N. R.G. 2115/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2115/2024
Oggi 03/04/2025, alle ore 11.50, innanzi al giudice designato, dott. Daniele Moro, sono presenti:
Per , la parte personalmente e l'avv. MUSATTI LAURA Parte_1
Per nessuno compare CP_1
Il giudice invita la parte a discutere oralmente la causa. La parte discute la causa.
Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza, dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 03/04/2025
Il giudice
Daniele Moro REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice Daniele Moro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2115/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Musatti Parte_1 C.F._1
Laura, domiciliato in Rodengo Saiano, via Pedenaga n. 2/F presso il difensore
- parte ricorrente - nei confronti di:
(C.F. , contumace CP_1 C.F._2
- parte resistente -
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: “voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: in via preliminare: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 03.02.2018, registrato all'Agenzia delle Entrate
- Ufficio Territoriale di Crema in data 06.02.2018 con codice identificativo
e relativo all'immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda n. CodiceFiscale_3


8. Nel merito: condannare il Sig. all'immediata restituzione dell'immobile CP_1
locato; condannare il Sig. al pagamento dei canoni di locazione arretrati CP_1 pari ad € 2.230,00 e relativi alle mensilità di maggio 2021 (saldo), dicembre 2023, gennaio
2024, febbraio 2024, marzo 2024, aprile 2024, maggio 2024 oltre interessi così come previsti dall'art. 8 del contratto di locazione fatto salvo il diritto di agire per il risarcimento di qualsivoglia danno arrecato all'immobile; condannare il Sig. CP_1 al risarcimento del danno per l'occupazione sine titulo dell'immobile con una somma pari almeno al canone di locazione contrattualmente pattuito per le mensilità da giugno 2024 a novembre 2024 per un totale, in linea capitale, di € 1.980,00 nonché al pagamento delle successive mensilità sino alla totale liberazione dell'immobile e restituzione dello stesso al
Sig. oltre interessi così come previsti dall'art. 8 del contratto di locazione fatto Parte_1 salvo il diritto di agire per il risarcimento di qualsivoglia danno arrecato all'immobile; condannare il Sig. al risarcimento del maggior danno subito dal Sig. CP_1 [...]
per non aver lo stesso potuto vendere e/o locare l'immobile da quantificarsi in una Pt_1
somma che sarà ritenuta di giustizia;
condannare il Sig. , laddove lo stesso CP_1
risultasse soccombente nel giudizio de quo, al pagamento di una somma di una somma equitativamente determinata in misura non superiore al massimo delle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione ex art. 12 bis comma 3
D.Lgs n. 28/2010. In via istruttoria: con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge, si chiede ammettersi prova testimoniale sulle seguenti circostanze di fatto articolate in capitoli:

1. Vero che il Sig.
abitava l'immobile allo stesso concesso in locazione e di proprietà del Sig. CP_1
sito in NE (CR), Via Ripafredda n. 8? 2. Vero che lei era interessato Parte_1 all'acquisto dell'immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda n. 8 di proprietà del
Sig. ? 3. Vero che lei manifestava più volte al Sig. la volontà Parte_1 Parte_1 di acquistare l'immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda, n. 8? 4. Vero che il Sig.
le comunicava che sull'immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda, n. 8 Parte_1
insisteva regolare contratto di locazione stipulato con il Sig. ? 5. Vero che lei CP_1 era interessato all'acquisto dell'immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda, n. 8 nonostante il contratto di locazione in essere tra il Sig. ed il Sig. Pt_1 Parte_1 CP_1
? 6. Vero che il Sig. le comunicava, successivamente, che il Sig.
[...] Parte_1 CP_1 occupava senza titolo l'immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda, n. 8 a seguito di disdetta del contratto di locazione? 7. Vero che, alla luce dell'occupazione senza titolo del
Sig. lei rinunciava ad acquistare l'immobile sito in NE (CR), Via CP_1
Ripafredda n. 8? Sig. , nato a [...] il [...], residente in [...]
VI (CR), Via Marconi n. 8, C.F.: Si indicano a testi: si C.F._4 chiede, inoltre, di essere ammessi alla prova contraria relativamente alle deduzioni di controparte. In ogni caso: con vittoria di spese, competenze e onorari di causa”.
Per parte resistente: contumace
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il sig. adiva il Tribunale di Cremona al fine di ottenere Parte_1
l'accoglimento delle domande sopraccitate.
Il ricorrente deduceva:
- di essere “proprietario di un immobile sito in NE (CR), Via Ripafredda n. 8 e così identificato al catasto fabbricati del Comune di NE: foglio 8, mappale 197 sub. 505, Cat. A2, Cl. 3, Vani 3, r.c.e.; foglio 8, mappale 893, Cat. C/6, Cl. 1, mq 14, r.c.e”;
- di “avere sottoscritto con il sig. contratto di locazione ad uso abitativo relativo CP_1 all'immobile di cui sopra”;
- che “la durata della locazione veniva pattuita in anni 4, pertanto dal 12.02.2018 al
11.02.2022, con rinnovazione tacita per ulteriori 4 anni salva facoltà di diniego del rinnovo del contratto da parte del locatore ovvero di recesso anticipato da parte del conduttore, mentre il canone di locazione veniva pattuito in € 3.960,00 annui, pari ad €
330,00 mensili da corrispondersi il giorno 12 di ogni mese”;
- che “in data 29.11.2023, il Sig. trasmetteva formale comunicazione di recesso dal CP_1 contratto di locazione”;
- che “nonostante la formale comunicazione di recesso anticipato e lo spirare del termine di preavviso di mesi 6, il sig. non ha ancora provveduto alla restituzione delle CP_1 chiavi dell'appartamento concesso in locazione”;
- che “il resistente ometteva, inoltre, di provvedere al versamento dei seguenti canoni di locazione: € 250,00 a titolo di saldo per il canone di locazione relativo al mese di maggio
2021; € 330,00 a titolo di canone di locazione relativo al mese di dicembre 2023; € 330,00
a titolo di canone di locazione relativo al mese di gennaio 2024; € 330,00 a titolo di canone di locazione relativo al mese di febbraio 2024; € 330,00 a titolo di canone di locazione relativo al mese di marzo 2024; € 330,00 a titolo di canone di locazione relativo al mese di aprile 2024; € 330,00 a titolo di canone di locazione relativo al mese di maggio
2024 per un totale, in linea capitale, di € 2.230,00 oltre interessi così come previsti dall'art. 8 del contratto di locazione”; - “di avere più volte ricevuto manifestazioni di interesse all'acquisto dell'immobile sito in
NE (CR), Via Ripafredda n. 8”;
- di avere “proposto domanda di mediazione innanzi all'Organismo di Mediazione
AccademiAdr che provvedeva alla fissazione del primo incontro per il giorno 11.11.2024 ore 15:00 nonché all'invio della comunicazione di convocazione al Sig. Lo stesso, CP_1
tuttavia, pur avendo regolarmente ricevuto la raccomandata contenente la convocazione, non ha aderito al procedimento di mediazione conclusosi con verbale di mancata adesione”.
Nonostante la regolarità della notificazione del ricorso e del decreto di comparizione delle parti, il sig. non si costituiva ed era dichiarato contumace. CP_1
Il ricorso è fondato nei termini e per le ragioni che seguono.
Preliminarmente si evidenzia che in data 3.2.2018 i sig.ri e Parte_1
hanno stipulato un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile di CP_1
proprietà del ricorrente sito in NE, via Ripafredda n. 8 e che il canone mensile pattuito dalle parti era pari a euro 330,00.
Il contratto ha cessato di produrre effetti giuridici, in quanto in data 29.11.2023 il resistente ha esercitato il diritto potestativo di recedere dal vincolo negoziale.
Il sig. ha allagato l'inadempimento del sig. Parte_1 CP_1 consistente nell'omessa corresponsione dei concordati importi mensili e nell'omessa restituzione del bene locato.
In applicazione dei principi dettati in tema di riparto dell'onere della prova (cfr. Cass. Civ.,
Sez. Unite, sent. n. 13533 del 30/10/2001), spettava al resistente dimostrare l'esistenza di un fatto estintivo dell'altrui pretesa, di cui non è stata fornita alcuna prova, stante la contumacia dell'onerato.
Considerato che il sig. non ha diritto di godere dell'immobile oggetto CP_1
del contratto di locazione in virtù di un differente titolo, lo stesso deve essere condannato all'immediato rilascio del bene.
Considerato che il canone mensile pattuito dalle parti era pari a euro 330,00 e che il sig. ha allegato il parziale pagamento del canone di maggio 2021, per un Parte_1 importo residuo da corrispondere pari a euro 250,00, e l'omesso pagamento di qualsivoglia importo connesso al godimento dell'immobile dal mese di dicembre 2023, il sig. CP_1 [
deve essere condannato a corrispondere al ricorrente la somma di euro 5.530,00 (euro
[...]
250,00 + (euro 330,00 x 16 mesi, e cioè euro 330,00 moltiplicato per i mesi compresi tra dicembre 2023 e la data di pronuncia della presente sentenza)).
Il sig. deve essere altresì condannato a corrispondere al sig. CP_1 Parte_1
la somma giornaliera di euro 11,00, con decorrenza dal giorno successivo alla data di
[...] pronuncia della sentenza sino alla data di rilascio dell'immobile, in quanto il bene è ancora nella materiale disponibilità del resistente. L'importo indennitario giornaliero è stato determinato in via equitativa tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile e dell'ammontare del canone di locazione pattuito dai contraenti.
Sulla somma di euro 5.530,00 sono dovuti interessi, nella misura del tasso legale, dal giorno successivo alle scadenze dei termini per il pagamento (giorno 12 di ogni mese) sino al saldo (a titolo esemplificativo, per il canone relativo al mese di dicembre 2024, gli interessi decorreranno dal 13.12.2024).
Sull'importo giornaliero di euro 11,00 – importo che costituisce debito di valuta – sono dovuti interessi, nella misura del tasso legale dal giorno successivo alle scadenze dei termini per il pagamento sino al soddisfo (a titolo esemplificativo, per l'occupazione del
5.4.2025, gli interessi decoreranno dal 6.4.2025).
Deve essere rigettata la pretesa risarcitoria del ricorrente relativa alla perduta possibilità di “vendere e/o locare” l'immobile. Invero il pregiudizio derivante dall'impossibilità di locare l'immobile a soggetti terzi è stato già ristorato mediante la condanna del sig. alla corresponsione dell'indennità di occupazione sino alla CP_1
data di rilascio del bene, sicché nessun ulteriore importo spetta al sig. . La Parte_1 domanda risarcitoria riconducibile all'asserita omessa vendita dell'immobile è logicamente incompatibile con la richiesta di pagamento del canone di locazione, poiché un immobile venduto non può essere anche locato, e non è supportata da adeguate allegazioni, che sono caratterizzate da manifesta genericità.
Considerato che il sig. non ha partecipato al procedimento di CP_1
mediazione, che siffatta omessa partecipazione è priva di giustificazione e che il procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità di questo giudizio, visto l'art. 12 bis del D.lgs. n. 28/2010, il predetto deve essere condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Non sussistono i presupposti per condannare il resistente a corrispondere un importo determinato equitativamente ai sensi del comma 3 dell'art. 12 bis del D.lgs. n. 28/2010.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale, di Cremona definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- accerta che il contratto di locazione di cui al documento n. 3 di parte ricorrente ha cessato di produrre effetti giuridici;

- condanna il sig. all'immediato rilascio dell'immobile sito in NE, CP_1
via Ripafredda n. 8 oggetto del predetto contratto di locazione;

- condanna il sig. a corrispondere al sig. la somma di euro CP_1 Parte_1
5.530,00, oltre interessi come precisati in parte motivazionale;

- condanna il sig. a corrispondere al sig. la somma CP_1 Parte_1
giornaliera di euro 11,00, con decorrenza dal giorno successivo alla data di pronuncia della presente sentenza sino alla data di rilascio dell'immobile, oltre interessi come precisati in parte motivazionale;

- condanna il sig. al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una CP_1
somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

- condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite in favore del sig. CP_1 Parte_1
, che si liquidano in euro 125,00 per spese esenti e in euro 2.400,00 per compensi
[...]
professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Cremona, 03/04/2025
Il giudice
Daniele Moro