N. R.G. 2344/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
in persona del giudice unico dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2344 del Ruolo Generale degli
Affari Contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ),
[...] C.F._2 Parte_3
( ed C.F._3 Parte_4
( ), rappresentati e difesi dagli Avv.ti Silvia Mucciante C.F._4
e Michela Leone, giusta procura speciale in atti;

ATTORI
E
( ) e CP_1 C.F._5 CP_2
( ) rappresentati e difesi dagli Avv.ti Valeria Romiti e C.F._6
Giangiuseppe Corigliano, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI pagina 1 di 11 All'udienza del 22 ottobre 2024 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'odierno giudizio, i sigg.ri Parte_1 Parte_2
ed in qualità di promittenti venditori Parte_3 Parte_5
del terreno sito in Bracciano alla Via Settevene Palo 2° tronco, censito al
N.C.E.U. del Comune di Bracciano al foglio 45 ex p.lla 30 identificato al n. 5 nella planimetria allegata alla Lottizzazione Condotti per il prezzo concordato di € 45.000,00, giusto contratto preliminare del 5.11.2015 [in atti, in copia]– hanno citato i sigg.ri e CP_1 CP_2
promittenti acquirenti, deducendo il grave inadempimento dei medesimi, onde ottenere la risoluzione del contratto, la condanna degli stessi alla restituzione del terreno nonché il pagamento di € 400,00 mensili decorrenti dal novembre 2015 o, in subordine, dalla data di intimazione del rilascio, a titolo di indennità di occupazione.
A sostegno della domanda gli attori deducevano che il sig. e Controparte_3
sottoscrivevano con gli odierni convenuti una scrittura Parte_1
privata per la vendita di un terreno, stabilendo nella medesima il prezzo di euro 45.000,00, prevedendo il relativo pagamento in n. 24 ratei mensili di euro 500,00 a titolo di caparra confirmatoria e, al momento del rogito notarile da eseguirsi non oltre il 31 ottobre 2017, il saldo finale di euro
33.000,00. Le parti convenivano, altresì, che l'omesso pagamento anche di pagina 2 di 11 un solo rateo avrebbe determinato il venir meno della scrittura intercorsa e che, in caso di incapacità del pagamento del saldo finale, le somme sino a quel momento corrisposte sarebbero state trattenute a titolo di penale. Gli
odierni convenuti, come statuito nell'art. 6 del contratto preliminare, venivano immessi nel possesso dell'immobile al fine di effettuare le opportune pulizie ma, nel novembre 2017, sospendevano i pagamenti e le esortazioni per il relativo adempimento non sortivano alcun effetto. Nel
2019 veniva a mancare il sig. quindi la moglie unitamente Controparte_3
agli eredi del medesimo, odierni attori, contestavano formalmente con missiva del dell'8 novembre 2019 l'inadempimento dei sigg.ri i quali CP_1
ammettevano la sospensione del pagamento ritendendo il contratto sottoposto a condizione sospensiva relativa al “completamento della lottizzazione Condotti” ancora non verificatasi e dichiaravano di essere stati esonerati dal pagamento dal sig. Gli odierni attori Parte_4
contestavano la qualificazione della clausola come “condizione” apposta al contratto, sia essa risolutiva o sospensiva, precisando che mediante la stessa le parti davano, semplicemente, atto del progetto di lottizzazione in itinere.
Da ultimo, i sigg.ri e deducevano che i non Pt_1 CP_3 CP_1
provvedevano alla pulizia del terreno, come previsto dal contratto preliminare, ma si limitavano ad occuparlo, adibendolo a magazzino.
Si costituivano in giudizio e i quali chiedevano CP_1 CP_2
il rigetto della domanda attorea e l'accertamento del mancato avveramento pagina 3 di 11 della condizione sospensiva. I convenuti contestavano altresì che la clausola di cui all'art. 2 della scrittura privata costituisse clausola risolutiva espressa.
La causa veniva istruita mediante acquisizioni documentali e –
definitivamente assegnata a questo Giudice - era trattenuta in decisione all'udienza del 22 ottobre 2024, previa assegnazione dei termini ex art 190
c.p.c..
La domanda attorea volta alla risoluzione del contratto va accolta per i motivi di seguito precisati.
La sottoscrizione del contratto preliminare oggetto di causa e l'immissione dei convenuti nel possesso del terreno compravenduto – oltre a risultare dalla documentazione prodotta [in copia] dalle parti – non sono oggetto di contestazione tra le stesse e possono pertanto ritenersi circostanze pacifiche e provate [art. 115 c.p.c.].
Parte attrice ha dedotto l'interruzione nel luglio 2017 del pagamento dei ratei, integrando motivo di risoluzione del contratto secondo quanto stabilito dall'art 2 comma 2° dello stesso, che testé recita: “ … n.24 acconti mensili da €500,00 … che devono avere scadenza al 15 di ogni mese. Il mancato pagamento anche di una rata costituirà l'invalidamento della presente scrittura privata.”
L'interruzione del pagamento dei ratei per l'acquisto del terreno sono stati ammessi dalla parte convenuta, la quale, tuttavia, giustifica tale
“sospensione” eccependo la sussistenza di “condizione sospensiva”, segnatamente, all'art. 4 in cui si evince che “La parte acquirente è consapevole che la Lottizzazione Condotti, di cui è parte integrante il suddetto Lotto n° 5, avrà un iter
pagina 4 di 11 burocratico per l'attuazione progettuale definitiva di circa 24 mesi e che soltanto al termine della stessa sarà possibile beneficiare dei parametri urbanistici relativi alla Zona F2”.
Sotto questo profilo, in termini generali, deve evidenziarsi, che l'inserimento di una “condizione sospensiva”, quale elemento accidentale del contratto, rende il medesimo, seppur valido, inefficace nell'esplicazione degli effetti giuridici e, sebbene l'autonomia contrattuale rende le parti libere nel pattuire una condizione sospensiva, anche nell'interesse esclusivo di uno soltanto dei contraenti occorre, però, un'espressa clausola o, quanto meno, una serie di elementi idonei ad indurre il convincimento che si tratti di una condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse.
Nel caso di specie, la formulazione letterale della clausola non appare idonea ad integrare una condizione sospensiva non essendo previsto in alcun modo la sospensione del pagamento dei ratei indicati nel preliminare.
Inoltre, anche accedendo all'interpretazione ermeneutica del contratto ai sensi dell'art. 1362 c.c. non appare conforme alla volontà comune delle parti l'inserimento della condizione sospensiva nel contratto per cui è causa.
Nell'esplicazione di tale attività, il giudice non deve limitarsi all'elemento letterale, ma valutare la comune intenzione, tenendo conto anche della condotta delle parti successiva alla conclusione del contratto. Nel caso sottoposto all'attenzione di questo Tribunale, non si può prescindere dalla condotta che i convenuti hanno posto in essere in esecuzione del contratto avendo gli stessi inizialmente onorato i pagamenti secondo le modalità stabilite, e avendo solo successivamente interrotto i pagamenti a partire dal pagina 5 di 11 luglio del 2017, ovvero prima della scadenza dei 24 mesi previsti per l'attuazione progettuale definitiva. La contestazione, genericamente formulata, di parte convenuta circa l'assenso del sig. , non Parte_4
può, inoltre, ritenersi dirimente sia perché non provata sia perché all'epoca dei fatti, il medesimo non era proprietario del terreno (ereditato solo a seguito del decesso del padre) e non era quindi il promittente venditore.
Peralto una eventuale modifica delle condizioni contrattuali doveva avvenire per iscritto in quanto volta a modificare le pattuizioni assunte dalle parti con scrittura privata.
Alla luce dei predetti motivi, considerato anche il principio di “buona fede” che informa l'intero rapporto contrattuale, dalla fase precontrattuale fino alla sua esecuzione, appare ben evidente che l'art. 4 del contratto preliminare in atti non possa essere qualificato come “condizione sospensiva”, sia perché non previsto sotto il profilo prettamente letterale ma anche perché chiaramente non voluto da entrambe le parti al momento della stipula né
tantomeno in un momento successivo nell'esecuzione del contratto.
Gli attori hanno sostenuto che nel caso di specie si sia verificata una risoluzione del contratto in ragione dell'inadempimento dei convenuti in virtù dell'art. 2 del contratto preliminare, da qualificarsi quale clausola risolutiva espressa.
La clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 1456 c.c., è la clausola con cui le parti convengono che il contratto dovrà considerarsi risolto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o non venga pagina 6 di 11 adempiuta secondo le modalità stabilite. La risoluzione, quindi, si verifica di diritto quando la parte non inadempiente dichiari all'altra che intenda avvalersi della clausola risolutiva che attribuisce, pertanto, al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte senza doverne provare l'importanza.
Parte attrice ha documentalmente mostrato l'intenzione di volersi avvalere della clausola de quo mediante invio della raccomandata dell'8.11.2019 con cui la sig.ra contestava agli odierni convenuti l'inadempimento Pt_1
contrattuale per aver sospeso il pagamento dei ratei comunicandogli, altresì, che in base al disposto di cui all'art. 2 della scrittura la stessa era da considerarsi caducata.
Le parti, infatti, nell'articolo in esame stabilivano che “il mancato pagamento anche di una rata costituirà l'invalidamento della seguente scrittura privata”; quindi, sebbene il tenore letterale di tale clausola non riporti espressamente il nomen iuris di “risoluzione contrattuale”, si ritiene che non possa mettersi in discussione la volontà delle parti di prevedere che in caso di inadempienza il contratto si sarebbe risolto.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17180 del
2007 afferma che “ in tema di interpretazione del contratto ed ai fini della ricerca della
comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e dalle espressione utilizzate, con la conseguente risoluzione e preclusione ad altri criteri interpretativi quando la comune volontà emerga in modo certo
pagina 7 di 11 ed immediato dalle espressioni adoperate e sia talmente chiara da precludere la ricerca di una volontà diversa”.
In virtù, quindi, del tenore letterale della clausola nonché dei principi già
richiamati da questo Giudice, non v'è dubbio che la stessa debba qualificarsi come “clausola risolutiva espressa”, motivo per il quale il contratto per cui è lite deve ritenersi risolto.
Per quanto concerne la domanda giudiziale volta alla restituzione della consistenza per cui è causa – da qualificarsi, considerato il tenore delle difese di parte attrice nonché la tutela in concreto domandata (art. 112 c.p.c.) come azione personale (sul punto, cfr. Cass. S.U. 7305/2014; sul potere del giudice di qualificare la domanda, cfr. invece Cass. 3879/1987, Cass. S.U.
27/2000) – è fondata e deve essere accolta, per i motivi di seguito precisati.
Parte convenuta ha chiesto rigettarsi la domanda, eccependo la non intervenuta risoluzione ex lege del contratto preliminare atteso che, per la sua stessa validità, i medesimi sarebbero legittimati ad entrare e godere del relativo fondo in questione.
Considerato che l'occupazione del terreno per cui è lite non è oggetto di contestazione tra le parti e, pertanto, può anch'essa ritenersi circostanza pacifica e provata [art. 115 c.p.c.]; ritenuto che questo Giudice, per i motivi soprarichiamati, ha accertato l'intervenuta risoluzione del contratto, come previsto dall'art. 2 del contratto preliminare in atti, parte convenuta, quindi, priva di qualsiasi titolo onde occupare la consistenza immobiliare per cui è causa, deve essere condannata al suo immediato rilascio.
pagina 8 di 11 In ordine alla domanda giudiziale risarcitoria avanzata da parte attrice, deve osservarsi che le Sezioni Unite con sentenza 15/11/2022, n.33645, hanno affermato il principio per cui la tutela risarcitoria per l'occupazione sine titulo
debba essere apprestata al proprietario dell'immobile per la mera la lesione del diritto di proprietà, sub specie del «diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa». In particolar modo, nel caso di occupazione senza titolo, il danno risarcibile non si configura, secondo le SS.UU, come in
re ipsa ma come danno presunto o danno normale; pertanto, la Corte ritiene meritevole di risarcimento anche la sola violazione dell'ordine giuridico, intesa come violazione del contenuto stesso del diritto. Il danno risarcibile è, quindi, rappresentato dalla possibilità di esercizio del diritto di godere che è
andata persa, quale conseguenza immediata e diretta della violazione cagionata dall'occupazione abusiva.
Nel caso di specie, quindi, attesa l'intervenuta risoluzione del contratto, che ha determinato il venir meno del titolo legittimante il possesso del terreno,
la domanda attorea per il riconoscimento dell'indennità di occupazione deve essere accolta e, in particolar modo, conformemente all'indirizzo apprestato dalle SS.UU., secondo cui nel caso di danno da perdita subita questo non possa essere provato nel suo preciso ammontare deve essere liquidato dal giudice con valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., indi per cui questo Giudice ritiene equo il valore indicato da parte attrice di euro 400,00 mensili, tenuto conto del valore locatizio del bene, delle dimensioni (1.200 mq) e dell'utilizzo dello stesso nonché l'assenza di specifica contestazione pagina 9 di 11 sul punto da parte convenuta. In particolar modo parte convenuta deve essere condannata al pagamento del complessivo importo di euro 44.000,00,
(ossia 400,00 euro mensili a decorrere dal mese di dicembre 2015 sino a gennaio 2025) oltre agli interessi legali a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione, oltre all'ulteriore somma mensile di euro 400,00 dal mese di febbraio 2025 sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali a decorrere da ciascuno mese sino al saldo.
In ordine alla domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta, invece, questa deve ritenersi infondata, stante l'accertata risoluzione del contratto e quanto previsto dall'art 9 del contratto preliminare in atti, con cui le parti convenivano, in caso di inadempimento di parte acquirente, che “tutti i
pagamenti dalla stessa effettuati a titolo di caparra confirmatoria verranno incamerati dalla parte venditrice a titolo di penale”.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza delle parti convenute e sono liquidate in parte dispositiva ai sensi del DM 55/2014 e s.m.i., tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del citato decreto, in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore proprio della controversia.



P. Q. M.


pagina 10 di 11 Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2344/2020 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
- in accoglimento della domanda giudiziale dichiara risolto il contratto preliminare del 5 novembre 2015;
- condanna parte convenuta al rilascio del compendio oggetto di causa;

- accoglie la domanda di parte attrice per il riconoscimento dell'indennità di occupazione e condanna i sigg.ri e a CP_1 CP_2
pagare in favore dei sigg.ri Parte_1 Parte_2
ed il complessivo importo di euro Parte_3 Parte_4
44.000,00, per il titolo precisato in motivazione, oltre agli interessi legali a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione;

nonché al pagamento mensile di euro 400,00 a decorrere dal mese di febbraio 2025 sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali a decorrere da ciascuno mese sino al saldo;

- rigetta la domanda riconvenzionale;

- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice che liquida in euro 5.077,00 a titolo di onorari, euro 286 a titolo di spese vive, il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge, nonché refusione del contributo unificato versato.
Così deciso in Civitavecchia, 14 gennaio 2025
Il Giudice
Silvia Vitelli
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