N. R.G. 32/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CHIETI
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gianluca Falco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 32/2021, promossa da:
(P. I.V.A.: in persona del Controparte_1 P.IVA_1
Curatore Avv. rappresentata e difesa dagli Avv.ti Fabrizio DRAGANI e Remo Di Parte_1
Giacomo, elettivamente domiciliata come in atti.
ATTRICE contro
(C.f.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Ugo della Controparte_2 C.F._1
Monica, elettivamente domiciliata come in atti.
CONVENUTA
Oggetto: divisione immobiliare.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale della udienza di precisazione delle conclusioni del 15.9.25.
pagina 1 di 14 SINTESI DEL FATTO E DELLE QUESTIONI RILEVANTI AI FINI DI CAUSA

1. Con citazione del 13.11.20, la (di seguito, Controparte_1
) ha convenuto in giudizio avanzando le seguenti domande: “A) CP_1 Controparte_2
Accertata la comunione, dichiari/ordini la divisione giudiziale dell'immobile descritto in premessa, ovvero l'abitazione su tre piani sita in Francavilla al Mare (CH) al viale Alcione n°128, meglio identificata dai dati censuari: FG 3 p.lla 513, sub 1-2-3 e p.lla 608 sub 1 e 2 dello stesso foglio, in proprietà del 40% in capo alla Sig.ra e del 60% alla (oggi in Controparte_2 CP_1
Curatela fall.re), previa determinazione (maggiore o minore) della consistenza attuale del bene, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, al netto dei
“conguagli e/o rimborsi” come sopra evidenziati, secondo un progetto divisionale ed “indennitario” predisposto con l'ausilio di un Consulente Tecnico d'Ufficio da nominarsi;
B) in subordine disponga l'attribuzione del bene in favore della convenuta con obbligo per la stessa di provvedere ai conguagli in denaro della somma di € 1.300.000,00 in favore della attrice o di quella diversa, maggiore CP_1
e/o minore, oltre eventuali “conguagli e/o rimborsi” sopra evidenziati, accertati in corso di causa o ritenuti di giustizia in favore della parte attorea;
C) laddove dovesse accertarsi (rectius: recepirsi)
l'indivisibilità del bene, ordini la vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 788 c.p.c. (a mezzo di professionista all'uopo delegato), provvedendo agli adempimenti necessari e funzionali alla vendita, nonché procedendo alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote sopra indicate o meglio accertate in corso di causa al netto d'eventuali “conguagli e/o rimborsi” sopra evidenziati;
D) emetta qualsivoglia altra determinazione e/o provvedimento funzionale, collegato e/o finalizzato alla domanda ed al buon esito delle operazioni da compiersi (compreso l'accertamento d'eventuali diritti di compensazione/conguaglio derivante dalla situazione giuridica accertata) ponendo le spese a carico dei condividendi. Con condanna della parte convenuta - eventualmente resistente od opponente - al pagamento delle spese di Giudizio […]”.
A sostegno di tali domande, l'attrice (dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di Chieti n. 15/10) ha dedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: tra gli immobili del compendio concorsuale vi era una abitazione su tre piani, sita in Francavilla al Mare, Viale Alcione n. 128, identificata al FG 3 p.lla 513, sub 1-2-3 e p.lla 608 sub 1 e 2 dello stesso foglio;
detto immobile – derivante dalla fusione delle cubature di due fabbricati preesistenti e distinti ed insistendo in parte sulla particella 608 (di circa 443
pagina 2 di 14 mq e di proprietà dell'esponente) ed in parte sulla particella 513 (di proprietà di CP_2
- era dunque, in forza del principio di accessione, in comproprietà di essa e di
[...] quest'ultima (poichè realizzata sul suolo dei comunisti), in quote quantificabili (in relazione alla estensione delle rispettive particelle occupate dal cespite) nella misura del 58% per l'attrice e del residuo per la convenuta;
l'immobile – avente un valore di circa 2.200.000 euro e che CP_1 aveva all'epoca costruito a proprie spese - doveva ritenersi non facilmente divisibile, sicchè doveva procedersi allo scioglimento della comunione di esso, alle operazioni divisionali indicate nelle conclusioni e alla assegnazione dei conguagli in denaro (in proporzione delle rispettive quote di comproprietà), previa detrazione – a favore dell'esponente – di quanto dovutole dalla controparte per gli esborsi sostenuti per la costruzione dell'immobile e a titolo di indennizzo per la occupazione del cespite.

2. Con comparsa di risposta depositata il 29.3.21, si è costituita in giudizio la Controparte_2 quale a sua volta ha avanzato le seguenti domande ed eccezioni: “1. In via preliminare disporre la chiesta divisione proporzionalmente alla superficie dei due lotti o quantomeno alla cubatura dei due fabbricati confluiti nell'unico fabbricato attuale;

2. Dichiarare inammissibile ed improcedibile la generica richiesta di rimborsi e di indennizzi perché prescritta e perché non provata;

3. Accogliere per quanto innanzi premesso la spiegata riconvenzionale e per l'effetto condannare la parte attrice al risarcimento del danno subito dalla , per la cubatura di pertinenza del lotto lato Controparte_2 mare, la cui quantificazione si ritiene non possa essere inferiore ad 1/3 del valore di stima della porzione di fabbricato di proprietà della o per la maggiore o minore quantificazione CP_1 determinata dalla S.V., nonché al risarcimento danni per il minor godimento dell'immobile in questione , la cui quantificazione non potrà comunque essere inferiore ad un 1/3 del valore stimato dell'intero compendio immobiliare.

4. In via subordinata, nel caso di accoglimento della richiesta di condanna al ristoro di rimborsi e di indennizzi, compensare la somma dovuta con quanto spettante alla a titolo di risarcimento di danno patito per il minor godimento dell'immobile, oltre Controparte_2 interessi dal sorgere del credito;

5. condannare parte attrice alla refusione delle spese di lite, con distrazione”.
A sostegno di tali domande ed eccezioni, la convenuta ha controdedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: l'immobile doveva ritenersi facilmente divisibile, rispettando la cubatura dei due originari fabbricati;
il diritto della attrice alla ripetizione delle somme asseritamente sborsate per la pagina 3 di 14 costruzione dell'immobile era prescritto ed, in ogni caso, privo di supporto probatorio;
sussisteva il diritto della esponente di ottenere dalla controparte il risarcimento del danno “per la cubatura di pertinenza del lato mare e per il minor godimento dell'immobile”.

3. Nel prosieguo del giudizio: l'attrice ha provveduto alla notifica della vocatio in ius alla
[...]
(già ) e alla , quali creditrici Controparte_3 CP_4 Controparte_5 ipotecarie, nonché successivamente – su ordine del Giudice – agli eredi di Persona_1
(originario creditore pignoratizio); sono state espletate le fasi di trattazione e di istruttoria documentale, nonché plurimi tentativi, risultati vani, di conciliazione giudiziale;
è stata espletata una CTU (a mezzo dell'Arch. al fine di risolvere le questioni tecniche controverse e di predisporre uno o più Per_2 progetti divisionali;
a fronte della mancata approvazione consensuale di tali progetti, la causa, dopo la udienza di precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

4. La valutazione delle risultanze processuali acquisite (relazioni di CTU;
documentazione catastale e negoziale in atti;
relazioni notarili sull'immobile) e del thema decidendum del giudizio porta alle considerazioni e determinazioni di seguito esposte.
A. Il bene oggetto di causa: caratteristiche, titolarità e valore di mercato

1. Il bene oggetto di causa e, in quest'ambito, delle domande di divisione è costituito da un unico fabbricato residenziale (con corte di pertinenza ed annessa piscina), eretto a seguito di demolizione dei due immobili originari ed accorpamento delle loro volumetrie (cfr.: le relazioni del CTU Per_2 depositate il 14.7.23 e da ritenersi integralmente richiamate per relationem nella presente sentenza;
le fotografie in allegato;
la documentazione catastale e notarile in atti).
Più in particolare e come evidenziato dal CTU (cfr. pag. 9 e seg. della relazione tecnica), “Il Per_2 bene di che trattasi è sito in Francavilla al Mare su di un lotto di forma rettangolare di circa ml 47 x
19.50, posto tra il viale Alcione a sud-ovest e la fascia costiera a nord-est, sui restanti lati confinante con lotti di altra proprietà (All. 4) e consistente in un fabbricato indipendente e unifamiliare disposto su quattro livelli, di cui uno interrato e tre fuori terra. Detto lotto di pertinenza presenta una recinzione in muratura avente altezza di circa mt 2, con un accesso pedonale ed uno carrabile pagina 4 di 14 prospicienti il Viale Alcione n. 128 ed altro accesso pedonale sulla recinzione fronte mare confinante con la pista ciclabile, come meglio comprensibile dalla documentazione fotografica allegata. L'area esterna di pertinenza al fabbricato ha zone e passerelle pavimentate con possibilità di parcheggio e spazi sistemati a giardino;
sulla corte posta a nord-est, lato mare, è presente una piscina delle dimensioni di circa ml 9.50 x 4.80”.

2. Esso insiste sui seguenti terreni, come individuati al Catasto fabbricati del Comune di Francavilla al
Mare: a) lotto di cui al foglio 3 particella n. 608 subalterni 1 e 2, il quale risulta di piena ed esclusiva proprietà per 1/1 della società b) lotto di cui al foglio 3, particella 513, subalterni 1, CP_1
2 e 3, il quale risulta essere di proprietà per 1/1 di (cfr.: le relazioni di CTU;
la Controparte_2 documentazione catastale e notarile;
i titoli di proprietà di cui agli atti di compravendita immobiliare).
In particolare, e come rilevato dal CTU, il nuovo fabbricato occupa “l'intera area dei due lotti orginari” (cfr. anche l'analitica descrizione fornita al riguardo dal Dott. nominato dal Giudice Per_3
Delegato per stima degli immobili di proprietà della “[…] Porzione di fabbricato CP_1 ricadente sul terreno di proprietà di : […] totale superficie = 461,4; 319,104; Controparte_2
Porzione di fabbricato ricadente sul terreno di proprietà di =TOTALE […] = CP_1 Parte_2
456,7; 430,338”).
Inoltre, il fabbricato attuale non è riportato nelle mappe catastali, le quali, invece, riportano ancora i due fabbricati distinti e separati che sono stati oggetto di demolizione e ricostruzione con fusione delle cubature (cfr. la perizia dell'estimatore dott. cfr. la relazione tecnica del CTU Per_3 Per_2

3. Per quel che riguarda la titolarità del fabbricato in parola (e delle relative pertinenze), opera il principio più volte affermato dalla Suprema Corte, per cui “Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali” (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 29457 del 15/11/2018: nel caso di specie la S.C. ha pagina 5 di 14 cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità; cfr. in senso conforme ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3714 del
19/04/1994; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5112 del 09/03/2006; Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 9456 del
09/04/2024).

4. Il nuovo fabbricato è risultato connotato – all'esito delle circostanziate verifiche operate dal CTU
– da una serie di irregolarità edilizie ed urbanistiche, quali in particolare: difformità Per_2 planivolumetriche;
differenze nella conformazione delle facciate, nell'impronta a terra e nella distribuzione interna;
inesistenza di un titolo edilizio in sanatoria per gli abusi presenti, di una fine lavori, di Certificato di agibilità, di Certificato di collaudo statico e della relazione di cui al D.lgs.
192/2005 e della variazione catastale (cfr. la relazione di CTU).
Tuttavia, il predetto Ausiliario del Giudice ha nel contempo evidenziato che: -) “per il/i bene/i in oggetto non sussiste la condizione di regolarità edilizia ed urbanistica nel rispetto del DPR n.380/2001
e ss.mm.ii; -) si dichiara la sanabilità delle opere abusive in virtù del combinato disposto dall'Art. 46, comma 5 del D.P.R. 380/01, dall'Art. 40 commi 5 e 6 della Legge n. 47/85 e dalla Legge n. 326/03”.
Inoltre, è noto che, “In forza delle disposizioni eccettuative di cui all'art. 46, comma 5, del d.P.R. n.
380 del 2001 e all'art. 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985, lo scioglimento della comunione
(ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessario nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi (divisione cd. "endoesecutiva") o nell'ambito del fallimento (ora, liquidazione giudiziale) e delle altre procedure concorsuali (divisione cd. "endoconcorsuale") è sottratto alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47” (Cass. S.U. Sez. U, Sentenza n. 25021 del 07/10/2019).

5. Dagli accertamenti notarili esperiti nel corso dell'espletamento della CTU (cfr. la relazione notarile dl Notaio del 26.6.23) è risultata confermata sia la titolarità delle particelle sui cui insiste il Per_4 fabbricato all'attrice e alla convenuta, sia la continuità (ex art. 2650 c.c.) delle trascrizioni immobiliari dei relativi titoli di trasferimento, sia la libertà del bene da vincoli, formalità, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione della ipoteca giudiziale iscritta il 16.2.10 in favore di , della CP_4
pagina 6 di 14 ipoteca legale iscritta il 9.4.10 in favore di Equitalia MA SP e del verbale di pignoramento trascritto il 23.12.13 in favore di (creditori ipotecari e pignoratizio tutti ritualmente Persona_1 chiamati ad intervenire in giudizio), salva ovviamente la trascrizione della sentenza dichiarativa del
(l'originaria annotazione del provvedimento di confisca dei beni è stata Controparte_1 ritualmente cancellata, per effetto del sopravvenuto annullamento di essa).

6. Il CTU ha stimato il valore di mercato dell'intero compendio immobiliare oggetto di Per_2 causa (pertinenze comprese) nell'importo di €. 3.131.000,00, (cfr. la relazione di CTU: “[…] La stima dell'attuale valore del bene è stata effettuata con metodo comparativo sulla base del valore al mq;
questo dato è stato estrapolato da fonti ufficiali, come l'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) e da canali telematici di mercato, rintracciando le offerte di vendita similari nelle zone limitrofe con Contr caratteristiche simili. Dall'analisi di questi dati si evince che: - ndica un valore di vendita pari a
2700€/mq; - alcune fonti del mercato telematico quali IM.IT e CASA.IT non presentando offerte perfettamente equiparabili, propongono dei valori oscillanti che si aggirano, in media, sui
3000€/mq; - altre fonti telematiche, come il sito per immobili con caratteristiche Parte_3 pressoché identiche ma con metratura notevolmente inferiori, indica un valore di circa 5000€/mq. Da quanto sopra descritto, il prezzo medio di stima al mq risulta essere di circa 3460€/mq
(tremilaquattrocentosessanta/00). […] La particolare e favorevole posizione che possiede l'immobile in oggetto che, rispetto al passato recente, aggiunge all'accesso principale carrabile e pedonale sul lungomare Viale Alcione, principale arteria del Comune di Francavilla al Mare, quello ciclo/pedonale su strada parco e spiaggia, ne determina un indiscutibile aumento di valore rispetto a quello medio riscontrabile sul mercato;
al contempo, la notevole dimensione delle superfici utili dell'immobile rende inappetibile il potenziale acquisto o difficoltosa l'eventuale vendita. Le gravi lacune dal punto di vista urbanistico-documentale, di cui si è già trattato ai capitoli 4 e 5, insieme all'assenza di impianti di approvvigionamento energetico rinnovabile, non garantiscono la rispondenza alle normative tecniche ed in particolare a quelle sul risparmio energetico. Altre dotazioni come parcheggi, portici, logge e terrazzi benché presenti, non risultano proporzionati e ben distribuiti rispetto alla dimensione totale ed al layout dell'edificio; si sottolinea come anche le connessioni verticali, demandate all'unica scala ed all'ascensore, non facilitano né l'utilizzo dell'edificio né la confortevole divisibilità. Inoltre la corte esterna si presenta in una condizione di grave abbandono, in particolar modo la piscina posta sul retro, lato mare. […] In considerazione del prezzo medio di riferimento di tutte le superfici residenziali pagina 7 di 14 e non, rivalutate in base alla loro destinazione d'uso, alla favorevole posizione in cui insiste l'immobile in oggetto, alle gravi lacune dal punto di vista urbanistico-documentale di cui si è già trattato ai capitoli 4 e 5 e, all'assenza di impianti di approvvigionamento energetico rinnovabile, come ribadito ed esplicitato nelle risposte alle osservazioni, si determina il valore dell'intero bene in €
3.131.000,00, come meglio specificato dalla scheda allegata. (All. 11)”.
Si tratta di stima condivisa dal Tribunale, in quanto effettuata – come visto - all'esito di una circostanziata indagine del mercato immobiliare della zona, nonché delle specifiche caratteristiche strutturali, edilizie e tecniche dell'immobile ed in quanto rimasta priva di efficaci controdeduzioni delle parti.
B. Il bene oggetto di causa: non comoda divisibilità

1. Nel presente processo sia l'attrice che la convenuta – nel chiedere la divisione del fabbricato (e delle relative pertinenze) in proporzione delle rispettive quote di proprietà su di esso - hanno manifestato, sin dai rispettivi atti introduttivi, il loro interesse a procedere alla “separazione” delle quote medesime, la prima, attraverso la assegnazione dell'intero bene alla seconda, ovvero attraverso la vendita all'asta a terzi, la convenuta attraverso la divisione in natura dell'immobile (e delle relative pertinenze) in due fabbricati, da assegnare l'uno ad essa e l'altro alla controparte.

1. Il CTU ha evidenziato la astratta divisibilità fisica, sul piano strettamente tecnico, dell'immobile, secondo due progetti alternativi:
“Soluzione A con divisione orizzontale dell'edificio in 2 unità immobiliari, utilizzando l'attuale ingresso come androne ad uso condominiale, realizzando l'accesso alla UI 1 al piano terra in prossimità della scala ed alla UI 2 sul pianerottolo del piano primo;
all'esterno corti esclusive e porzione di corte condominiale con possibilità di accesso alla spiaggia per ambedue le unità.
- Unità Immobiliare 1 - € 1.454.000,00
Piano Interrato, Piano Terra (porzioni condominiali di corte, androne d'ingresso e scale), corte esclusiva.
- Unità Immobiliare 2 - € 1.703.000,00
Piano Terra (porzione condominiali di corte, androne d'ingresso e scale), Piano Primo e Piano
Secondo.
In questo caso il valore del conguaglio previsto è pari ad € 249.000,00 […]”.
pagina 8 di 14 Soluzione B con divisione verticale dell'edificio in 2 unità immobiliari separate da pareti divisorie da realizzarsi ai piani terra, primo e secondo, all'altezza del limite fra l'attuale cucina e il soggiorno, all'esterno corti esclusive e porzione di corte condominiale.
- Unità Immobiliare 1 - € 1.446.000,00
Piano interrato e porzioni prospicienti viale Alcione dei piani terra, primo e secondo (con uso esclusivo dell'ascensore).
- Unità Immobiliare 2 - € 1.594.000,00
Porzione fronte mare dei piani terra (con realizzazione di nuovo ingresso), primo e secondo con l'esecuzione di una nuova scala di collegamento a tutti i piani nella posizione corrispondente all'attuale ripostiglio al primo piano, senza dover intervenire sugli impianti idrici esistenti.
In questo caso il conguaglio previsto è di € 148.000,00 […]”.

2. Nel contempo, tuttavia, il CTU ha tenuto a precisare che, “vista la complessità dell'immobile e le difficoltà incontrate in prima istanza nell'organizzare il primo sopralluogo, per poter procedere a delle vere e proprie ipotesi di progetto tali da poter essere verificate e quantificate, si renderanno necessari ulteriori approfondimenti di rilievo architettonico e strutturale con nomina di coadiuvatore per la verifica di fattibilità degli adeguamenti impiantistici”. L'Ausiliario del Giudice ha altresì aggiunto che, “per addivenire ad una quantificazione, con una accettabile approssimazione, dei costi di realizzazione degli interventi relativi alle divisioni proposte e spese tecniche connesse, occorrerebbe una successiva fase di vera e propria progettazione architettonico-strutturale ed impiantistica, coadiuvata dalla definizione di un computo metrico […]”.

3. Di conseguenza il Giudice, nel corso del processo, ha evidenziato alle parti che - “a prescindere dalla questione della compatibilità o meno della comoda divisibilità del bene con la necessità di corresponsione di rilevanti conguagli in denaro – la verifica della fattibilità tecnica della divisione esigerebbe – anche nel caso di ritenuta non incompatibilità tra l'importo rilevante del conguaglio e la divisibilità del bene - un supplemento di CTU per i summenzionati “approfondimenti di rilievo architettonico e strutturale con nomina di coadiuvatore per la verifica di fattibilità degli adeguamenti impiantistici”, approfondimenti, onerosi sul piano delle spese processuali, che dovrebbero estendersi anche al profilo dei costi di tali lavori (se tecnicamente possibili)” (cfr. la ordinanza del 6.11.23).
pagina 9 di 14 Sulla base delle summenzionate osservazioni, il Giudice la rilevato – dopo il deposito della CTU – “la conseguente necessità di verificare, anche per una finalità conciliativa, la eventuale possibilità delle parti ad una condivisione circa la comoda divisibilità o meno del compendio”.

4. Il tentativo di conciliazione esperito al riguardo non ha avuto esito positivo, posto che la attrice ha continuato a chiedere la vendita all'asta del bene (sulla base della ritenuta non comoda divisibilità di esso), mentre la convenuta ha avanzato e coltivato la richiesta di assegnazione a sé della unità immobiliare sub 1 della soluzione A (con le relative pertinenze), soluzione la quale prevede - allo stato
- il diritto ad un conguaglio di €. 249.000,00.

5. Orbene, alla luce degli esiti degli accertamenti tecnici espletati sull'immobile, deve ritenersi che lo stesso non sia comodamente divisibile tra i due proprietari (nel senso prima precisato) di esso.

5.1 Giova ribadire quanto già sottolineato nella ordinanza di conferimento dell'incarico al CTU, ossia che il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento la norma di cui all'art. 720
c.p.c. (concetto generale certamente applicabile alla fattispecie, in cui si discute della divisibilità o meno di un bene unitario dal punto di vista strutturale, ma rientrante nelle quote ideali di proprietà esclusiva di più soggetti), “postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso” (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 15380 del 22/07/2005; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14540 del 30/07/2004; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 18135 del 09/09/2004; Cass. 7.2.2002, n. 1738; Cass. N. 11891 del 1998; riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1116, Cod. Civ. art. 720, Cod. Civ. art. 713, Cod. Civ. art. 718).
Ne consegue che “il diritto di ciascun condividente ad una porzione di beni qualitativamente omogenea all'intero non è assoluto e inderogabile, ma trova un limite, oltre che nella indivisibilità del bene imposta dalla legge nell'interesse della produzione nazionale, nel pregiudizio che il frazionamento arrecherebbe alle ragioni della pubblica economia e dell'igiene e nella non comoda divisibilità degli immobili, la quale può dipendere sia dalla eccessiva onerosità delle opere di divisione o dei pesi, limiti e servitù che essa impone per il godimento delle singole quote, sia dal pregiudizio che da essa pagina 10 di 14 deriverebbe per il valore delle porzioni rispetto all'intero o per la normale utilizzabilità dei beni”
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1158 del 01/02/1995; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4938 del 18/08/1981).
La non comoda divisibilità deve quindi rinvenirsi, ad esempio, “quando la divisione renderebbe necessaria la realizzazione di nuovi accessi e nuove scale mediante lavori di ristrutturazione di consistente rilievo non solo sproporzionati al rapporto tra composizione complessiva di ciascuna delle porzioni di fabbricato ed entità di essi ma, soprattutto, tali da snaturare il rilevato carattere tipico ed unitario dell'immobile” (così testualmente Cass. Sez. 2, Sentenza n.18135 del 2004 anche in motivazione).
È, pertanto, “correttamente ritenuta dal giudice del merito la non comoda divisibilità di un immobile per essere antieconomica tale divisione per il costo dell'operazione e per il deprezzamento che deriverebbe alla proprietà così divisa” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1158 del 01/02/1995), ovvero “nel caso in cui sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire” (Cass. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 27984 del 04/10/2023; Cass. n. 21612/2021; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3635 del
16/02/2007).

5.2 Nella specie, la conclusione della non comoda divisibilità del bene (nel senso come sopra riportato) discende dalla considerazione congiunta delle seguenti circostanze:
-) la fattibilità tecnica della divisione in natura del bene (anche in senso verticale) non è un dato certo, al pari dell'effettivo ammontare dei costi delle operazioni di divisione (qualora fattibili), posto che - come evidenziato dal CTU – per avere certezza dell'una e dell'altro sarebbero necessari ulteriori, complessi e costosi accertamenti tecnici, con professionisti specializzati;
tale circostanza rende, di per sé, non praticabile sul piano processuale la opzione per la divisione del cespite;

-) inoltre, la divisione invocata dalla convenuta (secondo il progetto sub A 1) non è certamente
“comoda”, in quanto, anche a volerla ipotizzarla realizzabile, comporterebbe certamente ulteriori, rilevanti, costi di realizzazione, per lavori importanti sul piano edile ed impiantistico;

-) ancora, la divisione in natura invocata dalla convenuta dovrebbe essere compensata dalla dazione in suo favore, ad opera dell'attrice, di un rilevante conguaglio in denaro (il CTU lo ha quantificato in
€. 250.000,00 circa) e – dunque – in un rilevantissimo esborso (che dovrebbe aggiungersi a quelli pro quota, verosimilmente elevati, dei lavori di divisione), esborso che – peraltro - nessuna delle parti ha dato prova di avere la capacità di sostenere;

pagina 11 di 14 -) del resto, mai alcune delle parti ha prospettato nè, tanto meno, comprovato la agevole praticabilità di una divisione verticale del fabbricato seguendo rigorosamente la “direttrice” verticale del proprio fondo.

5.3. Anche nella perizia redatta nel 2011 dall'Ing. nominato dal Giudice Delegato del Per_3
Fallimento per la stima degli immobili di proprietà della predetta società, era chiaramente CP_1 emersa tanto la estrema difficoltà di dividere in natura il fabbricato, quanto il rilevante deprezzamento economico che ne sarebbe conseguito:
“[…] Il fabbricato in oggetto è stato realizzato nella prospettiva di essere utilizzato come unica ed indivisibile unità immobiliare. Un'eventuale suddivisione del fabbricato in corrispondenza del confine tra i due lotti è tecnicamente possibile, ma risulterebbe piuttosto complessa, dispendiosa e certamente causa di diminuzione di valore degli immobili risultanti (si veda a riguardo il paragrafo successivo).
Sinteticamente si riportano, le criticità più evidenti derivanti da una eventuale divisione.

1. Realizzazione di un tramezzo di separazione tra le unità immobiliari.
Di fatto si tratterebbe di tagliare in due un'abitazione progettata come unica;
si otterrebbero due unità immobiliari ciascuna mancante di qualche elemento che si verrebbe a trovare nella metà separata (ad esempio la cucina è unica, la scala di collegamento è unica, le camere più grandi sono tutte lato mare).

2. Separazione dell'impianto termico.
Il fabbricato è dotato di una unica centrale termica interrata che si trova sulla proprietà CP_2
Nella porzione di casa risultante sulla proprietà si dovrebbe isolare l'impianto attuale e CP_1 trovare una collocazione per installare un nuovo generatore indipendente.

3. Separazione dell'impianto elettrico.
Quanto detto per l'impianto termico vale per quello elettrico, a parti invertite dato che i quadri elettrici e l'arrivo ENEL si trovano sulla proprietà . CP_1

4. Separazione dell'impianto anti intrusione.
Anche questo è un impianto unico con la centralina collocata sulla proprietà . CP_1

5. Realizzazione di una nuova scala.
La porzione di fabbricato ricadente sul lotto di proprietà in seguito ad una Controparte_2 eventuale divisione, si troverebbe ad essere priva di una scala interna di collegamento tra i vari livelli dell'abitazione.
pagina 12 di 14 6. Separazione del cavedio al piano interrato.
Il piano interrato è circondato da un'intercapedine areata realizzata per evitare qualsiasi fenomeno di infiltrazione di acqua di falda all'interno dell'abitazione. In questo cavedio sono in funzione delle pompe per l'aggottamento dell'acqua alimentate da un sistema protetto alle eventuali cadute di linea elettrica. Una eventuale separazione delle porzioni di fabbricato comporterebbe anche una separazione di tale cavedio tra i due fabbricati con la necessità di raddoppiare le pompe di aggottamento.
Stima di massima dell'immobile. L'immobile in questione è indubbiamente di pregio trattandosi di una villa unifamiliare con affaccio verso il mare collocata su una della vie principali della cittadina di
Francavilla al Mare. La divisione da apportare al fabbricato, sminuirebbe sensibilmente il valore dello stesso avendo come risultato la creazione di due porzioni incomplete da rifinire, come dettagliato nell'apposito paragrafo […]”.

7. Orbene, dalla accertata non comoda divisibilità del bene – oltre che dalla persistente appartenenza di esso, ovvero della gran parte di esso, a quote di proprietà individuali di attrice e convenuta (secondo il menzionato principio di accessione) - discende la necessità di disporne la vendita, come richiesto dall'attrice, la quale è tenuta ex lege a destinarne il ricavato alla soddisfazione dei creditori concorsuali i quali - nel caso di persistente “unitarietà del fabbricato” ed in difetto dei presupposti per una sua comoda ed “economica” divisibilità in natura - non potrebbero in alcun modo rivalersi su tale cespite della massa fallimentare.

8. Essendo prioritario procedere alla summenzionata vendita, ogni altra questione patrimoniale (in quanto afferente alla definitiva determinazione dei rapporti di dare ed avere tra le parti in punto di distribuzione del prezzo della dismissione immobiliare, di conguagli, indennizzi, rimborsi, danni e compensazioni pecuniarie, secondo quanto dalle stesse rivendicato) non può che essere deferita all'esito delle operazioni di trasferimento oneroso del bene e di incameramento del prezzo.

9. Spese al definitivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Chieti, non definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n. 32/21, così decide:
pagina 13 di 14 DICHIARA che il fabbricato su tre piani sito in Francavilla al Mare, Viale Alcione n. 128, con le relative pertinenze e meglio descritto in motivazione appartiene in proprietà esclusiva - per il principio dell'accessione – all'attrice, nella parte di esso che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo e alla convenuta, per l'altra parte di esso che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo.
ACCERTA che il valore commerciale del summenzionato immobile e delle relative pertinenze ammonta a complessivi € 3.131.000,00.
ACCERTA la non comoda divisibilità del predetto fabbricato e delle relative pertinenze.
Per l'effetto
DISPONE procedersi a vendita del bene summenzionato, come da separata ordinanza.
Per l'effetto
DISPONE la rimessione della causa in trattazione.
Spese al definitivo.
Chieti, 23.10.25
Il Giudice
Dott. Gianluca Falco
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