N. R.G. 1350/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
in persona del giudice unico dott.ssa VI IT ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1350 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
C.F. , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, , C.F. , Avversari Sergio, C.F._2 Parte_3 C.F._3
C.F. , , C.F. , C.F._4 Parte_4 C.F._5 Parte_5
, C.F. , , C.F. e
[...] C.F._6 Parte_6 C.F._7
, C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. Filippo Parte_7 C.F._8
Campanile giusta procura in atti;
attori
E
C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Biazzo giusta procura in atti;
convenuto
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale del 18.12.2021.
CONCLUSIONI
All'udienza del 06 marzo 2025 tenutasi in modalità cartolare le parti concludevano riportandosi ai propri scritti difensivi.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , Parte_1 Pt_2 Parte_2
, Avversari Sergio, , e Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
adivano l'intestato Tribunale al fine di sentire accertare e dichiarare la Parte_7 nullità / invalidità e/o inefficacia della delibera del 18.12.2021, approvata in seconda convocazione dal , previa sospensione Controparte_1 CP_1 dell'efficacia esecutiva della delibera stessa.
Gli attori deducono di essere proprietari di appartamenti e boxes facenti parte del convenuto;
che nella seduta assembleare del 18.12.2021, indetta in seconda CP_1 convocazione, per la discussione dei seguenti argomenti all'ordine del giorno: “1) approvazione del bilancio consuntivo per l'anno 2019 e del bilancio preventivo per l'annualità 2020, con relativi riparti di gestione;
approvazione riparto lavori manto stradale e sistemazione rete fognaria come da delibera del 28.09.2019; 2) approvazione bilancio consuntivo anno 2020 e bilancio preventivo anno 2021
e suo riparto;
3) nomina amministratore”, i condomini presenti, ossia , Pt_4 Parte_7 Pt_1
e con delega , avevano manifestato il proprio dissenso all'approvazione Pt_3 Parte_7 dei bilanci condominiali attesa la presenza di palesi errori contabili contenuti nei rendiconti e negli stati patrimoniali, errori descritti nella relazione presentata dagli stessi nel corso dell'assemblea. In particolare, secondo gli attori la delibera approvata sarebbe inficiata da nullità con riferimento al punto 1 per indeterminatezza del bilancio approvato atteso che l'assemblea condominiale ha genericamente approvato il bilancio senza indicare se si trattasse del bilancio consuntivo 2019 o del bilancio preventivo 2020, e senza indicare l'importo approvato, il quale avrebbe agevolato, secondo gli attori, l'individuazione del tipo di bilancio approvato, anche in considerazione dell'esplicita approvazione al successivo punto 2 del bilancio consuntivo 2020; con riferimento ai punti 1 e 2 per errata contabilizzazione delle voci di spesa e per omessa contabilizzazione di pagamenti di quote condominiali effettuate dall'istante essendo presenti, secondo gli attori, errori contabili aggravati dalla mancata produzione della relativa documentazione giustificativa, la quale non veniva messa a disposizione dall'amministratore, e dall'omessa presentazione del registro di contabilità sia per l'anno 2019, sia per l'anno 2020 in violazione dell'art. 1130 bis c.c. e dell'art. 1129, 2° co., c.c.; con riferimento al punto 3 per aver confermato l'amministratore in assenza del necessario quorum deliberativo così violando l'art. 1136, 4° co., c.c.
Gli attori, infine, rilevano di aver depositato in data 13.01.2021 istanza di mediazione avverso la delibera del 18.12.2021 e che il relativo procedimento si è concluso con esito negativo il 11.03.2022 per mancata partecipazione del chiamato.
Si è costituito in giudizio il , il quale Controparte_1 ha chiesto il rigetto della domanda perché infondata in fatto ed in diritto. Il convenuto
, premesso di aver approvato con 398,881 millesimi sia il bilancio consuntivo CP_1 anno 2019 sia il bilancio preventivo anno 2020 senza alcuna contestazione dei presenti, anche votanti contrari, rileva che l'approvazione al punto 2 odg del rendiconto consuntivo anno 2020 riportava e assorbiva il rendiconto 2019, all'interno del quale erano presenti i saldi di esercizio 2019, e il bilancio preventivo 2021 e relativi riparti;
conferma la corretta contabilizzazione delle voci di spesa sostenendo che tutta la documentazione contabile del
è sempre stata a disposizione dei condomini ed afferma di non aver deliberato CP_1 in merito alla nomina dell'amministratore per mancanza del relativo quorum deliberativo, ma di aver semplicemente confermato la fiducia nei confronti dell'amministratore in carica.
Istruito il procedimento mediante acquisizioni documentali e pervenuto in via definitiva al sottoscritto giudice, all'udienza del 6 marzo 2025 la causa era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda è fondata e meritevole di parziale accoglimento.
In materia di bilancio condominiale, la legge 11 dicembre 2012, n. 220, legge di riforma del condominio, ha introdotto l'art. 1130 bis c.c. secondo il quale il rendiconto condominiale si compone: 1) di un registro di contabilità, nel quale devono essere annotate, entro 30 giorni da quello dell'effettuazione (art. 1130 n. 7 c.c.), tutte le entrate e le uscite del condominio con l'indicazione del numero di operazione, della data, dell'importo pagato e del destinatario del pagamento o dell'importo incassato e del soggetto che lo ha corrisposto e della descrizione dell'operazione; 2) di un riepilogo finanziario, il quale deve sintetizzare le entrate e le uscite in un apposito conto economico e nella relativa situazione patrimoniale, comprensiva dei crediti e dei debiti del condominio;
3) di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, come ad esempio le quote non riscosse da alcuni condomini e gli accantonamenti per fronteggiare eventuali azioni giudiziarie, come quelle afferenti alle azioni di risarcimento dei danni. Il rendiconto, quindi, ha alla sua base una molteplicità di atti e documenti giustificativi e le informazioni in esso contenute devono essere espresse in modo da consentire l'immediata verifica a ciascun condomino al fine di superare le incongruenze contabili rilevate;
il diritto d'informazione dei condomini circa il rendiconto condominiale da approvare è garantito dall'art. 1129 c.c., il quale riconosce a ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, il diritto di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Invero, l'amministratore deve fornire, a ogni condomino che gliene faccia richiesta, l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e in vista dell'approvazione del bilancio, i comproprietari e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, come gli usufruttuari e gli inquilini possono prendere visione in ogni tempo dei documenti giustificativi di spesa, i quali devono essere obbligatoriamente forniti dall'amministratore a loro semplice richiesta. La ratio perseguita dalla riforma è quella di consentire ai condomini di esprimere in assemblea un “voto cosciente e meditato”.
L'amministratore di condominio ai sensi dell'art. 1130, n. 10 c.c., deve convocare annualmente l'assemblea per discutere e approvare il rendiconto condominiale di ogni esercizio concluso entro centoottanta giorni;
a sua volta il rendiconto condominiale, ai sensi dell'art. 1136 c.c., potrà essere approvato dall'assemblea, in prima convocazione dalla maggioranza degli intervenuti che, in base alle tabelle millesimali, rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio, mentre in seconda convocazione dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo della proprietà dell'edificio. Nella medesima seduta assembleare, nella quale i condomini approvano il rendiconto condominiale della gestione precedente, c.d. bilancio consuntivo, viene di norma approvato anche il bilancio preventivo per la gestione corrente. Il bilancio preventivo rappresenta il documento che stima le spese ancora da sostenere nella gestione in corso e include il piano di riparto per l'anno corrente ossia l'elenco delle rate che ciascun condomino deve versare anticipatamente rispetto al periodo di riferimento. Al contrario, il bilancio consuntivo rappresenta il rendiconto della gestione conclusa e si basa sulle spese realmente sostenute dal , con attribuzione delle quote calcolate. Con riferimento alle fattispecie di CP_1 invalidità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale deve osservarsi che la predetta delibera risulterà inficiata da nullità nell'ipotesi di rendiconto non veritiero in quanto redatto con lo scopo di fornire una falsa rappresentazione della realtà finalizzata a celare alcuni aspetti della gestione, come ad esempio nel caso in cui le spese indicate nel bilancio non sono supportate dai relativi documenti giustificativi. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito “l'amministratore deve fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico sia stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione” (cfr. Cass. civ. sent. 20/04/1994
n. 3747). In questo caso la delibera di approvazione di un rendiconto nullo può essere impugnata da qualsiasi condomino vi abbia interesse senza limiti temporali.
Di contro il rendiconto condominiale risulterà annullabile se incompleto ossia mancante di uno o più elementi essenziali che lo compongono, quali ad esempio il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa (cfr. Cass. civ. 20.12.2018 n. 33038), oppure se contiene errori di calcolo. In tali ipotesi, ogni condomino dissenziente o assente potrà impugnare la delibera di approvazione del rendiconto condominiale annullabile entro trenta giorni, a pena di decadenza, decorrenti dalla delibera per gli astenuti e i dissenzienti o dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
Sul punto la richiamata ordinanza ha chiarito che “il registro di contabilità, il riepilogo finanziario
e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - CP_1 indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”. La Corte di Cassazione ha, inoltre, precisato, sulla scorta del maggioritario orientamento giurisprudenziale (ex multis Cass. civ. 12579/2017), che il diritto di accesso spettante ai condomini non può ostacolare l'attività professionale dell'amministratore e porsi in contrasto con il principio di correttezza e buona fede di cui all'art. 1175 c.c. poiché
l'amministratore non ha l'obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma deve permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere gratuitamente visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile condominiale gravando sugli istanti l'onere di dimostrare che il mandatario della compagine non ha ottemperato a tale obbligo (cfr. Cass. civ. 12650/2008). Il diritto di informazione riguarda chiaramente anche il registro di contabilità la cui tenuta da parte dell'amministratore è obbligatoria e rispetto alla cui conservazione l'art. 1130 n. 7
c.c. non prevede alcun limite temporale non potendo, quindi, l'amministratore disfarsene.
Nel caso di specie deve ritenersi infondata la censura di nullità della delibera impugnata per indeterminatezza del bilancio approvato al punto n. 1 poiché la verbalizzazione contenuta al predetto punto, in specie “si approva il bilancio per la discussione al punto 1 con una entità di
398,881 mm” consente ragionevolmente di ritenere che l'assemblea condominiale abbia approvato tanto il bilancio consuntivo anno 2019 quanto il bilancio preventivo anno 2020, specificatamente indicati al primo punto all'ordine del giorno, oggetto di deliberazione. Né può ritenersi fondata l'eccepita nullità sulla base di quanto deliberato al successivo punto 2, nel quale è stato esplicitamente indicato il bilancio approvato ossia il bilancio consuntivo
2020 e l'approvazione del bilancio preventivo.
Tuttavia, risulta meritevole di accoglimento la doglianza di parte attrice in merito all'omessa presentazione del registro di contabilità sia per l'anno 2019, sia per l'anno 2020 in violazione dell'art. 1130 bis c.c. e dell'art. 1129, 2° co., c.c.
Dalla documentazione in atti emerge che gli attori hanno più volte sollecitato l'accesso ai documenti specificatamente indicati nella missiva del 13.10.2021 e, più precisamente, alle fatture relative alla controversia Cesam e, con riferimento agli esercizi 2019 e 2020, oggetto della delibera impugnata, “ai rendiconti ufficializzati con relative ripartizioni e stati patrimoniali nonché la prima nota cassa e gli estratti mensili del conto corrente condominiale”, nonché, con riferimento all'esercizio 2021, al “preventivo e relativa ripartizione”, da ultimo anche con la e- mail del 06.12.2021 con la quale il procuratore degli attori indicava tre possibili date (7, 10
e 14 dicembre) nelle quali i suoi assistiti avrebbero potuto recarsi presso lo studio del procuratore del convenuto per prendere visione della documentazione CP_1 richiesta. Risulta, altresì, documentato che a tale missiva faceva seguito la comunicazione e- mail del 09.12.2021 con la quale il procuratore del convenuto indicava come CP_1 date possibili per l'esercizio del diritto di accesso degli attori il lunedì 20 o il martedì 21 dicembre, ossia due date successive al 18.12.2021, giorno per il quale era stata convocata, in seconda convocazione, l'assemblea condominiale per l'approvazione del rendiconto per cui è causa e che con la missiva del 17.12.2021 il procuratore del convenuto CP_1 comunicava al procuratore degli attori, in modo generico, la trasmissione della documentazione richiesta della quale, però, non vi evidenza tra gli atti di causa risultando la stessa, ad ogni buon conto, riferibile per espressa affermazione degli attori, contenuta nella seconda memoria ex art. 183, 6° co. n. 2 c.p.c., soltanto al contenzioso della Palazzina E con la società Cesam.
Deve osservarsi che, a fronte delle reiterate richieste formulate dagli attori, gli atti di causa non forniscono evidenza alcuna non soltanto del riscontro positivo del diritto d'informazione esercitato dagli stessi mediante l'acquisizione di copia dei registri di contabilità afferenti ai rendiconti degli anni 2019 e 2020 e della prima nota cassa, ma soprattutto della regolare tenuta di tali registri da parte dell'amministratore. Pertanto, in considerazione della previsione analitica ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. dei documenti di cui il rendiconto condominiale deve essere composto, con conseguente limitazione della discrezionalità dell'amministratore nella redazione del rendiconto stesso, ed in applicazione della richiamata giurisprudenza la delibera impugnata deve ritenersi annullabile con riferimento ai punti nn. 1 e 2.
Al contempo, con riferimento al quorum deliberativo necessario per la conferma dell'amministratore in carica deve osservarsi che secondo la prevalente giurisprudenza di merito per la conferma dell'amministratore di condominio è richiesta la maggioranza qualificata, la quale è espressamente prevista dall'art. 1136, 2° co. c.c. per la nomina e la revoca dell'amministratore (cfr. Tribunale di Roma sent. n. 4435/2022) secondo l'univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità, il quale, seppur risalente nel tempo, ha chiarito “la disposizione dell'art. 1136 comma quarto c.c. la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato” (cfr. Corte Cass. sent. n. 4269/1994; Corte
Cass. sent. n. 71/1980). Detto quorum non è stato rispettato nel caso di specie per cui deve annullarsi anche il punto 3 della delibera oggetto di causa.
Pertanto, il vizio afferente da un lato all'omessa presentazione del registro di contabilità sia per l'anno 2019, sia per l'anno 2020 in violazione dell'art. 1130 bis c.c. e dell'art. 1129, 2° co., c.c. e dall'altro all'assenza del necessario quorum deliberativo per la conferma dell'amministratore in violazione dell'art. 1136, 4° co., c.c. inficiano la validità della delibera impugnata, la quale deve essere annullata con riferimento ai punti 1, 2 e 3.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. 147/2022, tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità difensiva svolta, nonché degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma
1 del d.m. 55/2014 e s.m.i., in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore proprio della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: annulla la deliberazione assunta all'assemblea del 18.12.2021 dal Controparte_1
, limitatamente ai punti 1, 2 e 3;
[...] condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore degli attori CP_1 che liquida in euro 1.278 per onorari, oltre spese vive, IVA, CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore degli attori dichiaratosi antistatario.
Civitavecchia, 5 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa VI IT