Repubblica Italiana Tribunale di Civitavecchia (Verbale - Sentenza ex art. 281 sexies)
All'udienza del giorno 13 marzo 2025 dinanzi al G.I. dott. Daniele Sodani sono comparsi l'avv. opponente Francesco Fantini per parte opponente, l'avv. Stefania Meoli per parte opposta PO e l'avv. Ambra Camillo per la terza chiamata . CP_1
L'Avv. Fantini, per la parte opponente, precisa le conclusioni riportandosi a quelle dell'atto introduttivo e delle successive deduzioni, ivi comprese quelle delle ultime note difensive depositate. L'Avv. Meoli, per la parte opposta, precisa le conclusioni riportandosi a quelle della propria comparsa e delle successive deduzioni, ivi comprese quelle delle ultime note difensive depositate. L'Avv. Camillo, per la parte terza chiamata, precisa le conclusioni riportandosi a quelle della propria comparsa e delle successive deduzioni, ivi comprese quelle delle ultime note difensive depositate.
Si dà quindi corso alla discussione, il giudice, a questo punto, si ritira in camera di consiglio, all'esito della quale il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona dell'istruttore dott. Daniele Sodani,
In nome del Popolo Italiano,
pronuncia, la seguente:
SENTENZA
-nella causa iscritta al n. 4261 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021

TRA
( , elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1
v. in Guidonia Montecelio via Emilio Morosini n. 3, che la rappresenta e la difende in virtù di procura in atti;
OPPONENTE

CONTRO

( , elettivamente domiciliata presso lo CP_2 C.F._2
. S ivitavecchia Viale P. Togliatti n. 13, che

la rappresenta e la difende, unitamente all'avv. Federica Ventura, in virtù di procura in atti;
OPPOSTA

NONCHE'

( , elettivamente domiciliata CP_1 C.F._3 vv iumicino via dei Dentali n. 52, che la rappresenta e la difende in virtù di procura in atti;
TERZA CHIAMATA

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione, regolarmente notificato, Parte_1 proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1139/2021 emesso dal Tribunale di Civitavecchia che la vedeva ingiunta al pagamento della somma di euro 12.450,00 in favore di oltre interessi e spese della fase CP_2 monitoria. Deduceva, in particolare: -che aveva preso in locazione da , Parte_1
l'immobile sito in Fiumicino, via dei Polpi n. 84 in forza di contratto a canone concordato al canone annuo di euro 8.700,00, da versarsi secondo i seguenti criteri: “quanto a €. 4.200,00 da versarsi in 6 rate anticipate da €. 700,00 entro il giorno 3 di ogni mese sino al 30 settembre 2017 ed €. 4500 da corrispondersi in sei rate anticipate da €. 750,00 entro il giorno 3 di ogni mese e fino alla scadenza del contratto prevista per il giorno 15 marzo 2020”; -che, tuttavia, il contratto di locazione era stato previsto in misura superiore a quello del canone concordato pari da “un minimo di €. 4308,00 (359*12 mensilità) ad un massimo di €. 5496,00 (ovvero 458*12 mensilità)”; -che, pertanto, vi era un importo corrisposto non dovuto pari ad euro 11.016,00 e che la proprietaria doveva restituire all'opponente detratti i canoni non versati dalla conduttrice;

-che non era stata restituito la caparra confirmatoria pari ad euro 1.500,00; - che ancora l'immobile era stato rilocato a terzi dalla proprietaria nonostante non era stato ancora riconsegnato dalla conduttrice, sicché tale condotta della proprietaria era un grave inadempimento contrattuale. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, rassegnava le seguenti conclusioni: “a) In via principale revocare, annullare, dichiarare nullo e/o inefficace l'opposto decreto ingiuntivo n. D.I. n. 1139/2021 del 06.11.2021, depositato il giorno 08.11.2021, reso dal Tribunale di Civitavecchia, in persona del G.D. Mario Montanaro, nell'ambito del procedimento assunto a R.G. 3255/2021, notificato in data 20.11.2021 b) In via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'inadempimento serio e di non scarsa importanza della signora
[...]
al contratto di locazione del 16 aprile 2017 c) In via riconvenzio CP_2 re e dichiarare che il canone di locazione secondo gli accordi territoriali, in relazione allo stato dei luoghi e la conservazione del bene ammonta da un minimo di €. 359 (€. 6,26*mq 57,25) ad un massimo di €. 458 (€. 8,00*mq.57,25); in caso di contestazione, si chiede sin da ora nomina di C.T.U. diretta ad accertare il valore del canone della locazione. d) Per l'effetto, accertata e dichiarata la nullità ai sensi dell'art. 13 co. 4 L. 431/1998 del canone corrisposto, superiore a quello dovuto, condannare alla restituzione in favore dell'odierno CP_2 opponente della somma che ssimo di €. 6.018,00 ad un minimo di €. 1266,00 a titolo di canoni percepiti in eccesso, considerato il valore €./mq pari ad un minimo di €. 6,26 ad un massimo di €. 8,00, con rivalutazione monetaria ed interessi ex art. 1284 c.c., dalla data della maturazione del singolo indebito al saldo e) In ogni caso, sempre in via riconvenzionale, condannare altresì
[...]
, al pagamento in favore di , alla restituzione CP_2 Parte_1 somma di €. 1500,00 corrispostale a titolo di caparra confirmatoria, mai restituita f) Vittoria di spese e competenze di causa come per legge”.

2.Si costituiva in giudizio deducendo: -che la conduttrice era CP_2 decaduta dalla domanda di restituzione delle somme versate in eccedenza come prescritto dall'art. 4 dell'art. 13, L. 431/98 “Per i contratti di cui al comma
3 dell'articolo 2 e' nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo defnito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie”, al comma 6 la norma chiarisce che “Nei casi di nullita' di cui al comma
4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate”; -che, infatti, la proprietaria era rientrata nel materiale possesso dell'immobile il 29.03.2021 e, quindi, il termine di sei mesi era scaduto. Chiedeva, in ogni caso, l'autorizzazione alla chiamata in causa di
[...]
quale agente immobiliare che aveva operato per la conclusion CP_1
, per la manleva rispetto alle domande di restituzione promosse dalla opponente. Osservava, ancora, che il deposito cauzionale non andava restituito in quanto al momento della immissione in possesso, la proprietaria aveva riscontrato danni per euro 1.200,00, oltre ai costi per il cambio della serratura per euro 500,00. Sosteneva ancora che il canone concordato era stato determinato in modo incongruo in quanto non aveva tenuto conto del mobilio e del concreto stato dell'immobile. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, rassegnava le conclusioni che seguono: “1) IN VIA PRINCIPALE rigettare le domande formulate dalla IG.ra
in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutte le Parte_1 spresse nel corpo della presente comparsa e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo di pagamento n. 1139/2021 emesso dal Tribunale di Civitavecchia in data 08.11.2021, opposto da;
Parte_1
2) SEMPRE IN VIA PRINCIPALE accertare e dichiarare che è imputabile alla IG.ra e, per l'effetto, rigettare sia la domanda di CP_2 restituzione delle asseri somme corrisposte dalla IG.ra Parte_1 alla IG.ra PO, sia tutte le altre domande restitutorie formulate da controparte per tutte le ragioni espresse in narrativa;
IN VIA SUBORDINATA, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, dichiarare la IG.ra tenuta a garantire la convenuta contro gli effetti CP_1 dell'eventuale accoglimento delle domande attoree e, per l'effetto, condannarla al pagamento di quelle somme eventualmente accertate e/o liquidate in corso di causa in favore della IG.ra . IN VIA RICONVENZIONALE accertare e Parte_1 dichiarare il diritto di a corresponsione della somma di Euro CP_2
12.450,00, oltre accessori come per legge, oltre al ristoro dei danni cagionati pari ad € 1.700,00 ovvero della somma ritenuta di giustizia (comunque entro i limiti dello scaglione da € 5.200,00 a € 26.000,00) a seguito dell'eventuale istruttoria che il G.I. vorrà disporre”.

3.Si costituiva in giudizio deducendo che non aveva CP_1 assunto alcun ruolo in ordin ntratto e alla individuazione del canone concordato;
che, inoltre, per la domanda di ripetizione dell'opponente era maturata la decadenza;
che, infine, il canone concordato era del tutto congruo in relazione alle condizioni dell'immobile. Concludeva, pertanto, nel seguente modo: “nel merito a) rigettare la domanda di manleva formulata dalla sig.ra PO nei confronti della sig.ra
[...] perché infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi ampia CP_1
) rigettare tutte le domande attoree perché infondate in punto di fatto e di diritto per tutti i motivi suesposti”.

4.Assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., svolta l'istruttoria orale, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale della causa.

5.In punto di prova del credito ingiunto deve, preliminarmente, rilevarsi che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti nel giudizio contenzioso, nel senso che il creditore mantiene la veste di attore e l'opponente quella di convenuto: ciò esplica i suoi effetti nell'ambito dell'onere della prova nel senso che, pur prescindendo dalla formale posizione processuale delle parti, il creditore è tenuto ad allegare e provare i fatti posti a fondamento della sua pretesa ed il debitore ad eccepire gli eventuali fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi dell'obbligazione. A ciò si aggiunga che secondo costante giurisprudenza di legittimità
“l'opposizione al decreto ingiuntivo non è un'impugnazione del decreto, volta a farne valere vizi ovvero originarie ragioni di invalidità, ma dà luogo da un ordinario giudizio di cognizione di merito, volto all'accertamento dell'esistenza del diritto di credito fatto valere dal creditore con il ricorso ex art. 633 e 638 cod. proc. civ., così che la sentenza che decide il giudizio deve accogliere la domanda dell'attore (il creditore istante), rigettando conseguentemente l'opposizione, quante volte abbia a riscontrare che i fatti costitutivi del diritto fatto valere in sede monitoria, pur se non sussistenti al momento della proposizione del ricorso, sussistono tuttavia in quello successivo della decisione” (Cass. 22.2.2002, n. 2573).

6.Nel caso di specie, va osservato che risulta del tutto incontestato l'omesso pagamento dei canoni di locazioni riportati nel decreto ingiuntivo. La conduttrice ha dedotto che il canone previsto in contratto risulta maggiore di quello concordato dagli accordi territoriale prot. n. 5854 del 20.01.2016, allegando una scheda di valutazione che riporta il canone mensile congruo di euro 458,00. Pacifico l'importo di euro 8,00/mq, la proprietaria ha contestato l'erronea superficie convenzionale utilizzata dalla conduttrice per la determinazione del canone. Dall'esame della scheda prodotta dall'opponente si evince, in effetti, che la superficie indicata per la corte scoperta è pari a 44,46 mq. Tale misura però deve ritenersi non pertinente in quanto coincidente proprio con quella della superficie interna e del tutto sconfessata dalle dimensioni della corte esterna riprodotte nel video allegato dalla proprietaria, evidentemente maggiore della superficie di 44,46 indicati nella scheda di valutazione di parte opponente. Anche l'estensione della superficie interna indicata nella scheda di valutazione prodotta della conduttrice è stata contestata in quanto inferiore a quella effettiva di 73 mq indicata da parte opposta e maggiormente aderente all'estensione risultante nel video (all. n. 14) prodotto con la comparsa di costituzione dell'opposta. Tali incongruenze riportate nella scheda di valutazione e non supportata da alcun documento certo relativo alla estensione interna ed esterna dell'immobile locato rende non provata la domanda riconvenzionale o l'eccezione di compensazione promossa dalla parte opponente in relazione alla maggior somma corrisposta rispetto al canone concordato effettivo. Del resto, che l'importo del canone concordato sia più aderente a quello indicato nella scheda di valutazione dell'opposta si trae anche dalla congiunta dichiarazione di adesione delle parti resa nel contratto al momento della sua conclusione.

7.E' rimasto, inoltre, incontestata la corresponsione del deposito cauzionale pari ad euro 1.500,00 al momento della stipula della locazione. Tuttavia, i video prodotti in giudizio e la testimonianza a riscontro della nuova conduttrice dell'immobile hanno dimostrato lo stato non conforme del bene al suo normale utilizzo, in particolare il teste riferendo che “ho trovato la casa in evidente stato di abbandono, non più vissuta. Ricordo una porta rotta ed una che mancava. Il contatore forse dell'acqua era stato portato via. C'era l'erba alta ed incolta nel giardino. C'erano mobili vecchi dentro casa. L'intonaco era da ridipingere. La caldaia non era funzionante. Il pozzo era intasato. Ricordo la circostanza delle chiavi che quando io l'ho visitata vi erano tutte perché mi disse la proprietaria che aveva dovuto chiamare un ferramenta per sostituire tutte le serrature anche la serratura di ingresso. Il cancello pedonale esterno era fuori uso (…) Io ho preso la casa ed ho effettuato le riparazioni di tutto quello che ho elencato prima. Adr ho preso la casa nel maggio 2021 (…) indicativamente ho speso quella cifra per le riparazioni”, ossia la somma di euro 2.000,00. Del resto, è incontestato che l'immobile è rimasto per lungo tempo abbandonato dalla conduttrice e quest'ultima ha omesso di riconsegnare la chiave alla proprietaria, la quale ha dovuto ricorrere alle forze dell'ordine e al fabbro per riprendere il possesso della casa nel marzo 2021, nonostante la conduttrice avesse dismesso le utenze ed abbandonato l'immobile. Pertanto, essendo il danno patrimoniale indicato dalla opposta in euro 1.700,00 e detratto il deposito cauzionale, residua il pagamento di euro 200,00 in favore della proprietaria.

8.In conclusione, l'opposizione va respinta e il decreto ingiuntivo confermato. Inoltre, va condannata al risarcimento del danno Parte_1 patrimoniale in favore d euro 200,00 (già detratto CP_2
l'importo di euro 1.500,00 titolo di deposito cauzionale) oltre rivalutazione ed interessi da marzo 2021 sino alla presente sentenza. Sull'importo complessivo sono poi dovuti interessi legali dalla sentenza al saldo.

9.Rimane assorbita la domanda di manleva proposta nei confronti di
[...] essendo stata respinta la domanda riconvenzionale pr CP_1 ente.
10.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo in ragione del DM vigente e del valore della causa a carico dell'opponente anche con riguardo alla domanda di manleva in ragione del principio di causalità della chiamata in causa.


P.Q.M.


il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
-RIGETTA l'opposizione e CONFERMA il decreto ingiuntivo n. 1139 /2021; in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da parte opposta CONDANNA, inoltre, al pagamento in favore di Parte_1 [...]
del risarcim uro 200,00 oltre rivalutazio CP_2
i come da motivazione;

-RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta dall'opponente;
-DICHIARA assorbita la domanda di manleva nei confronti di
[...]
CP_1
-CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 CP_2 delle spese d omma complessiva di eur compensi oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge.
-CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 [...]
d arsi nella somma complessiva CP_1
5.000,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge.
Si comunichi.
Il giudice
Daniele Sodani