N. R.G. 6914/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Lidia Greco
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 6914/2020 promossa da:
c.f.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Catania, Corso delle Province, 50, rappresentata e difesa dall'avv.
Francesco Davide Spada, giusta procura in atti
ATTORE
contro
(C.F.: ) e (C.F.: Controparte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Catania, Corso delle Province n. 43, CodiceFiscale_2
rappresentati e difesi, dall'avv. Eleonora Giada Gambera, giusta procura in atti
CONVENUTI
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società ha convenuto in giudizio Parte_1
e esponendo che, con contratto a del 19.01.2019, gli odierni Controparte_1 Parte_2
convenuti avevano affidato alla società attrice l'incarico in via esclusiva di reperire potenziali acquirenti per l'unità immobiliare di loro proprietà sita in San Giovanni La Punta(CT), Via Galileo
Galilei, n 4.
A seguito del conferimento dell'incarico, la società si sarebbe immediatamente attivata – grazie all'ausilio di un ulteriore mediatore immobiliare – reperendo dopo appena tre mesi un soggetto interessato all'acquisto in persona di che formulava proposta scritta di acquisto Parte_3
dell'immobile in data 16/04/2019.
Successivamente, parte attrice apprendeva attraverso una visura immobiliare che la compravendita era stata conclusa tra le parti predette in data 13/01/2020, senza informare il mediatore e sottraendosi così
all'obbligo di versare la provvigione dovuta per contratto in relazione alla intermediazione operata per la conclusione dell'affare.
In diritto, la società attrice ha quindi dedotto di avere diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. nella misura del 3% (oltre IVA) sul prezzo di vendita dell'immobile, come previsto nel contratto d'incarico,
chiedendo la condanna dei convenuti, in solido tra loro, al pagamento di tale somma pari ad euro
6.734,40, oltre interessi dalla data di stipula del contratto di compravendita, atteso che il rogito notarile sarebbe stato conseguenza della attività di cooperazione tra la società attrice ed altra agenzia immobiliare (New Estates S.r.l.) che aveva comunicato di avere clienti interessati all'acquisto dell'appartamento.
In via subordinata, ha chiesto di condannare i convenuti, in solido tra loro, al Parte_1
pagamento della penale prevista dall'art. 10 del contratto di incarico, pari ad euro 4.416,00, ovvero all'80% della mediazione pattuita all'art. 7, nel caso di conclusa vendita, direttamente o per interposta persona, con soggetti presentati e/o segnalati dal mediatore anche dopo la scadenza del contratto.
e si sono costituiti con comparsa di costituzione e risposta Parte_2 Controparte_1
depositata il 24 novembre 2020, contestando integralmente le deduzioni di parte attrice e chiedendo in
2 via principale, nel merito, di rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e in diritto;
in via subordinata, di procedere alla quantificazione delle somme richieste ai sensi e per gli effetti dell'art. 1384 c.c.
I convenuti hanno dedotto di aver conferito l'incarico in via esclusiva alla società attrice per la vendita dell'immobile sito in San Giovanni la Punta, via Galileo Galilei n. 4, con un contratto avente la durata di sei mesi, salvo disdetta del venditore da inviarsi entro 30 giorni dalla prima scadenza (pur eccependo che la sottoscrizione del contratto sarebbe stata operata solo da . Parte_2
Con riferimento alla successiva conclusione dell'affare, i convenuti hanno evidenziato che l'acquirente,
, li avrebbe contattati inserendo un bigliettino nella cassetta della posta, in quanto le Parte_3
proposte di acquisto dalla stessa formulate non erano state sottoposte ai venditori e l'agenzia immobiliare le avrebbe riferito che l'immobile non era più in vendita.
Pertanto, i convenuti hanno negato che la società attrice avesse maturato il diritto alla provvigione,
atteso che l'affare non poteva ritenersi concluso per effetto della intermediazione della Parte_1
[...]
Con riguardo alla richiesta subordinata di condanna al pagamento della penale prevista nell'art. 10 del contratto, i convenuti hanno eccepito che trattasi di clausola vessatoria ai sensi dell'art. 33 cod. cons. e comunque manifestamente eccessiva per il suo importo (pari all'80% del valore della provvigione).
Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c., dopo l'ammissione della prova orale, la causa è proseguita con l'assunzione della prova testimoniale e, mutato il giudice istruttore assegnatario del procedimento, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e posta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c.
***
3 La domanda proposta in via principale da è fondata e deve essere accolta. Pt_1 Parte_1
Giova premettere che risulta incontestato l'incarico conferito dai convenuti e Parte_2
alla per la vendita dell'immobile sito in San Giovanni La Controparte_1 Parte_1
Punta, Via Galileo Galilei n. 4.
Sebbene, infatti, in comparsa di costituzione sia stata eccepita la mancata sottoscrizione da parte di del contratto di conferimento dell'incarico in esclusiva del 19.01.2019, invero non si Controparte_1
è insistito successivamente su tale eccezione (cfr. memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c., dove si legge che “i convenuti non hanno inteso e non intendono negare la sussistenza di un fatto storico
quanto piuttosto che il preteso diritto alla provvigione, allo stato dei fatti, sia stato effettivamente
maturato dalla società odierna attrice”).
Ad escludere alcuna rilevanza e fondatezza di tale preliminare eccezione contenuta in comparsa di costituzione è sufficiente osservare che la prova documentale del conferimento dell'incarico congiuntamente da parte di e è data dalla stessa lettera di Controparte_1 Parte_2
revoca dell'incarico inviata dai convenuti, datata 7/06/2019, sottoscritta da entrambi.
In ogni caso, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che” Il pagamento della provvigione,
allorquando una delle parti contraenti sia costituita da più soggetti in ragione della comunione nel
diritto alienato o acquistato, grava su tutti i contitolari, quand'anche taluno di essi non abbia conferito
l'incarico né abbia preso parte alla fase delle trattative, avendo comunque utilizzato i risultati
dell'attività del mediatore, ed ha natura solidale, in applicazione della regola generale che vale per
tutte le obbligazioni assunte da più soggetti, riferendosi la regola della ripartizione pro quota di cui
all'art. 1755 c.c. alla provvigione dovuta dalla parte acquirente e dalla parte alienante”(Cassazione
civile sez. II, 24/01/2024, n.2389).
4 Venendo al merito della domanda proposta, deve ritenersi maturato in capo alla società Parte_1
il diritto alla provvigione richiesto.
[...]
Difatti, il contratto di incarico conferito in via esclusiva prevedeva la propria naturale scadenza in data
20/07/2019, con facoltà di revoca attraverso invio di raccomandata a.r. al mediatore almeno 30 giorni prima della predetta scadenza al fine di evitarne il tacito rinnovo.
Alla data del 16.04.2019 formulava proposta di acquisto dell'immobile tramite modulo Persona_1
intestato alla New Estates S.r.l., per il prezzo di euro 175.000,00 e la vendita si è successivamente realizzata in data 13.01.2020 ad un prezzo di euro 184.000,00.
Risulta dalla prova orale che la visita dell'immobile di proprietà dei convenuti sia stata curata da che avvalendosi della collaborazione di New Estates s.r.l., aveva individuato Parte_1
anche quale soggetto interessato all'acquisto, mettendo così in contatto per la prima Parte_3
volta venditori e acquirente.
Sul punto risultano sostanzialmente conformi le dichiarazioni di tre testimoni sentiti in corso di causa.
ha dichiarato: “(…) sono stato incaricato per conto della di Testimone_1 Parte_1
gestire la vendita dell'immobile all'epoca dei signori;
preciso di essere dipendente della CP_1
; riguardo alla circostanza che mi viene letta, sono certo che i signori e Parte_1 Parte_3
abbiano visionato per la prima volta l'immobile in questione attraverso l'operato Controparte_2
della poiché so che la gestiva in esclusiva la eventuale vendita Parte_1 Parte_1
dell'immobile in questione;
ricordo che verso al fine di marzo / inizio aprile del 2019 i predetti signori
sono stati presentati a noi tramite un collega di un'altra agenzia al quale noi abbiano concesso
collaborazione su questa vendita;
la prima vista è stata fissata direttamente da noi, all'incontro fissato
per visionare l'immobile erano presenti i signori e , io personalmente e il collega CP_2 Pt_3
dell'altra agenzia, che si chiama , erano anche presenti i signori e , Testimone_2 CP_1 Pt_2
5 perché la casa era ancora abitata da loro;
anzi, preciso che quel giorno era presente in casa solo la
signora quello è stato il primo appuntamento dei signori e . Pt_2 Pt_3 CP_2
Anche la testimone ha confermato che e (acquirenti Testimone_3 Parte_3 Controparte_2
dell'immobile dei convenuti) hanno visionato per la prima volta l'appartamento in questione per il tramite dell'operato posto in essere dalla precisando: “conosco tale circostanza in Parte_1
quanto all'epoca assistevo il che lavorava per la nell'espletamento Tes_1 Parte_1
dell'incarico in questione;
era l'agenza ad avere in gestione la vendita Parte_1
dell'appartamento, che si trova al primo piano della via G. Galilei, a San Giovanni La Punta” ed ha altresì dichiarato: “ero presente nel momento in cui l'agente della EMAX), cioè Parte_4
l'agenzia dell'acquirente, ha presentato la proposta alla che è l'agenzia del Parte_1
venditore; prima c'è stato un appuntamento di visita presso la casa del venditore”.
La creazione del primo contatto tra venditori e acquirente da parte del mediatore con la organizzazione della prima visita dell'immobile è stata altresì confermata dall'acquirente : “Premetto Parte_3
che ho gestito la trattativa sempre con REMAX, non conoscevo i signori e prima CP_1 Pt_2
della vista guidata, avvenuta tra marzo e aprile del 2019 (…)”.
Risulta quindi provato all'esito dell'assunzione dei testi che l'incontro tra venditori e acquirenti è
intervenuto prima della formulazione della proposta del 16.04.2019 da parte di , presente Parte_3
in atti, e con l'intervento della che – avvalendosi della collaborazione della New Pt_1 Parte_1
Estates S.r.l. – ha organizzato la visita dell'immobile.
Al contempo, è stato confermato dai testi e che i convenuti e Tes_1 Tes_3 CP_1 Pt_2
rifiutarono la proposta del 16.04.2019 (teste “i venditori e ci hanno Tes_1 CP_1 Pt_2
comunicato che non accettavano la proposta in quanto la ritenevano non congrua alle loro aspettative
ciò è stato da loro comunicato a me e alla mia collega , mentre ci trovavamo a casa Testimone_3
6 loro, precisamente nel garage, poco dopo aver ricevuto la proposta, all'incirca nella seconda metà di
aprile 2019”; così il teste : “la proposta di cui sopra è stata portata a conoscenza dei Tes_3
venditori; nello specifico, c'è stato un incontro a casa loro, nel garage, che loro utilizzavano come
studio, in cui hanno rifiutato l'offerta perché il prezzo indicato era inferiore a quello da loro
richiesto”; “L'incontro in questione è avvenuto poco dopo la sottoscrizione della proposta, quindi,
entro il mese di aprile, non ricordo con esattezza il giorno;
erano presenti, oltre a me, il ed Tes_1
entrambi i proprietari”).
D'altra parte, la circostanza che i venditori fossero a conoscenza della proposta formulata da Parte_3
è altresì confermata dal contenuto della lettera che la stessa ha recapitato ai venditori nella
[...]
cassetta postale in cui si legge: “Buongiorno Signori e , sono la CP_1 Pt_2 Parte_3
signora che era interessata all'acquisto del vostro appartamento. Dopo la terza proposta d'acquisto
mi è stato riferito dall'agenzia che l'immobile non è più in vendita (…)” sicché la stessa acquirente dà
per scontato nella missiva indirizzata ai venditori della conoscenza da parte di questi del proprio manifestato interesse all'acquisto.
Inoltre, ha riferito in sede di prova orale: “Dopo che ho lasciato il bigliettino nella buca Parte_3
dei , questi mi hanno contattata e mi hanno detto che non avevano avuto più rapporti con la CP_1
perché era stato loro detto palesemente da qualcuno dell'Agenzia che quella casa non Parte_1
gliela avrebbero fatta vendere, mi hanno detto che da tempo era già scaduto sia il primo che il secondo
semestre di incarico conferito all'agenzia, mi hanno menzionato una raccomandata che aveva fatto
all'agenzia; Tale incontro, con entrambi i venditori, è accaduto intorno alla metà di luglio 2019, poco
prima della nascita di mia figlia, nata il venti luglio”.
7 Invero, come risulta dal contratto in atti la prima scadenza dell'incarico in esclusiva era il 20.07.2019 e la raccomandata a.r. venne inviata per la revoca dell'incarico da e in data CP_1 Pt_2
20.06.2019.
Giova ricordare che secondo la giurisprudenza di legittimità: “Il diritto del mediatore alla provvigione
sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività
intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione tra loro acquirente e
venditore, in modo che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta, anche se la
conclusione è avvenuta dopo la scadenza dell'incarico, senza che le determinazioni interne di una delle
parti possano essere ritenute idonee ad incidere sul nesso causale” (Cass. civ. n. 5762/2003).
Il predetto principio di diritto è stato ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, anche più di recente:
“In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare
sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in
relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del
contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione
del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera
dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto
stesso non si sarebbe concluso” (Cass. civ. ord. n. 11443/2022).
In fattispecie analoga a quella in esame, infatti, la Suprema Corte, in parte motiva, ha evidenziato che:
“L'iniziativa dell'inserimento dei bigliettini da parte degli acquirenti nelle buche delle lettere dei
condomini non costituisce iniziativa autonoma in quanto portò all'acquisto dello stesso appartamento
già visitato per il tramite dell'agenzia, che aveva fornito un'attività rilevante, che si era infatti conclusa
con la formulazione della proposta di acquisto, rifiutata dalla società venditrice.
8 Il diritto del mediatore alla provvigione era quindi in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta,
non essendo richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la
conclusione dell'affare ma la "messa in relazione" ad opera del mediatore, quale attività costituente
l'antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione
dell'affare medesimo (Cass. 10606/2001; Cass. 6703/2001; Cass. 2136/2000; Cass. 7048/97; Cass.
9350/90; Cass. 5360/88)” (Cass. civ. ord. n. 11443/2022).
La giurisprudenza di legittimità richiede quindi che venga accertato il nesso di causalità adeguata tra l'opera posta in essere dal mediatore e la conclusione dell'affare.
L'intervento nel caso di specie della collaborazione della New Estates S.r.l. non esclude il diritto alla provvigione di atteso che l'intervento di un secondo mediatore non è di per sé Parte_1
idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare.
Anzi, nel caso di specie, ha comunque reperito l'acquirente, essendo ininfluente la Parte_1
circostanza della collaborazione di un secondo mediatore il cui intervento è stato sollecitato e reso possibile dalla società attrice, non essendosi operata alcuna sostituzione del primo mediatore incaricato dai venditori.
Pertanto, le modalità accertate di incontro tra le parti contrattuali (che è provato non si conoscessero in precedenza e sono state messe in contatto dalla con la collaborazione della New Parte_1
Estates S.r.l.), il rifiuto della proposta da parte dei venditori (anch'essa provata con le dichiarazione dei testi e ), nonché le modalità e i tempi della successiva trattativa tra le parti paiono Tes_1 Tes_3
evidenziare il tentativo dei venditori di sottrarsi al pagamento della provvigione dovuta (pari al 3% del prezzo di vendita dell'immobile) al momento della conclusione dell'affare.
Al contempo, la vigenza del contratto di incarico in esclusiva al tempo della prima proposta, la corrispondenza temporale dell'incontro tra i venditori e l'acquirente , senza il mediatore, Parte_3
9 immediatamente prima della scadenza del contratto in via esclusiva (ovvero prima del 20 luglio 2019,
come dichiarato dal teste ), lo stesso contenuto del biglietto della acquirente (che dava Parte_3
atto dell'intervento precedente del mediatore) e la modesta differenza tra il prezzo di vendita proposto
(175.000,00) e quello della compravendita conclusa (184.000,00 euro), sono tutte circostanze che depongono piuttosto per la causalità adeguata dell'intervento della come Parte_1
mediatore rispetto alla successiva conclusione dell'affare, non essendo necessario infatti che questi abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa.
I convenuti devono pertanto essere condannati al pagamento della provvigione dovuta secondo il contratto di incarico del 19.01.2019, pari al 3% del prezzo dell'immobile, oltre IVA, con interessi da calcolare sulla provvigione dalla data della compravendita al soddisfo.
Per quanto attiene alla domanda subordinata, non occorre pronunciarsi sulla stessa, in ragione dell'accoglimento della domanda principale.
Non si ritengono sussistenti i presupposti per l'accoglimento della domanda di condanna ex art. 96
c.p.c. a carico dei convenuti, in ragione della complessità della vicenda in fatto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico dei convenuti, liquidate come in dispositivo, secondo il valore della controversia, nei parametri medi, oltre spese vive documentate. Si
ritiene di non applicare nella liquidazione del compenso la maggiorazione richiesta di cui all'art. 4,
comma 2, DM n. 55/2014 in quanto le posizioni dei convenuti sono sovrapponibili nel procedimento in esame, non determinandosi pertanto un aggravio nell'espletamento dell'attività difensiva per essere rivolta verso più soggetti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, definitivamente decidendo nel procedimento R.G. n. 6914/2020, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della domanda attorea in via principale:
10 condanna e al pagamento in favore di in Controparte_1 Parte_2 Parte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, della somma di euro 5520,00, oltre IVA, con interessi come per legge dalla data di stipula dell'atto di compravendita al soddisfo;

condanna i convenuti alla rifusione delle spese di lite in favore di in persona del Parte_1
legale rappresentante pro tempore, che liquida in euro 5.077,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali al 15% come per legge, ed esborsi per spese vive come in atti;

rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata da parte attrice.
Così deciso in Catania, il 10/01/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Lidia Greco
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