N. 2814/2020 R.G.A.C.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale Ordinario di AP Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Maria Grazia Savastano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2814/2020 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza del
01/02/2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma
1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
AP alla Via E. Scaglione n.23 presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Aulino c.f.:
dal quale è rappresentata e difesa C.F._2
ATTRICE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._3
AP, al Corso Meridionale n.7 presso lo studio dell'avv. Massimo Conte c.f.
e dell'avv. Loredana Cuccillato c.f. dai C.F._4 C.F._5
quali è rappresentata e difesa
CONVENUTA
E
(c.f.: ), in p.l.r.p.t. sig. Controparte_2 P.IVA_1
ed in proprio ADDANTE CH ( Controparte_2 C.F._6 domiciliati in Mugnano di AP alla Via Ritiro n.202 presso lo studio dell'Avv.
Monica Fiorillo c.f.: dalla quale sono rappresentati e difesi C.F._7
CONVENUTI
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Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: Come da atti introduttivi e comparse conclusionali
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto notificato in data 29.2.2020 esponeva che in data 15 luglio Parte_1
2019 aveva sottoscritto presso l'agenzia Tecnorete Intermedia di una Controparte_2
proposta di acquisto per l'immobile sito in AN di AP alla via San Rocco n. 48
Parco Antonella, piano terra, scala B, riportato al NCEU del Comune di AN al foglio 6 particella 1782 sub 73, di proprietà di che il prezzo di Controparte_1
acquisto era di euro 140.000,00 di cui euro 5005,00 versati alla proposta e la restante somma da versare al rogito notarile da stipulare entro il 30 settembre 2019; che la proposta di acquisto era scaturita dalla pubblicità proposta dall'agenzia di intermediazione che offriva in vendita l'immobile in questione mediante annunci
Internet sul sito della Tecnorete nei quali si riportava che il cespite era di mq. 87 e, dal contatto telefonico avuto con il mediatore immobiliare che confermava la metratura del cespite e lo faceva visitare in modo fugace;
che in data 25 luglio 2019 l'attrice sottoscriveva unitamente alla promissaria alienante il modulo Controparte_1
relativo all'offerta di acquisto e nell'occasione dopo la sottoscrizione la proprietaria dell'immobile comunicava che la superficie non era mq 87 bensì di mq 67; che immediatamente sentitasi raggirata, manifestava la volontà di Parte_1
recedere dalla proposta carpita maliziosamente e chiedeva la restituzione dell'assegno versato quale caparra con l'annullamento del preliminare ma tale facoltà le veniva negata sia dalla proprietaria che dall'agenzia di intermediazione che trattenevano la somma versata a titolo di caparra;
che l' agenzia di intermediazione pretendeva inoltre il pagamento del compenso per la mediazione svolta;
che con missiva del 27/09/2019 assegnava alla promissaria acquirente il termine essenziale di giorni Controparte_1
15 per il versamento del residuo prezzo;
che la mediazione obbligatoria si concludeva con verbale negativo. Deduceva l'attrice che era stata indotta a formulare la proposta di acquisto dalla pubblicità ingannevole fatta dall'agenzia che aveva proposto il cespite in questione per una superficie di mq.87 e che mendace risultava altresì la visura consegnata dall'agenzia da cui risultava che la superficie catastale era di mq 103 e le aree coperte erano pari a mq 92; che il negozio giuridico si era formato sulla base di un
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evidente vizio del consenso ex art. 1337 c.c. che aveva riguardato la volontà della promissaria acquirente. Chiedeva, pertanto:
A) Accertare e dichiarare che il negozio giuridico costituito dalla proposta di acquisto dell'immobile sito AN di AP (NA) alla via San Rocco n. 48, riportato al NCEU del Comune di AN di AP (NA), al foglio 6 particella 1782 sub 73 del 15-
25/07/2019 è affetto da vizio che consenso prestato dalla promissaria acquirente ai sensi dell'art. 1337 c.c. con riguardo alla volontà dell'attrice che per l'effetto ai sensi degli artt. 1427, 1477 e 1497 , determina l'annullamento e la risoluzione del negozio giuridico;
B) Accertare e dichiarare che l'attrice validamente e tempestivamente ha espresso il suo recesso dalla proposta di acquisto e ha diritto ai sensi dell'art. 1385 secondo comma c.c. alla restituzione del doppio della caparra versata;
C) condannare la sig. al pagamento del doppio della caparra confirmatoria Controparte_1
versata, pari ad euro 10.010,00; D) dichiarare risolto il contratto di mediazione atipico tra l'agenzia Intermedia il sig. e la sig. Controparte_2 Controparte_2
, per grave inadempimento del primo e per violazione degli obblighi Parte_1
di correttezza e buona fede contrattuale;
E) condannare i convenuti al pagamento delle spese del giudizio da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del difensore anticipatario nonché di quelle relative alla fase stragiudiziale e di mediazione obbligatoria pari ad euro 650,00, anticipate dall'attrice”
Si costituiva in giudizio che eccepiva la nullità dell'atto di citazione Controparte_1
per indeterminatezza della domanda e nel merito la correttezza delle trattative e la giusta ritenzione della somma versata a titolo di caparra ex art. 1385 c.c.
Chiedeva, pertanto : A) In via preliminare dichiarare la nullità dell'atto di citazione per tutto quanto esposto in narrativa;
B) accettare e dichiarare la domanda attrice infondata in fatto e in diritto per l'effetto rigettare la stessa nel merito;
C) per il caso di malaugurato accoglimento delle pretese attore, accertare la responsabilità del mediatore come unico responsabile dei fatti per cui è causa, e per l'effetto condannare lo stesso ad eventuale restituzione di somme richieste;
D) in via ancora più gradata, nella denegata ipotesi di condanna della comparente, contenere la stessa nei limiti della sola somma caparra, stante l'assoluta esclusione di qualsivoglia responsabilità in capo alla stessa;
E) condannare la sig. al pagamento delle spese ed Parte_1
onorari di causa oltre iva CPA e spese forfettarie come per legge, con distrazione in favore dei costituiti procuratori anticipatari ex art, 93 c.p.c”.
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Si costituiva altresì la Intermedia di unitamente a quest'ultimo quale Controparte_2
titolare, che deduceva la nullità dell'atto introduttivo per indeterminatezza della domanda e l'infondatezza della contestazione di pubblicità ingannevole sostenendo la correttezza e buona fede nell'esecuzione dell'incarico. Evidenziava che la superficie risultante dalla visura catastale era diversa da quella calpestabile includendo lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm. 50, e gli accessori diretti ed indiretti considerati nell'allegato C del DPR 188/1988; che nella pubblicità era stata indicata anche la superficie della terrazza ed era stata comunque rilasciata all'attrice una planimetria della casa conforme all'attuale stato dei luoghi;
che la stessa attrice aveva visitato con tranquillità l'immobile in due occasioni riscontrandone di persona le dimensioni.
Concludeva chiedendo: “1) in via preliminare dichiarare la nullità dell'atto di citazione per la mancanza degli elementi di cui all'art. 163 c.p.c., nonché per tutte le motivazioni meglio specificate innanzi;
2) sempre in via preliminare improcedibilità della domanda attorea atteso il mancato esperimento della procedura della mediazione obbligatoria
e/o della negoziazione assistita;
3) rigettare la domanda attorea perché infondata in fatto e in diritto;
4) in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e condannare la sig. al pagamento della somma di euro 5000,00 oltre Parte_1
accessori di legge di interesse dalla maturazione del diritto ad oggi;
5) condannare parte attorea al pagamento delle spese processuali sostenute per la costituzione in giudizio con distrazione ex art. 93 c.p.c.”
Espletata la prova testimoniale, la causa veniva assegnata in decisione alla scadenza del termine per note ex art 127 ter c.p.c. fissata per il 13.02.2025 con la concessione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c.
Preliminarmente, va rilevato che l'eccezione di nullità dell'atto di citazione avanzata dalle parti convenute non è fondata, atteso che per aversi nullità dell'atto introduttivo del giudizio per mancata determinazione dell'oggetto della domanda ( petitum) o per omessa esposizione degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto (causa petendi), non
è sufficiente una mera omissione formale degli elementi richiesti dall'art. 163 c.p.c., essendo invece necessario che di essi sia impossibile la individuazione anche attraverso l'esame complessivo dell'atto. Nel caso di specie, è possibile individuare gli elementi essenziali della pretesa attorea avendo la parte attrice compiutamente esposto i fatti posti a fondamento della domanda ed enunciato le relative ragioni di diritto (cfr.
Tribunale di AP Nord, Sentenza n. 869/2024 del 15-02-2024) consentendo alle controparti una adeguata difesa.
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Relativamente all'eccezione di improcedibilità della domanda va rilevato che in data
02.10.2019 l'attrice depositava istanza di mediazione obbligatoria innanzi all'organismo
Concilia Lex S.p.A. e il relativo procedimento, attesa l'inconciliabilità delle rispettive posizioni, si concludeva con verbale negativo.
Nel merito le domande attoree sono infondata e vanno rigettate.
L'attrice sostiene di aver concluso il contratto preliminare sulla base dell'erroneo convincimento che l'immobile fosse di mq 87, come indicato dall'agenzia nella pubblicità di vendita e dalla medesima confermato, invocando pertanto un errore del consenso determinato dall'altrui comportamento ingannevole.
La prospettazione evoca dunque il cd. dolo contrattuale che come causa di invalidità del contratto, consiste nel compimento ad opera della parte contrattuale di artifici e raggiri idonei a travisare la realtà e a fornirne una falsa rappresentazione, determinando proprio in forza di tale falsa configurazione del reale un errore dell'altra parte su aspetti essenziali del negozio, tale da provocare il suo consenso a concluderlo. Il dolo decettivo conduce all'annullamento del contratto qualunque sia l'elemento sul quale il contraente sia stato ingannato e, dunque, in relazione a qualunque errore in cui sia stato indotto, ivi compreso quello sul valore o sulle qualità del bene oggetto del negozio ( Cassazione civile sez. II, 15/03/2024, n.7011; Cass. n. 16004 del 2014)
Va tuttavia rilevato che il dolo che vizia la volontà e causa l'annullamento del contratto non si identifica in una qualunque influenza psicologica sull'altro contraente, ma si concretizza in artifizi, raggiri o menzogne tali da determinare una falsa rappresentazione della realtà, idonea ad ingenerare un errore essenziale in una persona di normale diligenza;
può consistere nel mendacio, purché, valutato in relazione alle circostanze di fatto ed alle qualità e condizioni dell'altra parte, sia accompagnato da una condotta maliziosa ed astuta capace di realizzare l'inganno voluto ed a sorprendere la buona fede di una persona di normale diligenza e buon senso, posto che l'affidamento non può ricevere tutela giuridica se è fondato sulla negligenza ( Cassazione civile sez. II,
28/10/1993, n.10718).
Orbene dalla documentazione prodotta dalle parti è emerso che prima della stipula della proposta di acquisto, l'attrice visitava in più occasioni l'immobile posto in vendita dalla convenuta per il tramite dell'agenzia immobiliare , trovandolo di CP_1 CP_2
suo gradimento;
alla stessa veniva messa a disposizione la documentazione catastale e planimetrica da cui erano desumibili le dimensioni dell'appartamento. La stessa indicazione pubblicitaria del resto facendo riferimento alla cd, superficie commerciale
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dell'immobile comprensiva degli spazi esterni, neppure può ritenersi mendace ed ingannevole.
L'attrice pertanto più volte prendeva visione della materiale consistenza dell'immobile tanto che, in data 15.07.2019, sottoscriveva liberamente la proposta di acquisto, versando una caparra confirmatoria di euro 5.000,00 in favore della venditrice;
quest'ultima accettava per iscritto la proposta di acquisto in data 25.07.2019; nella proposta erano altresì definiti la modalità di versamento di un ulteriore acconto di prezzo ed il termine ultimo per la stipula del rogito notarile fissato per il 30.09.2019.
In data 27.07.2019 l'attrice comunicava con lettera raccomandata il recesso dalla proposta di acquisto e chiedeva la restituzione della somma versata a titolo di caparra lamentando la non correttezza delle trattative e la non corrispondenza dei metri quadri indicati nella pubblicità effettuata dall'agenzia con la reale consistenza dell'immobile.
La promittente venditrice non accettando il comunicato recesso, invocava l'art. 1385
c.c. trattenendo la caparra versata e fissando un termine essenziale di giorni 15 per il versamento del residuo prezzo secondo le scadenze concordate nella proposta di acquisto.
L'agenzia immobiliare chiedeva all'attrice il versamento della provvigione maturata a seguito della conclusione dell'affare.
Contrariamente a quanto rappresentato dall'attrice in punto di formazione della propria volontà contrattuale, la stessa non ha dunque fornito la prova alcuna di false rappresentazioni asseritamente esternate degli odierni convenuti, tale da fondare l'annullamento del contratto preliminare, mentre è certo che essa si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo e di corrispondere la mediazione all'agenzia intermediaria.
Giova poi precisare che l'art. 1328 C.C. afferma che “la proposta di acquisto può essere revocata finché il contratto non sia concluso”, ovvero fino all'accettazione dell'altra parte. Il compratore può certamente recedere dalla proposta, ma ai sensi dell'art. 1385 del C.C. il venditore avrà diritto a trattenere la caparra.
Dagli atti risulta che la dichiarazione di recesso dalla proposta di acquisto sia avvenuta in data 27.07.2019 successivamente all'accettazione della controproposta da parte della promittente venditrice.
Non vi è dubbio che nel caso di specie si sia costituito un valido vincolo giuridico tra le parti.
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Atteso che la caparra confirmatoria ex art.1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta (cfr., ex multis, Cass. ord. del 29/09/2020, n. 20532, ma anche Cass, sent. 23.06.2021, n. 17969). ..." (cfr.
Corte d'Appello di AP, Sentenza n. 3783/2023 del 08-09-2023).

Per questi motivi

le domande attoree di annullamento e risoluzione per inadempimento non possono trovare accoglimento .
Va a questo punto esaminata la domanda riconvenzionale avanzata dalla
[...]
in persona del titolare, volta ad accertare la debenza della somma Controparte_2 richiesta a titolo di provvigione per la conclusione dell'affare.
L'art. 1755 c.c. riconosce al mediatore il diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Per “conclusione dell'affare” si intende il compimento di un'operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio, fra cui si annovera, in caso di formazione progressiva del contratto, anche la conclusione di un primo accordo che preveda la successiva stipula di un preliminare.
In merito all'importo della provvigione maturata da parte dell'agenzia immobiliare , esso era stato concordato ed accettato con dichiarazione sottoscritta dalla stessa in data 15.07.2019, unitamente alla firma della proposta di acquisto Parte_1 dell'immobile.
La proposta di acquisto si perfezionava con l'accettazione della venditrice CP_1
in data 25.07.2019 e da quel momento risultava maturato il diritto al
[...] compenso a titolo di provvigione in favore dell'agenzia, indipendentemente dalla comunicazione di recesso effettuata dalla odierna attrice in data 27.07.2019 e dalla mancata conclusione dell'atto definitivo di acquisto.
Pertanto, la domanda riconvenzionale è fondata e va accolta. Conseguentemente
l'attrice va condannata al pagamento in favore in CP_2 Controparte_2
persona del titolare della somma di euro 5.000,00, a titolo di Controparte_2
provvigione, oltre interessi legali a far data dal 25.07.2019 al saldo.
A fronte della conferma circa la sussistenza del rapporto tra le parti, dell'avvenuta esecuzione della prestazione da parte della agenzia immobiliare, provata anche per testi,
l'attrice, come già evidenziato, nulla ha idoneamente provato circa la pubblicità ingannevole ed il raggiro subito nella conduzione delle trattative.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14 aggiornati, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata


P.Q.M.


Il Giudice monocratico del Tribunale di AP Nord, II sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
e di in persona del titolare Controparte_1 Controparte_2
ogni contraria istanza ed eccezione disattese , così provvede: Controparte_2
- rigetta le domande avanzate dall'attrice;
- accoglie la domanda riconvenzionale avanzata da Controparte_2
in persona del titolare e condanna l'attrice a pagare
[...] Controparte_2
in favore della stessa la somma di euro 5.000,00, oltre interessi legali dal
25.07.2019 al saldo;

- condanna l'attrice al pagamento in favore dei convenuti e Controparte_1
in persona del titolare delle Controparte_2 Controparte_2
spese di lite che si liquidano per ciascuno in euro 2500,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sul totale, IVA
e CPA come per legge con attribuzione rispettivamente agli Avv.ti Massimo
Conte e Loredana Cuccillato e all'Avv. Monica Fiorillo antistatari
Così deciso in Aversa, 05/06/2025
IL GIUDICE
dott. Maria Grazia Savastano

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