N. R.G. 6247/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'RO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6247/2019
Promossa da
P.I. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t.,rappresentata e difesa, in virtù di procura a margine dell'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, dall'avv. Antonio
Coscia e con lo stesso elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in
Quadrivio di Campagna, Viale della Democrazia, n. 80;
-opponente-
contro
P.I. , in persona del legale rappresentante _1 P.IVA_2
p.t., rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Cosimo Faccenda e con lo stesso elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Eboli, alla Via G. Salvemini, n. 5;
- opposta-

Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo
Conclusioni: come da verbale di udienza
1
Svolgimento del Processo
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 6/6/2019 la
[...]
proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
1456/2019 (RG 4280/2019), emesso in data 26/4/2019 e pubblicato in data
30/4/2019, con il quale veniva ingiunta al pagamento, in favore di della somma di € 5.247,51 per omesso pagamento di _1
canoni di locazione, oltre interessi legali, nonché spese e competenze del procedimento monitorio.
Esponeva la opponente società che, con contratto di locazione sottoscritto in data 1/11/2018, e non registrato nei 30 giorni successivi previsti, la società
concedeva in locazione un fabbricato per civile _1
abitazione, catastalmente identificato al foglio 52, particelle n°8 e 9, sito nel
Comune di Capaccio-Paestum, alla Via della Libertà n°20; che, con missiva datata 12/3/2019, inviata sia a mezzo raccomandata a/r che a mezzo pec, non avendo la società provveduto alla registrazione del _1
contratto di locazione, in piena violazione dell'art. 10 del suddetto contratto,
esercitava il suo diritto di recesso;
in data 13 marzo 2019, il giorno dopo il recesso dal contratto di locazione, la società provvedeva _1
alla registrazione del contratto di locazione sottoscritto in data 1 novembre
2018; che, in data 2/5/2019 la opposta notificava alla Parte_1
il decreto ingiuntivo su indicato.
A sostegno dell'opposizione eccepiva la nullità del contratto di locazione che avrebbe comportato, di conseguenza, la nullità del decreto ingiuntivo, per mancata registrazione dello stesso nei termini di legge;
che la locazione intercorsa tra le parti, per condotta della società intimante, non era stata registrato se non in data 13/3/2019 e, pertanto, non poteva produrre alcun effetto a causa della eccepita nullità derivante da disposizioni di legge;
che la
2 registrazione del contratto, effettuata il 13/3/2019, non produceva alcun apprezzabile effetto giuridico, in quanto avvenuta il giorno seguente al recesso esercitato dalla che per tale ragione non Parte_1
erano dovuti i canoni di marzo ed aprile perché la richiesta si fondava su un contratto nullo registrato dopo il recesso del conduttore;
che, pertanto,
spiegava domanda riconvenzionale, essendo il contratto nullo, per la restituzione dei canoni di locazione versati e del deposito cauzionale per la somma complessiva di € 19.866,48, non opponendosi, comunque, ad una eventuale compensazione, tanto esposto conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, la società in persona del legale rapp.te CP_1
p.t. per ivi sentir: 1) accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione e, per l'effetto, revocare il Decreto Ingiuntivo n°1456/2019, emesso dal
Tribunale di Salerno, nella persona del Giudice dott. RA d'RO e depositato in Cancelleria in data 30/4/2019; 2) accertare e dichiarare la nullità
del contratto di locazione e, per l'effetto, in via riconvenzionale, condannare la società in persona del legale rappresentante, sig. _1
, alla restituzione della somma di € 19.866,48, oltre Controparte_2
interessi dal dì al soddisfo per i canoni di locazione e per il deposito cauzionale, illegittimamente corrisposti alla società opposta;
3) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle richieste di cui innanzi, Voglia l'Ill.mo Giudicante ex art. 1243 cc,
compensare il credito fatto valere dalla con il debito che _1
quest'ultima ha nei confronti della per come innanzi Parte_1
esplicato, condannando la prima alla restituzione della differenza;
4)
condannare la al pagamento delle spese e competenze di _1
giudizio oltre rimborso forfettario, CPA ed IVA se dovute, da attribuirsi al sottoscritto avvocato dichiaratosi antistatario”.
In data 18/12/2019 si costituiva la la quale deduceva che _1
3 era assolutamente infondata e priva di pregio l'eccezione di nullità del contratto di locazione per tardiva registrazione dello stesso;
che, con sentenza a SS.UU. n° 23601 del 09/10/2017, la Suprema Corte aveva stabilito che in tema di locazione immobiliare “la registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso diverso, contenente ab origine l'indicazione del canone pattuito, quindi privo di elementi simulatori, era consentita, secondo le norme tributarie produce i suoi effetti ex tunc”; che la normativa tributaria non qualificava come perentorio il termine di trenta giorni previsto per assolvere al pagamento dell'imposta di registro e, anzi,
contemplava sia la registrazione d'ufficio, sia il cosiddetto "ravvedimento operoso"; che il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, era nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346,
della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, produceva, comunque, i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”; che, non essendo il contratto nullo, parimenti era inammissibile la domanda di restituzione dei canoni versati e la restituzione del deposito cauzionale;
che, quand'anche il contratto di locazione fosse stato considerato nullo, la Cassazione, con sentenza n° 3971/2019, aveva confermato la legittimità dei canoni di locazione versati nel corso del rapporto locatizio, nonostante il contratto, da cui traeva origine tale rapporto,
sia stato successivamente dichiarato nullo all'esito del giudizio e, pertanto,
alcuna restituzione poteva avere corso;
che ciò non valeva solo per i canoni di locazione ma anche per la richiesta di restituzione del deposito cauzionale,
parimenti infondata, perché seguiva un regime diverso;
che quest'ultimo poteva essere restituito solo a seguito del rilascio dell'immobile, e solo previa verifica della esistenza di danni cagionati dal conduttore a seguito del
4 rapporto locatizio;
che l'opponente non aveva contestato assolutamente l'importo richiesto dalla opposta e indicato nel decreto ingiuntivo.
Concludeva, affinché l'adito Tribunale volesse: “In via preliminare, ritenuto che l'opposizione non è fondata su prova scritta e di pronta soluzione, la concessione, ex art. 648 c.p.c, della provvisoria esecuzione dell'opposto decreto ingiuntivo;
2) nel merito, rigettare l'opposizione perché totalmente infondata sia in fatto che in diritto e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto n. 1456/2019; 3) Rigettare la spiegata domanda riconvenzionale, perché totalmente infondata sia in fatto che in diritto;
4)
condannare l'opponente al pagamento delle spese e competenze del presente procedimento”.
La prima udienza veniva fissata in data 14/1/2020 quando il giudice si riservava sulla richiesta di provvisoria esecuzione, accolta con provvedimento del 21/6/2021. L'udienza veniva rinviata al 23/11/2021 e poi per discussione al 28/6/2022 fino a giungere al rinvio del 10/6/2025 con termine per note scritte fino al 30/5/2025.
Nelle memorie conclusionali la parte opponente eccepiva la improcedibilità
della domanda per mancato espletamento della mediazione obbligatoria e conseguente revoca del D.I. opposto, con restituzione delle somme versate il
28/6/2021 in esecuzione spontanea del provvedimento del Giudice che concedeva la provvisoria esecuzione;
che in proposito la Corte di Cassazione
a Sezioni Unite, la numero 19596 del 18/09/2020, aveva enunciato il seguente principio di diritto: “Nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, comma 1- bis, del d.lgs. n. 28 del 2010, i cui giudizi vengano introdotti con un decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l'onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta;
ne consegue che, ove essa non si
5 attivi, alla pronuncia di improcedibilità di cui al citato comma 1-bis conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo”; che già all'udienza dell'1/1/2020,
come confermato dal verbale di causa cartaceo la opponente così concluse:
“Chiede pertanto che, respinta la richiesta ex adverso formulata (cfr. alla provvisoria esecuzione dell'ingiunzione), il Giudice voglia concedere termini per l'espletamento della procedura conciliativa di legge”, ovverosia la mediazione;
che la richiesta di mediazione era stata tempestiva in quanto era la stessa legge, puntualmente interpretata dalle Sezioni Unite innanzi richiamate, a prevedere e statuire che il comma 1-bis dell'art. 5 del D.Lgs.
28/2010 (in cui è prevista la rilevabilità della mancata mediazione non oltre la prima udienza, pena decadenza), NON si applica ai giudizi di opposizione ad ingiunzione, fin tanto che il giudice non si sia pronunziato sulla istanza di concessione/sospensione della provvisoria esecuzione [cfr. art. 5, comma 4,
lettera a) del D.Lsg. 28/2010: “I commi 1-bis e 2 non si applicano: a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
...”]; che l'udienza del 14/1/2020 era stata dedicata esclusivamente alla trattazione dell'istanza di concessione della provvisoria esecuzione richiesta dalla controparte, e che la “vera” prima udienza a cui si debba far riferimento nel caso de quo, sia quella del 22/6/2021 in cui l'eccezione di carenza di mediazione è stata messa (nuovamente) nero su bianco e sottoposta all'attenzione sia della controparte, che del Magistrato Giudicante;
che, in ogni caso, eccepiva la nullità del contratto di locazione non registrato e il fatto che il recesso della conduttrice era stato esercitato in data antecedente alla richiesta ingiuntiva ed alla registrazione tardiva;
che, conseguenza diretta, era la nullità dell'intero accordo intercorso tra le parti, anche relativamente ai canoni concordati e non pagati;
che come espressamente richiesto con la spiegata opposizione, la locatrice a prescindere dalla _1
6 fondatezza o meno della sua richiesta ingiuntiva, doveva restituire, ad essa opponente il deposito cauzionale versato in sede di stipula del contratto di locazione, pari a tre mensilità del canone concordato (€ 6.106,50 oltre iva),
come sancito all'art. 8 del citato negozio giuridico;
concludeva quindi affinché
l'adito Tribunale volesse” accertare e dichiarare l'improcedibilità
dell'ingiunzione promossa da controparte, per mancato espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs.
28/2010 e per l'effetto revocare il Decreto Ingiuntivo n°1456/2019, con condanna della controparte alla restituzione della somma di Euro 6.213,66
oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, corrisposta con animo di rivalsa a seguito della concessa provvisoria esecuzione, come da missiva accompagnatoria con bonifico bancario depositata in uno alle “Note di
Trattazione scritta” relative all'udienza del 23/11/2021 (cfr. all. 7); 2) accertare e dichiarare la nullità e/o comunque l'inefficacia/scioglimento del contratto di locazione e, per l'effetto, revocare il Decreto Ingiuntivo n°1456/2019 e condannare la società in persona del legale rappresentante _1
p. t., alla restituzione in favore della società della Parte_1
somma di Euro 12.416,55# oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dall'ultimo pagamento effettuato e sino al completo soddisfo, di tutti i canoni di locazione versati ed illegittimamente trattenuti dalla società opposta, in aggiunta alle somme corrisposte a seguito della concessa provvisoria esecutività; 3) accertare e dichiarare che l'immobile locato è stato riconsegnato alla il 20/05/2019 e per l'effetto, condannare la stessa alla _1
restituzione del deposito cauzione versato di € 6.106,50 (€ seimilacentosei,50)
oltre Iva, interessi legali e rivalutazione monetaria sino alla sua effettiva corresponsione, con vittoria di spese e competenze di giudizio, da attribuirsi al sottoscritto avvocato antistatario.”.
Nelle memorie conclusive dell'opposto veniva eccepita la inammissibilità
7 dell'eccezione di nullità del contratto di locazione per registrazione tardiva e della revoca del D I opposto nonché della domanda riconvenzionale;
la conseguente infondatezza della spiegata domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni di locazione e deposito cauzionale;
la mancata contestazione del credito portato dal D.I. opposto;
la tardività ed infondatezza della eccezione di mancato esperimento del tentativo di mediazione.
Sull'ultimo punto l'opposto deduceva che il mancato esperimento della mediazione obbligatoria prevista dal comma 1 bis dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010,
doveva essere eccepito dal convenuto a pena di decadenza, o rilevato d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza;
che sul punto si era espressa anche la Suprema Corte, richiamando in toto l'art. 5 comma 1 -bis del d.lgs.
28/2010, che chiaramente specificava come l'improcedibilità dovesse essere
“eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice,
non oltre la prima udienza”. In mancanza della tempestiva eccezione del convenuto, ove il giudice di primo grado non abbia provveduto al relativo rilievo d'ufficio, è addirittura precluso al giudice di appello rilevare l'improcedibilità della domanda;
che nella fattispecie, il Giudice, a scioglimento della riserva con il quale aveva concesso la provvisoria esecuzione, non aveva disposto alcuna mediazione tra le parti, per cui nessun onere era stato disatteso dalla opposta tale da giustificare la richiesta di revoca del D.I. avanzata dall'opponente.
Concludeva, affinché l'adito Tribunale Volesse: “Rigettare l'opposizione perché totalmente infondata sia in fatto che in diritto e, per l'effetto,
confermare il decreto ingiuntivo opposto n. 1456/2019; 2) Rigettare la spiegata domanda riconvenzionale, perché totalmente infondata sia in fatto che in diritto;
3) Rigettare tutte le ulteriori eccezioni e domande perché infondate sia in fatto che in diritto, nonché palesemente tardive;
4) condannare l'opponente
8 al pagamento delle spese e competenze del presente procedimento, con attribuzione allo scrivente procuratore antistatario.”
Alla odierna udienza del 10/06/2025, sulle conclusioni delle parti, la causa è
stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni
Motivi di diritto
In caso di opposizione a decreto ingiuntivo in materia locativa, l'onere di avviare la procedura di mediazione obbligatoria spetta al creditore opposto,
ossia al soggetto che ha richiesto il decreto ingiuntivo. La mancata attivazione della mediazione da parte del creditore opposto comporta l'improcedibilità
della domanda di opposizione e la revoca del decreto ingiuntivo.
Ebbene nella prima difesa, e quindi nella prima udienza, l'opposto non ha richiesto rinvio per procedere alla mediazione ma è stato l'opponente ad assolvere a tale richiesta.
In generale, la mediazione in opposizione a decreto ingiuntivo è attivata dal creditore opposto, ovvero colui che ha ottenuto il decreto ingiuntivo. Tuttavia, è anche possibile che l'opponente, ovvero colui che si oppone al decreto ingiuntivo, possa attivare la mediazione. In alcuni casi, il tribunale ha stabilito che l'esperimento della mediazione da parte dell'opponente sia sufficiente a soddisfare la condizione di procedibilità della domanda di opposizione.
Anche alla successiva udienza del 23/11/2023 era l'opponente a richiedere rinvio per l'espletamento della procedura conciliativa cui ancora una volta il
Giudice non dava corso.
Pertanto se la mediazione obbligatoria non è stata richiesta e non disposta dal giudice, questo non può comportare l'improcedibilità della domanda giudiziale perché l'improcedibilità per omesso svolgimento della mediazione deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio
9 dal giudice, non oltre la prima udienza del primo grado di giudizio (Corte di
Cassazione, III sez. civ., ordinanza n. 25155 del 10/11/2020).
La mancata disposizione da parte del Giudice oltre la prima udienza della necessità della media conciliazione comporta la decadenza dalla dichiarazione di improcedibilità.
Si passa ad esaminare il merito della domanda e si rileva che la registrazione del contratto di locazione può essere effettuata sia dal locatore (proprietario)
che dal conduttore (affittuario), in quanto entrambi sono responsabili in solido per il pagamento dell'imposta di registro. Nel caso in esame era parte locatrice in base all'art. 10 della scrittura privata di locazione tenuta alla registrazione del contratto.
Inoltre, il ritardo nella registrazione non impedisce la validità del contratto,
ma può comportare sanzioni per entrambe le parti, anche se l'inquilino lascia l'immobile prima della scadenza.
Un recesso anticipato del conduttore da un contratto di locazione registrato in ritardo può comportare sanzioni, ma non necessariamente impedisce la risoluzione anticipata del contratto.
Il contratto, al momento della “disdetta” del 12/3/2019 del conduttore non era ancora stato registrato pertanto era da considerarsi nullo in quanto la registrazione era contrattualmente a carico di parte locatrice ed il termine per la registrazione andava a cadere 30 gg. dopo la stipula avvenuta in data
1/11/2018.
Rileva in ogni caso che ogni contratto di locazione a uso abitativo o commerciale, vada stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia
delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
Al di là delle conseguenze sanzionatorie previste per la mancata registrazione, l'art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione,
o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità
10 immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Dello stesso avviso la Corte di
Cassazione che, già nel 2017, con la sentenza n. 23601, aveva rimarcato che la mancata registrazione della locazione di immobili espone le parti alla nullità
del contratto.
Pertanto, in caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima e conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato.
Sul piano economico la nullità del contratto comporterà, per il proprietario,
l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo.
Tuttavia, il proprietario avrà diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile e per l'uso dei locali da parte dell'inquilino, perché
altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato.
Viene quindi, in mancanza di altri elementi qualificanti, ritenuto equo quantificare l'indennizzo nella stessa misura del canone di locazione e quindi ad € 2.035,50 oltre iva pari ad € 447,81 mensili.
Pertanto, accertato che, l'immobile è rientrato nella disponibilità materiale di parte opposta e, in applicazione dei su esposti principi, l'opposizione va rigettata con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto;

In parziale accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente si condanna parte opposta alla restituzione del deposito cauzionale pari ad € 6.106,50, oltre iva se dovuta, ed oltre interessi legali.
Si rigetta la domanda di rivalutazione sulla somma da restituire essendo un debito di valuta e non di valore.
11 Si rigetta la spiegata riconvenzionale relativa alla restituzione delle somme relative ai canoni di locazione versati da novembre 2018 a marzo 2019.
Si condanna parte opposta all'intero pagamento delle spese di registrazione tardiva del contratto.
Vi sono ragioni eccezionali perché sia disposta la compensazione delle spese legali fra le parti stante che entrambe le parti avrebbero avuto la possibilità di registrare il contratto di locazione.


PQM


Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 6247/2019 r.g. tra in Parte_1
persona del legale rapp.te p.t. –opponente- e società in _1
persona del legale rapp.te p.t. –opposta-, ogni altra istanza, eccezione,
deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) Rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto il D. I. n. 1456/2019
(RG 4280/2019) emesso in data 26/4/2019 e pubblicato in data 30/4/2019;
2) In parziale accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale condanna parte opposta, in persona del legale rapp.te p.t, alla _1
restituzione in favore di parte opponente, in Parte_1
persona del legale rapp.te p.t. dell'importo dalla stessa versata a parte opposta società a titolo cauzionale pari alla somma di € CP_1
6.106,50, oltre iva se dovuta come per legge, ed oltre interessi legali decorrenti dal deposito della cifra presso la locatrice;

3) Rigetta la domanda di rivalutazione avanzata dalla in _1
quanto trattasi di un credito di valuta e non di valore;

4) Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata sempre da parte opponete,
, relativa alla restituzione dei canoni versati per i mesi Parte_1
da Novembre 2018 a marzo 2019;
12 5) Le spese di tardiva registrazione del contratto restano definitivamente a carico di parte opposta;

6) Le spese di lite vengono interamente compensate tra le parti.
Salerno lì, 10 giugno 2025
Il GOP
Cosimina D'RO
13