonomo attribuito comunque a quest'ultima, consentono di ritenere che il principio debba applicarsi anche a contratti di locazione non abitativa che siano stati stipulati anteriormente alla entrata in vigore della citata legge n. 311 del 2004 (v. Cass. 02/03/2018, n. 4922). Anche in tal caso, infatti, non è dubitabile che l'accordo simulatorio trovi la sua causa concreta (scopo pratico) nella finalità di eludere il fisco, sottraendo il maggior canone dissimulato realmente pattuito all'erario (non soltanto all'imposta di registro, ma anche a quella sui redditi); anche in tal caso, dunque, l'accordo si pone in contrarietà con norma, certamente ad esso preesistente, che impone l'obbligo di registrazione (integrale, fedele) dei contratti di locazione. A tale norma, in virtù della descritta evoluzione ermeneutica, deve riconoscersi carattere imperativo e idoneità pertanto a incidere sulla validità degli atti civili che con essa si pongono in contrasto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1418, primo comma, cod. civ.. Non si tratta, pertanto, di fare una non consentita applicazione retroattiva dell'art. 1, comma 346, legge n. 311 del
2004, bensì di applicare norme preesistenti sia pure alla luce di una mutata interpretazione della loro forza ed espansività nella gerarchia dei principi dell'ordinamento e della conseguente loro incidenza sulla validità degli atti negoziali privatistici. Del resto, come opportunamente rimarcato dalle Sezioni
Unite (…. paragrafi da 13.2 a 13.3), la norma di cui all'art. 1, comma 346, L cit., quand'anche fosse applicabile, non potrebbe comunque svolgere un ruolo diretto ai fini della configurazione di una nullità (testuale) del descritto accordo simulatorio. Manca, invero, per le locazioni non abitative, una norma analoga a quella dettata per le locazioni abitative dell'art. 13, comma 1, legge n. 431 del 1998, che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone. «La nullità è, di converso, stabilita per l'intero contratto (e non per il solo patto controdichiarativo), in conseguenza non già di un vizio endonegoziale, ma (della mancanza) di un requisito extraformale costituito dall'omissione della registrazione del contratto» (….. par. 13.3). La nullità (virtuale) dell'accordo simulatorio (in sé e con i visti diversi effetti) resta dunque, ripetesi, legata (solo) alla illiceità dello scopo pratico perseguito, certamente ravvisabile anche prima dell'entrata in vigore della legge n. 311 del 2004 per contrarietà con norma cardine dell'ordinamento, cui non può non riconoscersi carattere imperativo anche in epoca antecedente alla detta evoluzione legislativa (da intendersi solo quale motivo o occasione, per l'interprete, di una diversa prospettiva storico-ricostruttiva e di una mutata sensibilità etico-costituzionale). Non sfugge che tale soluzione rende ancor più accentuata, per i contratti pagina 18 di 21 anteriori alla legge n. 311 del 2004, la disparità di disciplina rispetto all'ipotesi di totale omissione della registrazione del contratto (non sanzionata da alcuna nullità, non essendo detta legge retroattiva), ma anche in tal caso vale quanto rilevato dalle Sezioni Unite con riferimento al diverso regime della nullità testuale ex art. 1, 21 comma 346, I. cit. e della nullità virtuale, e cioè che «la diversità di conseguenze può trovare una congrua spiegazione nella maggiore gravità del vizio che inficia le ipotesi simulatorie rispetto a quelle in cui manchi la registrazione del contratto tout court: un vizio genetico e voluto da entrambe le parti nel primo caso, un inadempimento successivo alla stipula di un contratto geneticamente valido, nel secondo caso».
Sussiste dunque, secondo le argomentazioni sopra riportate, condivise da questo giudice, la nullità del patto di maggiorazione del canone previsto nella suddetta controdichiarazione.
Conseguentemente:
1) Le domande attoree di risoluzione del contratto per morosità e condanna al pagamento di canoni ed oneri accessori è infondata e va respinta;
ed invero la morosità contestata dal locatore al conduttore non sussiste, avendo questi pagato fino ad ottobre 2020 (seconda la prospettazione di parte attrice) ben più del canone dovuto di lire 600.000, pari ad attuali € 309,87, e segnatamente ogni mese lire 1.600.000 e, dopo l'entrata in vigore dell'euro, € 900,00 mensili
(circostanze da ritenere pacifiche per implicita ammissione di parte attrice, che ha contestato la morosità indicata nell'intimazione di sfratto in base all'ipotesi della validità del patto di maggiorazione del canone previsto nella suddetta controdichiarazione e dell'esecuzione nel corso del rapporto contrattuale del pagamento fino ad ottobre 2020 del canone dissimulato).
2) Va accolta la domanda riconvenzionale del convenuto nei seguenti termini;

in particolare:
a) Il canone pagato dal conduttore per 221 mesi ammonta a complessivi € 198.900;
b) Il canone che avrebbe dovuto pagare in base al contratto di locazione ammonta per 221 mesi a complessivi € 75.884,15 ( 69.996,62 somma di cui alla tabella B - calcoli ST allegata alla relazione di c.t.u. del dr. per il periodo gennaio 2004/ottobre 2020 - Persona_1 pari a 102 mesi - + 5.887,53 pari al canone di € 309,17 x i restanti 19 mesi); va precisato che è stata utilizzata la predetta “ tabella B - calcoli ST ” potendosi ragionevolmente ritenere che i maggiori importi pagati dal conduttore rispetto al canone iniziale, come pagina 19 di 21 indicati nelle ricevute di pagamento del periodo gennaio 2004/maggio 2022, siano corrisposti a seguito di richieste del locatore di aggiornamento secondo gli indici Istat previsto nel contratto di locazione);
c) Spetta al convenuto una differenza di € 123.015,85;
d) Da tale importo vanno, però detratti, i 55 canoni nella misura di € 350,00 ciascuno ( canone aggiornato) dovuti da novembre 2020 a maggio 2025 e cioè € 19.250,00 nonché la somma di € 1.567,13 per rimborso del consumo di acqua potabile dal 2017 al 2024, dei tributi comunali relativi al passo carraio al 2018 al 2025 e delle spese di registrazione del contratto locatizio in ragione del 50% dal 2017 al 2024; il tutto emergente in dettaglio dai prospetti
(I° - II° - III°, IV° e V°) dei rimborsi dovuti e degli acconti versati (doc.ti 3, 8, 13 e 18) e dall'allegata documentazione giustificativa, prodotta in causa da parte attrice con l'atto di intimazione (doc. 3), la memoria integrativa (doc.8) e le note difensive del 15.11.2023 (doc.
13) e del 20.05.2025 (doc. 18);
e) il credito spettante al convenuto ammonta, perciò, a € 102.198,72; su tale importo sono dovuti, come richiesti, gli interessi di cui all'art.1284 comma 4 c.p.c. dalla data della domanda, non avendo il convenuto domandato quelli previsti dall'art.2033 c.c..
Le spese di lite, liquidate con i parametri prossimi ai medi di cui al DM 55/2014, come modificato dal
DM 147/2022, in base al credito riconosciuto e tenuto conto delle attività difensive svolte, vanno poste a carico dell'attore, soccombente.
A carico del medesimo vanno definitivamente poste anche le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con separato decreto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna parte attrice, ST DO, a pagare in favore di parte convenuta, , la soma di € 102.198,72, oltre a interessi CP_2 di cui all'art.1284 comma 4 c.p.c. su tale importo dal 25.3.2023 al saldo;

3) condanna parte attrice, ST DO, a pagare in favore di parte convenuta, , CP_2 pagina 20 di 21 le spese del presente giudizio, che liquida in € 14.000,00 per compensi, oltre a rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge;

4) pone definitivamente le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con separato decreto, a carico di parte attrice.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza.
Pescara, 16 settembre 2025
Il Giudice dott. Carmine Di Fulvio
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