REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Luca Venditto, all'esito dell'udienza del 06/03/2025, tenutasi nelle forme sostitutive previste dall'art. 127 ter c.p.c.; vista l'ordinanza del 12/12/2024, con cui è stata, tra l'altro, fissata l'udienza per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.; lette le note scritte depositate in data 28/02/2025 da parte attrice;
lette le note scritte depositate in data 04/03/2025 da parte convenuta;
pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3589 R.G. cont. 2021
TRA
- C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in via Velletri n. 10 - Roma presso lo studio dell'avv. Antonio DE
FRANCESCO, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in calce all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
- C.F. e CP_1 C.F._2 CP_2
- C.F. elettivamente domiciliati in viale Pier Luigi
[...] C.F._3
Nervi n.56 - presso lo studio dell'avv. Vanessa LAURETTI, dalla quale sono

rappresentati e difesi, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: azione di rilascio immobile e risarcimento del danno.
CONCLUSIONI: per parte attrice (note scritte del 28/02/2025): “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria eccezione disattesa e reietta:

1. accertare e dichiarare la detenzione sine titulo da parte dei convenuti dell'immobile di proprietà dell'attore sito in Terracina (LT), località Borgo Hermada, Via Teodorico n. 20, int.
4, perpetratasi dal 30/09/2020 al 05/11/2021, e per l'effetto 2. dichiarare tenuti e condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere al sig. , Parte_1 la somma di € 5.371,40 a titolo di danno emergente e di € 77.150,00 a titolo di lucro cessante, somma quest'ultima da liquidarsi eventualmente in via equitativa ex art.
1226 c.c., oltre agli interessi legali e alla rivalutazione monetaria;

3. con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio. Chiede che l'Ill.mo Giudice voglia trattenere la causa in decisione”; per parte convenuta (note scritte del 04/03/2025): “Voglia, Ill.mo Sig. Giudice adito, contrariis reiectis, - accertare e dichiarare che i Signori e CP_1
detenevano l'immobile con titolo e in forza dell'accordo verbale tra Controparte_2
le parti, per tutti i motivi articolati nei propri scritti difensivi, qui da intendersi per trascritti e riportati;
- accertare e dichiarare che l'immobile è stato riconsegnato dai convenuti nella piena disponibilità del Sig. in data 05.11.2021, Parte_1
privo di danni e/o difetti;
- accertare e dichiarare l'insussistenza del danno emergente e lucro cessante così come richiesti da controparte, per tutti i motivi dedotti in tutti i propri scritti difensivi, qui da intendersi per trascritti e riportati;
- il tutto con il favore delle spese e dei compensi del presente giudizio. Chiedono che
l'Ill.mo Giudice Voglia trattenere la causa in decisione”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato il 30/06/2021, , Parte_1
ha convenuto in giudizio e al fine di sentir CP_1 Controparte_2
accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in Terracina (LT), località Borgo Hermada, via Teodorico n. 20, distinto in catasto al foglio 173, part. 600, sub 4, con conseguente condanna dei convenuti all'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e cose e al risarcimento del danno subìto, quantificato in € 3.712,43 a titolo di danno emergente e di € 70.000,00 a titolo di lucro cessante, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice ha dedotto che in data
26/11/2019 ha conferito all'agenzia (affiliata Tecnocasa) Parte_2
incarico di mediazione per la vendita dell'unità abitativa sopra identificata e nel mese di dicembre 2019 i convenuti, dopo aver visitato l'immobile e ritenutolo di loro gradimento, hanno manifestato il proprio interesse ad acquistarlo, formalizzando nei giorni successivi una proposta d'acquisto per il prezzo di € 80.000,00.
In attesa della formalizzazione della proposta, a fronte della necessità dei convenuti di reperire prontamente una nuova abitazione, l'attore ha immesso gli stessi nell'immediata disponibilità dell'immobile fino alla stipula del rogito notarile, accordandosi per la corresponsione di € 500,00 mensili, da imputare al prezzo finale d'acquisto, oltre all'accollo delle utenze di acqua, luce e gas, per il temporaneo godimento dell'immobile.
Formalizzata la proposta d'acquisto in data 21/01/2020 (accettata il
22/01/2020), le parti si sono accordate per la corresponsione dell'acconto di €
2.500,00 in rate mensili da € 500,00 decorrenti da dicembre 2019 ad aprile 2020, vale a dire sino alla stipula del contratto definitivo (30/04/2020, data prorogata di comune accordo al 30/09/2021, così erroneamente indicata in atto di citazione, dove si fa richiamo di accordo che riposta la data del 30/9/2020).
L'efficacia della richiamata proposta è stata sospensivamente condizionata alla concessione del mutuo nonché alla cancellazione, a cura e spese del venditore, delle formalità pregiudizievoli iscritte sull'immobile a garanzia del finanziamento chiesto dall'impresa costruttrice.
Non avveratasi la condizione (concessione del mutuo), la proposta è divenuta inefficace, pertanto, parte attrice ha diffidato i convenuti a rilasciare l'immobile, i quali, nonostante le reiterate richieste, non hanno riconsegnato il bene, impedendo anche in più occasioni all'agenzia immobiliare di accedere all'interno dell'unità abitativa per farla visionare a persone interessate all'acquisto. Valorizzate le già menzionate circostanze, parte attrice ha concluso come in epigrafe.

1.1 Con atto depositato telematicamente il 16/11/2021, si sono costituiti in giudizio e i quali hanno preliminarmente dedotto CP_1 Controparte_2
l'avvenuto rilascio dell'immobile in data 05/11/2021, considerando, pertanto, cessata la materia del contendere sul punto.
Nel merito, i convenuti hanno dedotto che la permanenza nell'immobile, sebbene la proposta d'acquisto fosse divenuta inefficace, era conseguente ad un accordo verbale intercorso tra le parti, in forza del quale hanno regolarmente provveduto a versare la somma di € 500,00 mensili oltre le spese delle utenze.
Contestato l'an e il quantum debeatur, i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice.

1.2 Assegnati su istanza formulata dalle parti i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c., con ordinanza del 15/11/2022, il g.i. ha ammesso la prova per testi articolata da parte attrice, limitatamente ai capitoli 6 e 8, ritenute pacifiche le circostanze dei cap. da 1 a 5 e da 13 a 15 e irrilevanti i restanti capitoli non ammessi nonché la prova per testi e per interpello articolata da parte convenuta limitatamente ai capitoli 4, 12, 18, 20, 23, 24 (solo interrogatorio formale), da 28 a 31 e 34, ritenuti superflui e relativi a circostanze pacifiche i restanti capitoli.
Istruita la causa mediante l'espletamento dei mezzi istruttori ammessi, con ordinanza del 12/12/2024 è stata fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. l'udienza del 06/03/2025, contestualmente sostituita dal deposito di note scritte a norma dell'art. 127-ter c.p.c..
Con ordinanza del 07/03/2025, il giudice si è riservato di provvedere ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..
Va rilevato sulle modalità della presente decisione che l'art. 7, comma 3, del decreto legislativo 31/10/2024, n. 164, recante Disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, recante attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206, recante delega al Governo per l'efficienza del processo civile
e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata dispone che «3. In deroga all'articolo 35, comma 1, del decreto legislativo 10 ottobre 2022, n.
149, le disposizioni di cui agli articoli 183-ter e 183-quater e quelle di cui all'articolo
281-sexies del codice di procedura civile, come modificato dal decreto legislativo n.
149 del 2022 e dal presente decreto, si applicano anche ai procedimenti già pendenti alla data del 28 febbraio 2023.»; che, ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies
c.p.c., «Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni», disposizione aggiunta dall'art. 3, comma 19, lett. b), d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149; che, in ragione di ciò, il giudice, come rilevato, con ordinanza del 07/03/2025, si è riservato di depositare la sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..

2. Va dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile che l'odierno attore assume occupato sine titulo dai convenuti.
Dopo l'introduzione del presente giudizio, i convenuti in data 05/11/2025, come da verbale in atti, hanno rilasciato l'immobile sito in Terracina (LT), località
Borgo Hermada, via Teodorico n. 20, int. 4, distinto in catasto al foglio 173, part. 600, sub 4.
Va rilevato che il rilascio dell'immobile oggetto della lite determina il venir meno dell'interesse delle parti alla pronuncia giurisdizionale.
La cessazione della materia del contendere, istituto giuridico non regolamentato dal codice di procedura civile ma di elaborazione giurisprudenziale, costituisce una particolare forma di estinzione del processo che deve essere dichiarata dal giudice anche di ufficio e si verifica quando viene totalmente a mancare la posizione di contrasto fra le rispettive conclusioni delle parti, per essere nel corso del giudizio sopravvenute determinate circostanze, le quali, incidendo sulla posizione sostanziale dedotta in causa, vengano ad incidere anche sul processo, eliminando le ragioni stesse del contendere delle parti e facendo venir meno la necessita della pronunzia del giudice in precedenza richiesta, ovvero quando sono intervenute situazioni sostanziali che abbiano privato la parte di un interesse giuridicamente rilevante alla decisione (Cass. n.16891/2021; n.
19845/2019; n. 22446/2016; n. 6909/2009) (Cass. civ., Sez. I, 17/01/2023, (ord.) n.
1257). Considerato, peraltro, che la pronuncia di cessazione della materia del contendere deve essere adottata anche d'ufficio, senza che sia necessario un espresso accordo delle parti, atteso che, indipendentemente dalle conclusioni da queste ultime formulate, spetta al giudice valutare l'effettivo venir meno dell'interesse delle stesse ad una decisione sul merito della vertenza (conf. ex multis Cass. n. 10728/2017 a mente della quale l'intervenuta cessazione della materia del contendere non forma oggetto di un'eccezione in senso stretto e, pertanto, può essere rilevata dal giudice
d'ufficio, anche in appello, non essendo il relativo rilievo subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte, purchè i fatti risultino documentati ex actis)
(Cass. civ., sez. II, 24/01/2020, n. 1625), in ragione del sopravvenuto venir meno dell'interesse delle parti ad una pronuncia in ordine alla domanda di rilascio proposta nel presente giudizio, stante l'intervenuto rilascio dell'immobile, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda attorea di restituzione del bene oggetto della controversia.
Restano dunque da esaminare le domande di accertamento e declaratoria dell'occupazione sine titulo e di risarcimento del danno proposte.

3. La domanda di parte attrice è fondata nei limiti di seguito esposti.
ha allegato un'occupazione sine titulo a seguito del venir Parte_1
meno dell'efficacia della proposta d'acquisto, accettata in data 22/01/2020, con conseguente diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla lamentata occupazione, quantificati in € 3.712,43 a titolo di danno emergente e € 70.000,00 a titolo di lucro cessante.
Si rende necessaria una puntualizzazione sulla ricostruzione dei fatti posti a sostegno delle domande spiegate.
In data 21/01/2020, i convenuti hanno formalizzato una proposta d'acquisto dell'immobile sito in Terracina (LT), località Borgo Hermada, via Teodorico n. 20, int. 4, accettata dal venditore, odierno attore, il 22/01/2020.
Ancor prima della proposta d'acquisto, risulta incontestato che l'attore abbia anticipatamente immesso i convenuti (promissari acquirenti) nel godimento del bene, in vista della stipula del rogito notarile il 30/04/2020, prorogata di comune accordo al
30/09/2020. A causa della mancata erogazione del mutuo richiesto dai promissari acquirenti (evento a cui era sospensivamente condizionata l'efficacia della proposta d'acquisto), la proposta non ha mai acquistato efficacia e, conseguentemente, non è mai sorto tra le parti l'obbligo di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
La proposta d'acquisto in cui siano previsti tutti gli elementi essenziali del contratto di vendita, ove accettata dal venditore, crea un vincolo contrattuale preliminare rispetto al contratto definitivo di compravendita.
Nel contratto preliminare il vincolo tra le parti si sostanzia nell'assunzione dell'impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l'individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo.
Il contratto può, dunque, perfezionarsi mediante un'iniziale proposta
d'acquisto sottoscritta successivamente per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all'atto in cui il proponente viene
a conoscenza di tale adesione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20653 del 25/10/2005, Rv.
585247) (Cass. civ., sez. II, 29/12/2023, ord. n. 36380).
Nel caso di specie, nella proposta d'acquisto, sottoscritta dai convenuti e accettata dall'attore, sono individuate le parti, il bene da trasferire con le relative indicazioni catastali, il prezzo convenuto, le relative modalità di pagamento, il termine previsto per la stipula del definitivo, la corresponsione di una caparra confirmatoria, la precisazione della sussistenza di trascrizione pregiudizievoli (con assunzione da parte del venditore dell'obbligo, a propria cura e spese, di estinguere il debito e provvedere alla relativa cancellazione entro la data prevista per il rogito notarile), pertanto, non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, costituendo essa stessa un contratto preliminare, atteso che contiene tutti gli elementi essenziali per dar luogo ad una compravendita immobiliare.
D'altra parte, nell'art. 2 della proposta d'acquisto è previsto che “la somma di cui al punto a), ove prevista diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con
l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare”.
Qualificata la proposta d'acquisto de qua alla stregua di un contratto preliminare, pare utile osservare come nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, come accaduto nel caso di specie, non si realizza un'anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (Sez. U., n. 7930 del 27 marzo 2008; Sez. 2, n. 5211 del 16 marzo 2016) (da ultimo, Cass. civ., sez. II, 05/03/2024, ord. n. 5891, in motivazione).
Nel contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati, dunque, la consegna dell'immobile è qualificabile come contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare.
È indubbio che l'omessa erogazione del mutuo, a cui era sospensivamente condizionata l'efficacia della proposta d'acquisto, faccia venir meno il titolo in virtù del quale l'occupazione dell'immobile veniva consentita dal proprietario, con conseguente diritto al rilascio dell'immobile.
Tuttavia, ancorché fosse ampiamente decorso il termine previsto per la stipula del contratto definitivo (30/09/2020 come concordemente prorogato), gli odierni convenuti, seppur per un breve periodo, hanno corrisposto una somma mensile, incluse le utenze, per l'occupazione dell'immobile.
Tale circostanza, corroborata anche dalle comunicazioni intercorse tra le parti
(dalle quali emerge con chiarezza che l'odierno attore, anche oltre il termine previsto per la stipula del contratto definitivo, fosse consapevole dei bonifici mensilmente emessi dalle parti in suo favore), è idonea a suffragare la tesi di parte convenuta circa l'esistenza di un accordo verbale tra le parti per l'occupazione dell'immobile, da qualificare in termini di locazione, stante il versamento da parte dei convenuti, sebbene per pochi mesi (da settembre 2020 a dicembre 2020 e marzo 2021), di un corrispettivo superiore ad € 500,00 (cfr. doc. 3 comparsa di costituzione e risposta).
Va osservato come tale accordo determini l'insorgere di un nuovo rapporto contrattuale tra le parti, diverso da quello funzionalmente collegato al contratto preliminare.

3.1 Posto quanto sopra, la giurisprudenza di legittimità è univoca nel ritenere che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ai sensi dell'art. 1, comma 4, della L. n. 431/1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile anche d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore (Cass. civ., sez. un.,
17/09/2015, n. 18214).
L'acclarata nullità del contratto comporta, dunque, l'insussistenza di un valido titolo legittimante l'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti a far data dal
01/10/2020 fino all'effettivi rilascio, avvenuto il 05/11/2021.

4. Va ora esaminata la richiesta di risarcimento del danno da occupazione illegittima e non titolata. E ciò non senza tener conto di quanto sopra accertato.
Parte attrice ha sostenuto che la condotta assunta dai convenuti le abbia arrecato un notevole pregiudizio, sia in termini di danno emergente che di lucro cessante.

4.1. Nella prospettazione attorea, l'asserita occupazione sine titulo dell'immobile da parte dei convenuti, avrebbe cagionato un danno emergente consistente nell'importo di € 2.316,28 per la fornitura idrica erogata da CP_3 nel periodo dal 06/10/2020 al 02/04/2021 e di € 1.001,31 per il periodo dal
[...]
14/10/2019 al 05/10/2020.

4.1.1. Quanto alla somma di € 2.316,28, relativa ai consumi di acqua registrati dal 06/10/2020 al 02/04/2021 (cfr. doc. 15 allegato atto di citazione), va osservato come, diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, tali consumi siano derivati da una perdita d'acqua esterna all'immobile per cui è causa e non da un consumo eccessivo di acqua.
Invero, il teste , escusso all'udienza del 16/01/2024, ha Testimone_1 riferito: “Ribadisco che non feci alcun intervento, ma ricordo che tra il contatore, posizionato sulla strada e la villetta del sig. - si tratta di una villetta a schiera - Pt_1
vi era una perdita d'acqua che riguardava il tratto di tubatura che passava sul terreno delle villette confinanti e che, provenendo dalla strada, precedono quella del sig. ADR. Mi pare di ricordare che, per verificare l'ubicazione della perdita, si Pt_1
chiuse la valvola di chiusura interna alla villetta e si poté verificare che il contatore girava ancora;
questo faceva presumere che la perdita fosse esterna alla villetta”. Dalle risultanze istruttorie appare, dunque, evidente che la causa del suddetto
“esorbitante” consumo di acqua non possa essere addebitata a parte convenuta.
Lo stesso attore, infatti, ammette di non sapere se a causare un consumo così rilevante sia riconducibile ad una perdita occulta di acqua nella conduttura idrica o invece ad una condotta poco oculata da parte dei convenuti, asseritamente dediti all'innaffiamento frequente del giardino (cfr. atto di citazione, p. 9).
In sede di interrogatorio formale, peraltro, l'attore ha chiarito che prima della vendita a terzi dell'immobile (avvenuta nel 2022), dagli accertamenti che ho potuto fare, prima che l'immobile fosse venduto, credo di ricordare che la stipula del contratto di vendita a terzi c'è stata nel 2022, è emerso che il guasto della rete idrica doveva probabilmente collocarsi all'esterno della villetta;
questo dico poiché i sig.ri
non si sono mai lamentati della mancanza di acqua. Come ho detto Controparte_4
del problema ho poi discusso con gli acquirenti che hanno risolto loro stessi la questione tecnica, mentre io ho dovuto pagare le spese delle utenze sino alla vendita.
Gli acquirenti hanno poi volturato a loro nome l'utenza (cfr. verbale di udienza
17/10/2023).
Pertanto, in assenza di voltura dell'utenza, il soggetto tenuto al pagamento dei consumi resta l'intestatario dell'utenza, nel caso di specie, l'odierno attore.
In tema di consumi anomali, va altresì richiamato il fermo orientamento della giurisprudenza di legittimità per cui In tema di contratto di somministrazione relativo a utenza idrica e nell'ipotesi in cui l'utente lamenti l'addebito di un consumo anomalo (nella specie, derivante da accertata perdita occulta nell'impianto), il gestore è tenuto, anche in virtù degli obblighi di correttezza e buona fede gravanti sulle parti del contratto, ad informare l'utente a prescindere dalle iniziative che questi è comunque tenuto ad adottare (onere di verifica dell'impianto e del contatore,
c.d. autolettura, ecc.), così da consentirgli di tempestivamente attivarsi per evitare
l'aggravamento del danno.
La Suprema Corte, preso atto degli obblighi di correttezza e buonafede gravanti sulle parti del contratto di somministrazione idrica, ha rilevato che «il semplice invio di una fattura commerciale relativa ai consumi anomali registrati, a distanza di oltre due mesi dalla loro rilevazione e senza alcuna espressa segnalazione del loro carattere anomalo non consente di ritenere correttamente adempiuto l'obbligo comunicativo previsto per l'azienda fornitrice» in materia di
«ricostruzione dei consumi a seguito di perdite occulte», poiché la società deve fare ricorso a «modalità idonee a consentire al cliente di avere pronta contezza dell'anomalia nel consumo, in modo da potersi tempestivamente attivare per evitare
l'aggravarsi del danno provocato dalla eventuale perdita occulta». A fronte di questo quadro, poi, «l'adempimento o meno del cliente al suo onere di verificare il regolare funzionamento dell'impianto e del contatore, nonché di effettuare la cosiddetta autolettura» non basta ad escludere «l'inadempimento dell'azienda al proprio (distinto) obbligo di segnalazione dei consumi anomali» (massima e motivazione di Cass. civ., sez. III, 15/09/2021, n. 24904).
La maturazione di un credito elevato, dovuto ad un'anomalia, non può essere imputato agli odierni convenuti, non sussistendo alcun nesso di causalità tra la dedotta occupazione sine titulo e il credito per la somministrazione di acqua derivante dalla riscontrata anomalia.
A ciò si aggiunga che "In tema di risarcimento del danno, l'accertamento dei presupposti per l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 1227 c.c., comma 2 - che esclude il risarcimento in relazione ai danni che il creditore (o il danneggiato) avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza - integra indagine di fatto, come tale riservata al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità, se sorretta da congrua motivazione" (Cass., Sez. 3 -, Ordinanza n. 3319 dell'11/2/2020; Sez. 3 -,
Sentenza n. 16484 del 5/7/2017; Sez. 3, Sentenza n. 15231 del 5/7/2007).
Non essendosi l'attore attivato, usando l'ordinaria diligenza, mediante un tempestivo intervento tecnico in loco al fine di individuare l'origine della perdita di acqua, nulla può rivendicare nei confronti dei convenuti, essendo egli stesso causalmente responsabile in via esclusiva del fatto per la sua condotta omissiva.

4.1.2 Quanto all'importo di € 1.001,31 dovuto per la somministrazione di acqua per il periodo dal 14/10/2019 al 05/10/2020 e € 394,84 per la somministrazione di gas e luce, è sufficiente rilevare come non vi sia prova del pagamento delle relative fatture da parte dell'attore, dovendo le spese essere effettivamente sostenute, trattandosi di danno emergente (come tale soggetto agli ordinari oneri di domanda, allegazione e prova); ciò ad eccezione dell'importo complessivo di € 160,57 (doc. 30 allegato alla memoria di replica di parte attrice) e di € 191,00 per la TARI (indicato nella memoria primo termine ex art. 183, sesto comma, c.p.c.).
Analoghe considerazioni valgono per il richiesto importo di € 1.500,00
(indicato nella memoria primo termine ex art. 183, sesto comma, c.p.c.) per asseriti costi di demolizione e smaltimento dei manufatti abusivi edificati nel giardino antistante e retrostante l'immobile, atteso che non è stata fornita alcuna prova circa la corresponsione di tale somma.

4.2 Parte attrice ha altresì dedotto il danno da occupazione sine titulo, consistente nell'impossibilità di vendere l'immobile a causa dell'illegittima occupazione da parte dei convenuti.
Ha, in particolare, rilevato che i convenuti abbiano in più occasioni impedito all'agenzia immobiliare di accedere all'interno dell'immobile per farlo visionare a potenziali acquirenti, pregiudicando la possibilità dell'attore di ricevere proposte d'acquisto e che, a causa dell'illegittima occupazione, sia stato costretto a rifiutare la proposta d'acquisto del 06/04/2021, sottoscritta da per l'importo Parte_3 complessivo di € 70.000,00.
Valorizzate tali circostanze, parte attrice ha quantificato il danno subito, consistente nel mancato incremento del proprio patrimonio, proprio in € 70.000,00.
A fronte di un superato orientamento giurisprudenziale che riteneva che l'occupazione illegittima di beni potesse configurare un danno in re ipsa, si oppone e si considera congruo, e attinente al caso di specie, il diverso orientamento secondo cui, ai fini del risarcimento dei danni come richiesto dall'attore, è necessaria la prova del c.d. “danno conseguenza”, che si sostanzia nelle conseguenze lesive, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalla condotta messa in atto.
Tale impostazione risponderebbe alla previsione secondo la quale la naturale funzione che assolve la risarcibilità del danno a seguito dell'accertamento della responsabilità civile è quella riparativa, quindi, compensativa della perdita subita.
Una differente configurazione del danno, che prevedesse la sua risarcibilità in un'ottica di “danno evento”, andrebbe invece ad assolvere una vera e propria funzione “punitiva”, che mal si attaglia ad un sistema civilistico che privilegia il carattere restaurativo del risarcimento del danno, volto al ripristino dello status quo ante del danneggiato. A sostegno di un'impostazione di tal guisa è intervenuta anche la Suprema
Corte rispetto all'occupazione illegittima di un immobile, per cui sì è affermato che
“se sussiste solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno-conseguenza, non vi è
l'obbligazione risarcitoria» (Cass. Sez. U. n. 576 del 2008), così temperando
l'originario rigorismo della tesi della causalità giuridica presente nella dottrina che la introdusse. Secondo questa dottrina la fattispecie della responsabilità risarcitoria si perfeziona con la verificazione del fatto, comprensivo dell'azione e dell'evento, mentre la causalità giuridica interviene solo in funzione selettiva del danno risarcibile all'esito di una responsabilità già accertata. Una simile visione resta nell'alveo della prospettiva pan-penalistica dell'atto antigiuridico (non iure, nel senso di comportamento non giustificato dal diritto), mentre il punto di vista della moderna responsabilità civile, improntata al principio di solidarietà (art. 2 Cost.), è quello dell'allocazione del danno contra ius (“ingiusto”, secondo la qualifica dell'art. 2043). Al rigorismo dell'originaria tesi dottrinale va obiettato che in assenza delle conseguenze previste dall'art. 1223 cod. civ. non vi è alcuna responsabilità risarcitoria da accertare perché non vi è danno da risarcire. La fattispecie del fatto illecito si perfeziona con il danno conseguenza: ciò vuol dire che la perdita subita e il mancato guadagno (art. 1223) non sono un posterius rispetto al danno ingiusto, ma sono i criteri di determinazione di quest'ultimo, secondo la lettera dell'art. 2056.
Diversamente da quanto pur affermato in dottrina, il «danno» di cui fa menzione la seconda parte dell'art. 2043 non è altra cosa dal «danno ingiusto» di cui si parla nella prima parte: se non c'è danno conseguenza non c'è danno ingiusto. Causalità materiale e causalità giuridica non sono così le fasi di una successione cronologica, ma sono i due diversi punti di vista in sede logico-analitica dell'unitario fenomeno del danno ingiusto (di «profili diversi» dell'unico danno già discorreva Cass. sez. U.
n. 576 del 2008, punto n. 5.1.), il quale non è identificabile se non alla luce di questa dualità di nessi causali, l'uno informato al criterio della regolarità causale, l'altro a quello della conseguenzialità immediata e diretta. Cagionato l'evento di danno, la fattispecie del fatto illecito è integrata con la realizzazione delle conseguenze pregiudizievoli, senza che fra evento e conseguenza vi sia un distacco temporale: la distinzione è logica, non cronologica. Il danno conseguenza assume rilevanza giuridica non per la mera differenza patrimoniale fra il prima e il dopo dell'evento dannoso, ma solo in quanto cagionato da un evento lesivo di un interesse meritevole di tutela ad un determinato bene della vita, secondo la fondamentale definizione contenuta in Cass. Sez. U. 22 luglio 1999, n. 500; reciprocamente, l'evento di danno
è giuridicamente rilevante solo se produttivo del danno conseguenza quale concreto pregiudizio al bene della vita. La nozione di danno ingiusto di cui all'art. 2043 cod. civ. rappresenta la sintesi di questi due reciproci vettori.

4.7. Così precisati i termini della distinzione fra evento di danno e danno conseguenza, quale caposaldo della teoria del risarcimento del danno, e chiarita la necessità dell'elemento costitutivo ulteriore nella causa petendi della domanda risarcitoria rispetto a quella della domanda di rivendicazione, deve ora essere definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà. Che la violazione dell'ordine giuridico sia suscettibile di tutela non solo reale, ma anche risarcitoria, trova riscontro nel fatto che il diritto soggettivo appartiene al novero delle situazioni giuridiche mezzo, nelle quali il potere giuridico di cui è investito il soggetto rappresenta lo strumento, a sua disposizione, per la soddisfazione dell'interesse ad un determinato bene della vita. La violazione del diritto può così comportare la lesione dell'interesse al bene della vita, che di quel diritto costituisce il substrato materiale e l'elemento teleologico, e configurare dunque l'illecito aquiliano. Ai fini della definizione del danno risarcibile da violazione dell'ordine giuridico, deve muoversi dalla distinzione fra la lesione del bene costituente l'oggetto del diritto di proprietà e la lesione del contenuto stesso del diritto. Quando l'azione dannosa attinge sulla base del nesso di causalità materiale il bene, l'evento di danno è rappresentato dalla lesione del diritto per il pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà, ma affinché un danno risarcibile vi sia, perfezionandosi così la fattispecie del danno ingiusto, è necessario che al profilo dell'ingiustizia, garantito dalla violazione del diritto, si associ quello del danno conseguenza, e perciò la perdita subita e/o il mancato guadagno che, sulla base del nesso di causalità giuridica, siano conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso. E' quanto accade ad esempio nel caso del danno da c.d. fermo tecnico di veicolo incidentato, per il quale è richiesta la prova della spesa sostenuta per procacciarsi un mezzo sostitutivo (si vedano Cass. 14 ottobre 2015, n. 20620 e le altre conformi fino alla recente Cass. 19 settembre 2022, n. 27389). Quando l'azione lesiva attinge invece il contenuto del diritto di proprietà (“il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”), ciò che viene in primo luogo in rilievo è la violazione dell'ordine giuridico. L'ordinamento appresta lo strumento di ripristino dell'ordine formale violato, ossia la tutela reale di reintegrazione del diritto leso. Questa tutela può eventualmente concorrere con la misura restitutoria del bene, di cui è pure espressione la fattispecie di cui all'art. 1148 cod. civ., la quale disciplina con riferimento ai frutti naturali separati e ai frutti civili maturati le conseguenze della restituzione della cosa da parte del possessore (nella specie di mala fede o comunque nello stato soggettivo di cui all'art. 1147, comma 2, cod. civ.) convenuto dal proprietario in sede di rivendicazione. Sia la cosa (art. 810 cod. civ.), che i frutti (art.
820 cod. civ.), appartengono alla disciplina dei beni e perciò restano nell'alveo dell'azione di rivendicazione sotto il profilo degli effetti restitutori. La domanda risarcitoria presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest'ultimo caso il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'occupazione senza titolo dell'immobile e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire” (Cass. civ., sez. unite, 15/11/2022, n. 33645).
Ed ancora: “in caso di occupazione senza titolo di un immobile il riferimento al criterio equitativo di liquidazione del danno implica, che il proprietario è tenuto ad allegare, per il danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (in termini di mancata vendita o locazione del bene a un prezzo superiore a quello di mercato); l'onere della prova spetta al proprietario che può ricorrere anche a presunzioni o richiamarsi alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (Cass. civ., sez. III, 26/01/2024,
n. 2500).
La risarcibilità del danno da occupazione sine titulo è, dunque, subordinata all'allegazione in giudizio del danno che il proprietario abbia subito, nella specie della sua intenzione di vendere l'immobile. Se tale prova può essere fornita anche tramite presunzioni semplici o nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, ciò non significa che il danno possa risultare in re ipsa dalla mera occupazione dell'immobile.
Posto quanto sopra, in riferimento alla vendita, non può che parlarsi di mancato guadagno, corrispondendo il relativo danno alla differenza tra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato.
Pertanto, laddove la domanda risarcitoria, come nel caso de quo, abbia ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione sine titulo, spetta all'attore allegare gli specifici pregiudizi, quali le occasioni perse di vendita ad un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato nonché le mancate locazioni ad un canone superiore a quello di mercato (“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” Cass. civ., sez. un.,
15/11/2022, n. 33645).

4.3 Nel caso di specie, ancorché parte attrice abbia allegato e provato di aver ricevuto una proposta d'acquisto dell'immobile detenuto dai convenuti, va osservato come, tenuto conto del fatto che, in tal caso, il danno risarcibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dalla vendita non conclusa, tale proposta d'acquisto riporti un importo inferiore a quello offerto da convenuti, non risultando, peraltro, ulteriori proposte d'acquisto rispetto alle quali effettuare il necessario raffronto che evidenzi uno spread risarcibile. Su quest'ultima circostanza (mancanza di ulteriori proposte d'acquisto) va rilevato che, diversamente da quanto sostenuto dall'attore, l'istruttoria espletata nel corso del giudizio ha consentito di accertare che i convenuti non hanno assunto alcuna condotta ostruzionistica delle visite di potenziali acquirenti (“Ricordo che concordammo con i sig.ri di dedicare un giorno alla settimana ed Controparte_4
un orario prestabilito per effettuare le visite di potenziali acquirenti. Posso confermare che si fecero molti appuntamenti presso la villetta;
non ricordo il numero ma sicuramente accompagnai diverse persone interessate” cfr. verbale udienza del
05/11/2024, in cui è stato escusso il teste ). Testimone_2
A ciò si aggiunga che, ancorché la detenzione dell'immobile, per le ragioni sopra individuata, non possa ritenersi legittima, di fatto, la protrazione del godimento dell'immobile da parte dei convenuti, quanto meno fino alla formale richiesta di rilascio del 07/04/2021, è stata tollerata dall'attore (che riceveva un corrispettivo non esiguo ed esentasse, attesa la mancata registrazione della locazione), pertanto, non può in alcun modo imputarsi agli stessi la mancata accettazione della proposta d'acquisto, formulata da terzi in data 06/04/2021, dunque, antecedentemente alla formale richiesta di rilascio del bene.

4.4 Parte attrice ha altresì formulato in via subordinata, la richiesta di risarcimento dei danni subiti sino al rilascio dell'immobile e la somma da liquidarsi in via equitativa ex artt. 1226 e 2056 c.c. a titolo di lucro cessante, precisando nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1), che il danno subito “è determinabile nella misura di 7.150,00, pari a 13 mesi di occupazione illegittima (da ottobre 2020 a ottobre 2021) moltiplicati per € 550,00 ovvero per il valore locativo dell'immobile (€
550,00 X 13 mesi = 7.150,00)”.
Come già osservato, il mancato guadagno (lucro cessante) derivante dall'occupazione sine titulo attiene alle mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato, mentre, una volta che si quantifichi anche equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra nelle perdite subite (danno emergente).
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta (Cass. civ., sez. un., 15/11/2022, n. 33645).
Tale voce di danno, vale a dire la perdita subita, attiene, dunque, al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri. La sua risarcibilità è, tuttavia, subordinata all'allegazione in giudizio del danno che il proprietario abbia subito, vale a dire la sua intenzione di godere direttamente o mettere l'immobile a frutto.
È solo a fronte di tale specifica allegazione, e in presenza di una specifica contestazione del convenuto (che ha l'onere di opporre che il proprietario non avrebbe esercitato il diritto di godimento), che sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, secondo comma, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici.
Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare e provare, se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa.
Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa (“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cass. civ., sez. un., 15/11/2022, n. 33645).
Nel caso di specie, l'attore, tuttavia, si è limitato ad allegare la sola mancata vendita del bene (lucro cessante) e non anche la possibilità di concederlo in locazione a terzi, pertanto, non risulta né allegato né a fortiori provato il danno da perdita subita, fonte dell'indennità da occupazione sine titulo.
È forse utile chiarire ulteriormente che l'applicazione dei principi suestesi non
è impedita nel caso di specie dalla circostanza che l'immobile sia stato effettivamente occupato per un certo tempo dai convenuti. Ed infatti, come risulta pure dalle domande spiegate dall'attore, che ha primariamente chiesto il risarcimento del danno per non aver potuto (a suo dire) vendere il bene, non vi è stata alcuna prospettazione nel senso della possibilità e volontà di concedere in locazione l'immobile a terzi, cosicché un siffatto danno, legato alla mancata locazione, non può essere risarcito.
Sotto altro profilo non può essere dimenticato che la nullità del contratto di locazione non può dar diritto al pagamento del canone, se non in termini di (ipotetico) arricchimento senza causa (domanda questa non proposta).
Alla luce delle considerazioni che precedono, sulla la domanda di parte attrice concernente il rilascio dell'immobile oggetto di causa va dichiarata cessata la materia del contendere;
quella di risarcimento del danno va parzialmente accolta nei limiti sopra indicati.

5. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, come aggiornati dal D.M. n. 147 del 2022, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta seguono l'applicazione dei seguenti criteri:
l'azione di rilascio di un immobile detenuto senza titolo ove il convenuto non opponga il suo diritto dominicale concorrente o contrastante con quello dell'attore, ha natura personale, non reale, sicché il criterio del valore della causa va determinato non ai sensi dell'art. 15 ma dell'art. 12 c.p.c., in via analogica con riferimento al corrispettivo ricavabile dall'immobile quale canone di locazione annuale ed in condizioni di libero mercato;

ai fini del rimborso delle spese di lite a carico della parte soccombente, il valore della controversia va fissato - in armonia con il principio generale di proporzionalità e adeguatezza degli onorari di avvocato nell'opera professionale effettivamente prestata - sulla base del criterio del disputatum (ossia di quanto richiesto nell'atto introduttivo del giudizio ovvero nell'atto di impugnazione parziale della sentenza), tenendo però conto che, in caso di accoglimento solo in parte della domanda, il giudice deve considerare il contenuto effettivo della sua decisione
(criterio del decisum, qui individuato in dispositivo); la soccombenza virtuale per il caso di cessazione della materia del contendere e la soccombenza prevalente dell'attore in relazione alle domande di risarcimento del danno consentono di compensare le spese di lite nella misura della metà, ponendo la restante metà a carico di parte convenuta;
possono essere applicati i parametri medi del DM citato non essendovi ragioni per discostarsene.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così decide:
- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio del bene immobile ad uso abitativo sito in Terracina (LT), località Borgo Hermada, via
Teodorico n. 20, distinto in catasto al foglio 173, part. 600, sub 4;
- accerta e dichiara la detenzione sine titulo da parte dei convenuti del predetto bene immobile;

- condanna e al pagamento in favore di CP_1 Controparte_2
della somma di € 351,57 a titolo di risarcimento del danno Parte_1
emergente e rigetta nel resto la domanda di risarcimento danni proposta da
[...]
; Parte_1
- compensa nella misura della metà le spese di lite tra le parti e condanna i convenuti, in solido tra loro, a rifondere all'attore la restante metà che liquida in €
271,50 per esborsi ed € 331,00 per compensi del difensore, oltre rimborso forfettario delle spese, IVA e CPA nella misura di legge.
Latina, lì 06/03/2025
Il giudice
Luca Venditto