REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 47678 dell'anno 2019 vertente tra
(c.f. , elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliata in Roma alla Via di Villa Pepoli n. 4, presso lo studio dell'Avv. Carmine Alessandro De Pietro che la rappresenta e difende in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. ), elettivamente domiciliata in CP_1 CodiceFiscale_2
Roma alla via Teulada n. 55, presso lo studio dell'Avv. Alessandra
De Baggis che la rappresenta e difende in forza procura in atti convenuta

(p.iva , in persona Controparte_2 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
Roma alla via Boezio n. 16, presso lo studio dell'Avv. Mauro Onofri che la rappresenta e difende in forza procura in atti convenuta

oggetto: contratto preliminare di compravendita e contratto di mediazione
Conclusioni
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 9 luglio 2024 le parti hanno così precisato le conclusioni: Parte_1
“… medio tempore, è intervenuto tra le parti attrice IG. ra Pt_1
e convenuta IG. ra un accordo transattivo del 13.11.2023 (che CP_1 si produce in copia) a mezzo del quale ambedue le parti hanno rinunziato reciprocamente alle rispettive domande, salvo il proseguimento del giudizio e delle pretese originarie nei confronti del convenuto (notiziato dell'accordo transattivo Controparte_3
e del suo contenuto) … insiste affinchè l'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza Voglia:
1. rigettare integralmente la domanda riconvenzionale formulata dalla IG.ra per effetto dell'accordo economico sopraggiunto;
CP_1
2. dichiarare risolto il contratto di intermediazione intercorrente con l'Agenzia immobiliare “ , in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro tempore, a cagione del grave inadempimento di quest'ultima rispetto agli obblighi di corretta informazione;

3. per l'effetto, condannare l'Agenzia immobiliare “
[...]
in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro tempore a restituire all'attrice il complessivo importo di €
15.738,66 (quindicimilasettecentotrentotto/66), già corrisposto a titolo di provvigione, oltre interessi moratori come per legge;



5. Condannare altresì l'Agenzia immobiliare “ Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] al risarcimento dei danni per il complessivo importo di € 6.536,18 per spese documentate, e al risarcimento del danno esistenziale sofferto, quantificato in € 10.000,00 ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, anche in via equitativa.
Il tutto con vittoria di spese ed onorari della presente causa.”.

CP_1
“Questa difesa rappresenta che in data 13.11.2023 tra l'attrice
e la convenuta nonché attrice in via Parte_1 riconvenzionale interveniva atto di transazione per CP_1 scrittura privata che definiva ogni reciproca pretesa: in forza di tale atto di transazione si chiede quindi la declaratoria di cessata materia del contendere tra le suddette parti.”

Controparte_2
“… precisa le proprie conclusioni riportandosi a quelle formulate nella propria comparsa di costituzione e risposta, e chiede che vengano concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c.”
[“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, nel merito gradatamente
1) Rigettare la domanda di risoluzione del contratto di mediazione intercorso tra le parti in quanto infondata in fatto e diritto e di conseguenza rigettare la domanda di restituzione della provvigione corrisposta al mediatore;

2) Rigettare la richiesta di risarcimento del danno nei confronti del mediatore in quanto alcuna responsabilità può allo stesso essere ascritta non avendo nella fattispecie al vaglio ricevuto alcun incarico di consultare la regolarità urbanistica del bene in esame ad opera dell'attrice nel momento in cui si rivolgeva al mediatore per l'intermediazione e per le causali di cui in narrativa;

3) In ogni caso, in applicazione dell'art. 1227, primo e secondo comma, c.c., rigettare la richiesta di risarcimento del danno per concorso del danneggiato nella vicenda che ci occupa nei rapporti con il mediatore;
ovvero, in applicazione del secondo comma della norma citata, alcun diritto al risarcimento del danno può avanzare il creditore nei confronti del mediatore, atteso che il primo utilizzando l'ordinaria diligenza l'avrebbe potuto evitare (dove per ordinaria diligenza come evidenziato in premessa dovrà essere analizzato il fatto che l'attrice unitamente al suo consulente legale era in possesso di tutti i documenti necessari prima di sottoscrivere il contratto preliminare);
4) Con vittoria di spese ed onorari di giudizio anche del terzo chiamato”.] FATTO E DIRITTO

1. La IG.ra ha citato in giudizio davanti al Parte_1
Tribunale di Roma la IG.ra nonché la società CP_1 [...]
esponendo che: Controparte_2
- con la proposta di acquisto del 10 agosto 2017, accettata in pari data, e la successiva scrittura privata integrativa del 20 ottobre 2017 l'attrice si era obbligata ad acquistare dalla IG.ra che si era obbligata a vendere, l'appartamento sito in CP_1
Roma alla via Guido Guinizelli n. 28, posto al piano interrato S1, int. A, censito nel NCEU del Comune di Roma al foglio 450, p.lla
1641, sub. 502, cat. A/3 nella conformazione ivi descritta: ingresso, soggiorno con angolo cottura, due camere, due bagni, terrazzo a livello, unitamente alla confinante area urbana (giardino) censita al foglio 450, p.lla 1704, sub. 2;
- l'accordo era stato predisposto e IGlato in virtù dell'intermediazione resa dall'Agenzia Tecnocasa “ Controparte_2
”, che aveva pubblicizzato la vendita dell'immobile
[...] sul sito internet www.immobiliare.it con l'annuncio n. EK-62472408 datato 24 luglio 2017 del seguente tenore: “Trilocale CP_2
via Guido Guinizelli – in zona residenziale, proponiamo in
[...] vendita appartamento composto da ingresso, salone con angolo cottura, due camere, due bagni, tre ripostigli, terrazzo di 90 mq ca e giardino di 140 mq ca, completa la proprietà un posto auto”.
Detto annuncio era stato corredato da una planimetria raffigurante tre spazi destinati alla permanenza di persone, di cui due denominati
“camera” ed uno denominato “salone”;
- le uniche problematiche di cui la IG.ra era stata resa Pt_1 edotta erano: i) l'avvenuta realizzazione di opere interne senza autorizzazione, consistenti nel prolungamento di una parete fino alla muratura perimetrale, al fine di separare il soggiorno dalla camera da letto singola;
ii) la chiusura non autorizzata di una finestra del soggiorno con vetrocemento;
iii) l'annessione del giardino alla casa;

- dichiarata in contratto l'avvenuta realizzazione di opere non autorizzate con le quali erano state apportate modifiche alla disposizione interna la promittente venditrice si era impegnata a rendere legittimo lo stato dell'immobile e quindi ad ottenere le necessarie concessioni in sanatoria entro il 31 luglio 2018 quale termine ultimo previsto per la stipula del rogito notarile di compravendita;

- le parti avevano pattuito un corrispettivo pari ad euro
430.000,00 di cui la IG.ra aveva pagato la somma di euro Pt_1
40.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e l'ulteriore somma di euro 25.000,00 a titolo di acconto prezzo;

- l'attrice aveva inoltre corrisposto integralmente all'agenzia le provvigioni pattuite per la Controparte_2 conclusione dell'affare pari a complessivi euro 15.738,66;
- in data 14 giugno 2018 la IG.ra aveva presentato al CP_1
Municipio XII di Roma una SCIA alternativa al permesso di costruire volta a segnalare l'inizio di nuovi lavori riguardanti “un nuovo ingresso realizzato mediante la sostituzione di un vetro fisso con un portone blindato ad un'anta e realizzazione di porzione di tramezzo interno”;
- in data 17 luglio 2018 la promittente venditrice aveva presentato al NCEU di Roma una variazione catastale per “fusione, diversa distribuzione degli spazi interni, variazione toponomastica”;
- in data 26 luglio 2018 la IG.ra aveva rinnovato la domanda CP_1 per il rilascio del certificato di agibilità per opere condonate presso l'ufficio comunale preposto;

- nonostante le ripetute richieste ed i solleciti dell'attrice la documentazione riguardante le pratiche edilizie e catastali recentemente attivate era stata trasmessa a quest'ultima soltanto in data 30 luglio 2018;
- con grande sorpresa dell'attrice, la documentazione trasmessa rivelava non soltanto la presunta esecuzione di opere nuove, con alterazione dello stato di fatto del bene, ma anche e soprattutto l'attuale esistenza di due soli spazi destinati alla permanenza di persone (soggiorno e camera singola) e il mancato ottenimento del certificato di agibilità; - con nota inviata via pec in data 31 luglio 2018 l'attrice aveva contestato alla IG.ra il grave inadempimento delle CP_1 obbligazioni assunte con il contratto preliminare e la sua indisponibilità a stipulare il rogito definitivo;

- con la stessa nota l'attrice aveva contestato all'Agenzia immobiliare il grave inadempimento agli obblighi di corretta informazione gravanti sull'intermediario;
- la IG.ra aveva quindi affidato apposito incarico a due Pt_1 tecnici specializzati, i quali avevano confermato che la stanza posta sul lato di via G. Guinizelli non era una camera da letto, giacché nei progetti edilizi depositati in Comune era qualificata come vano accessorio e tale qualificazione era contenuta anche nella SCIA e nella variazione catastale presentate dalla promittente venditrice rispettivamente in data 14 giugno 2018 e in data 17 luglio 2018;
- inoltre detto locale, a causa della presenza di un muro esterno ravvicinato a meno di due metri dall'unica apertura, era privo dei requisiti minimi di ventilazione, illuminazione e visuale libera richiesti per i vani adibiti a camere da letto dalla vigente normativa urbanistica e sanitaria;

- la SCIA presentata dalla promittente venditrice era del tutto inidonea alla sanatoria delle opere eseguite prima della stipulazione del preliminare (riguardanti la separazione del soggiorno dalla camera da letto singola);
- la fusione dell'area urbana (giardino) con l'appartamento era stata attuata soltanto sotto il profilo catastale, ma non anche sotto il profilo urbanistico-edilizio;
- era stata inoltre riscontrata l'esistenza di altre numerose violazioni della normativa urbanistico-edilizia;
- in particolare il vano chiuso, indicato “come angolo cottura”, in realtà costituiva una vera e propria cucina, essendo presente una delimitazione muraria che lo separava dal soggiorno con conseguente irregolarità per gravissimo contrasto con la normativa edilizia e igienico-sanitaria a causa della mancanza di una finestra.
L'attrice ha quindi chiesto di accertare il grave inadempimento della promittente venditrice, IG.ra e la legittimità del CP_1 recesso da lei esercitato ex art. 1385 c.c. con conseguente condanna di quest'ultima a corrispondere l'importo di euro 80.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata nonché a restituire l'ulteriore somma già versata a titolo di acconto di euro 25.000,00.
Al contempo la IG.ra ha chiesto la risoluzione del Pt_1 contratto di intermediazione e la ripetizione delle somme corrisposte a titolo di provvigione, stante il grave inadempimento dell'agenzia immobiliare convenuta per aver ingenerato l'affidamento circa l'esistenza di tre spazi destinati alla permanenza di persone, di aver pubblicizzato a corredo dell'immobile la presenza di tre ripostigli e di un posto auto, nonché per aver omesso di comunicare l'esistenza di irregolarità urbanistico-edilizie ulteriori rispetto a quelle dedotte nel contratto preliminare, agevolmente rinvenibili da professionisti del settore, senza necessità di indagini specifiche. Per il caso in cui la domanda avanzata nei confronti della IG.ra non fosse stata accolta l'attrice ha chiesto di CP_1 condannare altresì l'agenzia al Controparte_2 risarcimento dei danni quantificati in euro 6.536,18 per spese sostenute ed euro 10.000,00 per danno esistenziale.
In via subordinata la IG.ra ha chiesto l'annullamento Pt_1 del contratto preliminare di compravendita per dolo ex art. 1439
c.c. o per errore ex art. 1428 c.c. con conseguente condanna della IG.ra a restituire all'attrice l'importo complessivo di euro CP_1
65.000,00 già ricevuto in esecuzione del contratto preliminare e a risarcire i danni sopra indicati e, nel caso in cui non fosse stata accolta la domanda spiegata nei confronti dell'agenzia immobiliare,
l'ulteriore danno di euro 15.738,66 pari all'importo versato a titolo di provvigione.

2. Si è costituita in giudizio la IG.ra la quale ha CP_1 contestato le domande proposte nei suoi confronti dall'attrice, eccependo che la IG.ra sin dall'inizio era ben consapevole Pt_1 dello stato dell'immobile oggetto di causa, della sua distribuzione, della qualificazione catastale dei suoi vani, e di ogni altra caratteristica, avendo ricevuto sin dal 5 settembre 2017 la relativa documentazione ed avendo effettuato nel tempo numerosissimi accessi anche con familiari ed architetti. La convenuta a sua volta ha accusato la promittente acquirente di grave inadempimento deducendo tra l'altro che:
- la Sig.ra oltre alla caparra confirmatoria di euro Pt_1
40.000,00 aveva versato soltanto l'importo di euro 25.000,00 in violazione della previsione di cui all'art. 10 della scrittura integrativa del 20.10.2017 che prevedeva l'obbligo del pagamento entro il 31.01.2018 della somma di €.40.000,00 quale ulteriore acconto sul prezzo;

- la promittente acquirente, che presumibilmente non possedeva sin dall'inizio i mezzi economici necessari per far fronte alla compravendita, aveva frapposto nel tempo una serie crescente di pretesti o di strumentali giustificazioni al fine di procrastinare all'infinito la stipulazione del contratto definitivo;

- da ultimo, dopo aver convocato la proprietaria dell'immobile per il giorno 31.07.2018 presso lo studio notarile scelto per il rogito definitivo, non si era presentata adducendo tardive e pretestuose motivazioni.
La IG.ra ha quindi chiesto il rigetto delle domande attrici CP_1
e, a sua volta, ha proposto domande riconvenzionali chiedendo di accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dalla promittente venditrice con missiva del 20.12.2018 e di conseguenza dichiarare legittima la ritenzione della caparra confirmatoria pari ad € 40.000,00 e dell'acconto sul prezzo pari ad € 25.000,00 o, in subordine, della sola caparra confirmatoria.

3. Con separa comparsa si è costituita in giudizio anche la società
, la quale ha contestato le domande Controparte_2 proposte nei suoi confronti dalla IG.ra deducendo che: Pt_1
- l'attrice aveva omesso di riferire che alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita era assistita da un proprio legale di fiducia ed era già in possesso di tutti i documenti dell'immobile (ritirati in data 5/09/2017) e, in particolare, dell'atto di provenienza e della documentazione relativa al condono;
- l'attrice prima di sottoscrivere la proposta irrevocabile d'acquisto in data 10 agosto 2017 aveva visitato l'immobile in esame almeno tre volte con tecnici di sua fiducia (architetto);
- tra la sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto
(10/08/2017) e la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita (20/10/2007) erano trascorsi circa due mesi e pertanto l'attrice, in possesso dei documenti necessari, aveva avuto tutto il tempo per valutare la sicurezza dell'affare anche a mezzo dell'assistenza di un suo legale di fiducia;

- nella proposta irrevocabile d'acquisto era stato segnalato sia che la planimetria catastale dell'immobile era da verificare (art. 1, lett. g), sia che il certificato di agibilità era assente (art.1, lett. h);
- nel contratto preliminare di compravendita sottoscritto alla presenza dell'avvocato di fiducia dell'attrice la promittente venditrice aveva espressamente dichiarato che l'immobile promesso in vendita non era in regola con la vigente disciplina urbanistica– edilizia e si era impegnata a renderlo conforme entro il rogito notarile e ad annettere catastalmente e urbanisticamente il giardino all'appartamento;
- nell'atto di provenienza, di cui l'attrice e il suo avvocato erano in possesso da oltre due mesi prima di sottoscrivere il contratto preliminare, la descrizione del bene in esame evidenziava una composizione diversa da quella risultante dalla pubblicità (la seconda stanza era individuata come ripostiglio) e tale fatto era stato riferito all'attrice sin dalle prime visite, tanto che nella proposta irrevocabile d'acquisto era stato precisato che la planimetria era da verificare;

- l'attrice era quindi assolutamente a conoscenza che la composizione materiale del bene era differente da quella giuridica e la sua sopravvenuta scelta di non comprare più l'immobile era in realtà dipesa dal fatto che non era riuscita a vendere il suo immobile, dal quale avrebbe dovuto ricavare la provvista per pagare il prezzo della compravendita da stipulare con la IG.ra CP_1 - la planimetria pubblicizzata dalla società di mediazione corrispondeva alla realtà materiale e non alla planimetria catastale;

- nessuna responsabilità poteva essere ascritta al mediatore in ordine alla procedura urbanistica svolta dalla parte promittente alienante per la regolarizzazione del bene intermediato.
La ha concluso chiedendo il Controparte_2 rigetto di tutte le domande proposte nei suoi confronti dall'attrice ivi compresa la richiesta di risarcimento danni e ciò anche in applicazione dell'art. 1227 primo e secondo comma, c.c.

4. Nel corso del giudizio l'attrice ha chiesto ed ottenuto il sequestro conservativo, sino alla concorrenza della somma di euro
105.000,00 sui beni, sui crediti e su ogni altro cespite di proprietà
e di titolarità della IG.ra . CP_1
Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. la causa
è stata istruita in via documentale senza l'ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti dalle parti. E' stata inoltre disposta ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare la reale composizione interna dell'appartamento oggetto di causa e la presenza delle irregolarità urbanistico-edilizie ed igienico-sanitarie denunciate dall'attrice.
Con decreto del Presidente del 13.02.2024 il procedimento è stato assegnato a questo giudice che ha fissato l'udienza per la precisazione delle conclusioni del 9 luglio 2024 disponendone successivamente la trattazione in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c.
Con le rispettive note di trattazione scritta l'attrice e la convenuta, IG.ra , hanno rappresentato e documentato che in CP_1 data 13.11.2023 le suddette parti hanno sottoscritto un atto di transazione con il quale hanno definito ogni reciproca pretesa.
L'attrice ha quindi precisato le conclusioni nei confronti dell'altra convenuta, , che a sua Controparte_2 volta ha precisato le conclusioni con le proprie note di trattazione scritta. All'esito dell'udienza del 9 luglio 2024, la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione del termine di giorni
60 per il deposito di comparse conclusionali e del successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.
*******

5. Anzitutto si deve dichiarare cessata la materia del contendere tra la IG.ra e la IG.ra essendo intervenuto in Pt_1 CP_1 corso di causa un accordo transattivo tra le parti. E' stata infatti prodotta in copia la scrittura privata datata 13 novembre 2023 con la quale l'attrice e la suddetta convenuta hanno dichiarato di rinunciare alle domande reciprocamente rivolte e spiegate l'una contro l'altra. La declaratoria di cessata materia del contendere riguarda quindi non soltanto le domande proposte dalla IG.ra nei confronti della IG.ra ma anche le domande Pt_1 CP_1 proposte in via riconvenzionale da quest'ultima nei confronti dell'attrice.

6. La transazione non è stata estesa anche all'altra convenuta,
nei confronti della quale Controparte_2
l'attrice ha mantenuto ferme le domande originariamente proposte finalizzate a far valere la responsabilità di detta Agenzia nella sua qualità di mediatore immobiliare. In particolare la IG.ra ha chiesto la risoluzione del contratto di mediazione e la Pt_1 restituzione della provvigione pagata oltre al risarcimento dei danni per grave inadempimento della società convenuta, accusata di aver violato gli obblighi di corretta informazione incombenti sull'agente ex art. 1759 c.c. e segnatamente di aver fornito una pubblicità ingannevole sull'esatta composizione dell'appartamento proposto in vendita e di aver omesso di comunicare l'esistenza di violazioni della normativa urbanistico-edilizia ed igienico- sanitaria agevolmente riconoscibili da un professionista del settore senza necessità di specifiche indagini.
In proposito è bene premettere che il mediatore, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni. Per quanto meglio precisato dalla Suprema Corte il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico- giuridica, al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (cfr. tra le tante Cass. 24/10/2003
n. 16009, Cass. 16 luglio 2010 n. 16623 e Cass. Ordinanza n.
34503 del 11/12/2023).
Tornando alla fattispecie in esame è pacifico tra le parti e risulta documentalmente provato che la IG.ra Parte_1 per il tramite dell'agenzia immobiliare Controparte_2
, affiliata , ha concluso un contratto preliminare di
[...] CP_3 compravendita con la IG.ra , con il quale si è obbligata CP_1 ad acquistare l'appartamento sito in Roma alla via Guido Guinizelli
n. 28, posto al piano interrato S1, int. A con annesso giardino censiti nel NCEU del Comune di Roma al foglio 450, p.lla 1641, sub.
502 (l'appartamento) e al foglio 450, p.lla 1704, sub. 2 (il giardino).
Per quanto risulta dalla pagina web prodotta dall'attrice (doc. 3) nella pubblicità inserita nel portale telematico dall'agenzia convenuta l'immobile in oggetto era così descritto: “Trilocale via Guido Guinizelli – in zona residenziale, Controparte_2 proponiamo in vendita appartamento composto da ingresso, salone con angolo cottura, due camere, due bagni, tre ripostigli, terrazzo di
90 mq ca e giardino di 140 mq ca, completa la proprietà un posto auto”. Per quanto documentato dall'attrice l'annuncio era stato corredato da una planimetria dell'appartamento e del giardino e del posto auto (cfr. ancora doc. 3).
Nella proposta di acquisto sottoscritta dalla IG.ra in Pt_1 data 10 agosto 2017 ed accettata in pari data dalla promittente venditrice, IG.ra (doc. 1 del fascicolo di parte attrice), CP_1 la composizione dell'appartamento in questione è così indicata: “3 camere + accessori”.
Infine nella scrittura integrativa del 20 ottobre 2017 sottoscritta dalla promittente venditrice e dalla promittente acquirente si fa riferimento ad un “appartamento … composto da ingresso, soggiorno con angolo cottura, due camere, due bagni, terrazzo a livello e giardino” (doc. 2 del fascicolo di parte attrice).
Quindi, quanto alla presenza di tre ripostigli e di un posto auto, la descrizione dell'immobile contenuta nell'annuncio pubblicitario originariamente pubblicato sul portale telematico deve ritenersi superata dalle scrittura negoziali intervenute tra le parti, dal momento che nella proposta di acquisto del 10 agosto 2017 e nella successiva scrittura integrativa del 20 ottobre 2017 non vi è alcun riferimento al posto auto, né alcuna specifica menzione dei tre ripostigli. Del resto, per quanto chiarito dalla stessa promittente venditrice, IG.ra , quest'ultima aveva inizialmente incluso CP_1 nell'incarico di vendita conferito all'agenzia immobiliare anche il posto auto di cui è proprietaria (circostanza attestata dall'atto di provenienza prodotto dalla IG.ra : doc. 3) che CP_1 successivamente è stato espunto previo ribasso del prezzo richiesto.
La IG.ra era dunque ben consapevole che nella proposta di Pt_1 acquisto da lei sottoscritta non era incluso il posto auto ed inoltre, avendo già visionato l'immobile prima di sottoscrivere la proposta (circostanza non negata dall'attrice), aveva potuto constatare personalmente la composizione materiale dell'appartamento ed il numero di vani effettivamente presenti.
Quanto alla destinazione d'uso di una delle due camere da letto, che, per quanto definitivamente accertato dal CTU, è catastalmente qualificata come “locale accessorio” e comunque non presenta i requisiti igienico-sanitari per essere destinata a tale uso, nessuna responsabilità può essere in concreto ascritta all'agenzia immobiliare qui convenuta. Quest'ultima, infatti, già in sede di redazione della proposta d'acquisto, aveva espressamente informato l'odierna attrice che la planimetria e i dati catastali erano “da verificare” come risulta testualmente dall'art. 1, lett. g della citata scrittura negoziale. Nella proposta di acquisto è altresì precisato che il certificato di agibilità era assente (cfr. art.1, lett. h). La planimetria allegata all'annuncio pubblicitario (da non confondere con la planimetria catastale) non può quindi aver tratto in inganno la promittente acquirente che era stata resa edotta della necessità di effettuare gli opportuni accertamenti in catasto.
Inoltre, è documentato che in data 5 settembre 2017 alla IG.ra sono stati consegnati gli atti di provenienza, la visura Pt_1 catastale e la concessione in sanatoria relativi all'appartamento e al giardino promessi in vendita, come risulta dalla ricevuta sottoscritta dall'attrice e prodotta in copia dalla società convenuta (doc. 1). Pertanto, è provato per tabulas che la promittente acquirente, ben oltre un mese prima della sottoscrizione della scrittura integrativa del 20 ottobre 2017, è stata posta nelle concrete condizioni di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento alla destinazione d'uso di una delle due camere da letto.
La consapevolezza della promittente acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistico-edilizie è definitivamente comprovata dalla scrittura integrativa del 20 ottobre 2017, laddove all'art. 3 la parte promittente venditrice ha testualmente dichiarato che
“l'immobile… non è in regola con la vigente disciplina urbanistico- edilizia” e si è espressamente impegnata “a renderlo conforme entro il rogito notarile di compravendita”. Nel successivo art. 11 della stessa scrittura è stata inoltre dichiarata la presenza di “modifiche alla disposizione interna” che la IG.ra si è impegnata “a CP_1 regolarizzare entro l'atto definitivo di compravendita” nonché “ad annettere catastalmente e urbanisticamente il giardino all'appartamento.”
La IG.ra era dunque a conoscenza delle irregolarità Pt_1 urbanistico-edilizie presenti nell'immobile e non può dolersi di non aver ricevuto informazioni al riguardo dall'agenzia immobiliare che, oltretutto, in difetto di particolare incarico, non era tenuta a svolgere specifiche indagini né sotto il profilo urbanistico, né sotto il profilo catastale.
In definitiva va quindi esclusa la responsabilità ascritta alla società convenuta che ha adeguatamente adempiuto agli obblighi di corretta informazione incombenti sull'agente ex art. 1759 c.c. e, di conseguenza, vanno respinte le domande proposte dall'attrice nei confronti di quest'ultima.

7. Tra la IG.ra e la IG.ra le spese di lite anche Pt_1 CP_1 relative alla fase cautelare svoltasi in corso di causa devono essere interamente compensate in ragione dell'intervenuta transazione.
Tra l'attrice e l'altra parte convenuta, Controparte_2
, le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate nella
[...] misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri medi delle tariffe professionali di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 26.001,00 ed euro 52.000,00.
Le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, devono essere definitivamente ripartite in quote uguali tra l'attrice e la convenuta IG.ra . CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere tra Parte_1
e per intervenuta transazione;

[...] CP_1
- respinge le domande proposte da nei Parte_1 confronti di;
Controparte_2
- compensa interamente tra e le Parte_1 CP_1 spese di lite anche relative alla fase cautelare;
- condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_2
le spese di lite liquidate in complessivi euro
[...]
7.616,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA
e CPA come per legge;

- pone le spese di CTU per metà a carico di e Parte_1 per metà a carico di . CP_1
Roma, lì 24 febbraio 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo