N. R.G. 10092/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10092/2018
Promossa da
dott. C.F. nato a [...] il Parte_1 Pt_2 C.F._1
21.05.1958, , C.F. , nata a [...] il Parte_3 C.F._2
10.6.1990 e C.F. nata a [...] il Parte_4 C.F._3
29.3.1957, tutti rappresentati e difesi, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, dagli avv.ti Angela Clemente e Consuelo Mascolo, congiuntamente e disgiuntamente, e con gli stessi elettivamente domiciliati presso il loro studio legale sito in Salerno, alla Via Francesco Manzo, n. 21;
- attori-
contro
C.F. , Controparte_1 P.IVA_1
in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtù
di procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Luigi Celia e con lo stesso domiciliato presso il suo studio sito in Salerno alla Piazza
Portarotese, n. 1/a;
-convenuto-

pagina 1 di 9 Oggetto: impugnativa di delibera Assemblea Condominiale
Conclusioni: come da verbale di udienza

Svolgimento del Processo
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 14.11.2018 ed iscritto a ruolo in data 20.11.2018, e Controparte_2 Parte_3 [...]
, premesso di essere tutti proprietari di immobili facenti parte del Parte_4
convenuto che in data 19/20.6.2018 si era tenuta l'Assemblea CP_1
condominiale con i seguenti punti all'ordine del giorno: 1) Rendiconto
ordinario di gestione dal 1.1.2017 al 31.12.2017 Situazione patrimoniale al
31.12.2017, 2) Amministrazione Fabbricato: Nomina o Conferma, 3)
Preventivo ordinario esercizio dal 1.1.2018 al 31.12.2018, 4) Interventi di manutenzione straordinaria proposti e richiesti : a) portone di accesso al fabbricato (proposta sostituzione) b) cassette postali ( proposta sostituzione)
c) attintura scale e androne. 5) Eventuale Costituzione Fondo Finanziario ex art. 1135 c.4 sul deliberato punto 4. 6) Impresa di pulizia – proposta di sostituzione, valutazione preventivi. 7) varie ed eventuali;
che l'Assemblea
deliberava di approvare il Rendiconto Ordinario di gestione dal 01.01.2017 al
31.12.2017- Situazione patrimoniale al 31.12.2017 con voto favorevole di 11
condomini su 21 e con un valore di 535,05 millesimi, mentre gli attori si opponevano, facendo notare varie irregolarità ed esprimendo voto contrario,
unitamente ad altri condomini, per un totale di 325,18 millesimi;
che il detto bilancio era privo del registro contabilità e della nota esplicativa e conteneva lacune ed imprecisioni;
che nel bilancio non era riportato il numero del conto corrente condominiale e del relativo saldo;
che nel detto bilancio non erano state riportate alcune voci di spesa e non erano stati allegati i documenti delle voci sull'attivo, comunque riportati in bilancio;
che i condomini CP_2
e facevano rilevare che tutte le spese e gli incassi dovevano
[...] Pt_3
pagina 2 di 9 transitare sul conto corrente di cui non erano stati depositati i documenti giustificativi;
che durante l'Assemblea faceva rilevare che Controparte_2
nella voce spese di tenuta conto corrente non era specificato il numero di conto e che la spesa per la verifica biennale dell'impianto ascensore era stata inserita nuovamente nonostante fosse stata conteggiata nel bilancio precedente;
che prima di procedere era stato esperito, con esito negativo, il tentativo obbligatorio di conciliazione;
che durante la riunione presso l'Istituto di Conciliazione le parti si accordavano per la riconvocazione di nuova Assemblea con il medesimo ordine del giorno;
che l'Assemblea era riconvocata per il giorno 11/12.10.2018, ma non riportava i medesimi punti all'ordine, in quanto venivano omessi i punti 2) Amministrazione Fabbricato:
nomina o Conferma, e 3) Preventivo ordinario esercizio dal 1.1.2018 al
31.12.2018, della precedente convocazione;
che in data 12.10.2018 l'Assemblea
deliberava nuovamente l'approvazione del bilancio consuntivo e che il verbale veniva trasmesso agli attori assenti in data 20.9.2018; che nel nuovo bilancio, ugualmente, non veniva comunicato il numero di conto corrente e non venivano specificati i dettagli di pagamento alla ditta esecutrice di alcune riparazioni alla colonna fecale del fabbricato condominiale;
che, il rendiconto non era, in ogni caso, stato redatto secondo i principi sanciti dalla nuova disciplina del Codice Civile;
che le statuizioni assembleari del 20.6.2018 e del
12.10.2018 dovevano ritenersi invalide per incompletezza del bilancio e violazione degli artt. 1129,1130 e 1130 bis c.c., tanto premesso convenivano in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, il , Controparte_3 [...]
in persona dell'amm.re dr. Luigi Celia, per ivi Controparte_1
sentir sospendere l'esecuzione delle delibere impugnate, dichiarare che erano state assunte in violazione della legge e, conseguentemente, dichiarare nulle o comunque invalide ed inefficace la deliberazione del 20.06.2018 e la deliberazione del 12.10.2018 e, per l'effetto, condannare il CP_1
pagina 3 di 9 convenuto al pagamento delle spese e competenze di giudizio, con distrazione in favore dei difensori che ne avevano fatto anticipo.
In data 1.2.2019 si costituiva il Condominio il quale rilevava numerose questioni personali che riguardavano in particolare che Controparte_2
era stato amministratore dello stesso Condominio per numerosi anni fino al
13.12.2016 ma che non aveva dato corso ad interventi di manutenzione,
benché urgenti, relativi al fabbricato condominiale;
che doveva ritenersi esclusa la impugnazione per nullità delle delibere indicate in quanto l'istituto non comprendeva i lamentati vizi addotti da parte attrice;
che la impugnativa del verbale del 20.6.2018 era da ritenersi improcedibile in quanto la conciliazione assunta era da ritenersi nulla data la mancata presenza personale all'incontro indicato di tutti gli attori;
che andava dichiarata la cessazione della materia del contendere relativamente alla impugnazione del verbale assembleare del 20.6.2018, in quanto l'Assemblea aveva deliberato sugli stessi argomenti oggetto dell'impugnazione ponendo in essere un atto sostitutivo di quello invalido;
che per la delibera di approvazione del bilancio condominiale non era necessario che la relativa contabilità fosse tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo, sufficiente che essa fosse idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione;
che rientrava nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione del consuntivo;
che i lavori alla colonna fecale forieri d'infiltrazioni per tutta la “verticale”, furono legittimamente disposti dall'amministratore perché urgenti ed indifferibili e l'assemblea, in ogni caso, con il proprio voto favorevole al consuntivo li aveva ratificati;
che era agevole eccepire che nessuna norma prevedeva in conto consuntivo l'indicazione del numero del c/c, peraltro inutile in quanto la legge prevede l'affissione in bacheca di questo numero e perché da anni pagina 4 di 9 parte dei condomini pagava le rate a mezzo bonifico e, che, inoltre, la disponibilità patrimoniale complessiva del Condominio, ossia la liquidità
depositata sul conto, risultava dal rendiconto;
che nessuna norma imponeva all'Amministratore l'esposizione dei saldi di cassa iniziali e finali, in quanto il rendiconto era stato stilato secondo il criterio della competenza come chiarito dall'amministratore durante l'Assemblea; che vi era un unico contatore Enel
e, pertanto, non si poteva distinguere il conteggio del viale di accesso ai garages e che pro bono pacis, il costo spurio delle bollette Enel dei garages +
viale non era mai stato riportato nella contabilità propriamente condominiale,
ma era stato ripartito in parti uguali trai proprietari dei terranei adibiti a garages;
che assurda era la contestazione della legittimità delle spese, fatte per riparazioni urgenti all'ascensore ed alla colonna fecale verticale Parte_1
in quanto spese urgenti ed indifferibili fatte per evitare il blocco ascensore e per limitare i danni da infiltrazioni;
che l'unico deliberato, esistente e valutabile dal Giudice, era, in realtà, solo quello assunto nella successiva tornata assembleare del 12.10.2018; che l'impugnativa del deliberato del
12.10.2018 era palesemente improcedibile per mancato esperimento, nel momento in cui il giudizio era stato incardinato, dell'obbligatoria preventiva procedura di mediazione;
che secondo la giurisprudenza di legittimità non era necessario che la contabilità fosse tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società; che da circa un anno gli attori avevano smesso di pagare gli oneri condominiali;
che la sospensione del deliberato non era sorretta né da fumus boni iuris né da periculum in mora.
Concludeva il affinché l'adito Tribunale preliminarmente, CP_1
disattesa l'infondata istanza cautelare di sospensione dell'esecutività dei due deliberati assembleari impugnati, volesse dichiarare le domande attoree,
inammissibili e/o improcedibili, ovvero rigettarle siccome palesemente pagina 5 di 9 pretestuose ed infondate sia in fatto, sia in diritto;
con condanna degli attori,
in solido fra loro o per quanto di ragione, al pagamento delle spese e competenze legali di giudizio con attribuzione al difensore che si era dichiarato antistatario.
La prima udienza si svolgeva in data 14.9.2019 quando il giudice dopo essersi riservato sulle richieste delle parti rigettava la richiesta di sospensiva e concedeva alle parti i termini di cui all'art. 183, VI co., c.p.c. e rinviava all'udienza del 26.10.2023.
La udienza veniva poi rinviata ex art. 281 sexies c.p.c. al 20.6.2024, poi al
6.2.2025, ed infine al 20.3.2025.
Alla odierna udienza, svoltasi in modalità telematica, sulle note scritte di udienza depositate dalle parti la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
Il rendiconto condominiale è uno strumento essenziale per garantire la corretta gestione di un condominio e la trasparenza nei rapporti tra amministratori e condomini.
Per garantire la trasparenza e la comprensibilità del rendiconto, è importante che esso sia redatto in modo da consentire l'immediata verifica del suo contenuto.
Per assicurarsi che il rendiconto sia conforme alla legge, i condomini possono chiedere all'amministratore di fornire tutte le informazioni e i documenti necessari per verificare il bilancio
Tale rendiconto, che è ciò che comunemente viene chiamato «bilancio consuntivo», deve contenere le voci di entrata ed uscita e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, inclusi fondi disponibili e riserve.
Tanto al fine di consentirne l'immediata verifica da parte di ogni interessato.
pagina 6 di 9 Bisogna rilevare che il bilancio consuntivo relativo all'anno 2017 risulta facilmente intellegibile e che la Assemblea tenutasi in data 12.10.2018 si era dato atto che il deliberato in ordine alla approvazione del Bilancio era sostitutivo a quello assunto in data 20.6.2018.
Sul punto significativa è la sentenza numero 8231 del 2009 della Corte di
Cassazione nella quale la stessa ha stabilito che “L'assemblea, con una
deliberazione successiva, può revocare una delibera precedente il cui contenuto sia
stato posto in votazione e nuovamente approvato nel corso della stessa seconda
adunanza”.
Inoltre, durante l'Assemblea del 12.10.2018 l'Amministratore aveva anche illustrato la nota esplicativa e la situazione patrimoniale;
il bilancio era stato poi approvato dopo votazione con 564,82 millesimi.
Ed ancora, risulta allegato alla produzione del all'atto della CP_1
costituzione, anche il registro giornale, debitamente compilato altra condizione di validità della delibera di approvazione del bilancio come richiesto dall'art. 1130 bis c.c.
In esso risultano debitamente annotate le operazioni di cassa giorno per giorno come richiesto dalla normativa vigente.
È dato rilevare solo la mancanza dell'annotazioni di alcune entrate che sembrerebbero non aver transitato sul conto corrente intestato al probabilmente circostanza dovuta ad un tempo tecnico per il CP_1
passaggio di consegne dal precedente amministratore, ma ciò si è verificato solo per i primi mesi dell'amministrazione. Infatti, la gestione è stata assunta proprio nell'anno di riferimento del consuntivo. Tale eccezione non appare di importanza tale da comportare l'annullamento della delibera di approvazione del bilancio.
Pertanto, risultano assolti dal tutti gli oneri richiesti dalla CP_1
normativa vigente per la validità della delibera assembleare di approvazione pagina 7 di 9 del bilancio del 12.10.2018.
D'altronde il registro di contabilità è una scrittura elementare a forma libera,
che non deve rispettare delle regole precise, ma può tenersi anche in formato elettronico, attraverso l'utilizzazione, per esempio, del programma "excel",
come ha fatto l'amministratore in carica, dal quale possono essere ricavati gli stampati dei prospetti contabili.
Pertanto, la delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 12.10.2018
ha sanato ogni vizio che poteva essere ascritto alla delibera precedente. Non
sussiste alcuna norma, inoltre, che preveda l'allegazione al verbale assembleare di approvazione del consuntivo degli estratti conto bancari che ben potevano essere richiesti dalle parti esplicitamente all'amministratore anche al di fuori dell'assemblea deliberativa e comunque prima della seconda deliberazione.
Per quanto riguarda la media conciliazione e la assenza personale di alcuni degli attori alla seduta del 15.10.2018, che in ogni caso erano correttamente rappresentati dall'avv. Mascolo, si rileva che si trattava del secondo incontro e che la mediazione poteva procedere anche in assenza di parte convocata non essendovi in contrario dirimenti ostacoli né giuridici né logici.
Per di più il mancato esperimento della mediazione obbligatoria prevista dal comma 1 bis dell'art. 5 D. Lgs n. 28/2010 deve essere eccepito dal convenuto a pena di decadenza, o rilevato d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.
Pertanto, si rigetta la opposizione e revocata parzialmente la delibera del
20.6.2014 si conferma la deliberazione del 12.10.2018 nella decisione di approvazione del conto consuntivo e bilancio previsionale.
Nonostante la soccombenza vi sono ragioni che impongono la compensazione totale delle spese e compensi di giudizio in ragione della difficoltà della materia, della buona fede in capo agli opponenti, della pagina 8 di 9 oggettiva difficoltà nella gestione della materia.

PQM

Il Tribunale di Salerno - Prima Sezione Civile - definitivamente pronunciando, nella causa civile iscritta al n. 10096/2018 r.g. tra CP_2
ed –attori- contro il
[...] Parte_3 Parte_4
, in Controparte_4
persona dell'Amm.re p.t. ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:

1. Rigetta la domanda;

2. Compensa integralmente le spese di giudizio.
Salerno lì, 20/03/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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