N. R.G. 1588/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1588/2021
tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I

VERBALE DI UDIENZA DEL 14 marzo 2025, alle ore 10.00
innanzi al Giudice Onorario Dott.ssa Maria de Ruggiero
mediante collegamento da remoto in videoconferenza teams
(ai sensi degli artt. 127, 127-bis c.p.c., 196-duodecies disp.att. c.p.c. e 35 d.lgs.
149/2022)
pagina 1 di 11 Si dà preliminarmente atto che l'udienza odierna viene celebrata da remoto in videoconferenza con utilizzo della piattaforma Microsoft TEAMS, fornita dal
[...]
in conformità ai provvedimenti DGSIA in merito alle piattaforme Controparte_2
utilizzabili per lo svolgimento dell'udienza da remoto (decreti 10 e 20.3.2020 e
21.5.2020).
Ciò premesso, si procede all'identificazione dei comparenti collegati da remoto:
Per , l'avv.to MAMBELLI ILIC Parte_1
Per , l'avv.to BARTOLINI WALTER Controparte_1
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei presenti in collegamento da remoto, i quali dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori presenti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il
giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice invita quindi le parti a precisare le conclusioni
Parte ricorrente precisa e conclude come da note conclusive
Parte resistente precisa e conclude come da comparsa di costituzione e risposta
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa.
Dopo la discussione il Giudice si ritira in camera di consiglio per decidere e riserva di pagina 2 di 11 dare lettura della sentenza ad ore 17.00 con le medesime modalità di collegamento da remoto, stessa stanza virtuale e link già in possesso delle parti
A questo punto, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Infine, il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
Ad ore 17.00 viene riaperta la stanza virtuale.
Si procede con le stesse modalità sopra evidenziate e sono presenti ed indentificati nessuno
Il Giudice dà lettura della sentenza che allega al presente verbale d'udienza
Il Giudice Onorario
dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 3 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato ex art. 429c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1588/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. MAMBELLI ILIC, elettivamente domiciliato in CORSO DELLA
REPUBBLICA N. 52 a FORLI' presso il difensore avv. MAMBELLI ILIC
ricorrente contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
BARTOLINI WALTER, elettivamente domiciliato in Via Pietro Mascagni, 28 a Forlì
presso il difensore avv. BARTOLINI WALTER
resistente
CONCLUSIONI pagina 4 di 11 Le parti hanno concluso come da odierno verbale d'udienza.
Il ricorrente: “accertare la tempestiva comunicazione di disdetta del contratto di
locazione alla scadenza dei primi tre anni di durata, cioè alla prima scadenza del
09.12.2021, e conseguentemente convalidare lo sfratto per finita locazione ed emettere
ordinanza di convalida, oppure dichiarare con sentenza risolto il contratto di locazione
per intervenuta disdetta, e conseguentemente condannare il sig. , Controparte_1
nato a [...], il [...], c.f. , a rilasciare C.F._2
immediatamente l'immobile locato, sito in Forlì (FC), via Lughese n. 49, libero da
persone e cose, restituendolo alla proprietaria;
- in subordine accertare la tempestiva
comunicazione di disdetta del contratto di locazione per la seconda scadenza
contrattuale del 09.12.2023, e conseguentemente convalidare lo sfratto per finita
locazione ed emettere ordinanza di convalida, oppure dichiarare con sentenza risolto il
contratto di locazione per intervenuta disdetta, e conseguentemente condannare il sig.
, nato a [...], il [...], c.f. , Controparte_1 C.F._2
a rilasciare immediatamente l'immobile locato, sito in Forlì (FC), via Lughese n. 49,
libero da persone e cose, restituendolo alla proprietaria;
- condannare il conduttore –
resistente all'integrale rifusione di spese e competenze del presente giudizio.”
Il resistente: “Rigettare la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio d'immobile ex
art. 30 Legge 392/78 poiché l'opposizione è fondata di prova scritta e perché sussistono
gravi motivi in considerazione degli ingenti pagamenti effettuati dal Sig. CP_1
a favore della ricorrente a seguito del contratto preliminare di
[...]
pagina 5 di 11 compravendita; Accertare che il contratto di locazione de quo si è rinnovato e resterà in
vigore quanto meno sino alla ulteriore scadenza di diritto e cioè sino al 09.12.2023.
Con vittoria delle spese del giudizio”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette l'esposizione dell'oggetto del processo, non più richiesta dalla più recente formulazione del codice di rito.
Brevemente. Con contratto di locazione stipulato il 10 dicembre 2018 la sig.ra ha concesso in locazione al sig. Parte_1 Controparte_1
l'appartamento sito in Forlì via Lughese n. 49, immobile distinto al catasto fabbricati del predetto Comune al foglio n. 90, part. 48, sub. 9 e sub. 10. Il contratto aveva termine decorsi tre anni rinnovabile per ulteriori due anni. Alla scadenza del triennio, la proprietaria spiegava disdetta al rapporto di locazione, adducendo che l'immobile le occorreva per andarlo ad abitare lei personalmente. Il conduttore non rilasciava l'immobile e la locatrice ricorreva al Tribunale di Forlì affinché si pronunciasse relativamente alla disdetta.
Il conduttore ha contestato la domanda della locatrice opponendo un diverso accordo preliminare di vendita dello stesso immobile intercorso fra le parti.
Il Giudice ha quindi ordinato la mediazione obbligatoria che ha dato esito negativo e le parti hanno odiernamente discusso la causa.
Spetta ora decidere.
La domanda di parte ricorrente è fondata e va pertanto accolta.
pagina 6 di 11 Va preliminarmente dato atto che la domanda investe un rapporto di locazione e sulla base di detto rapporto va decisa. Peraltro, agli atti risulta una dichiarazione di risoluzione del preliminare (doc. 7 di parte ricorrente), per intervenuto inadempimento del promissario acquirente che ad oggi non documenta alcuna domanda ex art. 2932 c.c.
e la contestazione qui spiegata neppure forma i requisiti per la domanda di esecuzione specifica, che va pertanto disattesa.
Esaminiamo, quindi, il rapporto di locazione.
Il contratto di locazione, sottoscritto il 10 dicembre 2018, riporta come prima scadenza il
9 dicembre 2021 (tre anni) con tacita rinnovazione per ulteriori due anni.
Parte ricorrente illustra il proprio diritto di risoluzione del rapporto, avendone dato disdetta con raccomandata spedita il 30 dicembre 2020 e compiutane la giacenza in data
11 febbraio 2021 (doc. 4 ricorrente), quindi sei mesi prima della scadenza contrattuale e,
seppure alla prima scadenza, ha motivato di dover adibire l'immobile a propria abitazione principale.
Il conduttore ha dedotto il diverso titolo contrattuale di cui sopra (il contratto preliminare) senza prendere posizione sui motivi della disdetta.
Ricordiamo che in merito alla natura della disdetta del contratto di locazione si è
espressa la giurisprudenza di legittimità in più riprese e ha sancito come l'atto costituisca un atto negoziale, unilaterale e recettizio concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo;
essa consiste in un preavviso di rilascio che opera ex post, senza alcun effetto pagina 7 di 11 preventivo che non sia quello della tempestività e non necessita per la sua validità ed efficacia, dell'accettazione della controparte (Cass. nn. 3763/'79, 2919/'71 e 1428/'63).
Nel merito e relativamente alla disdetta, la sua formalità e la sua conseguente efficacia,
vale la pena riportare la norma di riferimento.
La Legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) aggiornata alla L. n. 91/2022, all'art. 3, 1° co, così stabilisce:
“

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla
prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il
locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale,
artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei
parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con
finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di
culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire
le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il
locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo
nello stesso comune;

pagina 8 di 11 d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba
essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza
del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale
ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale
trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile
sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di
legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il
conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di
altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria
abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da
esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978,
n. 392.”
La giurisprudenza più recente, ha confermato come in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, debba essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la pagina 9 di 11 verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio (Cassazione civile, sez. VI, 09 Febbraio 2023, n. 3938. Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dal locatore la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo rif erimento nella lettera di disdetta all'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione della propria figlia).
I superiori principi vanno applicati al caso che ci vede occupati.
La disdetta della proprietaria locatrice riporta come motivazione “… ho necessità di
adibire il suddetto immobile ad abitazione principale per me stessa”.
Così come formulata, la disdetta è rispettosa delle indicazioni di cui alla lettera a)
della norma citata ed appare correttamente esercitato il diritto al non voler rinnovare la locazione. Appare seria sull'intenzione di adibire la casa al bisogno personale del locatore e di ciò deve essere tenuto conto.
Va quindi pronunciata la risoluzione del contratto di locazione con disdetta legittima alla prima scadenza, di conseguenza va ordinato il rilascio in tempi ristretti, anche in considerazione del lungo tempo trascorso.
Diverse ed ulteriori domande tutte rigettate
Relativamente alle spese di lite, esse seguono la soccombenza, fasi tutte espletate,
valore della causa quello dichiarato in atti.


P.Q.M.


pagina 10 di 11 Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 1588/21, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
accertata e dichiarata legittima la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione inter-partes, alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3 Legge n. 431/1998
ACCOGLIE la domanda di parte ricorrente
E per l'effetto
DICHIARA risolto il contratto di locazione del contratto di locazione del 10 dicembre
2018 e registrato il successivo 11 dicembre 2018 presso l'Agenzia delle Entrate di Forlì
ORDINA al conduttore di rilasciare l'immobile libero da cose e persone e quale termine per il rilascio il giorno 14 aprile 2025 CP_3
Condanna altresì il conduttore resistente a rimborsare a alla proprietà-locatrice attrice le spese di lite, che si liquidano in € 145,50,00 per spese, € 2.600,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Manda alla cancelleria per gli incombenti di rito
Forlì, 14 marzo 2025 Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
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