N. R.G. 2316/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2316/2021 promossa da:
( ) rappresentata e difesa dall'avv. Marco Giustiniani e Parte_1 C.F._1 dall'avv. Giovanni Gigliotti, giusta procura speciale in atti;

ATTRICE contro
, nato a [...] il [...] e residente in [...]; Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE

CONCLUSIONI
All'udienza del 16.01.2025 la parte attrice si riportava ai propri scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio premesso di essersi affidato Parte_1
all'agenzia immobiliare per l'acquisto Controparte_2
dell'immobile sito in Roma Via Teodoro Pateras n. 27, censito al NCEU di
Roma foglio 505, part. 372 sub 12 e di aver sottoscritto proposta di acquisto in data 11.12.2020 versando la caparra di € 20.000, accettata dal venditore pagina 1 di 6 in data 15.12.2020 comunicata alla promissaria acquirente in Controparte_1
data 15.12.2020, evidenziava che l'immobile presentava delle difformità
urbanistico edilizie e delle trascrizioni pregiudizievoli non dichiarate dal venditore, il quale al contrario aveva dichiarato nella proposta di acquisto che il compendio era libero da iscrizioni pregiudizievoli;
rappresentava quindi che era inutilmente spirato il termine del 31.1.2021 per la stipula del contratto definitivo, né il convenuto, convocato dall'attrice dinanzi al notaio rogante, si era presentato per stipulare un nuovo contratto preliminare che tenesse conto delle difformità urbanistiche e catastali rinvenute e delle trascrizioni pregiudizievoli riscontrate al fine di posticipare la data del rogito;
che la comunicava l'esercizio del diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385, Parte_1
secondo comma c.c. e chiedeva il versamento del doppio della caparra confirmatoria. Tutto quanto sopra premesso l'attrice chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare l'inadempimento da parte del sig.
alle pattuizioni del preliminare;
per l'effetto condannare il Controparte_1
sig. alla restituzione alla sig.ra ex art. 1385 Controparte_1 Parte_1
c.c. del doppio della caparra versata e pari ad euro quarantamila (€ 20.000 x 2
= 40.0000) oltre interessi dal dì del dovuto sino al soddisfo;
alternativamente
in subordine, condannare il sig. alla restituzione alla sig.ra Controparte_1
della caparra di € 20.000 da questa versata e/o al risarcimento Parte_1
del danno in favore della sig.ra nella misura che risulterà di Parte_1
giustizia. In ogni caso con vittoria di spese, competenze e onorari”.
Non si costituiva in giudizio seppur ritualmente evocato per Controparte_1
cui ne veniva dichiarata la contumacia.
pagina 2 di 6 Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice, all'udienza del 16.01.2025, precisate le conclusioni, la causa era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. senza repliche attesa la contumacia del convenuto.
L'esistenza del contratto oggetto di causa e l'avvenuto versamento, da parte dell'attrice in favore del convenuto, del complessivo importo di euro 20.000 a titolo di caparra confirmatoria risulta dalla documentazione prodotta [in copia]
dalla Parte_1
Rileva ancora preliminarmente il Tribunale che la domanda giudiziale deve essere qualificata come domanda volte ad ottenere l'accertamento del diritto di recedere dal contratto per cui è lite onde applicare la tutela di cui all'art. 1385,
c. II, c.c.
D'altra parte, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il recesso previsto dall'art. 1385, c. II, c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto “…destinata a divenire operante con la semplice
sua comunicazione a quest'ultima…” [così Cass. 5095/2015; v. anche
2019/1972, secondo cui “l'esercizio della facoltà di recesso prevista dall'art
1385 cod. civ., per il caso di versamento della caparra, non è subordinato né
all'esistenza di un termine essenziale, né all'intimazione di una diffida ad
adempiere” e Cass. 17489/2012, secondo cui “In caso di azione di recesso ai
sensi dell'art. 1385 cod. civ., non è necessaria la formale costituzione in mora
del debitore, la quale è prescritta dalla legge per l'effetto preminente
dell'attribuzione al debitore medesimo del rischio riguardante la sopravvenuta
impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, basandosi,
viceversa, l'azione menzionata sulla sola obiettiva esistenza dell'inadempimento
pagina 3 di 6 di non scarsa importanza di una delle parti”; sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è
chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità
perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr., invece, Cass. 3879/1987 e Cass. S.U. 27/2000].
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale, come innanzi qualificata, è fondata e deve essere accolta, per i motivi di seguito precisati.
Con l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto per cui è lite [art. 1362 ss. c.c.], il convenuto si è vincolato a cedere all'attrice l'immobile oggetto di causa, obbligandosi a garantire al momento del rogito l'immobile libero da qualsivoglia peso, vincolo o gravame, in regola con la normativa edilizia urbanistica vigente e liberamente vendibile.
Parte attrice ha documentato la presenza sull'immobile di trascrizioni pregiudizievoli nonché difformità urbanistiche e catastali non dichiarate e non sanate entro il termine concordato dalle parti del 31.1.2021 fissato per la stipula del contratto definitivo. Detto contratto non è stato stipulato né nel predetto termine né tantomeno successivamente nel corso del giudizio.
A fronte delle specifiche contestazioni di parte attrice il convenuto, rimasto contumace, non hanno fornito la prova della conformità urbanistica dell'immobile né di aver avviato alcuna pratica al fine di procedere alla sanatoria di eventuali abusi, né il convenuto ha documentato di aver cancellato le trascrizioni pregiudizievoli.
pagina 4 di 6 L'impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo è da imputarsi,
quindi, esclusivamente alla condotta del convenuto che non hanno ottemperato agli impegni assunti nella sottoscrizione della proposta di acquisto dell'11.12-
15.12.2020.
Sussiste, quindi, nella vicenda per cui è processo, il “grave” [art. 1455 c.c.]
inadempimento contrattuale dedotto dalla Ne segue che sussistendo, Parte_1
di conseguenza, il grave inadempimento del convenuto secondo i criteri di cui all'art. 1455 c.c., deve essere accertato il diritto dell'attrice di recedere dal contratto preliminare oggetto di causa e di pretendere dal convenuto una somma corrispondente al doppio della caparra [sulla necessità di valutare la gravità
dell'inadempimento anche allorquando si applichi il disposto di cui all'art. 1385, c. II, c.c., cfr. Cass. 409/2012]. Per l'effetto, e considerato che nelle more della definizione del presente giudizio l'attrice ha dato atto di aver ricevuto un acconto sulla restituzione della caparra versata di € 7000 il convenuto deve essere condannati a pagare all'attrice la complessiva somma di euro 33.000
[pari al doppio della caparra di euro 20.000 detratto l'importo di € 7000
versato], oltre agli interessi legali, a far data dalla domanda [21.07.2021] fino al giorno della effettiva corresponsione [sulla decorrenza degli interessi, cfr. Cass.
12124/1992 e Cass. 13284/00; in argomento, v. anche Cass. 28573/2013].
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta ai sensi dell'art. 91
c.p.c. e sono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014
[modificato dal D.M. 37/2018], considerati il valore della controversia, le fasi del processo e le spese vive documentate in atti, applicate, altresì, le riduzioni consentite dall'art. 4 del medesimo D.M.

P.Q.M.

pagina 5 di 6 il TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA, in composizione monocratica,
definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
-in accoglimento della domanda giudiziale, accertato il grave inadempimento del convenuto promittente venditore, dichiara il diritto di di Parte_1
recedere, ai sensi dell'art. 1385, c. II, c.c., dal contratto per cui è causa, con conseguente risoluzione di tale vincolo contrattuale, e di esigere dal promittente venditore il pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata;

-condanna, per l'effetto, il convenuto, al pagamento della somma di euro
33.000 in favore dell'attrice a titolo di doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385, c. II, c.c., detratto l'acconto versato nel corso del giudizio, oltre agli interessi al tasso legale previsto dal Codice Civile, nei termini precisati in motivazione;

- condanna il convenuto a pagare alla parte attrice le spese processuali, che si liquidano in complessivi euro 5.622,00, di cui euro 545 per spese vive ed euro
5077 per compensi professionali forensi, oltre al rimborso spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Civitavecchia, 25 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli

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