REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 26982/2021, pendente
TRA
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa Parte_1 dall'avv. Monica Laiso, Email_1
Ricorrente
CONTRO
rappresentata e difesa dall'avv. Maria Fisciani, CP_1
Email_2
Resistente
ha emesso la seguente
SENTENZA
Con ricorso ex art 702-bis c.p.c., depositato l'11/11/2021, – premesso di Parte_1
essere proprietaria di un immobile, non destinato a fini istituzionali, sito in alla via Maria Pt_1
Longo n. 37, individuato nel N.C.E.U. del Comune di alla sez. SLO, foglio 1, particella 29, Pt_1 sub 69, trasferitole in proprietà ai sensi e per gli effetti dell'art.5 del D.L.vo 502/1992 e ss.mm.ii. e dell'art. 26 della L.R. 32/1994, come da D.P.G.R. n. 509 del 22.3.2001 – ha dedotto che l'immobile
è occupato da molti anni, senza alcun titolo, da , la quale non ha mai di fatto stipulato CP_1
un contratto di locazione con la ricorrente, né tantomeno ha mai effettuato alcun regolare pagamento afferente l'occupazione illegittima. Ha dedotto di aver messo in mora la resistente, con missiva del 10.10.2018, per i canoni non pagati derivanti dall'occupazione senza titolo e che al
31/12/2021 il suo debito per indennità non corrisposta ammonta ad euro 42.141,31, di cui euro 33.376,25 corrispondente all'importo intimato, più la maturazione degli interessi legali al
01.11.2021, pari ad euro 292,18; euro 3.098,75 per i canoni afferenti l'annualità 2019 comprensivi di interessi legali al 01.11.2021, pari ad euro 26,31; euro 3.094,97 per i canoni afferenti l'annualità
2020 comprensivi di interessi legali al 01.11.2021, pari ad euro 1,81; euro 2.571,34 per i canoni afferenti l'annualità 2021 comprensivi di interessi legali al 01.11.2021, pari ad euro 0,21. Ha concluso, chiedendo la condanna della resistente all'immediato rilascio dell'immobile ed al risarcimento del danno per averle impedito di mettere a reddito l'immobile stesso, nella misura di euro 42.141,31.
Si è costituita , negando, in primo luogo, di essersi rifiutata di stipulare un contratto di CP_1 locazione ed evidenziando, in secondo luogo, che presso l'immobile viveva originariamente
, con il quale essa esponente era coniugata, fino alla separazione intervenuta con Persona_1 omologa del 21.10.2010. Ha dedotto di aver chiesto all' di stipulare un Parte_1
contratto di locazione, onde subentrare al Fronduto quale conduttrice dell'immobile, che la richiesta indicava un canone mensile di euro 250,00 e che, con nota prot. 672 del 26-8-2011, l' Parte_1
aveva accolto la proposta, comunicandolo al gestore al fine di
[...] Controparte_2
provvedere alla stipula del contratto. Ha rappresentato che in data 19-12-2011 ha formalizzato la proposta di stipula della locazione, che prevedeva il versamento di un deposito cauzionale pari a
Parte due mensilità, ossia ad euro 500,00, ma che poi l' invitandola alla stipula del contratto, ha indebitamente preteso il versamento di tre mensilità, motivo per cui aveva richiesto alla stessa di essere nuovamente convocata per la sottoscrizione alle condizioni originariamente pattuite. Ha
Parte dedotto di non aver avuto più alcuna notizia dall' e ha eccepito che la condotta della stessa è sintomatica della mancanza di volontà, in concreto, di locare l'immobile, con conseguente infondatezza della pretesa di ottenere il pagamento anche dell'indennità di occupazione per gli anni indicati. Ha eccepito la genericità della quantificazione del risarcimento del danno richiesto per l'occupazione e la prescrizione del credito maturato fino a cinque anni prima della notifica del sollecito di pagamento del 10/8/2018. Ha dedotto, inoltre, che in seguito all'accordo che era intervenuto con l' , facendo legittimo affidamento sulla stipula del contratto di Parte_1
locazione, essa esponente ha eseguito costose riparazioni ordinarie e straordinarie e apportato numerose migliorie all'immobile, così rendendolo pienamente vivibile e agibile, e, conseguentemente, incrementandone il valore e che tale valore può essere stimato in euro
49.000,00. Ha, quindi, spiegato domanda riconvenzionale per ottenere il pagamento della somma indicata, in applicazione del disposto dell'art. 1150 c.c., quale possessore che ha eseguito opere che hanno incrementato il valore dell'immobile. Ha concluso, chiedendo il rigetto dell'avversa domanda e, in caso di accoglimento della stessa, l'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta.
Con ordinanza del 14/11/2022, è stato disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario.
La causa, istruita documentalmente, è stata assunta in decisione il 13 marzo 2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Preliminarmente, dal punto di vista della qualificazione della fattispecie in esame, va detto che è ormai pacifico, in seguito all'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 7305/2014, che mentre, da un lato, “l'azione personale di restituzione è destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario, con la conseguenza che le difese di carattere pretorio opposte a un'azione di rilascio o consegna non comportano la trasformazione in reale della domanda che sia stata proposta e mantenuta ferma dall'attore come personale”; dall'altro lato “l'azione personale di restituzione non può surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna venga chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso, infatti, la domanda è da qualificarsi come di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica”.
Notevoli sono le conseguenze sotto il profilo probatorio che discendono dalla diversa qualificazione: mentre nell'azione di restituzione è sufficiente, per l'attore, dimostrare l'avvenuta consegna dell'immobile in base ad un titolo ed il suo successivo venir meno, nell'ipotesi di rivendicazione, poiché fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes e non su un rapporto obbligatorio personale inter partes, occorre che di tale diritto venga data fornita piena prova, mediante la cd. "probatio diabolica". Ciò comporta che, in questo caso, l'attore deve dimostrare la propria titolarità fornendo la prova che il suo dante causa aveva, a sua volta, validamente acquistato il diritto da un altro soggetto e così di seguito fino a risalire ad un acquisto a titolo originario.
La c.d. probatio diabolica consiste nella prova di un acquisto a titolo originario, ovvero di un acquisto a titolo derivativo che risalga ad un acquisto a titolo originario e, cioè, di una catena di acquisti a titolo derivativo che copra un ventennio, termine di compimento dell'usucapione. E' anche sufficiente che l'attore in rivendicazione dimostri che fra lui ed i suoi danti causa il bene è stato posseduto per il tempo necessario ad usucapirlo. Come ripetutamente affermato dalla Corte di Cassazione, e ribadito da Cass. 33040/2022, <<-"nel giudizio di l'attore deve provare di essere divenuto proprietario della cosa rivendicata CP_3
risalendo anche attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che l'attore stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo"; - "all'attore, perciò, non basta esibire un titolo di acquisto derivativo, perché un tale titolo non prova con certezza che egli è divenuto proprietario del bene: egli potrebbe avere acquistato dal non proprietario"; - il rivendicante, quindi, "per assolvere l'onere probatorio gravante a suo carico, deve dimostrare... o che egli è fornito di un valido titolo derivativo proveniente, direttamente o tramite i suoi autori, da un soggetto cui possa attribuirsi la qualità di dominus nel senso precisato, di legittimo titolare della proprietà del bene in contestazione, per averlo acquistato a titolo originario;
... o che egli stesso possa vantare un acquisto a titolo originario, per avere posseduto il bene per il tempo necessario all'usucapione", potendo a tal fine "eventualmente sommare il proprio possesso al possesso dei precedenti danti causa" (Cass. n. 28865 del 2021, in motiv.; Cass. n. 21940 del 2018, Cass. n. 1210 del 2017; Cass. n. 25643 del 2014)>>.
Da ultimo la Suprema Corte con la sentenza 19872/2022 ha ribadito che “in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa. In tale seconda ipotesi, la difesa del convenuto che pretenda di essere proprietario del bene in contestazione, non è idonea a trasformare in reale l'azione personale proposta nei suoi confronti, atteso che, per un verso, la controversia va decisa con esclusivo riferimento alla pretesa dedotta, per altro, la semplice contestazione del convenuto non costituisce strumento idoneo a determinare l'immutazione, oltre che dell'azione, anche dell'onere della prova incombente sull'attore, imponendogli, una prova ben più onerosa - la probatio diabolica della rivendica - di quella cui sarebbe tenuto alla stregua dell'azione inizialmente introdotta”.
Nella fattispecie in esame , come detto, ha chiesto di accertare e dichiarare Parte_1 illegittima l'occupazione dell'immobile oggetto di causa da parte di La stessa ha Parte_2 confermato di occupare l'immobile, essendo succeduta nella sua disponibilità al marito, PE
, dal quale si è separata, con omologa del 21/10/2010, tanto da richiedere ed ottenere,
[...] potenzialmente, dall' la disponibilità alla stipula di un regolare contratto di Parte_1
locazione, al canone mensile di euro 250,00 (nota prot. 672 del 26/8/2021). Dal punto di vista della qualificazione della fattispecie in esame, secondo questo giudice l'azione è da qualificare come azione personale di restituzione e non già di rivendica. Invero, con l'azione personale di restituzione di immobile, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, come avviene nell'azione reale di rivendica, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione o dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza ab origine di qualsiasi titolo.
Ebbene, nell'ipotesi in esame è emerso dalla documentazione prodotta dall'attrice e dalle stesse difese della convenuta che la è subentrata della detenzione dell'immobile al marito e che, in CP_1 seguito alla separazione, ha continuato a detenerlo, nell'attesa anche della stipula del contratto di locazione.
Legittimato passivo dell'azione di restituzione di immobile di natura personale è colui che detiene l'immobile senza alcun titolo, non venendo in contestazione l'accertamento del diritto di proprietà sul bene (ex Cass. n. 7041/2012). “L'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere
l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario” (Cass.
n. 25052/2018; Cass. Sez. Un. 7305/2014). Ebbene, l'azione resta di natura personale, in quanto tende ad ottenere la restituzione di un bene in precedenza volontariamente trasmesso al dante causa della attuale detentrice. L'effettiva occupazione del cespite per cui è causa da parte della , CP_1
poi, è un dato acquisito e non contestato nel presente giudizio.
Volendo, invece, inquadrare la fattispecie nell'azione di rivendicazione, va detto che nella fattispecie in esame, comunque, il rigore probatorio proprio dell'azione di rivendicazione risulterebbe senz'altro attenuato in quanto la ha in via stragiudiziale ammesso la titolarità CP_1 dell'appartamento in capo all'attrice, dichiarandosi occupante dell'alloggio dal 2010 e chiedendo la regolarizzazione del godimento a mezzo della stipula di un contratto di locazione. Ancora, a
Parte ulteriore riscontro e prova della dedotta attuale titolarità del cespite in capo all' va richiamata anche la documentazione versata agli atti del fascicolo di parte attrice: in particolare dalla visura catastale “storica” si desume l'intestazione dell'immobile prima in capo ad Controparte_4
Parte
e poi - dal 22 febbraio 2001 - all' così come si evince anche dall'atto amministrativo
[...]
emesso dalla Regione Campania in data 22.3.2001, “Trasferimento ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. n.
50/92”, contemplante per l'appunto il trasferimento (anche) dell'immobile in oggetto a favore della
, come decretato dal Presidente della Giunta Regionale della Campania, ai sensi Parte_1 e per gli effetti degli artt. 65 e 66 della legge n. 833/1978 Titolo III - disciplinante l'attribuzione per i servizi delle UU.SS.LL. ora dei beni già di pertinenza degli enti mutualistici, delle Parte_3
gestioni sanitarie soppresse e degli enti locali - e ai sensi dell'art. 5 del D. Lgs. n. 502/92 e successive modifiche, dell'art. 26 della L.R.N. 32/94.
La domanda di accertamento dell'occupazione sine titulo dell'immobile de quo da parte della convenuta è, quindi, fondata e deve essere accolta, con condanna della al rilascio CP_1 dell'immobile, libero e vuoto di persone e di cose. Alcun termine ex art. 56 l. n. 392/1978 va, infatti, fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della sopra richiamata disposizione.
Con riguardo alla volontà di stipulare il contratto di locazione, va osservato che quanto affermato dalla resistente, circa l'improvviso rifiuto di stipulare il contratto alle condizioni concordate non ha trovato riscontro nella documentazione esaminata. Va detto, infatti, che la stessa ha CP_1 depositato la nota del 21/2/2012 con la quale per l' , ha CP_2 Parte_1
invitato la stessa a presentarsi il 6/3/2012 per la stipula del contratto, portando con sé la prova dei pagamenti, mediante bollettini postali, di euro 750,00 a titolo di deposito cauzionale, euro 246,86 a titolo di differenze canone per i mesi di gennaio e febbraio 2012 e di euro 220,00 per i mesi di dicembre 2011 e gennaio e febbraio 2012. Ebbene, la circostanza che sia stato indicato il pagamento di tre mensilità, per un totale di 750,00 euro, invece che di due mensilità, a titolo di deposito cauzionale, in primo luogo, non appare giustificare il rifiuto della di stipulare il contratto e, CP_1
Part in secondo luogo, trova una interpretazione condivisibile nelle note di replica depositate dall' secondo cui non vi è stata nessuna modifica degli accordi presi, bensì solo la richiesta di pagamento di due mensilità a titolo di deposito cauzionale, per 500,00 euro, e di una mensilità, per 250,00 euro, relativa al mese di marzo 2012, che infatti non trova alcuna altra indicazione nella suddetta nota, a fronte della stipula del contratto prevista per il 6/3/2012 e, quindi, a maturazione della mensilità di marzo avvenuta.
In relazione alla domanda di pagamento della indennità di occupazione, va evidenziato che la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 13071/2018) ha stabilito che il danno risarcibile non può essere identificato nel c.d. “danno-evento”, cioè nella mera lesione dell'interesse protetto dall'ordinamento, ma ciò che rileva ai fini risarcitori è il c.d. “danno-conseguenza”, che deve essere allegato e provato, secondo quanto sancito dalla storica sentenza delle Sezioni Unite Civili n.
26972/2008. Dunque, il danno da occupazione senza titolo non può rientrare nella categoria del danno “in re ipsa”, poiché ciò snaturerebbe la funzione del risarcimento, che sarebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, al fine di ripristinare lo “status” anteriore alla condotta illecita, secondo la funzione riparatoria tipica del risarcimento del danno, ma quale punizione per un comportamento lesivo.
Come già sottolineato in altre pronunce della stessa Corte di Cassazione "nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni
Unite della Suprema Corte (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato”. Ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, “può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (cfr. Cass. Sez. 3, sent.
25 maggio 2018, n. 13071).
La Corte di Cassazione ha precisato, quindi, che se non si deve escludere il ricorso alla prova per presunzioni - che costituiscono una prova completa alla quale il giudice di merito può attribuire rilevanza, anche in via esclusiva - tale alleggerimento dell'onere probatorio “non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (così Cass. 7280/2021).
Quanto affermato risulta sostanzialmente confermato da quanto ribadito dalle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione con la sentenza 33645/2022, che, nel risolvere il contrasto interpretativo sorto fra l'orientamento della seconda sezione civile e quello della terza sezione civile, hanno affermato che < quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria. Ritengono le Sezioni Unite che al quesito debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n.
12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito>>.
Le Sezioni Unite, partendo dalla differenza con l'occupazione sine titulo da parte della pubblica amministrazione, ribadiscono che “nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è al contrario richiesta, come si è visto, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. E' pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria.
… la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri, che è poi l'oggetto vero del contrasto giurisprudenziale da risolvere, e non alla vendita, per la quale, corrispondendo il relativo danno alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato, non può che parlarsi di mancato guadagno. L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115 c.p.c., comma 1. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa”.
I principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite sono i seguenti : << "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che
è andata perduta"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato">>.
Tanto chiarito, nel caso in esame vi è prova che l'occupazione dell'immobile è imputabile alla resistente quanto meno a partire dal mese di novembre 2010, successivamente alla separazione con Parte il marito. Circa, invece, l'onere di allegazione del danno da parte della ricorrente esso è stato assolto, in quanto la stessa ha dedotto di aver “perso l'occasione di locare il bene con effetto immediato e destinare i proventi derivati dal canone di locazione a scopi sanitari” e dalla documentazione prodotta in giudizio e dalle stesse difese delle parti è emerso che immobili simili appartenenti all'ente sono, infatti, stati destinati all'uso allegato.
In ordine al quantum debeatur del danno emergente - limitatamente al periodo dedotto in lite, vale a dire dal novembre 2010 al luglio 2022 (data di notifica del ricorso : 7/7/2022), occorre, in primo luogo, evidenziare che si è rivelata fondata l'eccezione di prescrizione proposta dalla resistente relativamente alle somme dovute fino a ottobre 2013, in quanto l'unico atto interruttivo del suo decorso è rinvenibile nella diffida del 10/10/2018 e non v'è dubbio sul fatto che in materia la prescrizione sia quinquennale. In secondo luogo, il danno deve essere quantificato in via equitativa - in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile, della sua consistenza ( 6 vani ), del tempo trascorso dall'inizio dell'occupazione priva di titolo, dei parametri di canoni di locazione forniti per analoghi immobili in analoghi periodi, esaminati i parametri forniti dal mercato relativi agli immobili della medesima tipologia e categoria (relativi agli anni di occupazione), nonché in considerazione dell'accordo che le parti avevano trovato per la stipula di un contratto di locazione ad euro 250,00 mensili - in complessivi euro 28.000,00 (112 mesi x 250,00 euro al mese), a decorrere dal mese di novembre 2013 e fino al mese di luglio 2022, a titolo di risarcimento del danno da occupazione sine titulo. Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 15/05/2013, n. 11736).
Si è rivelata, invece, infondata la domanda riconvenzionale proposta dalla , per ottenere il CP_1
rimborso delle somme sborsate per i lavori fatti nell'immobile e per i conseguenti miglioramenti apportati, in quanto la stessa non ha assolto all'onere della prova su di essa incombente circa l'effettivo esborso sostenuto per l'esecuzione delle opere asseritamente eseguite. Oltre ad aver omesso qualsivoglia deposito di documentazione relativa alle spese e ai conseguenti miglioramenti ed oltre a non aver allegato e provato lo stato dell'immobile all'epoca della consegna rispetto a quello attuale, la stessa prova testi articolata nella memoria depositata il 36/10/2023 si è rivelata del tutto generica, in quanto nulla è stato richiesto di provare circa l'entità della spesa asseritamente sostenuta, né tampoco circa le circostanze di tempo e di luogo nelle quali il teste indicato avrebbe preso coscienza delle opere realizzate. La medesima genericità si rinviene anche nella perizia di stima allegata alla comparsa di costituzione, laddove il tecnico si limita ad affermare che “dal sopralluogo si evince chiaramente che si è effettuata recentemente una ristrutturazione edilizia dell'intero appartamento, dando maggior valore di mercato allo stesso”, senza nulla specificare con riguardo al periodo di esecuzione delle opere e circa la spesa sostenuta e senza per nulla indicare le fonti delle proprie valutazioni, con riferimento in particolar modo al pregresso stato dell'immobile. E' evidente che una perizia del genere non ha alcun rilievo in questa sede;
del resto neanche la ha richiesto di sentire come teste il tecnico che l'ha redatta. CP_1
Le spese seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
, così provvede:
[...]
a) dichiara occupante sine titulo dell'immobile sito in alla via Maria CP_1 Pt_1
Longo n. 37 alla sez. SLO, foglio 1, particella 29, sub. 69;
b) condanna all'immediato rilascio dell'immobile in favore di CP_1 Parte_1
, libero da persone e cose;

[...]
c) condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma complessiva di euro CP_1
28.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

d) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di , CP_1 Parte_1
liquidandole in euro 360,00 per spese ed euro 3.900,00 per compensi, oltre rimborso forfetario nella misura del 15 % sul compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 02/07/2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro