REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa RI Capanna Pisce', visti gli artt. 127 ter c.p.c.; visto il decreto del 19/9/2025; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;
viste le conclusioni rassegnate dalle parti;
ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito delle note di trattazione scritta da parte della Cancelleria, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 216/2025 r.g. e vertente
TRA
, con il patrocinio dell'avv. DEL PAGGIO PAOLO Parte_1
RICORRENTE
E
e Controparte_1 Controparte_2
RESISTENTI CONTUMACI

CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta, depositate per l'odierna udienza dal solo ricorrente.
pagina 1 di 4 RAGIONI DELLA DECISIONE

Premesso che tra le parti era intercorso un contratto di locazione ad uso abitativo di un'unità immobiliare in Morro d'Oro, alla Via Palermo, sita al piano terra, interno 2, della palazzina denominata “Condominio La
Piazzetta”, censita al N.C.E.U. di detto Comune, al foglio 25, particella 897, sub. 2, Cat. A/2, rendita €. 313,75, di n. 2 vani, oltre cucina, servizi ed ingresso, nonché di garage distinto al NCEU al foglio 25, part. 897, sub. 29, cat. C/6, rendita €. 32,32 per un canone mensile di euro 350,00, con ricorso ex art. 30 l. n. 392/1978, il locatore conveniva in giudizio i conduttori e per la condanna al Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 rilascio, previo accertamento della legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 3 della legge n.
431 del 1998, formalizzato con raccomandata a/r datata 27/9/2023, recapitata il 16/11/2023. A tal proposito, rappresentava di aver promesso in vendita l'immobile a terzi e di non aver potuto concludere l'operazione negoziale in ragione del mancato rilascio dell'appartamento da parte dei resistenti. Chiedeva, altresì, il pagamento di una indennità per la occupazione delle unità immobiliari, da determinarsi nella misura del canone mensile previsto nel contratto risolto di € 350,00 al mese, o nella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, per tutto il periodo dal mese di dicembre 2024 sino alla data di effettivo rilascio, oltre agli interessi dalla data di maturazione sino al saldo.
I convenuti non si costituivano in giudizio, nonostante la regolarità della notifica dell'atto introduttivo e del decreto di fissazione d'udienza, di tal che ne va dichiarata la contumacia.
A seguito di istruttoria meramente documentale, la causa è stata rinviata per l'odierna discussione.
Si osserva preliminarmente, in rito, che l'odierno giudizio, promosso ai sensi dell'art. 30 l. n. 392/1978,
a differenza di quello disciplinato dagli artt. 657 c.p.c. e ss, richiede, ai fini della conclusione del rapporto, o l'assenso del conduttore mediante l'espressa non opposizione ovvero, nel caso in cui questi si opponga o resti contumace, l'accertamento della sussistenza dei presupposti previsti per l'esercizio del diritto potestativo al diniego. Inoltre, ulteriore elemento differenziale dei due riti è dato dal valore che la legge conferisce al contegno processuale del conduttore - intimato ex art 657 c.p.c., rispetto al conduttore-convenuto ex art. 30 legge equo canone e 447 bis c.p.c., posto che nel primo procedimento la mancata comparizione dell'intimato è di per sé sufficiente ed idonea per l'adozione del provvedimento di convalida alla data indicata in citazione, laddove nel secondo ciò si verifica soltanto quando il convenuto compaia e non si opponga, mentre nella sua contumacia, il giudice è comunque tenuto a verificare la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 29 statuendo sul punto con sentenza.
pagina 2 di 4 Fatta tale premessa, pertanto, la contumacia dei resistenti impone l'accertamento giudiziale dei requisiti di legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale, nella specie, intervenuta il 14/9/2024, attesa la durata quadriennale del rapporto di locazione (4+4), iniziato il 15/9/2020.
In punto di diritto, si osserva che gli artt. 2 comma 1 e 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 prevedono che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati per la durata non inferiore a quattro anni sono rinnovati per un periodo di quattro anni alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere o vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3; il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i motivi indicati nell'art. 3 comma 1. L'art. 3 comma 2 ultima parte indica il contenuto essenziale della comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza, nella quale “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”. Occorre, perciò, che nella comunicazione del locatore sia specificato il motivo ed esso sia riconducibile ad uno dei casi previsti dal primo comma dell'art. 3.
Da queste disposizioni di ricava che il contratto di locazione abitativa ha in via normale una durata iniziale di quattro anni, salva l'ipotesi del diniego della rinnovazione alla prima scadenza da parte del locatore nei casi previsti dall'art. 3.
Nel caso di specie, la raccomandata ricevuta dai conduttori in data 16/11/2023 contiene il riferimento alla scadenza del contratto (indicata in data 14/9/2024) e la formale disdetta, pur non contenendo la specificazione del motivo rientrante in uno dei casi previsti dalla norma, il quale, pur se formalizzato e specificato dal locatore nel presente giudizio (volontà di vendita a terzi), non risulta esplicitato nella disdetta, in palese violazione del dettato normativo. Pertanto, la stessa deve considerarsi nulla ed incapace di produrre alcun valido effetto. A tal proposito, la Suprema Corte, sia per i contratti di locazione a uso abitativo che per quelli a uso diverso, alla luce della comminatoria di nullità prevista dalla legge, ha ritenuto l'invalidità della disdetta mancante dell'indicazione delle ragioni poste dal locatore a fondamento del diniego di rinnovo (cfr.
Cass. civ., Sez. III, 6 novembre 2009, n. 23553; nonché in tema di locazioni destinate a uso abitativo, Trib.
Roma, Sez. 6 civ., 25 febbraio 2009, n. 4050), di tal che il contratto si è tacitamente rinnovato per un ulteriore quadriennio, quindi, fino al 14/9/2028.
Ne discende il rigetto della domanda di accertamento di validità del diniego di rinnovo alla prima scadenza.
Quanto, invece, alla domanda di pagamento dell'indennità di occupazione dal mese di gennaio 2025 alla data di effettivo rilascio, occorre chiarire che l'accertata vigenza del contratto di locazione fino al 14/9/2028 induce a riqualificarla come richiesta di pagamento dei canoni di locazione insoluti, dovendosi, dunque, condannare le parti resistenti al versamento solidale di € 350,00 per ciascuna mensilità, per un totale di € 3500,00 (pari a €
350,00 x 10 mensilità: gennaio/ottobre 2025), oltre interessi legali da ciascuna scadenza al soddisfo, avendo il pagina 3 di 4 locatore fornito adeguata dimostrazione della sussistenza del contratto di locazione e della misura del canone concordato, assolvendo dunque all'onere probatorio sullo stesso gravante e avendo chiarito, nelle note conclusive depositate in data odierna, che i resistenti occupano tutt'ora l'immobile senza versare nulla.
La mancata costituzione in giudizio dei resistenti e la parziale soccombenza del ricorrente induce all'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 216/2025, così provvede:

1. dichiara la contumacia dei resistenti;

2. accerta l'invalidità del diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale, intimato dal ricorrente il
16/11/2023, per l'effetto,

3. rigetta la domanda di rilascio dell'immobile;

4. condanna i resistenti, in solido, al pagamento in favore del ricorrente di € 3500,00 per canoni scaduti da gennaio 2025 a ottobre 2025, oltre interessi legali da ciascuna scadenza al soddisfo;

5. compensa integralmente le spese di lite.
Teramo, 30/10/2025.
Il Giudice
Dott.ssa RI Capanna Piscè
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