RE BBLICA TATIONA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Emilia Caleca, all'esito della riserva assunta all'udienza del 10 ottobre 2025, svolta a trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4656 / 2023 promossa da:
وin persona del Sindaco legale rapp.te pro tempore (PART. IVA Parte 1
P.IVA 1 ) elettivamente domiciliato in Pt 1 presso lo studio dell' Avv. G. Davide La Rosa
, che lo rappresenta e difende come da procura in atti;

ATTORE
contro
La signora Controparte 1 nata a [...] [...]/03/1961, c.f. Codice Fiscale 1 titolare della Ditta individuale denominata “La Torinese", corrente in corso Umberto I n. 59, Pt 1
partita Iva P.IVA 2 rappresentata e difesa dall'Avv. Salvatore Berritta, giusta procura in atti;

CONVENUTO
OGGETTO: sfratto per finita locazione.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti e verbali di causa.
Fatto e diritto
Con atto di citazione di sfratto per morosità ed in subordine sfratto per finita locazione datato
13.09.2023, il comune di Pt 1 premetteva : ^Pt 1 stipulava un contratto di locazione - ad uso diverso-, con In data 29.5.2009 il Comune di titolare della ditta TORINESE DI LO RE GIUSEPPINA la Signora Controparte 1
'( P.IVA 2 ), relativamente all'immobile sito in Via Corso Umberto I 59 _Pt ₁ catastalmente identificato al foglio 15 part. 121/4 - con un canone annuo di EURO 2.340,00 mensili oltre aumento ISTAT a far data dal 1.5.2012, da pagarsi entro il primo di ogni mese a partire dal
1/05/2011; che la società convenuta si è resa inadempiente e morosa al 31.08.2023 della complessiva somma di € 21.209,17; In via meramente subordinata precisava che il contratto di locazione del suddetto immobile è stato registrato in data 3.05.2011 e la durata è stata concordata dal 1.5.2011 al
30.4.2017 con il rinnovo tacito per ulteriori sei anni, pertanto, il contratto di locazione è scaduto, vista la regolare disdetta, in data 30.4.2023. Chiedeva : convalidare nei confronti della suddetta società lo sfratto per morosità intimato ai sensi degli art. 657 e 658 c.p.c. ed emettere, in caso di opposizione, ordinanza di rilascio dell'immobile meglio descritto in epigrafe;
applicati gli artt. 633 e 641 c.p.c., ingiungere, alla società intimata, il pagamento della complessiva somma di € 20.546,54 o di quella somma maggiore e/o minore che dovesse emergere in corso di causa, per i canoni di locazione scaduti e non corrisposti, oltre accessori e in relazione agli ulteriori canoni a scadere. In via, meramente subordinata, convalidare l'intimato sfratto per finita locazione.
Con memoria datata 02.11.2023, si costituiva in giudizio la parte convenuta per chiedere il rigetto delle proposte domande e per sentir dichiarato che il contatto di locazione oggetto del presente giudizio debba considerarsi rinnovato fino al 30 aprile 2029; dichiarava che in data 12.09.2023 aveva provveduto a saldare l'intero suo debito e produceva la relativa documentazione, per cui chiedeva declaratoria di cessata materia del contendere in merito alla domanda di sfratto per morossità. IN
DIRITTO - inammissibilità ed irricevibilità delle due domande cumulate;
in ordine all'intimato sfratto per finita locazione rilevava che la disdetta sarebbe stata inviata a mezzo pec alla conduttrice mediante comunicazione del 03.05.2021, eccependo che la stessa non riveste di certo le connotazioni idonee a formalizzare la disdetta. Chiedeva il rigetto delle domande proposte dal Parte 1
[...]
Con ordinanza del 27.11.2023, il G.O.: "rilevato che parte intimata, nel costituirsi in giudizio, ha proposto opposizione alla convalida dello sfratto;
tenuto conto che parte intimante all'udienza u.s. ha dichiarato che parte intimata ha corrisposto i canoni di locazione oggetto dell' intrapresa procedura;
tenuto conto della documentazione versata agli atti in questa fase sommaria;
verificato che nota prot.
11439 del 03 maggio 2021, il Responsabile di Area del ^Parte ¹ ha ^comunicato ^alla ditta La Torinese la richiesta di adeguamento IS;
ritenuto che trattasi di una mera comunicazione, con la quale non si provvede a disdettare il contratto di locazione pendente fra le parti;

considerato che

la proposta opposizione, fondata su prova scritta, preclude l'emissione dell'ordinanza di convalida degli intimati sfratti;
ritenuto che le domande e le eccezioni formulate dalle parti meritano un più ampio approfondimento nella successiva fase del giudizio;

considerato che

non ricorrono i presupposti di legge per emettere l' ordinanza di rilascio di cui all'art. 665 c.p.c..

P.Q.M.

Visto l'art. 667 Cpc, ai sensi dell'art. 426 Cpc, dispone il mutamento di rito del presente giudizio, che proseguirà nelle forme del rito speciale per l'esame delle eccezioni sollevate dal convenuto, trattandosi di contestazioni relative al corrente rapporto locatizio;
assegna alla parte intimante il termine di gg. 15
a decorrere dalla comunicazione del presente provvedimento per l'avvio del procedimento di mediazione innanzi al competente Organismo di Mediazione, ai sensi dell'art.5 D.Lgs n. 28\2010.; fissa per la prosecuzione del giudizio e per gli adempimenti di cui all'art. 420 cpc l'udienza del 12 luglio 2024, ore 11.00, assegnando alle parti termine fino al 30 giugno 2024 per integrare gli atti e depositare documenti e memorie."
Con rispettive memorie integrative del 28.06.24 e del 29.06.2024, il locatore ^Parte ¹
e la società conduttrice si costituivano nella presente fase di merito, insistendo ciascuna parte nelle proprie richiese e, dopo aver discusso la controversia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. e depositato le note difensive, all'udienza del 10 ottobre 2025, svolta a trattazione scritta, ne chiedevano la decisone.
Preliminarmente si osserva che la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c. e l'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito (Cass. n.
RG n. 166/2012 17145/2006
Si dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine al chiesto sfratto per morosità.
Pt 1 si ritiene infondata e va La domanda di sfratto per finita locazione proposta dal Comune di rigettata, per quanto di ragione.
La materia è normativamente regolata dagli artt. 27 e 28 Legge 392/1978, c.d. “Legge Equo Canone", che prevedono il rinnovo tacito per sei anni dei contratti di locazione degli immobili adibiti ad attività commerciale, salvo disdetta da inviarsi almeno dodici mesi prima della scadenza. La normativa sopra richiamata prevede una peculiare fattispecie di proroga del vincolo contrattuale conforme alla volontà delle parti come manifestata non espressamente tramite pattuizione negoziale bensì in modo concludente tramite il comportamento omissivo consistente nel mancato invio della disdetta nei termini di legge. In merito interviene la giurisprudenza di legittimità, che esclude la configurabilità di un rinnovo tacito del contratto di locazione di cui sia parte la Pubblica Amministrazione, attesa la necessità di esprimere la volontà negoziale degli enti pubblici attraverso la forma scritta piuttosto che manifestarla tramite comportamenti concludenti. Ciò in quanto, in materia di contratti conclusi dalla P.A., è necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per "facta concludentia", posto che, altrimenti, si perverrebbe alla esclusione ed elisione del suddetto requisito formale.
Tuttavia, quando la rinnovazione dell'originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l'omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall'altro, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all'eventuale rinnovazione, di considerare l'opportunità, o meno, di avvalersi della disdetta...” -Cass. Civ sent. N. 19410/16-. Cass., 9.5.2017, ord. n. 11231, Cass. 30858/2018.
Nel caso in esame, il Comune di Pt 1 intimava sfratto per finita locazione, allegando che con il contratto siglato dalle parti in data 29.5.2009, registrato in data 3.05.2011, la durata è stata concordata dal 1.5.2011 fino al 30.4.2017 con il rinnovo tacito per ulteriori sei anni, pertanto, il contratto di locazione è scaduto, vista la regolare disdetta, in data 30.4.2023; riteneva di avere dato la regolare disdetta con comunicazione prot. n. 11439 del 03.05.2021 da parte del Responsabile dell'Area servizi del Comune di Pt 1 e assumeva che, in conformità al relativo orientamento della giurisprudenza, non poteva ritenersi consentito il rinnovo tacito della locazione con riguardo agli Enti pubblici.
Di contra, la parte intimata eccepiva che la comunicazione prot. n. 11439 del 03.05.2021 inviata dal
Comune di Pt 1 avente per oggetto "comunicazione adeguamento IS anno locativo 2021
2022 Situazione contabile canoni locativi” a firma del responsabile dell'Area Servizi per la Città e del Responsabile del Procedimento non potesse ritenersi una valida disdetta.
E' noto che: "la disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo. Pur prevedendo l'art. 3 della legge n. 392 del 1978 (abrogato successivamente dall'art. 14 della legge n.
431 del 1998, ma applicabile temporalmente nella fattispecie) che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata, tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. (Cass. civile, sez. III, 06/12/1993, n. 12057, Cass. 23.11.1994 n. 9916, Cass. 3 luglio 1979, n. 3763, Cass. 24/11/1998, n. 11899; Cass. 02/08/1995, n. 8843; Cass. 11/11/1991, n.
11982, Cassazione civile sez. III - 12/01/2006, n. 409).
A parere di questo giudicante l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza, come richiesta da costante giurisprudenza, non è stata adeguatamente portata a conoscenza del conduttore con la trasmissione a mezzo pec in data 03.05.2021 della nota protocollata agli atti del comune al n. 11439 con oggetto "comunicazione adeguamento IS anno locativo 2021 - 2022
- Situazione contabile canoni locativi" a firma del Funzionario responsabile dell""Area Servizi per
-
la Città" Sig. Persona 1 e del Responsabile del Procedimento Rag. A. Saetta;
con la richiamata nota, difatti, il Pt 1 _di Pt 1 ha comunicato la variazione IS e il consequenziale canone annuo aggiornato, specificando nella stessa: “si precisa che questo Ente, alla scadenza naturale del contratto di locazione in data 30/04/2023 dovrà rientrare in possesso dell'immobile per attivare le procedure ad evidenza pubblica imposta dalla normativa vigente in materia.
Si ribadisce che, secondo questo giudice, il richiamato documento è una mera comunicazione di natura contabile effettuata ben due anni prima della scadenza del rapporto contrattuale dal
Responsabile Area Servizi alla Città e non può integrare gli estremi, formali e sostanziali di una disdetta contrattuale, nello specifico afferente ad un contratto di locazione per uso diverso pendente fra le parti a decorrere dall'anno 2009, che già una prima volta era stato automaticamente e tacitamente prorogato dall'anno 2017 fino all'anno 2023 e relativo ad un locale destinato ad esercizio commerciale.
E' del tutto evidente che trattasi di una mera precisazione contenuta all'interno una semplice comunicazione effettuata nell'anno 2021 da un Funzionario non qualificato del Comune, del tutto inidonea a manifestare al conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza, già fissata per l'anno 2023; una dichiarazione di scienza che non può avere alcun impatto giuridico sulla efficacia del contratto di locazione stipulato fra le parti, del tutto priva del tenore formale di una disdetta. Veniva quindi comunicata, con la citata nota, non una disdetta del contratto, che all'epoca peraltro aveva ancora un biennio di durata, quanto piuttosto veniva manifestata la necessità dell'Ente di attivare, per il futuro, una procedura di evidenza pubblica. Anche
l'uso del verbo, volto al futuro (dovrà rientrare in possesso), induceva a ritenere che venisse prospettata una probabile ipotesi addivenire e non una reale, effettiva ed oggettiva certezza.
Nel riconoscere e convenire che la disdetta sia un negozio giuridico unilaterale recettizio che si perfeziona nel momento in cui viene portato a conoscenza della parte cui è diretto, non si può non sostenere che tale conoscenza debba essere chiara, certa, completa, legale, regolare, tempestiva e che debba essere espressa con termini formali, idonei e non equivoci per manifestare in modo inequivocabile la volontà del locatore di non rinnovare il contratto, con conseguente invito al rilascio e/o diffida di agire giudizialmente in caso contrario, anche al fine di concedere al conduttore un congruo e determinato termine di preavviso per rendere meno gravoso il disagio della cessazione del rapporto di locazione, del conseguente sgombero del locale e dell'eventuale ricerca e reperimento di altro immobile dove proseguire l'attività commerciale.
Si richiama in merito copiosa giurisprudenza, secondo la quale: Ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 della 1. n.392 del
1978, in quanto in base a tali norme, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto, anche alle scadenze successive alla prima, non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà -successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente - ma deriva direttamente dalla legge;
ne consegue che il contratto dovrà intendersi automaticamente rinnovato in mancanza di tempestiva disdetta". (Cass. Civ., sez. III,
05/10/2023 n. 34010; in senso del tutto conforme, Cass. Civ. Sez. III, 20/03/2017 n. 7040).
Ed ancora: "Il principio in questione... deve ritenersi applicabile... anche alle scadenze successive alla prima, tenuto conto che lo stesso testo dell'art 28 della legge 27 luglio n. 392... non giustifica alcuna ragionevole distinzione della prima rinnovazione automatica dalle successive" (Cass. Civ., sez. III, 09/09/2022 n. 26620).
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, vengono poste a carico della parte soccombente, come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Messina, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita:
Dichiara cessata la materia del contendere in merito alla domanda di sfratto per morosità ;
Rigetta la domanda di sfratto per finita locazione proposta dal Comune di Pt 1 nei confronti
Controparte 1 titolare della Ditta individuale denominata “La Torinese", corrente della Signora
in Pt 1 corso Umberto I n. 59;
Condanna parte attrice intimante a rimborsare alla parte convenuta intimata le spese di lite, che si liquidano in € 2.540,00 per compensi, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a come per legge.
Si comunichi
Messina, 25 ottobre 2025 Il Giudice Emilia Caleca