N. R.G. 933/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Verbale della causa n. R.G. 933/2024
tra per l'avv. ARDUINI ROBERTO, Parte_1
RICORRENTE
e per l'avv. BO EA,
CONVENUTO
Oggi 4 aprile 2025 ad ore 9,25 innanzi al dott. Francesco Tonon, sono comparsi: per l'avv. ARDUINI ROBERTO, per Parte_1 Parte_2
presente personalmente, l'avv. BO EA.
[...]
E' presente il dott. Tommaso Filipuzzi tirocinante ex art. 73 D.L. 69/13.
Si dà atto che il Giudice provvede a redigere personalmente il verbale mediante Consolle.
L'avv. Arduini conclude come da note conclusive e memoria integrativa.
L'avv. Cabbibbo conclude come da note conclusive e memoria integrativa.
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa ai sensi dell'art.
pagina 1 di 11 Le parti si riportano integralmente ai propri scritti.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Al termine della camera di consiglio, il Giudice, preso atto che nessuno si
è trattenuto, dà lettura della sentenza, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale, con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Verbale chiuso ad ore 10,10.
Il Giudice
dott. Francesco Tonon
pagina 2 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del Giudice dott. Francesco Tonon
ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 933/2024 promossa da
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
ARDUINI ROBERTO, giusto mandato in atti
RICORRENTE
contro
(C.F. , con il patrocinio Parte_2 C.F._2
dell'avv. BO EA, giusto mandato in atti
CONVENUTO
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del d.l. 25 giugno
2008 n. 112, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
è proprietario dell'immobile sito in Pordenone, via Parte_1
Noncello n. 16, identificato al N.C.E.U. del Comune di Pordenone, foglio 19 pagina 3 di 11 Mapp. 401 sub 4 cat. A/3.
In data 14.05.21 stipulava con un Parte_1 Parte_2
contratto di “locazione abitativa” per il godimento dell'immobile.
Tuttavia non si provvedeva alla registrazione del sopra indicato contratto di locazione e dopo sei giorni e sottoscrivevano Parte_1 Parte_2
un contratto di comodato gratuito per il godimento del medesimo immobile,
firmato in data 20.05.21 e registrato il 27.05.21: concedeva, infatti, Parte_1
in comodato a il predetto immobile per la durata di anni Parte_2
1 (uno), con rinnovo tacito di anno in anno.
, onde evitare il rinnovo del rapporto, già in data Parte_1
05.12.2023 inviava al sig. regolare raccomandata A.R. Parte_2
con la quale gli comunicava la disdetta del contratto.
In data 08.03.24 veniva convenuto innanzi al Parte_2
Tribunale di Pordenone da al fine di sentire convalidare l'intimata Parte_1
licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ex art. 657
c.p.c., in forza della disdetta dell'asserito contratto di comodato inviata in data
05.12.23.
In data 16.05.24 si costituiva in giudizio chiedendo, Parte_2
in via preliminare di accertare e dichiarare insussistenti i presupposti per la concessione della provvisoria esecutività, essendo l'opposizione fondata su adeguata prova scritta e sussistendo in ogni caso gravi motivi, rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione e di rilascio dell'immobile sito in Pordenone, via Noncello n. 16; nel merito: previo mutamento del rito e fissazione dell'udienza di discussione con termine per memorie, in via principale: di rigettare la domanda di convalida di licenza per finita locazione e di rilascio dell'immobile; in via riconvenzionale: di accertare e dichiarare la simulazione relativa del contratto di comodato stipulato tra le parti e pagina 4 di 11 per l'effetto dichiarare sussistente tra e un Parte_2 Parte_1
contratto dissimulato di locazione ad uso abitativo ordinario ex art. 2, comma 1
della l. 431/1998, previo accertamento dell'illiceità dell'accordo simulatorio per violazione delle norme inderogabili sulla durata del rapporto locativo;
in via subordinata: di condannare alla restituzione di quanto versato da Parte_1
parte di per il godimento dell'immobile sito in via Noncello n. 16 e Parte_2
della somma di € 1.200,00 versata a titolo di deposito cauzionale, oltre rivalutazione ed interessi di legge, nonché alla corresponsione di un'equa indennità per le migliorie apportate all'immobile; in ogni caso: di condannare ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da c.d. “lite Parte_1
temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa e alla rifusione delle spese di lite e dei compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie, i.v.a. e c.p.a.
come per legge.
All'udienza d.d. 17.05.24, il Giudice, attesa la costituzione dell'odierno convenuto intimato, non convalidava lo sfratto, né disponeva la provvisoria esecuzione ed ha disposto il mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c.,
assegnando il termine di quindici giorni dalla data di comunicazione del decreto per proporre la domanda di mediazione obbligatoria.
Espletato il tentativo di mediazione, che si concludeva con esito negativo,
in data 03.10.24 depositava memoria integrativa chiedendo nel Parte_1
merito di accertare e dichiarare che il contratto stipulato tra i sig.ri Parte_1
e era contratto di comodato d'uso e, per l'effetto, accertare e Parte_2
dichiarare il corretto esercizio della disdetta e/o risoluzione da parte del sig.
e, conseguentemente, condannare all'immediato Parte_1 Parte_2
rilascio dell'immobile libero da cose o persona con contestuale restituzione del bene al sig. ; in ogni caso: condannare il sig. ai sensi Parte_1 Parte_2
dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da c.d. lite temeraria da liquidarsi pagina 5 di 11 d'ufficio e in via equitativa, oltre alla refusione delle spese di lite e dei compensi professionali, oltre al rimborso delle spese forfettarie, e c.p.a. come per legge.
In data 14.10.24 con memoria difensiva integrativa, Parte_2
si riportava alla propria comparsa di costituzione e risposta, reiterando le proprie eccezioni, domande ed integrando le proprie difese.
All'esito della prima udienza di data 24.10.24, il Giudice ammetteva le prove testimoniali limitando il numero di testi a due per ciascuna parte, su alcune delle circostanze capitolate nella comparsa di costituzione e risposta del sig.
[...]
ed abilitando controparte alla prova contraria. Pt_2
Escussi i testi all'udienza del 03.12.24, il Giudice riteneva la causa matura per la decisione e fissava per la discussione l'udienza del 01.04.25 alle ore 9,30 (udienza rinviata d'ufficio per impedimento al 04.04.25) e concedeva alle parti termine fino a 15 giorni prima per il deposito di note conclusive.
Le domande come formulate da parte ricorrente sono fondate e vanno,
pertanto, accolte nei limiti e per le ragioni di seguito indicate.
Preliminarmente si osserva quanto segue.
Nella memoria integrativa di data 3.10.24 ha eccepito Parte_1
l'asserita improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta da
[...]
sostenendo, in modo del tutto infondato, che l'odierno convenuto- Pt_2
intimato avrebbe dovuto proporre domanda di mediazione.
L'eccezione va respinta, innanzitutto in forza di quanto già chiaramente affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione, secondo cui “La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 d.lgs. 28/2010 sussiste per il solo atto
introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti”
(cfr. Cass. civ. Sez. Un. Sent. n. 3452/2024).
In ordine all'asserita incapacità della teste in quanto Testimone_1 pagina 6 di 11 coniuge di in regime di comunione dei beni, si osserva Parte_2
l'infondatezza dell'eccezione sollevata, dal momento che i coniugi sono in regime di separazione dei beni: i sig.ri e hanno Parte_2 Testimone_1
contratto matrimonio in Marocco in data 29.10.1997, allorquando nel diritto marocchino vigeva unicamente il regime di separazione dei beni tra i coniugi,
senza alcuna possibilità di deroga, introdotta solo dopo il 2004 con la riforma del
MO (la legge sul diritto di famiglia marocchino), con la quale si è previsto all'art. 49 la possibilità, al momento della conclusione del matrimonio,
di accordarsi sui frutti e sulla ripartizione dei beni acquistati durante il matrimonio. Tuttora, in mancanza di tale scelta esplicita, la regola generale è che il regime patrimoniale dei coniugi è quello della separazione dei beni. A questo si aggiunga che, in ogni caso, la ormai consolidata giurisprudenza di legittimità
esclude che lo status di coniuge in comunione legale dei beni comporti, di per sé
e sempre, ex articolo 246 c.p.c., l'incapacità a testimoniare nelle controversie in cui sia parte l'altro coniuge (Cass. civ. sez. 1, 09.02.05, sent. n. 262). Non
sussiste, dunque, alcuna incapacità a testimoniare della coniuge di Parte_2
Ciò premesso, passando al merito delle questioni, si osserva quanto segue.
La legge (cfr. art. 1, co. 346, L. n.311/2004) stabilisce che “i contratti di
locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”. Anche la Corte di Cassazione a
Sezioni Unite (cfr. Cass. S.U. sent. n. 23601/2017) ha confermato che la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità del contratto. A stretto rigore, detta nullità avrebbe potuto essere sanata dalla tardiva registrazione, secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite di questa Corte (cfr.
Cass. Sez. Un., sent. 9 ottobre 2017, n. 23601). pagina 7 di 11 E' pacifico che il contratto di locazione stipulato in data 14.05.21 tra le odierne parti in causa non è mai stato registrato: si può discutere se la conseguente nullità sia assoluta oppure relativa (cfr. Cass. civ. 9475/21), ma quello che rileva nella presente fattispecie è che le parti, preso atto della non perseguibilità dello schema negoziale della locazione [per assenza dell'APE]
hanno sottoscritto, dopo breve tempo, un contratto di comodato [prontamente registrato] riguardante il medesimo immobile, oggetto del contratto di locazione,
che è andato a sostituire il precedente titolo negoziale, ovvero il contratto di locazione. D'altro canto, posto che la registrazione è comportamento che costituisce requisito - sebbene “sui generis” - di validità del contratto, si deve ritenere che l'avvenuta stipulazione di un secondo contratto (di comodato),
questa volta con immediata registrazione, debba essere apprezzata come condotta di automatica rinuncia a registrare la prima pattuizione contrattuale, e quindi a sanarla retroattivamente, a prescindere dal fatto che si tratti di nullità
relativa o assoluta.
La questione su cui verte l'intero giudizio è, quindi, stabilire se il successivo [di pochi giorni, per la precisione 6 giorni] contratto di comodato avente ad oggetto il medesimo immobile, già oggetto del contratto di locazione,
sia valido ed efficace, o piuttosto sia un contratto simulato, laddove il contratto dissimulato sarebbe un contratto di locazione ad uso abitativo ordinario [cioè di durata 4+4 anni] ai sensi dell'art. 2, comma 1 della legge 431 del 1998.
Ricostruendo la volontà delle parti, sulla base dei documenti prodotti e sulla base di quanto è emerso in sede testimoniale, si può affermare che era comune intenzione delle stesse stipulare un contratto (dapprima di locazione eppoi, per mancanza dei requisiti formali [mancanza dell'APE] per addivenire ad una valida stipulazione, di comodato) che consentisse al convenuto e alla sua famiglia di disporre di un alloggio a Pordenone per un periodo limitato di tempo pagina 8 di 11 (entrambi i contratti prevedevano la durata di 1 anno).
La sequenza contrattuale [contratto di locazione (non registrato) e poi contratto di comodato (registrato)] appare conforme a quelle che erano le volontà
delle parti cioè quella di trovare una soluzione abitativa precaria [nel senso temporale del termine] al convenuto e alla sua famiglia, tenuto conto, tra l'altro, delle condizioni dell'immobile, che non solo era sprovvisto dell'APE, ma si trova[va] in condizioni fatiscenti per usare le parole dello stesso convenuto
[presenza di muffe, impianti parzialmente non funzionanti],e, comunque, non adatte a consentire ad una famiglia di 5 persone, con minori, come quella di parte convenuta di permanervi per lungo tempo.
Parte convenuta si è difesa deducendo, ma di fatto non riuscendo a provare, che nonostante la stipula del contratto di comodato le parti avessero,
invece, inteso convenire un contratto di locazione abitativa ordinaria, sostenendo che parte convenuta avrebbe corrisposto in contanti tanto il deposito cauzionale di euro 1.200,00, quanto i successivi canoni di locazione, non ricevendo alcuna attestazione dell'asserito pagamento da parte del ricorrente.
Al di là della testimonianza della coniuge del convenuto, sulla cui attendibilità permangono oggettivi dubbi atteso che la stessa è convivente nel medesimo alloggio e, quindi, interessata ad una pronuncia favorevole alle tesi del marito, odierno convenuto, le asserzioni della parte in punto pagamento del deposito cauzionale e dei canoni non hanno trovato un adeguato riscontro oggettivo: non vi sono, infatti, documenti che attestino ad esempio il prelievo delle somme da un conto corrente nella disponibilità del convenuto, messaggi audio o scritti comprovanti tali circostanze o testimonianze da parte di persone terze che abbiano assistito alle dazioni di denaro, senza considerare che il contratto di locazione prevedeva il versamento del deposito cauzionale con bonifico bancario alla firma del contratto. pagina 9 di 11 Per tali ragioni l'unico contratto regolante i rapporti tra le odierne parti è
quello di comodato sottoscritto in data 20 maggio 2021, contratto rispetto al quale il ricorrente, nella veste di comodante, ha esercitato la disdetta con lettera
A/R di data 5 dicembre 2023: dal 29 maggio 2024, quindi, il convenuto sta occupando senza titolo l'immobile di proprietà di parte ricorrente.
Parte convenuta va, pertanto, condannata al rilascio dell'immobile, già
detenuto come comodatario, e ciò entro il termine di 90 giorni dalla pubblicazione presente pronuncia, per consentire alla parte e alla sua famiglia di trovare altro alloggio.
Per le medesime ragioni vanno rigettate tutte le domande svolte anche in via riconvenzionale da parte del convenuto: non si è raggiunta la prova di dazioni di denaro da parte del convenuto a favore del ricorrente, e trattandosi di contratto di comodato il comodatario, odierno convenuto, non ha alcun titolo per chiedere il rimborso delle spese sostenute per le asserite migliorie e ciò anche alla luce dell'art. 8 del contratto laddove era previsto specificamente che “non
comporteranno per il comodante alcun obbligo di compenso e saranno da lui
acquisite, salvo il diritto sempre per il comodante il diritto di pretendere dal comodatario il ripristino dell'immobile nello stato in cui questi lo ha ricevuto”.
Non accoglibile, invece, la domanda di condanna per cd. lite temeraria come formulata da parte ricorrente nei confronti di parte convenuta:
[...]
ha esercitato il proprio diritto di difesa, senza mai travalicare in Parte_2
condotte scorrette e/o connotate da mala fede processuale.
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 37 del 2018 e ss. modifiche,
evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi per lo scaglione di riferimento [da euro 5.201,00 ad euro 5.077,00]. pagina 10 di 11

P.Q.M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) accoglie, per le ragioni di cui alla parte motiva, le domande come formulate da parte ricorrente, accertato che il contratto stipulato tra Pt_1
e è un contratto di comodato e accertato il
[...] Parte_2
corretto esercizio della disdetta da parte di , condanna Parte_1 [...]
al rilascio – entro 90 giorni dalla pubblicazione della Parte_2
presente sentenza - dell'immobile libero da cose e/o persone anche interposte;

2) rigetta, per le ragioni di cui alla parte motiva, le ulteriori domande come formulate dalle parti;

3) condanna parte convenuta a rifondere a parte ricorrente le spese legali del presente procedimento che si liquidano in euro 5.077,00 per compenso, oltre ad I.V.A., C.N.P.A. e al rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex DM n. 37 del 2018 e ss. modifiche.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Pordenone, il 4 aprile 2025.
Il Giudice
- dott. Francesco Tonon -
pagina 11 di 11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
429 c.p.c.