N. R.G. 2988/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO
BARONIO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2988/2023 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Fabio Lusa, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il difensore in Bologna Via Garibaldi n°9
ATTORE contro
(p. iva ), con il patrocinio dell'avv. Cristina Amadori, elettivamente CP_1 P.IVA_1 domiciliata presso il difensore in Ravenna Via Newton n°78
CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza del 24/03/2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi alle proprie memorie integrative.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , nella sua qualità di proprietario e Parte_1
locatore, in forza di contratto 01/03/2014 reg.to il 12/03/2014, dell'immobile ad uso commerciale sito in Ravenna Via Salara n°9/A, intimava sfratto per morosità nei confronti della propria conduttrice società per il mancato pagamento di canoni locatizi per l'importo di € 8.556,00 (Agosto, CP_1
Settembre ed Ottobre 2023) alla data della citazione.
Dichiarava altresì di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto e concludeva nel merito per la risoluzione del contratto per inadempimento ovvero per la risoluzione di diritto dello stesso.
Nella fase sommaria si costituiva la società intimata opponendosi alla convalida precisando che la morosità intimata era stata sanata il giorno successivo alla notifica dell'intimazione, che non vi era stata
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 4 alcuna preventiva messa in mora, che la polizza assicurativa dell'immobile c'era ed era pienamente vigente e che comunque la morosità non aveva quei requisiti di gravità richiesti dall'art. 1455 c.c. per consentire la risoluzione del contratto e che comunque il ritardo era anche stato dovuto alla contestuale pendenza di trattative tra le parti per la vendita dell'immobile.
Con ordinanza 04/12/2023, sul presupposto dell'intervenuta sanatoria della morosità, veniva rigettata la richiesta di ordinanza di rilascio e mutato il rito.
La mediazione obbligatoria non sortiva alcun esito, sia il locatore che la società convenuta depositavano memorie integrative.
La causa veniva istruita con prove per interpello e per testi e quindi discussa all'udienza del 24/03/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
La domanda è infondata e va rigettata.
Parte attrice ha inteso coltivare a cognizione piena la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore sotto il duplice profilo del grave inadempimento in merito al tardivo pagamento dei canoni e della mancata copertura assicurativa e comunque dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c. per violazione della specifica clausola contrattuale.
L'adempimento tardivo è riferito all'atto d'intimazione notificato il 26/10/2023 e riguarda l'importo di
€ 8.556,00 per le tre mensilità intimate (Agosto - Settembre ed Ottobre 2023), morosità integralmente sanata il giorno successivo alla notifica dell'intimazione (cfr. doc. 3 convenuta).
È principio noto che la sanatoria della morosità intervenuta dopo la notifica dell'intimazione non preclude il giudizio sulla valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. e quindi sulla risoluzione o meno del contratto di locazione (cfr. ex multis Trib. Roma VI 21/05/2020 n°7558 – Trib.
Roma VI 09/10/2019 n°19442), tale valutazione però non è automatica ma devoluta alla discrezionalità del giudice di merito che deve tenere conto sia dell'ammontare del debito, sia del tempo intercorso per la sua sanatoria, sia di tutte le circostanze che hanno determinato il ritardo (cfr. Trib. Firenze
04/01/2021 n°2296 – Trib. Bologna 26/02/2020 n°425 – Trib. Roma VI 29/10/2019 n°20592) “….. operando un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore ed il legittimo diritto di quest'ultimo a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento” (cfr. Trib. Roma VI 03/06/2022 n°8843).
Nel nostro caso abbiamo una morosità, di per sé neppure tanto ingente, integralmente sanata il giorno successivo alla notifica dell'intimazione che peraltro, non risulta essere stata preceduta da alcuna diffida di pagamento stragiudiziale e va anche segnalato che la parte convenuta anche attualmente è in regola col pagamento dei canoni così come dichiarato dal suo procuratore all'udienza odierna.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 4 Inoltre, come risultato dall'istruttoria, è accertato che effettivamente in quel periodo vi fossero avanzate trattative tra le parti per la compravendita dell'immobile e quindi appare comprensibile che la parte conduttrice, nel fitto scambio di bozze e contro bozze di preliminari, possa aver equivocato seppur erroneamente sulla possibilità o meno di regolare la contabilità contrattuale in uno con la stipula dell'atto di acquisto.
Anche per l'eccepita mancanza di copertura assicurativa dell'immobile, la polizza è stata prodotta e dall'istruttoria svolta è risultato che la stessa è pienamente operativa.
Dall'esame della complessiva fattispecie ritiene dunque il Tribunale che nel tardivo adempimento della parte conduttrice, valutato nella globalità della situazione contrattuale ed economico/sociale contingente e rapportato allo specifico interesse economico della parte locatrice nonché alla sua incidenza sul vincolo sinallagmatico, non si possa ravvisare quella gravità necessaria per una pronuncia risolutoria.
Pronuncia risolutoria che neppure può conseguire all'ulteriore domanda di risoluzione formulata da parte attrice ai sensi dell'art. 1456 c.c., in forza della specifica clausola 7 contenuta nel contratto, perché anche tale norma non è svincolata da limiti applicativi.
La fonte contrattuale dell'obbligazione a carico dell'affittuario è documentata e risulta pure l'espressa volontà della parte locatrice di volersi avvalere della predetta clausola (Trib. Napoli 22/01/2019 n°783).
Verificata quindi l'esistenza (cfr. clausola 7), dovendosi comunque prescindere da qualsiasi indagine sulla gravità dell'inadempimento in quanto “La clausola risolutiva ha la funzione di accelerare la risoluzione, avendo le parti anticipatamente valutato l'importanza di un determinati inadempimento, e quindi eliminato la necessità di una indagine ad hoc, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte”
(Trib. Catania 14/02/2022 n°714 – Trib. Roma 03/06/2018 n°11621 – Trib. Roma 12/10/2018 n°19731
– Cass. Civ. 20/12/2012 n°23624), rimane solo d'accertare se sussista colpevole inadempimento imputabile alla società conduttrice “La clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, ex art.
1218 c.c., l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa”
(Trib. Ravenna 06/06/2020 n°447 – Cass. Civ. 22/02/2019 n°5401 – Cass. Civ. 27/08/2013 n°19602).
Sotto questo profilo l'indagine del Giudice deve essere tesa a valutare se nel comportamento inadempiente sussista o meno la buona fede ex art. 1375 c.c. e non deve limitarsi ad accertare che l'evento contemplato nella clausola si sia verificato (cfr. Trib. Roma 12/10/2017 n°19222 – Trib.
Arezzo 07/04/2016 n°442).
Ogni qual volta l'inadempimento sia connotato da buona fede l'operatività della clausola risolutiva può essere esclusa “In materia di clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., il principio di buona fede si
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 4 pone come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso escludendo quindi i comportamenti puramente pretestuosi che non riceveranno tutela dall'ordinamento” (cfr. Trib. Milano
14/12/2015 n°3154 – Cass. Civ. 23/11/2015 n°23868).
Così inquadrati i principi regolatori della materia, la domanda risulta infondata e va rigettata.
Nel nostro caso, come si è già detto più sopra, appare evidente che il ritardo (comunque subito sanato alla notifica dell'intimazione e non preceduto da alcun sollecito) può essere stato effettivamente dovuto alle legittime aspettative della parte conduttrice nella possibilità di acquisto dell'immobile ed alla convinzione che la regolamentazione delle partite contabili locatizie ancora aperte potesse avvenire contestualmente al rogito.
In tale contesto è sicuramente riconoscibile in capo alla parte conduttrice un comportamento secondo buona fede oggettiva e soggettiva ed ogni qual volta l'inadempimento sia connotato da buona fede l'operatività della clausola risolutiva può essere esclusa “In materia di clausola risolutiva espressa, il principio di buona fede si pone come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne
l'abuso escludendo quindi i comportamenti puramente pretestuosi che non riceveranno tutela dall'ordinamento” (cfr. Trib. Milano 14/12/2015 n°3154 – Cass. Civ. 23/11/2015 n°23868).
La domanda di parte convenuta di condanna ex art. 96 cpc non può essere accolta non potendosi riconoscere nella fattispecie i presupposti operativi della norma invocata.
Le spese possono eccezionalmente essere integralmente compensate tra le parti tenendo conto da un lato della sostanziale soccombenza dell'attore nella fase di merito e dall'altra del diritto dello stesso di ottenere il ristoro della fase sommaria di convalida.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe ed in accoglimento della stessa, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda proposta da nei confronti della società Parte_1 CP_1
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Ravenna, 24 marzo 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
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