N. R.G. 2981 /2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Romano ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al n. RG 2981 /2022, introdotta da:
(c.f. ), nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1
(c.f. ), nato a [...], il [...] Parte_2 C.F._2
Con il patrocinio dell'Avv. PIZZOCRI PAOLO
Domicilio eletto presso lo studio del difensore.
ATTORE CONTRO
(c. f. ) nato a [...] il [...] Controparte_1 C.F._3
(c.f. ), nato a [...], l'[...] Controparte_2 C.F._4
Con il patrocinio dell'Avv. LE DIVELEC LEMMI FEDERICO Domicilio eletto presso lo studio del difensore.
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
PARTE ATTRICE: “voglia il Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezioni disattesa, anche in via istruttoria ed incidentale: In via preliminare ai sensi dell'art.5, comma 1bis del D. Lgs.28/2010, assegnare alle parti temine per la presentazione della domanda di mediazione;
Nel merito: In via principale accertare e dichiarare la nullità e/o illegittimità e/o l'inefficacia del decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data Parte_1
21.10.2022 a mezzo posta e ad in data 17.10.2022 a mani, per difetto dei requisiti di certezza, Parte_2 liquidità ed esigibilità in quanto di pagamento sulla quale e Controparte_1 Controparte_2
Pag. 1 hanno fondato il procedimento monitorio risulta inesistente e/o non provata e/o comunque annullata sia dal danno all'impianto di riscaldamento patito dalla conduttrice sia dal tacito accordo assunto dalle parti, che hanno convenuto di interrompere il rapporto per il 2021, consentendo alla conduttrice di fruire dell'immobile il tempo necessario per il trasloco;
per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a mezzo posta e ad Parte_1 in data 17.10.2022; Parte_2
In via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo Giudice non dovesse riconoscere l'intervenuto tacito accordo tra le parti per il 2021, accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 2 del contratto di locazione, il recesso di parte conduttrice per l'annualità 2021, a fronte del ripetuto tentativo di riconsegnare l'immobile; per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a mezzo posta e ad in data Parte_1 Parte_2 17.10.2022; Ancora in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo Giudice non dovesse riconoscere l'intervenuto tacito accordo tra le parti per il 2021, accertare e dichiarare che almeno il secondo e terzo trimestre non possono essere conteggiati a fronte del rifiuto della proprietà di accettare le chiavi, costituendo la circostanza mora del creditore ex art. 1206 c.c.; per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a Parte_1 mezzo posta e ad in data 17.10.2022; Parte_2 In via riconvenzio e dichiarare il diritto del garante alla restituzione della cauzione di € Parte_2 1.500,00, ingiustamente trattenuta dai proprietari;
per l'effetto, condannare e Controparte_1 Controparte_2 a corrispondere € 1.500,00 in favore di Parte_2
In via riconvenzionale subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo Giudice dovesse in qualche misura riconoscere un credito dei signori porre in compensazione ex art. 1241 ss. c.c. con la cauzione CP_1 prestata da per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso Parte_2 dal Tribun i Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a Parte_1 mezzo posta e ad in data 17.10.2022; Parte_2 In via istruttoria la difesa degli opponenti, pur ritenendo ampiamente dimostrate le proprie deduzioni nella vicenda per cui è causa, qualora il Giudice ritenesse opportuno acquisire ulteriori elementi probatori in aggiunta all'adeguata produzione documentale offerta, chiede di essere ammessa all'interrogatorio formale ed a prova per testi, sui seguenti capitoli: 1) “Vero che nel corso del quarto trimestre 2020 si verificava un guasto all'impianto di riscaldamento, che comprometteva la serena fruizione dell'immobile de quo”;
2) “Vero che la proprietà ha omesso di consegnare la certificazione di conformità della centrale a caldaia”;
3) “Vero che la sig.ra su manifesta volontà della proprietà, si vedeva costretta, per il 2021, a rinvenire Parte_1 un'altra abitazione”;
4) “Vero che i sig.ri aveva più volte manifestato la volontà di provare a collocare l'immobile sul mercato”; CP_1
5) “Vero che, a tal fine, i sig.ri avevano chiesto alla la disponibilità ad accogliere visitatori CP_1 Parte_1 interessati all'acquisto”;
6) “Vero che la sig.ra è riuscita a rinvenire una sistemazione “di fortuna”, ove ha provveduto a trasferire Parte_1 la propria residenza, s n contratto a partire dal 1 gennaio 2021”;
Pag. 2 7) “Vero che, per l'effetto, si accordava con la proprietà per usufruire di un ampio margine di Parte_1 tempo per il trasloco”;
8) “Vero che in pendenza di COVID l'effettuazione dei traslochi era rallentata”;
9) “Vero che, una volta completate le operazioni di trasloco, tentava invano, già dal marzo 2021, Parte_1 per ben due volte, di consegnare alla proprietà le chiavi dell'i oprietà rifiutava”;
10) “Vero che, dopo una lunga trattativa, la proprietà si rendeva disponibile a ricevere le chiavi che erano consegnate in data 21.10.2021”;
11) “Vero che ha sempre garantito il mantenimento del giardino in buono stato locatizio”; Parte_1
12) “Vero che incaricava di provvedere alla manutenzione del giardino”. Si Parte_1 CP_3 indicano a testi, sui capitoli 1, 2, 3, 4,5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 i sig.ri: Per_
- (detto , nato a Il Cairo (Egitto), in [...] addetto alla manutenzione del giardino CP_3 incaricato dalla sui capitoli 11 e 12; Parte_1
Si chiede di am terrogatorio formale di nato a [...] il giorno 08.06.1957, Controparte_2 residente in [...], C. F. sui capitoli C.F._4
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10. Ancora in via istruttoria la difesa degli opponenti, nel denegato caso di accoglimento delle istanze formulate ex adverso, chiede di essere ammessa alla prova contraria sui mezzi istruttori articolati dalle difese avversarie. Ancora in via istruttoria la difesa degli opponenti, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., chiede che sia ordinato ai sig.ri ( e ) CP_1 CP_2 CP_1 di esibire in giudizio la certificazione di regolarità dell'impianto di riscaldamento ril n per gli anni 2020 e 2021. In via istruttoria con riserva di nominare testi in corso di causa, articolare, depositare ulteriore documentazione, nonché di integrazioni difensive anche all'esito delle controdeduzioni avversarie;
In ogni caso, con la condanna di parte convenuta al pagamento di spese, diritti ed onorari di lite”.
PARTE CONVENUTA: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, rigettare integralmente tutte le domande ex adverso formulate e per l'effetto
- in via principale: confermare integralmente il decreto ingiuntivo del Tribunale di Lodi n. 668/2022 del 21.07.2022 (R.G. 1758/2022);
- in via subordinata: nella denegata o non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice adito dovesse ipoteticamente accertare e dichiarare il diritto del IG. ad ottenere la restituzione della cauzione dallo stesso versata a garanzia Parte_2 delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione di cui in narrativa, condannare comunque le parti opponenti al pagamento in favore delle parti opposte della differenza tra gli importi portati dal decreto ingiuntivo opposto e quanto eventualmente dovuto in favore del IGnor per la cauzione dallo stesso prestata a garanzia degli impegni Parte_2 contrattuali;

- in via istruttoria: con riserva di formulare capitoli di prova e citare testi, produrre documenti e formulare ogni più ampia istanza istruttoria nei termini di cui all'art. 183 c.p.c.
- con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
Pag. 3 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE (artt. 132 c.p.c. – 118 disp. att. c.p.c.)
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.
La presente controversia ha ad oggetto l'opposizione promossa da ed Parte_1 Parte_2 avverso il decreto ingiuntivo n. 668/2022 (R.G. n. 1758/2022), pubblicato il 4.08.2022, con cui il
Tribunale di Lodi ha ingiunto agli opponenti di versare l'importo di € 9.600,00 oltre interessi e spese in favore di e a titolo di saldo dell'esposizione debitoria Controparte_1 Controparte_2 relativa al contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 2.1.2019.
In particolare, con ricorso monitorio depositato in data 5.5.2022, e Controparte_1 CP_2 hanno dedotto le seguenti circostanze:
[...]
- in data 2.1.2019, i ricorrenti concludevano con la IG.ra (CF Parte_1
) un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo sito in Via C.F._1
Caravaggio l6, San Colombano al Lambro (doc. 1), con decorrenza dall'1.01.2019 al 31.12.2020 con successivo rinnovo di anno in anno, salvo disdetta con preavviso di termine di 12 mesi;
il canone di locazione era concordato in quattro rate trimestrali di € 2.400,00 ciascuna, da pagarsi entro il giorno 5 dei mesi di gennaio, aprile, luglio e ottobre di ciascuna annualità su conto corrente intestato ai ricorrenti;

- a garanzia degli impegni di pagamento dei canoni di locazione, nonché per gli ulteriori oneri accessori, interessi e penalità per ritardato pagamento e di occupazione ed eventuali risarcimenti danni dell'immobile era prestata garanzia solidale, in favore dei ricorrenti, da parte del IG. Pt_2 nato a [...] il [...];
[...]
- a far tempo dall'inizio del quarto trimestre del 2020, la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni dovuti;

- in data 21.10.2021 la conduttrice provvedeva alla spontanea riconsegna dell'immobile di cui sopra in favore dei ricorrenti (doc. 2) e, nel corso delle operazioni di riconsegna, erano accertati danni alla cucina, nonché il mancato mantenimento del giardino in buono stato locatizio, con conseguenti relativi costi ed oneri da sostenersi al riguardo;

- risultano canoni non saldati in favore dei ricorrenti, da parte della IG.ra e/o dal garante Parte_1
IG. in misura pari ad € 9.600,00, per mancato pagamento canoni relativi al quarto trimestre Pt_2
2020 e primo, secondo e terzo trimestre 2021, sino alla data di riconsegna dell'immobile, avvenuta il 21.10.2021;
Pag.

4 - nonostante i solleciti di pagamento inviati alla conduttrice e al garante, IG. ad oggi i suddetti Pt_2 importi non risultano essere stati saldati.
Il Tribunale, emettendo il decreto ingiuntivo n. 668/2022, ha accolto il ricorso monitorio proposto da e Controparte_1 Controparte_2
Con atto di citazione ritualmente notificato - cui ha fatto seguito la conversione del rito ex art. 447 bis c.p.c. - ed hanno proposto opposizione avverso il decreto Parte_1 Parte_2 ingiuntivo n. 668/2022, contestando la ricostruzione in fatto offerta da controparte e l'effettiva esistenza ed entità del preteso credito.
In particolare, parte opponente, dopo aver conformemente ripercorso l'avvenuta stipulazione del contratto di locazione con la controparte e i termini dal medesimo previsti, ha dedotto quanto segue:
- onorava regolarmente tutti i canoni di locazione convenuti con i sig.ri ino Parte_1 CP_1 al quarto trimestre 2020, allorquando si verificava un guasto all'impianto di riscaldamento che comprometteva la serena fruizione dell'immobile, con inevitabili e conseguenti danni, nonché con significativi costi dei quali la conduttrice si faceva carico, suscettibili di originare una legittima cospicua riduzione del canone di locazione. Più specificamente, con riferimento al vizio alla caldaia, riferisce la sig.ra che la proprietà non l'ha mai messa a norma né, tantomeno, si è Parte_1 regolarizzata con autorità competenti. Essendo una caldaia degli anni '60 era evidente il pericolo ingenerato e con il quale la conduttrice si vedeva costretta a convivere;

- tali disagi contribuivano ad inasprire i rapporti tra le parti, con l'effetto che il tacito rinnovo si tramutava in una risoluzione concordata e anticipata per il 2021. Infatti, la sig.ra su Parte_1 manifesta volontà della proprietà, si vedeva costretta, con mille difficoltà, a rinvenire un'altra abitazione, dal momento che il sig. le aveva più volte manifestato la volontà di collocare CP_1
l'immobile sul mercato, chiedendole, in tal senso, la disponibilità ad accogliere visitatori interessati all'acquisto. La sig.ra seppur nella nota ristrettezza economica, è riuscita a rinvenire una Parte_1 sistemazione “di fortuna”, ove ha provveduto a trasferire la propria residenza, stipulando un contratto a partire dal 1° gennaio 2021 (doc. 3). In tal senso, si accordava con la proprietà per usufruire di un ampio margine di tempo per il trasloco, non avendo le risorse per provvedere in un'unica soluzione;

- una volta completate le operazioni di trasloco, tentava invano, già dal marzo 2021, Parte_1 per ben due volte, di consegnare alla proprietà le chiavi dell'immobile, ma quest'ultima avrebbe rifiutato. In tal senso, dopo una lunga trattativa, la proprietà si rendeva disponibile a ricevere le chiavi che erano consegnate in data 21.10.2021. Sul punto, si contesta quanto affermato nel ricorso, ovvero che << nel corso delle operazioni di riconsegna venivano accertati danni alla cucina nonché il mancato
Pag. 5 mantenimento del giardino in buono stato locatizio>>, dal momento che la mai ha riconosciuto Parte_1 alcunché, contestando la supposta incuria nella conservazione del giardino. La proprietà, del tutto illegittimamente, non restituiva la cauzione;

- il credito riferito all'ultimo trimestre 2020 non risulta quindi dovuto giacché, come dedotto nella narrativa, si è verificato un guasto all'impianto di riscaldamento che ha compromesso la serena fruizione dell'immobile con inevitabili e conseguenti danni, nonché con significativi costi dei quali la sig.ra si faceva carico, suscettibili di originare una legittima cospicua riduzione del canone di locazione;

- il credito riferito ai primi tre trimestri del 2021 non risulta parimenti dovuto in quanto i disagi contribuivano ad inasprire i rapporti tra le parti, con l'effetto che il tacito rinnovo si tramutava in una risoluzione concordata e anticipata per il 2021. La circostanza risulta provata dal fatto che la sig.ra seppur nella nota ristrettezza economica, è riuscita a rinvenire una sistemazione “di Parte_1 fortuna”, ove ha provveduto a trasferire la propria residenza, stipulando un contratto a partire dal
1° gennaio 2021 (doc. 3);
- come evidenziato, solo dopo una lunga trattativa la proprietà si rendeva disponibile a ricevere le chiavi che erano consegnate in data 21.10.2021. Ciò significa che, nella denegata e non creduta ipotesi in cui si volesse negare l'intervenuto tacito accordo tra le parti per il 2021, almeno il secondo e terzo trimestre non possono essere conteggiati a fronte del rifiuto della proprietà di accettare le chiavi, costituendo la circostanza mora del creditore ex art. 1206 c.c. Tale circostanza si profila suscettibile di rilevare anche ai fini dell'art. 2 del contratto, determinando il recesso del conduttore per l'annualità 2021;
- i proprietari non hanno restituito la cauzione di € 1.500,00 corrisposta dal garante Parte_2 trattenendo illegittimamente tale somma e imputando la circostanza a supposti e non provati danni alla cucina nonché alla lamentata incuria del giardino;
per quanto concerne il giardino, la proprietà non ha lasciato nemmeno gli attrezzi per eventuali lavori e i due rubinetti esterni erano sigillati, con la conseguente impossibilità di utilizzare l'acqua esternamente. Ciò nonostante, per il periodo in cui la conduttrice ha abitato l'immobile, il giardino è sempre stato ben curato.
Con comparsa di costituzione tempestivamente depositata si sono costituiti e CP_1 CP_2 deducendo quanto segue:
[...]
- con ricorso per decreto ingiuntivo depositato innanzi al Tribunale di Lodi in data 5.05.2022, gli odierni opponenti deducevano e davano prova del fatto di avere stipulato, in data 2.01.2019, un contratto di locazione ad uso abitativo con la parte conduttrice e odierna opposta, IG.ra
[...]
in relazione all'immobile di Via Caravaggio n. 16, situato in San Colombano al Lambro Parte_1
(doc. 1); la durata della locazione era stabilita in anni 2 e con ulteriore rinnovo di anno in anno,
Pag. 6 salvo disdetta da comunicarsi con preavviso di 12 mesi;
il relativo canone annuale era stabilito nell'importo di Euro 9.600,00 annuali, da pagarsi in 4 rate trimestrali, come stabilito espressamente all'art. 4 del contratto stesso;

- a garanzia degli impegni di pagamento dei canoni di locazione suddetti, nonché per gli ulteriori oneri accessori, interessi, penalità per ritardato pagamento e di occupazione ed eventuali risarcimenti danni dell'immobile, veniva prestata garanzia solidale, a favore dei locatori odierni opposti, da parte del IG. nato a [...] il [...], per quanto si evince Parte_2 espressamente a pagina 3 del contratto di locazione;

- a far tempo dall'inizio del quarto trimestre del 2020, la conduttrice dell'immobile si era resa morosa nel pagamento dei canoni dovuti alle parti locatrici;

- a fronte di ritardati pagamenti dei canoni di locazione e di conseguenti richieste e intimazioni di pagamento alla stessa conduttrice, inviati anche nell'interesse dalle parti locatrici, la conduttrice rappresentava ai locatori di non potere più sostenere economicamente i canoni di locazione contrattualmente convenuti e conseguentemente riferiva che si sarebbe quanto prima adoperata per trovare altra idonea locazione e per il rilascio spontaneo dell'immobile;
- la IG.ra si rendeva disponibile solo in data 22.10.2021 a formalizzare la risoluzione Parte_1 consensuale del contratto di locazione e la spontanea e formale riconsegna dell'immobile in questione in favore dei IG.ri per quanto si evince da verbale sottoscritto dalle stesse parti CP_1
(doc. 2);
- le parti davano atto altresì, nello stesso verbale di riconsegna dell'immobile, che l'immobile veniva riconsegnato libero da persone e cose, fatto salvo ogni diritto dei locatori per pretese di canoni non pagati, interessi ed accessori;

- nel corso delle operazioni di riconsegna dei locali veniva inoltre accertato e formalmente dichiarato dalle parti, tramite sottoscrizione del relativo verbale, che nei locali della cucina erano state rimosse svariate piastrelle e che il giardino non era stato idoneamente mantenuto in buono stato locativo, richiedendo infatti lo stesso attività di taglio dell'erba, potature varie ed eliminazioni di piante infestanti (anche e in ragione di lamentele e contestazioni subite da parte dei proprietari confinanti); il tutto come documentato tramite materiale fotografico allegato allo stesso verbale di riconsegna;

- risultava inoltre, alla data di riconsegna, che vi fossero canoni non saldati da parte della IG.ra e/o del IG. - garante per la stessa - in favore dei locatori e odierne parti opposte, Parte_1 Pt_2 in misura pari ad € 9.600,00, per quanto dovuto riguardo al quarto trimestre di locazione 2020 e al primo, secondo e terzo trimestre di locazione 2021, nonostante i solleciti di pagamento inviati anche nell'interesse dei locatori;

Pag.

7 - non corrisponde a verità la circostanza asserita da controparte per cui si sarebbe verificato un guasto all'impianto di riscaldamento dell'immobile locato, avvenuto nel corso del quarto trimestre di locazione del 2020; non risulta invero che la conduttrice abbia mai riferito alla proprietà di ipotetici guasti all'impianto di riscaldamento dell'immobile né di danni dalla stessa subiti e/o costi sopportati a fronte di tale asserita circostanza;

- neppure risulta corrispondente al vero la circostanza per cui la caldaia non sarebbe risultata a norma e/o regolarizzata, affermazioni queste esclusivamente asserite e del tutto non supportate da alcun tipo di prova;
al momento della presa in consegna dei locali dell'immobile, la conduttrice ha al contrario contrattualmente dichiarato (i.e. all'art. 4) che l'immobile era: “...in buono stato locativo ed idoneo all'uso convenuto…” e, contrariamente a quanto asserito dalla difesa avversaria, l'impianto di riscaldamento risultava essere invece del tutto funzionante e idoneo all'uso convenuto;

- le ragioni per cui le parti si sono determinate a dare corso alla risoluzione consensuale del contratto di locazione sono esclusivamente dipese da difficoltà di natura economica della conduttrice che, già a fare tempo dal quarto trimestre del 2020, non è stata più in grado di potere fare fronte agli impegni economici nascenti dal contratto;

- per tali ragioni la stessa IG.ra riferiva alla proprietà che avrebbe conseguentemente Parte_1 provveduto a reperire un'altra locazione, con costi di locazione più contenuti, e che avrebbe provveduto quindi a rilasciare quanto prima l'immobile già condotto in locazione;

- i locatori si sono mostrati disponibili a consentire comunque alla IG.ra di continuare ad Parte_1 occupare l'immobile fino a che la stessa non è stata in grado di reperire un altro immobile da potere prendere in locazione con costi più contenuti e non corrisponde al vero che vi sarebbe stato un inasprimento dei rapporti tra le parti;
le stesse hanno al contrario avuto da sempre scambi molto cordiali, come emerge dalle le comunicazioni via whatsapp scambiate tra il dicembre 2020 e il febbraio 2021 tra il sig. e il sig. (doc. 5), ferma restando la legittima Controparte_2 Parte_2 pretesa dei locatori di ricevere risposte in merito al pagamento dei canoni non pagati;

- dalle citate comunicazioni non emergono mai, contrariamente alle ragioni addotte dalla controparte a sostegno della propria opposizione, contestazioni afferenti al mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento né, tantomeno, relativi costi sostenuti e/o danni subiti;
né in sede di risoluzione consensuale del contratto di locazione e formale riconsegna dei locali ai proprietari la IG.ra ha asserito, contestato e/o lamentato di avere subito disagi di Parte_1 alcun genere o di avere avuto dei danni o comunque sopportato dei costi relativi al mancato o inidoneo funzionamento dell'impianto di riscaldamento (emerge anzi dal verbale di riconsegna dell'immobile del 22.10.2021 che la sig.ra ha pacificamente provveduto a rilasciare Parte_1
Pag. 8 l'immobile senza rilevare contestazioni di sorta e prendendo atto del fatto che i locatori si riservavano di tutelare successivamente le proprie ragioni di credito per la morosità sussistente);
- in sede di riconsegna dell'immobile emergeva invero come fossero semmai i sigg.ri a CP_1 lamentare danni occorsi all'immobile nei locali della cucina (con avvenuta asportazione di svariate mattonelle) oltre ad una totale incuria del giardino, non mantenuto in buono stato locativo e con conseguenti costi da doversi al riguardo sostenere;
il tutto per come dichiarato a verbale e per come evidente sulla base sulla base delle riprese fotografiche scattate al momento della formalizzazione del verbale di riconsegna;

- non risulta in ultimo che la conduttrice abbia mai esercitato il diritto di recesso dal contratto di locazione in discorso;
incontrovertibile che il recesso avrebbe dovuto, in ipotesi, essere formalizzato esclusivamente attraverso le sole forme previste dall'art. 2 del contratto, ovvero tramite lettera raccomandata e con un preavviso di 30 giorni, né è mai stato effettuato alcun reiterato tentativo da parte della IG.ra contrariamente a quanto affermato nella avversaria Parte_1 difesa, al fine di riconsegnare l'immobile ai proprietari;

- le condizioni della cucina e del giardino come riscontrate al momento della consegna dell'immobile, attribuibili alla parte conduttrice e del tutto causalmente dipendenti dal mancato rispetto degli obblighi di mantenimento della res locata in buono stato locativo, hanno comportato oneri e costi, per le parti locatrici, del tutto non previsti e al fine di ripristinare la situazione in un idoneo stato di fatto, di talché i locatori hanno conseguentemente trattenuto in modo del tutto legittimo la cauzione già agli stessi messa a disposizione al momento della sottoscrizione del contratto;

- per tali ragioni le parti opposte hanno pieno titolo a trattenere la cauzione già versata in loro favore;
in sede di riconsegna di immobile e allorché è stato accertato il mancato mantenimento della res locata in buono stato locativo, con i relativi disagi di cui si è detto, controparte non ha invero eccepito alcunché al riguardo, neppure in punto di pretesa di eventuale restituzione della cauzione, nella evidente consapevolezza di relativi costi che i sig.ri avrebbero dovuto CP_1 sostenere per rimediare alla situazione gravosa lasciata in carico.
Rigettata l'istanza tardivamente avanzata ex art. 648 c.p.c. da parte opposta, il Giudice, all'udienza del 13.10.2023, formulava alle parti una proposta transattiva tuttavia non accettata da parte opponente, la quale formulava una controproposta che non incontrava il consenso di controparte.
Rigettate le istanze istruttorie avanzate dalle parti e ritenuta la causa matura per la decisione, con ordinanza emessa in data 26.02.2024 il Giudice procedeva alla fissazione di udienza di discussione ex artt. 127 ter e 429 c.p.c. Le parti depositavano nel termine assegnato note conclusive.
Pag. 9 La proposta opposizione va rigettata per i motivi di seguito esposti, risultando la pretesa azionata in sede monitoria provata sia nell'an sia nel quantum.
In primo luogo, va rilevato come il dedotto guasto alla caldaia - invocato da parte opponente al fine di sostenere come non dovuti i canoni relativi all'ultimo trimestre 2020 – sia stato dalla parte conduttrice solo evocato e risulti dunque del tutto sfornito di supporto probatorio. Non possono invero ritenersi sufficienti alla dimostrazione del lamentato vizio le fotografie prodotte al doc. n. 4 di parte opponente, che risultano completamente prive di contestualizzazione e alle quali non è allegata alcuna documentazione attestante riscontrati malfunzionamenti e spese sostenute dalla conduttrice per interventi di riparazione dell'impianto.
Parimenti indimostrata risulta la allegata impossibilità della sig.ra per causa del creditore, Parte_1 di restituire tempestivamente l'immobile ai proprietari, essendo rimasta anche tale circostanza del tutto sfornita di riscontro documentale valido ad attestare tentativi della conduttrice di riconsegnare l'abitazione. Non si rinvengono inoltre elementi da cui desumere la rappresentata risoluzione del contratto di locazione in relazione all'anno 2021, né risulta che la conduttrice abbia mai esercitato il diritto di recesso nelle forme previste dal contratto.
Al contrario, il verbale di rilascio dell'immobile - sottoscritto da entrambe le parti in data 22.10.2021
e nel quale alcuna contestazione di parte conduttrice è riportata - attesta la consegna dell'abitazione alla parte opposta solo in detta data, dovendo dunque ritenersi, in assenza di elementi di segno contrario, fino ad allora ancora efficace il contratto in essere. Sul punto, non risulta idonea a sostenere la tesi di parte opponente la circostanza relativa alla sottoscrizione del contratto di locazione con riguardo all'immobile sito in Piacenza, via della Besurica, di per sé non contrastante con la ricostruzione avversaria e compatibile con la normale esigenza del conduttore di assicurarsi una diversa abitazione nelle more della liberazione dell'immobile da rilasciarsi alla proprietà.
Diversamente, parte opposta ha fornito piena prova in ordine alla legittimità e alla fondatezza del credito, essendo stati prodotti il contratto di locazione sottoscritto dalle parti assieme al verbale di rilascio dell'immobile e non essendovi contestazione circa l'omesso versamento dei canoni oggetto del ricorso monitorio.
Se il decreto ingiuntivo opposto va dunque confermato alla luce delle considerazioni che precedono, deve invece trovare accoglimento la domanda avanzata da parte opponente in via riconvenzionale di restituzione della cauzione versata.
Il verbale di consegna dell'immobile prodotto agli atti non risulta invero sufficiente a giustificare la trattenuta dell'importo corrisposto dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale, considerato che parte opposta non ha prodotto agli atti alcun preventivo di spesa o diverso documento idoneo a dimostrare gli esborsi che la stessa afferma di aver sostenuto ai fini della rimessione in pristino
Pag. 10 dell'immobile. In assenza della predetta documentazione, non può dunque ritenersi legittima l'omessa restituzione della somma in contestazione.
Ne deriva che il decreto ingiuntivo opposto va confermato per l'importo di € 9.600,00 oltre interessi legali dalla scadenza di ciascun canone al saldo, mentre deve essere ordinata a parte opposta la restituzione della cauzione indebitamente trattenuta.
Alla luce della parziale reciproca soccombenza, la spese di lite vanno compensate nella misura di un terzo e poste, per la restante parte, a carico di parte opponente, come liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede: rigetta l'opposizione e per l'effetto dichiara definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n.
668/2022 (R.G. n. 1758/2022), pubblicato in data 4.08.2022 dal Tribunale di Lodi;
condanna e a restituire a ed Controparte_1 Controparte_2 Parte_1 Parte_2
l'importo di € 1.500,00, trattenuto a titolo di cauzione;
condanna gli opponenti in solido, previa compensazione nella misura di 1/3, a rimborsare in favore di e le spese di giudizio, liquidate in € 2.800,00 per compensi, Controparte_1 Controparte_2 oltre 15% per spese generali, CPA ed IVA come per legge.
Dichiara il presente provvedimento provvisoriamente esecutivo ex lege.
Sentenza depositata nel termine di cui all'art. 127-ter c.p.c. a Lodi il giorno 20.06.2024
Il Giudice
(dott.ssa Elisa Romano)
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