TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
VERBALE DI UDIENZA
CON SENTENZA CONTESTUALE
Il giorno 11 dicembre 2025, innanzi al Giudice dott.ssa RI EN, viene chiamata la causa R.G. n. 467 dell'anno 2023 promossa da
Parte_1
RICORRENTE
CONTRO
Controparte_1
RESISTENTE
Il presente verbale viene aperto alle ore 10,45.
I procuratori delle parti discutono la causa oralmente, si riportano alle conclusioni dei rispettivi atti difensivi e chiedono che la causa venga decisa
IL GIUDICE
Si ritira in camera di consiglio per deliberare
All'esito della camera di consiglio alle ore 18,30 riaperto il presente verbale decide la causa come da separata sentenza, della quale viene data lettura del dispositivo in assenza delle parti in causa.
Il Giudice
RI EN
Pag. 1 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE
In composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott.ssa RI
EN, al termine dell'udienza celebrata il giorno 11.12.2025 all'esito della Camera di
Consiglio ed a prosecuzione del verbale di udienza, nella causa iscritta al N. 467 dell'anno
2023 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
C.F. elettivamente domiciliato in Parte_1 CodiceFiscale_1
Palermo, Via Benedetto Gravina, n. 59 presso lo studio dell'Avv. Domenico Salerno che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità
RICORRENTE
CONTRO
C.F. elettivamente domiciliata in Cefalù, Controparte_1 CodiceFiscale_2
Via Giovanni XXIII n. 7, presso lo studio dell'Avv. Stefano Botindari che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
AVENTE AD OGGETTO: sfratto per morosità immobile ad uso non abitativo
Ha pronunziato la seguente
Pag. 2 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
SENTENZA
Mediante lettura del seguente
DISPOSITIVO


PQM


Il Tribunale di Termini Imerese, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, eccezione o difesa
- Dichiara risolto per grave inadempimento della signora il contratto di Controparte_1
locazione sottoscritto in data 01.04.1984, registrato il 20.07.2022, avente ad oggetto l'unità
immobiliare sita in Cefalù, Via Roma n. 100, piano terra in Catasto al foglio 5 particella 563
sub 4 categoria C/1;
- Dichiara dovuto dalla signora , in favore del signor Controparte_1 Parte_1
l'importo di €. 95.392,29 a titolo di canoni di locazione non corrisposti per il periodo dal
2007 al maggio 2023, oltre gli interessi legali dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo;

- per l'effetto condanna la signora al pagamento, in favore del signor Controparte_1
, della complessiva somma di €. 95.392,29 a titolo di canoni di locazione Parte_1
per il periodo dal 2007 al maggio 2023 oltre gli interessi legali dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo;

- condanna la signora al pagamento delle spese di lite in favore del Controparte_1
signor che liquida in € 6.300,00 per compensi professionali, oltre IVA, Parte_1
CPA e rimborso 15% spese generali;

- rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Pag. 3 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
Il signor ha intimato sfratto per morosità alla signora Parte_1 Controparte_1
adducendo il mancato pagamento del canone di locazione per un importo di €. 89.976,39
dal 2007 al 2022 relativamente all'unità immobiliare sita in Cefalù, Via n. 100, piano terra in Catasto al foglio 5, particella 563 sub 4, categoria C/1, concessa in locazione giusto contratto sottoscritto in data 01.04.1984, registrato tardivamente il 20.07.2022.
Si costituiva in giudizio la signora eccependo preliminarmente Controparte_1
l'inammissibilità del procedimento per convalida di sfratto per morosità ai sensi dell'articolo 658 c.p.c. rilevando che si trattava di occupazione senza titolo per la quale era escluso il ricorso a detto procedimento giudiziale;
contestava inoltre l'istanza di mediazione depositata in data 09.09.2021 nella quale era stato indicato quale oggetto della controversia “diritti reali” e non “locazione” eccependo che il contratto di locazione era nullo e di conseguenza chiedeva la restituzione dei canoni pagati nonché il risarcimento del danno subito per la non deducibilità nel reddito d'impresa del costo relativo a detto canone di locazione.
Rappresentava, inoltre, di aver proceduto previa autorizzazione del proprietario, alla ristrutturazione dell'immobile per un importo di € 19.628,47; in ultimo eccepiva la prescrizione del diritto dell'attore alla riscossione dei canoni locativi relativamente al periodo dal 2007 a luglio 2017 e la compensazione degli stessi dall'agosto 2018 in poi con il danno da mancata deducibilità nel reddito d'impresa del costo relativo al canone.
Con ordinanza riservata del 13.02.2023 il Giudice ordinava all'intimata il rilascio dell'unità
immobiliare oggetto del contratto di locazione intercorso tra le parti, fissando la data del
17.04.2023 per l'esecuzione, disponeva il mutamento di rito da sommario a speciale con
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termini per memorie integrative, onerava le parti di presentare istanza di mediazione ai sensi dell'art. 5 D.Lgs n. 28/2010 come modificato dal D.L. n. 69/2013 convertito con modificazioni dalla L. 98/2013 e fissava l'udienza al 08.06.2023 per la verifica del procedimento di mediazione e per la discussione.
Parte ricorrente depositava verbale negativo di mediazione contestando le eccezioni ex adverso avanzate, in particolare il diritto alla restituzione dei canoni in conseguenza della sanatoria ex tunc della nullità del contratto di locazione tardivamente registrato nonché
della richiesta di rimborso delle spese per la ristrutturazione dell'immobile in quanto non preceduta dalla necessaria autorizzazione, il difetto di prova in ordine al danno da mancata deducibilità dei canoni di locazione e l'intervenuta interruzione del termine prescrizionale per il diritto ai canoni maturati e non pagati.
Eccepiva, inoltre, che la resistente aveva sublocato il locale in violazione del divieto di cui all'articolo 9 del contratto di locazione, chiedendo la risoluzione dello stesso per violazione degli obblighi contrattuali.
Da ultimo precisava che l'immobile era stato rilasciato in data 11.05.2023 e rassegnava le seguenti domande:
“Rigettare l'opposizione dell'intimata poiché infondata in fatto e diritto, e accertare e dichiarare
risolto il contratto di locazione del 01/04/1984, registrato il 20/07/2022 al n. 001572 serie 3T e
codice identificativo , per il grave inadempimento della sig.ra CodiceFiscale_3 CP_1
, conduttrice, nel soddisfare le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, che ha
[...]
inciso in modo rilevante sull'equilibrio negoziale;

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rigettare l'opposizione dell'intimata/resistente poiché infondata in fatto e in diritto, dichiarando
risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice sig.ra , e per CP_1
violazione del divieto di sublocazione e consequenzialmente condannare la predetta conduttrice
[...]
al pagamento dei canoni di locazione dovuti fino alla data del rilascio con l'emissione di CP_1
decreto ingiuntivo, in favore del locatore per € 95.392,29 oltre interessi legali a decorrere dalla
domanda e interessi al tasso delle transazioni commerciali ex art.1284 comma 4 c.c. sempre a
decorrere dalla domanda.
condannare la sig.ra al pagamento dei canoni di locazione dovuti fino alla data del CP_1
rilascio con l'emissione di decreto ingiuntivo, in favore del locatore per € 95.392,29 oltre interessi
legali a decorrere dalla domanda e interessi ex art.1284 comma 4 c.c. sempre a decorrere dalla
domanda.
condannare controparte al pagamento delle spese, onorari e competenze del presente giudizio.
condannare controparte per lite temerartia ex art. 96 c.p.c. per la somma che verrà ritenuta di
giustizia”
Parte resistente con memoria integrativa del 29.05.2023 si riportava a Controparte_1
quanto dedotto argomentato ed eccepito in comparsa di risposta.
La causa veniva istruita con prova testimoniale e all'udienza dell'11.12.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti veniva decisa.
La domanda di parte ricorrente merita accoglimento nei termini che seguono.
Risulta pacifico ed incontestato che tra le parti in giudizio sia intercorso un rapporto locatizio ad uso non abitativo, in forza di contratto di locazione sottoscritto in data
01.04.1984 e registrato il 20.07.2022.
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Parimenti pacifico è che parte conduttrice abbia omesso il pagamento dei canoni di locazione oggetto dell'intimazione di sfratto, non avendo contestato la debenza né fornito prova alcuna di pagamenti estintivi della stessa, essendosi, piuttosto, limitata ad eccepire la intervenuta prescrizione del diritto di credito azionato per il periodo dal 2007 al 2017 e la compensazione dei canoni successivi con il danno da mancata deducibilità nel reddito di impresa e con la spesa di €. 19.628,47 sostenuta per la ristrutturazione dell'immobile.
Svolte le superiori precisazioni, non merita accoglimento l'eccezione di inammissibilità del procedimento di sfratto per morosità in quanto lo stesso è stato correttamente e legittimamente incoato dal locatore stante la antecedente, seppur tardiva, registrazione del contratto di locazione.
Giova rammentare che l'art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 (legge finanziaria 2005),
ha elevato l'obbligo di registrazione a norma imperativa la cui violazione determina nullità
del contratto.
La disposizione recita: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di
godimento, di unità immobiliari […] sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Trattasi di una nullità testuale prevista espressamente dal legislatore per sanzionare ogni forma di elusione fiscale in materia di affitti.
Con sentenza n. 420/2007 la Corte Costituzionale ha confermato la legittimità e la natura imperativa di questa norma, pertanto, dal 2005 in avanti un contratto di locazione non registrato entro i termini è radicalmente nullo (nullità ex art. 1418 c.c. per violazione di norma imperativa).
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La Corte di Cassazione, sesta sezione civile, nell'ordinanza n. 23192/2019 ha ribadito che
“L'art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004, che prevede la nullità dei contratti di locazione,
comunque stipulati, qualora non siano registrati, pur ricorrendone i presupposti, si applica solo ai
contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore” con la conseguenza che restano validi i contratti di locazione non registrati ove stipulati anteriormente al 2005 e che detta nullità
opera trasversalmente su tutte le locazioni di immobili, indipendentemente dalla tipologia
(abitativa, commerciale, uso diverso) atteso il tenore testuale della disposizione (“unità
immobiliari ovvero loro porzioni, comunque stipulati”).
La registrazione tempestiva è condicio iuris per l'efficacia del contratto: senza registrazione, il contratto non produce effetti giuridici vincolanti tra le parti.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha ormai graniticamente riconosciuto la sanatoria della nullità da mancata registrazione attraverso la registrazione tardiva del contratto, con efficacia retroattiva (ex tunc).
Questo indirizzo si è affermato definitivamente con due sentenze delle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione nel 2017.
La Suprema Corte con pronuncia a Sezioni Unite n. 23601/2017 ha statuito che: “in tema di
locazione immobiliare […], la mancata registrazione del contratto […] ne determina la nullità ex
art. 1, comma 346, L. 311/2004, che […] è sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del
contratto”.
Analogamente, Cass. Sez. Unite n. 10498/2017 ha affermato che la possibilità di sanatoria con efficacia retroattiva è coerente con l'impianto normativo sull'obbligo di registrazione e con la presenza di istituti come il ravvedimento operoso in ambito tributario.
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La Suprema Corte, pertanto, pur confermando la nullità del contratto non registrato
(violazione di norma imperativa ai sensi dell'art. 1418 c.c.), ha qualificato tale nullità come
“atipica” o “funzionale”, in quanto ratio della legge fiscale è consentire la regolarizzazione tardiva (pagamento dell'imposta di registro con sanzioni ridotte), mirando a preservare la stabilità dei rapporti contrattuali una volta sanato l'inadempimento.
A seguito della registrazione, il contratto cessa di essere nullo e produce i suoi effetti come se fosse stato validamente stipulato dall'inizio, con conseguente diritto del locatore di azionare la procedura di sfratto per il preteso pagamento dei canoni non riscossi, non rilevando la pregressa – e non contestata – occupazione senza titolo dell'immobile, tale anteriormente alla registrazione del contratto.
Tanto precisato, deve procedersi alla verifica dei presupposti della domanda di parte attrice per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e per la violazione del divieto di sublocazione.
Dell'inadempimento del conduttore si occupano due norme della legge n. 392/78: l'art. 5 e l'art. 55 entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate dalla legge n.
431/1998; l'art. 5 precisa che “salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto
degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone,
costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del codice civile”.
La disposizione in commento, che ha introdotto una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale, in deroga al
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principio generale di remissione alla valutazione del giudice della scarsa importanza o meno di qualsiasi inadempimento contrattuale secondo il disposto dell'art. 1455 c.c.., trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione (Cass. 12/02/2019 n. 3966).
Nell'ipotesi di locazione ad uso diverso, pertanto, ricorrono invece i criteri stabiliti dall'art. 1455 c.c. in materia di risoluzione contrattuale, che il Giudice deve applicare ogni qualvolta ricorra un'ipotesi di inadempimento, ma anche di ritardo nell'adempimento nel pagamento dei canoni.
La norma in esame pone come presupposto per la dichiarazione della risoluzione giudiziale del contratto la “gravità” dell'inadempimento, valutando il comportamento di entrambe le parti, nel quadro generale dell'esecuzione del contratto e l'interesse che ha la parte all'esatto adempimento dell'obbligo contrattuale.
Applicando i suesposti principi al caso de quo, si rende pertanto necessario accertare se il conduttore si sia reso inadempiente del pagamento dei canoni di locazione e se tale inadempimento debba essere ritenuto grave così da legittimare la risoluzione per inadempimento contrattuale.
Ed invero, lo scioglimento del contratto per inadempimento, salvo che la risoluzione operi di diritto, consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del Giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo anche all'interesse dell'altra parte, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
In particolare, “il disposto dell'art. 1453 c.c. pone una regola di proporzionalità, in virtù della
quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle
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obbligazioni che abbiano una notevole rilevanza nell'economia del rapporto e per la cui valutazione,
che costituisce apprezzamento di fatto demandato al giudice di merito, occorre tenere conto
dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di egual peso, in modo che l'importanza
dell'inadempimento non deve essere intesa in senso subiettivo, in relazione alla stima che la parte
creditrice abbia potuto fare del proprio interesse violato, bensì in senso obiettivo, in relazione cioè
all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale e ad incidere sulla causa del
contratto e sul comune intento negoziale” (Cass. n. 8063/2001).
Con riferimento al contratto di locazione, inoltre, ai fini dell'emissione della richiesta pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il Giudice
deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla domanda, giacchè in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è
neppure ipotizzabile il venire meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale continua nel godimento della cosa locata consegnatagli (Cass. n. 8076/2002; Cass. n. 235/2003).
Sempre nell'ottica della corretta individuazione della nozione di “grave inadempimento”
idoneo a fondare la pronuncia risolutiva si segnala il consolidato orientamento dei giudici di legittimità che in più occasioni hanno ribadito che non è dirimente, ai fini della declaratoria di cessazione del rapporto contrattuale, l'avvenuto pagamento dei canoni locatizi successivamente all'introduzione del giudizio.
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In particolare la Suprema Corte ha ritenuto che il mancato pagamento di tre canoni costituisca grave inadempimento, nonostante l'avvenuto successivo saldo del dovuto, in quanto la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento integri il requisito della “gravità” di cui all'art.1455 c.c. (Cass. n. 18500/2012).
Applicando i suddetti principi nel caso di specie si osserva che si è radicato un grave inadempimento giacché la condotta della parte resistente conduttrice ha determinato un'alterazione del sinallagma funzionale del contratto.
Risulta documentalmente provato in atti che tra ricorrente e resistente sia intercorso, in data 01.04.1984 un contratto di locazione, ad uso diverso, tardivamente registrato il
20.07.2022.
Risulta altresì provata la morosità in cui è incorsa parte conduttrice, protrattasi sin dal
2007 per quasi un ventennio, nell'arco del quale ha effettuato solo sporadici pagamenti.
La signora non ha, infatti, mai contestato la debenza dei canoni come Controparte_1
indicati dal locatore, né con riferimento al periodo dedotto, né in ordine al quantum,
essendosi limitata ad opporre in compensazione un controcredito derivante dall'esborso sostenuto per dei lavori di ristrutturazione all'immobile locato e un lamentato danno derivante dalla mancata possibilità di dedurre il canone dai costi dell'impresa.
L'entità dell'ammontare delle mensilità maturate e non corrisposte, unitamente al lungo lasso di tempo in cui la morosità è perdurata depongono, indubbiamente, nel senso di ritenere che parte conduttrice abbia gravemente alterato il sinallagma contrattuale,
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avendo, al contempo, continuato a godere dell'immobile, a prescindere se per utilizzo diretto o se per aver avuto la disponibilità di sublocarlo.
Deve, pertanto, dichiararsi sussistente il requisito della “non scarsa importanza”
dell'inadempimento di cui all'art. 1455 c.c., presupposto essenziale per agire in via risolutiva e, per l'effetto, il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.04.1984 e registrato il 20.07.2022 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Cefalù, Via Roma n.
100, piano terra in Catasto al foglio 5, particella 563 sub 4, categoria C/1 deve essere dichiarato risolto per fatto e colpa della conduttrice . Controparte_1
Ne discende il riconoscimento del diritto del signor a trattenere legittimamente i Pt_1
canoni percepiti e ad aver corrisposti quelli maturati e non pagati dal conduttore.
Al contrario, all'addotta non autorizzata sublocazione dell'immobile locato non consegue,
tout court, la risoluzione del contratto.
In sede istruttoria è effettivamente emerso che l'immobile in parola è stato sublocato dalla conduttrice al di lei figlio , come evincibile dalla allegata visura camerale e Persona_1
confermato dallo stesso sentito quale teste che ha dichiarato di aver Persona_1
“usufruito dell'immobile sito in via Roma n.100 in Cefalù per una mia personale attività d'impresa
dal 2018 al 2023” in forza di un accordo verbale con il signor e che “successivamente Pt_1
per farmi aprire l'attività mia madre mi concesso l'immobile in comodato d'uso gratuito
regolarmente registrato”.
Detta sublocazione, indipendentemente dalla ricorrenza di un contratto di comodato d'uso in ogni caso non prodotto, risulta essere stata contraria agli accordi contrattuali atteso l'espresso divieto sancito dall'art. 8 del più volte richiamato contratto di locazione
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che così prevedeva “Rimane espressamente vietata la sublocazione totale o parziale del lovale e la
cessione dell'attività dei locatori a terzi”.
Tuttavia, trattandosi di locazione ad uso non abitativo, deve rilevarsi che con sentenza n
16111 del 8 luglio 2010, la Suprema Corte di Cassazione ha statuito che “La violazione del
divieto di sublocazione dell'immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a
giustificare la risoluzione del contratto di locazione , ove non rivesta il carattere di gravità richiesto
dall'art. 1455 c.c., da valutarsi con riferimento all'interesse dell'altra parte ed alle circostanze del
caso concreto” precisando “Non conforme a diritto - e contraria alla giurisprudenza di questa
corte regolatrice - appare, difatti, la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per asserito,
grave inadempimento del conduttore consistito "nell'illegittima sostituzione della parte conduttrice
con altra, senza il previo consenso della locatrice stessa".
Questa corte ha, di converso, affermato, in argomento (Cass. 15763/2000), che, in difetto di una
valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio di
sublocazione di cui all'art. 1954 cod. civ., comma 1, o di cessione in uso dell'immobile locato ad uso
non abitativo in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 cod.
civ., in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto
richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall'art. 1455 cod. civ., scarsa importanza
avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del
caso.”.
La normativa in materia, infatti, autorizza espressamente il subaffitto, perseguendo la diversa ratio, rispetto alle locazioni abitative, e per quanto in ambito commerciale costituisca una forte limitazione alla libertà di autodeterminazione contrattuale del
Pag. 14 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
locatore, di tutelare e preservare l'attività dell'imprenditore che abbia instaurato la propria attività commerciale all'interno dell'immobile locato.
La norma è infatti volta a tutelare la continuazione di tale impresa, trasferendo la titolarità
della stessa ad un diverso imprenditore che però la prosegua e ne garantisca lo sviluppo e l'incremento.
In altre parole, in ambito di rapporti di locazione commerciale, dovrà procedersi alla valutazione della ricorrenza della gravità dell'eventuale sublocazione del bene in violazione della previsione contrattuale.
Alla luce del complessivo comportamento di parte resistente, anche in considerazione della circostanza che nel periodo dedotto (2018-2023) parte ricorrente ha ammesso di aver avuto corrisposti alcuni canoni di locazione per i mesi di marzo-aprile-maggio 2018, con ciò – tra l'altro – implicitamente accettando la detta sublocazione- non si ritiene integrata,
relativamente a detta condotta, quella “gravità” tale da giustificare la risoluzione dell'intercorso contratto di locazione.
Con riferimento ai canoni dovuti e al relativo ammontare, devono essere esaminate le eccezioni sollevate da parte resistente.
Preliminarmente, non merita accoglimento l'eccepita prescrizione del diritto di credito atteso che parte conduttrice è stata destinataria delle richieste di aggiornamento Istat a mezzo raccomandate a.r. con le quali le veniva espressamente sollecitato il pagamento dei canoni maturati e non corrisposti: l'ultima richiesta allegata in atti risulta datata
11.07.2009, con conseguente interruzione del termine prescrizionale sino al luglio 2014.
Pag. 15 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
Sono seguiti, come dedotto dal ricorrente e non contestato dalla signora , saltuari CP_1
pagamenti, di cui uno nel mese di dicembre 2011, con evidente efficacia interruttiva per l'ulteriore periodo quinquennale e sino al 2016, atteso che ai sensi dell'art. 2944 cc “La
prescrizione è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto
stesso può essere fatto valere”.
Ed infatti, atteso che il riconoscimento di un debito non esige formule particolari, non ha natura negoziale né carattere recettizio e non deve necessariamente essere compiuto con una specifica intenzione riconoscitiva, avendo altresì la Corte ribadito la “natura meramente
dichiarativa della ricognizione di debito, che non comporta la costituzione, modificazione o
estinzione di obbligazioni, ma si limita a certificare l'esistenza di un debito preesistente. Tale
dichiarazione, tuttavia, produce l'effetto di alleggerire l'onere probatorio del creditore, poiché fa
scattare una presunzione di esistenza del debito stesso” (Cass. Civ. sez. III, ord. n. 31818/2024),
può rinvenirsi nei pagamenti effettuati nel 2011 – e mai oggetto di contestazione - il riconoscimento della debenza in favore del locatore, ancor più essendone agli stessi seguiti di ulteriori nel 2018.
Conclusivamente, il pagamento eseguito nel 2011 ha nuovamente interrotto il termine prescrizionale in corso e sino al 2016; l'ultimo pagamento del canone nel maggio 2018 ha costituito ulteriore evento interruttivo sino al 2023, essendo stato in ogni caso, nelle more,
instaurato il procedimento di sfratto per morosità.
Risultano, pertanto dovuti i canoni di locazione maturati e non corrisposti dal 2007 e sino al rilascio dell'immobile avvenuto in data 11.05.2023, oltre gli interessi legali dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo.
Pag. 16 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
Al credito di parte intimante non può essere posto in compensazione l'importo che la signora adduce di avere sborsato per la ristrutturazione dell'immobile in quanto, CP_1
in difetto di prova di preventiva autorizzazione, ogni opera o lavoro al bene locato è stata effettuata in violazione dell'art. 6 del contratto di locazione.
In ordine all'importo del canone mensile dovuto, lo stesso deve essere determinato in €.
541,49 quale ultimo canone aggiornato ed effettivamente corrisposto da ultimo nel maggio
2018, da parte resistente, maggiorato dei soli interessi legali.
Il rapporto locativo oggetto del presente giudizio è intercorso tra un soggetto privato ed un imprenditore, laddove gli interessi moratori risultano dovuti nelle locazioni tra imprenditori e professionisti.
Ai sensi del D.Lgs. n. 231 del 2002, art. 2, comma 1, per “transazioni commerciali” si intendono i contratti, comunque denominati, tra imprese ovvero tra imprese e pubbliche amministrazioni comportanti – in via esclusiva o prevalente- la consegna di merci o le prestazioni di servizi, verso il pagamento di un prezzo.
La detta nozione di “transazione commerciale”, di ispirazione comunitaria, in assenza di limitazioni deve essere intesa in senso lato, come ricomprendente tutte le prestazioni di servizio, e pertanto anche i contratti di utilizzazione di beni collegati o connessi ad un rapporto commerciale, ivi ricompresi i contratti di locazione (e di affitto).
La Suprema Corte, infatti, riconosce la spettanza degli interessi moratori esclusivamente nelle locazioni che costituiscano, in ossequio al richiamato art. 2 Dlgs 231/2002,
“transazioni commerciali” e, pertanto, intervenute tra imprese o tra imprese e pubbliche
Pag. 17 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
amministrazioni, esulando il rapporto locativo oggetto del presente giudizio dalla applicabilità della normativa.
Non può, nemmeno, trovare accoglimento l'eccezione di compensazione tra i canoni dovuti e il lamentato danno da mancata deducibilità nel reddito d'impresa, sia perché
genericamente formulata e priva di qualsivoglia quantificazione, sia perché, al contrario,
non risulta provato dal conduttore, anzi smentito all'esito dell'istruttoria, il carattere strumentale dell'immobile locato rispetto all'attività di impresa in capo al conduttore.
La Suprema Corte con la pronuncia n. 34068 depositata il 19 dicembre 2019, richiamata da parte ricorrente, intervenendo in tema di deducibilità dal reddito di impresa dei costi per immobili ha affermato che “In tema di imposte sui redditi, il riconoscimento del carattere
strumentale di un immobile presuppone la prova della funzione strumentale del bene non già in
senso oggettivo, bensì in rapporto all'attività dell'azienda, non contemplando tale disposizione una
categoria di beni la cui strumentalità è “in re ipsa”, e potendosi prescindere (ai fini
dell'accertamento della strumentalità) dall'utilizzo diretto del bene da parte dell'azienda soltanto
nel caso in cui risulti provata l'insuscettibilità (senza radicali trasformazioni) di una destinazione
del bene diversa da quella accertata in relazione all'attività aziendale”.
Il teste escusso signor , figlio della resistente, ha confermato di aver svolto Persona_1
la sua “personale attività d'impresa dal 2018 al 2023” in forza di un accordo verbale – non provato - con il signor al pari della non provata concessione in comodato d'uso Pt_1
gratuito “regolarmente registrato” da parte della signora al figlio Controparte_1
. Risulta prodotta in atti, inoltre, la visura camerale dalla quale è dato Persona_1
evincere lo svolgimento di attività commerciale in capo al , dovendosi Per_1
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conseguentemente escludere che la resistente avrebbe avuto diritto alla reclamata deducibilità.
Per tutti i suesposti motivi, la signora deve essere condannata al Controparte_1
pagamento, in favore del signor , della somma di € 95.392,29 per canoni Parte_1
di locazione dal 2007 al maggio 2023, oltre gli interessi legali dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo.
In ultimo, osserva il Decidente che non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96
c.p.c. avanzata da parte ricorrente.
Sul punto, la stessa deve essere respinta per mancanza dei presupposti, di cui alla richiamata norma, la quale – nel disciplinare come figura di danno extracontrattuale la responsabilità processuale aggravata per mala fede o colpa grave della parte soccombente in un giudizio di cognizione – non deroga al principio secondo il quale colui che intende ottenere il risarcimento dei danni deve dare la prova sia dell'an che del quantum ed il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, qualora la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare (almeno) gli elementi di fatto necessari alla liquidazione del danno lamentato (cfr., ex plurimis, Cass. n. 3388/2007; n. 10606/2010; n. 21798/2015).
Detta condanna, quale sanzione dell'inosservanza del dovere di lealtà e probità, cui ciascuno è tenuto, non può derivare solo dal fatto della prospettazione di tesi giuridiche non condivise dal giudice, occorrendo che l'altra parte deduca e dimostri nell'indicato comportamento la ricorrenza del dolo o della colpa grave, nel senso della consapevolezza,
o dell'ignoranza, derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle suddette tesi.
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L'accoglibilità di detta domanda è quindi condizionata alla dimostrazione di specifici presupposti, individuabili nel dolo o nella colpa grave di controparte nonché nella dimostrazione dell'effettiva e concreta esistenza di un danno consequenziale al comportamento di quest'ultima.
Nel caso di specie, invece, parte attrice non ha allegato né provato l'esistenza di un danno risarcibile conseguente all'instaurazione del giudizio, naturalmente ulteriore rispetto alle spese processuali sostenute (ed al riguardo è noto che la prova sull'an incombe sempre sulla parte, potendo il giudice effettuare una valutazione equitativa solo sul quantum una volta che è stata fornita la prova circa la sussistenza del danno), né di una condotta dolosa o gravemente colposa della parte ricorrente, essendosi limitata a formulare la relativa domanda senza in alcun modo argomentare e provare in merito alla chiesta condanna.
Le spese seguono la soccombenza della signora e si liquidano in favore Controparte_1
di parte attrice in € 6.300,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso 15%
spese generali,

P.Q.M.


Come da dispositivo in epigrafe.
Così deciso in Termini Imerese in data 11 dicembre 2025.
Il Giudice
Dott.ssa RI EN
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa RI EN, in conformità alle prescrizioni del combinato
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disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24,
e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia del 21/2/2011 n. 44.
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