Pubblicato il 30/03/2026

N. 00630/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00609/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 609 del 2021, proposto da
Esedra Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Carmelo D'Antone e Antonia De Lorenzo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pisa, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Sandra Ciaramelli e Giacomo Mannocci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

della deliberazione del Consiglio comunale n. 4 del 16 febbraio 2021, comunicata via PEC in data 5 marzo 2021, nella parte in cui ha disposto che “la richiesta di permesso di costruire” in deroga presentata dalla società ricorrente “risulta non conforme alle disposizioni della L. n. 122/89 ed in contrasto con gli artt. 28 e 52 del Piano Strutturale Intercomunale adottato”;

nonché, per quanto occorrer possa, avverso la relazione ad essa allegata e richiamata nell’atto deliberativo, ed ogni altro atto del procedimento comunque connesso, presupposto o conseguente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pisa;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 24 marzo 2026 il dott. OB RI CH e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1) Con ricorso regolarmente notificato e depositato la società Esedra Immobiliare a r. l., proprietaria dell’immobile posto nel centro storico di Pisa, in via Galli Tassi, nel quale hanno sede le aule della Scuola Superiore per Mediatori Linguistici, ha impugnato il provvedimento specificato in epigrafe col quale il Consiglio Comunale di Pisa, pur riconoscendo l’interesse pubblico dell’’attività Scuola Superiore per Mediatori Linguistici di Pisa, ha respinto l’istanza presentata dalla ricorrente in qualità di proprietaria finalizzata al rilascio del permesso di costruire in deroga agli indici, ai sensi dell’art. 14 DPR 380/01 e 97 della L.R.T. n. 65/14, per l’ampliamento dell’immobile mediante sopraelevazione.

2) In particolare, l’Amministrazione evidenzia che l’istanza è stata presentata da TR IU in qualità di amministratore delegato della Società “Esedra immobiliare SRL” mentre l’attività per la quale è richiesto il riconoscimento dell’interesse pubblico è esercitata da “Esedra s.r.l.” società diversa dalla richiedente; e ritiene che il progetto seppure assentito dalla Soprintendenza risulta in contrasto:

- con L. n.122/89 che prevede “un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione” di spazi destinati a parcheggio, almeno per la parte in ampliamento;

- e con il Piano Strutturale Intercomunale, in particolare con gli articoli 28 e 52 della Disciplina di Piano, in quanto interferisce con l’asse di visuale del Duomo andando ad alterarne il valore estetico percettivo attuale, ed andando ad alterare l’immagine consolidata e lo skyline del centro storico.

3) A sostegno del gravame, la ricorrente deduce le seguenti censure di violazione di legge (art. 97 Cost.; artt. 10 bis L. 241/90; artt. 28 e 52 del Piano Strutturale) ed eccesso di potere:

I) Entrambi i motivi posti a fondamento del diniego non hanno mai formato oggetto dei precedenti preavvisi di diniego, con i quali sono stati prospettati altri e diversi motivi ostativi, rispetto ai quali la società ha puntualmente controdedotto. Ciò evidentemente non ha consentito alla società ricorrente di presentare – rispetto a tali nuovi motivi – le proprie controdeduzioni e di confutarne la sussistenza.

In ogni caso i “nuovi” motivi sono insussistenti, in quanto:

- nell’art. 0.4 delle N.T.A. del Regolamento urbanistico del Comune di Pisa si prevede espressamente per quanto riguarda la dotazione dei “parcheggi privati, privati ad uso pubblico, o pertinenziali”, la possibilità della monetizzazione tutte le volte in cui, come nella fattispecie che ci occupa, la loro realizzazione non sia consentita dalla “morfologia sia dei luoghi che della costruzione”.

II) Non risulta in alcun modo che l’Amministrazione comunale abbia compiuto alcuna istruttoria al fine di verificare se l’intervento progettato contrastasse o meno con le norme del Piano Strutturale sul rispetto delle visuali libere. Di talché, l’affermazione contenuta nella relazione allegata alla deliberazione impugnata e nel dispositivo dello stesso atto deliberativo appare (ed è) del tutto indimostrata e priva di qualsiasi riscontro.

III) La pretesa “interferenza” con l’asse di visuale del Duomo non risulta in alcun modo dimostrata, e dagli atti impugnati non è dato comprendere come sia possibile che la sopraelevazione dell’edificio esistente possa interferire con la “visuale del Duomo”.

IV) I principi e gli obiettivi contenuti negli artt. 28 e 52 della disciplina di piano invocati per legittimare il mancato rilascio del permesso di costruire in deroga non solo costituiscono dei meri indirizzi per la formazione del piano operativo, ma non sono neppure assolutamente preclusivi di quegli interventi che possano essere ritenuti tali da non “alterare” la struttura percettiva che si vuole tutelare.

L’esistenza di una cortina di edifici fra quello (di un unico piano) che si chiede di sopraelevare e il Duomo esclude che l’intervento di sopraelevazione interferisca con l’asse di visuale di questo monumento, perché anche la nuova altezza, dopo la sopraelevazione, risulterebbe comunque inferiore a quella degli edifici esistenti che si interpongono.

Appare ancor più evidente, quindi, l’apoditticità dell’affermazione contenuta negli atti impugnati.

4) Con atto depositato il 25 maggio 2021, si è costituito in giudizio il Comune di Pisa eccependo, con successiva memoria, l’inammissibilità del ricorso per il carattere endoprocedimentale dell’atto impugnato, nonché la sua infondatezza.

5) Alla udienza smaltimento del 24 marzo 2026, la causa è stata riservata per la decisione.

6) L’eccezione di inammissibilità va respinta perché l’atto impugnato preclude la possibilità di esito favorevole della istanza, per cui è autonomamente impugnabile in quanto immediatamente lesivo.

7) Nel merito, coglie nel segno la censura di violazione dell’art. 10 bis. L. 241/90

8) Osserva il Collegio che a seguito della presentazione della istanza di sopraelevazione in argomento il dirigente del Settore edilizia Privata aveva inviato atto del 24.10.2019 contenente i motivi ostativi all’accoglimento rappresentando, in particolare:

- la deroga è rilasciata nel rispetto delle norme igienico sanitarie e di sicurezza e può riguardare esclusivamente limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli artt. 7, 8, 9 del Decreto Ministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968 e che, comunque, non sono derogabili le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio;

- l’intervento ricade ai sensi dell’art. 04.14 del vigente Regolamento Urbanistico in zona territoriale omogenea “A”, pertanto ai sensi dell’art 7 del D.M. n. 1444/68, la densità edilizia massima assentibile è di 5mc/mq. Considerato che l’attuale densità edilizia della zona in cui l’edificio è collocato è già superiore a quanto previsto dal citato art 7 del D.M. n.1444/68, ai sensi dell’art 14 del DPR n. 380/2001, non risultano rispettate le condizioni richieste dalla norma medesima;

- pur riconoscendo che la destinazione d’uso dell’edificio potrebbe essere riconducibile a quelle di interesse pubblico soggette alla disciplina dell’art. 97 della Legge Regionale n. 65/2014 e dell’art 14 del D.P.R n. 380/2001 non si ritiene assentibile la deroga richiesta perché manca il presupposto essenziale cioè “l’edificabilità dell’area”;

- l’edificio è antistante il muro di recinzione dell’orto botanico, bene storico risalente alla prima metà del 1500, vincolato ai sensi del D.lgs. 42/04 e interessato dal vincolo paesaggistico di cui al DM.10/09/1957 definito “aree verdi in centro storico”;

- il PIT della Regione Toscana che ha valore di Piano Paesaggistico oltre a limitare gli interventi che possono pregiudicare le visuali sulla Torre di Pisa, prevede la ricognizione delle aree effettivamente interessate dal suddetto vincolo paesaggistico;

- attualmente la procedura per la dichiarazione di riconoscimento di notevole interesse pubblico dell’area è in corso di definizione secondo quanto stabilito dai verbali del 13/07/2018 e del 24/09/2019 della Commissione Regionale per il paesaggio, istituita ai sensi dell’art 137 del D. Lgs. n. 42/04 e della L.R. n. 26/2002.

In sintesi, i motivi di diniego erano quindi rappresentati dal contrasto con l’art. 7 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 e con le prescrizioni contenute nel PIT regionale.

La ricorrente quindi, ha presentato una diversa soluzione progettuale a suo dire rispettosa degli artt. 7, 8 e 9 del 2 aprile 1968, n. 1444.

Su tale soluzione si è pronunciato, con l’atto impugnato, il Consiglio Comunale in quanto competente a vagliare la sussistenza del requisito dell’interesse pubblico dell’attività esercitata.

I motivi del diniego però appaiono diversi da quelli prospettati con il preavviso di rigetto, posto che in questo caso è rappresentato:

- il contrasto con L. n. 122/89 che prevede “un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione” di spazi destinati a parcheggio, almeno per

la parte in ampliamento”;

- il contrasto con il Piano Strutturale Intercomunale, in particolare con l’art. 28 e art. 52 della Disciplina di Piano, in quanto interferisce con l’asse di visuale del DUOMO (indicato sulla Tav. 5a STA – “Riconoscimento di cui alle direttive della sez. 4 delle schede di vincolo”, dello statuto del territorio) andando ad alterarne il valore estetico percettivo attuale, ed andando ad alterare l’immagine consolidata e lo skyline del centro storico”.

E’ evidente, quindi, che la diversità dei motivi contenuti nel provvedimento conclusivo rispetto a quelli indicati nel preavviso di rigetto ha mortificato la possibilità di parte istante di esercitare validamente le proprie prerogative partecipative.

Sul punto, è costante l’orientamento della giurisprudenza amministrava per cui “Il provvedimento amministrativo finale la cui motivazione si basi su ragioni diverse, ulteriori o comunque nuove rispetto a quelle contenute nel preavviso di rigetto viola l'articolo 10-bis della legge sul procedimento in quanto impedisce al privato di rendere un contributo partecipativo” (T.A.R. Roma Lazio sez. I, 24/04/2025, n. 8030).

9) In conclusione, quindi, il ricorso deve essere accolto per l’assorbente motivo della violazione dell’art. 10 bis L. 241/90.

10) Sussistono giusti motivi per disporre tra le parti la compensazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso R.G. 609/21, lo accoglie e, per l’effetto annulla il provvedimento impugnato.

Compensa le spese del giudizio.

Ordina la restituzione del contributo unificato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

IC NI, Presidente

OB RI CH, Consigliere, Estensore

Paolo Nasini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OB RI CH	IC NI

IL SEGRETARIO