REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, in persona del giudice unico Dott. Giovanni Giordano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.ro di R.G. 2787/2021 avente ad oggetto pagamento
TRA in persona dell'Amministratore p.t. suo legale Parte_1 rapp.te Cod. Fisc. , elett.te dom.to in alla via S. Giacomo dei Capri n. 128/C P.IVA_1 Pt_1 presso lo studio dell'Avv. Fulvia Pastore dalla quale è rapp.to e difeso per procura in calce all'atto introduttivo del giudizio - ATTORE -
E
, nato a [...] [...] ed ivi res.te alla via Duca Ferrante della Marra n. 3 Cod. CP_1 Pt_1
Fisc. elett.te dom.to in lla Piazza Carità n. 32 presso lo studio degli Avv.ti C.F._1 Pt_1
Mario Gramegna e Filippo Mario Gramegna dai quali è rapp.to e difeso per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta – CONVENUTO –
NONCHE'
, nato a [...] [...] e res.te in Roma alla via Silvestri n. 206 Cod. Fisc. CP_2 Pt_1
, elett.te dom.to in Bacoli (NA) alla via Orazio n. 56 presso lo studio dell'Avv. C.F._2
Francesco Giunta dal quale è rapp.to e difeso per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta – CONVENUTO –
[...]
, nata a [...] [...] ed ivi res.te alla via Duca Ferrante della Marra n. 3 Cod. CP_3 Pt_1
Fisc. , elett.te dom.ta in lla via D. Cirillo n. 13 presso lo studio dell'Avv. C.F._3 Pt_1
Massimo De Gregorio dal quale è rapp.ta e difesa per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta – CONVENUTA –
[...]
, nato a [...] [...] ed ivi re.te alla via C. Tutini n. 1 Cod. Fisc. CP_4 Pt_1
, elett.te dom.to in Ercolano alla via Panoramica n. 60 presso lo studio C.F._4 dell'Avv. Pierluigi Telese dal quale è rapp.to e difeso per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta.
Conclusioni: come da verbale del 11.02.2025.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa, per quanto riguarda lo svolgimento del processo, in ossequio al disposto di cui all'art. 132 cpc.
Con atto di citazione ritualmente notificato, il conveniva Parte_1 in giudizio , , e per sentirli condannare al CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 pagamento degli oneri condominiali come indicati nel consuntivo 2018 e preventivo 2019 approvati

con delibera del 06.10.2020, relativi all'unità immobiliare in al Largo Corigliano n.9, piano 8 Pt_1 interno 17, sezione Avv. foglio 7 particella 356 sub 81, per un complessivo importo di € 7.387,21 oltre interessi del 6% come previsti dall'art. 15 del regolamento condominiale. Deduceva esso Condominio che il predetto immobile, di proprietà dei sigg.ri , e , CP_1 CP_3 CP_2
a seguito di vendita senza incanto del 19.07.2019 veniva aggiudicato dal sig. in virtù CP_4 di decreto di trasferimento ex art. 586 cpc;
che nonostante i solleciti i debitori non provvedevano al pagamento mentre solamente il sig. riconosceva il debito vantato dal Condominio nel CP_1 minor importo di € 7.387,21 impegnandosi a corrispondere solamente la sua quota pari ad € 1.846,81 ritenendo che il debito si dovesse frazionare pur essendogli noto il vincolo di solidarietà, ma nessun pagamento eseguiva.
Instauratosi il contraddittorio, tutti i convenuti si costituivano in giudizio ed in specie, CP_1 eccepiva la nullità dell'atto introduttivo, l'improcedibilità della domanda, l'infondatezza della pretesa attorea nonché la propria carenza di legittimazione passiva relativamente agli oneri condominiali richiesti;
, nel fare espressamente sue tutte le concorrenti difese ed CP_2 eccezioni, principali e subordinate, di rito e di merito, formulate da e , CP_1 CP_3 eccepiva anche il difetto di legittimazione attiva di esso , la non integrità del Parte_1 contraddittorio per non essere stata evocata in giudizio anche altra comproprietaria degli CP_5 immobili aggiudicati dall'altro convenuto , chiedendo, in via riconvenzionale, CP_4 dichiararsi esclusivamente tenuto al pagamento degli oneri condominiali richiesti dall'attore, il convenuto o, comunque, che questi fosse obbligato a tenerlo indenne in ragione CP_4 delle condizioni di aggiudicazione;
, nell'opporsi alla domanda eccepiva il difetto di CP_3 legittimazione attiva del e la propria carenza di legittimazione passiva, instando, quindi, Parte_1 per il rigetto;
infine, rilevava in via preliminare l'improcedibilità della domanda CP_4 mentre nel merito ne deduceva l'assoluta infondatezza, sia in punto di fatto che di diritto, instando per il suo rigetto.
Venivano concessi i termini ex art. 183 VI comma cpc, di cui tutte le parti si avvalevano depositando le relative memorie.
Sicchè, nel primo termine della citata norma il Condominio attore chiariva di aver intrapreso il presente giudizio per ottenere il pagamento delle quote condominiali relative alle unità immobiliari contraddistinte dagli interni 15, 17 e C1, in origine di proprietà di a cui erano succeduti gli Per_1 eredi , , e . Chiariva, ancora, che a seguito del giudizio CP_5 CP_2 CP_1 CP_3 di scioglimento della divisione ereditaria ed in virtù dei decreti di trasferimento del Tribunale di Napoli del 04.10.2019 tali cespiti, individuati nei Lotti n. 1, int 15 piano 7 (F. 7 p.lla 356 sub 78), Lotto n. 2 int 17 piano 8 (F. 7 p.lla 356 sub 81) e Lotto n. 4 int C1 (F.7 p.lla 356 sub 104) venivano acquistati dal sig. sicchè, per mero errore materiale, nell'atto di citazione venivano indicati i CP_4 soli estremi del Lotto n. 2 ed allegato il decreto di trasferimento relativo al solo Lotto n. 1 laddove, invece, le richieste di pagamento ed i consuntivi del erano relativi a tutti e tre gli interni. Parte_1
Precisava, quindi, che la domanda, modificando quella introduttiva, doveva ritenersi relativa agli immobili contraddistinti dagli interni nn. A15, A17 e C1, la richiesta di pagamento degli oneri condominiali doveva ritenersi relativa a tali immobili, giusto decreto di trasferimento a favore dell' , e che l'importo richiesto era quello di € 7.387,21. Precisava ancora, esso CP_4
Condominio, che la richiesta di pagamento degli oneri condominiali relativi agli immobili contraddistinti dai citati interni, era stata formulata nei soli confronti dei sigg.ri , CP_2 CP_1
e , e non anche nei confronti di nel frattempo deceduta, debitrice in
[...] CP_3 CP_5 solido, a suo dire, ma non litisconsorte necessaria, in quanto proprietari fino alla data del 19.07.2019 giorno in cui si rendeva aggiudicatario a seguito di vendita senza incanto dei citati CP_4 lotti a lui, poi, attribuiti definitivamente con decreto di trasferimento del 04.10.2019. Precisava ancora ed infine che la richiesta di pagamento era stata formulata anche nei confronti di esso
[...]
ex art. 63, comma 4°, disp. att. c.c., in quanto debitore in solido. CP_4
I convenuti, a loro volta, nelle rispettive memorie rilevavano un'inammissibile mutatio libelli nelle
“precisazioni della domanda” operate dall'attore instando, quindi, per il rigetto.
Ritenuta la causa matura per la decisione, rigettate le richieste istruttorie, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni, rese le quali, dopo alcuni rinvii in prosieguo per esigenze di ruolo, all'udienza del 11.02.2025 tenutasi nella modalità a trattazione scritta ex art. 127 ter cpc, con provvedimento del 14.02.2025 veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc per il deposito delle memorie conclusionali.
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di nullità dell'atto di citazione, sollevata dai convenuti e . CP_1 CP_2
Infatti, nell'atto introduttivo del giudizio risultano, senza dubbio, individuabili tutti i requisiti richiesti, a pena di nullità, dall'art. 164 cpc ed, in particolare, appare precisamente determinato l'oggetto della domanda di pagamento nonché chiaramente esposti i fatti posti a fondamento della stessa, con la conseguenza che non può dirsi realizzata alcuna violazione del diritto di difesa delle parti convenute la cui costituzione in giudizio, tuttavia, sebbene con gli effetti sostanziali e processuali di cui comma 3 della citata norma, sana in ogni caso i vizi della citazione.
Inoltre, sempre in via preliminare, va rilevata l'ammissibilità della domanda, per essere stata essa preceduta da regolare richiesta di pagamento, oltre che la sua procedibilità, atteso lo svolgimento della mediazione obbligatoria, seppure su rilievo d'ufficio, in corso di causa e con esito negativo.
In riferimento all' eccezione di improcedibilità sollevata dal per non avere l'organismo CP_1 di mediazione inviato la convocazione alla parte personalmente e comunque non anche al codifensore costituito, è appena il caso di osservare che in ogni caso l'invito è pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario essendo esso stato inoltrato al domicilio eletto presso il suo procuratore. Quanto alla mancata comunicazione anche al codifensore, va rilevato che quando la procura è conferita a più difensori, in mancanza di espressa previsione, come nel caso di specie, essa si presume disgiunta con la conseguenza che ai fini della validità di qualsiasi comunicazione è sufficiente l'invio anche ad uno solo di essi (Cass. Civ. 10635/2017), sicchè si pone il solo problema della valutazione del comportamento processuale delle parti invitate e non comparse senza giustificato motivo al procedimento di mediazione.
Nel merito, si osserva quanto appresso.
Con le memorie ex art. 183 VI comma cpc n. 1, parte attrice, a modificazione della domanda proposta con l'atto introduttivo del presente giudizio, ad oggetto la richiesta degli oneri condominiali relativi all'immobile contraddistinto dall'interno A17, ha esteso la domanda anche agli immobili contraddistinti con gli interni A15 e C1 determinando con ciò, non una mera specificazione del tema controverso ma un sostanziale ampliamento dello stesso ovvero, determinando non una semplice e consentita emendatio della domanda originaria, ma una illegittima e, quindi, non consentita mutatio libelli.
In generale, la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cpc può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, per ciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali.
In proposito, la Suprema Corte ha chiarito come “Si ha mutatio libelli quando si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un petitum diverso e più ampio oppure una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima e particolarmente su un fatto costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo tema d'indagine e si spostino i termini della controversia, con l'effetto di disorientare la difesa della controparte ed alterare il regolare svolgimento del processo;
si ha, invece, semplice emendatio quando si incida sulla causa petendi, in modo che risulti modificata soltanto la interpretazione o qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, oppure sul petitum, nel senso di ampliarlo o limitarlo per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere.” (Cass. Civ. 1585/2015; Cass. Civ. 12621/2012; Cass. Civ. Sez. Lav. 17457/2009).
In applicazione di tali principi, la domanda nuova sulla quale tra l'altro i convenuti hanno, esplicitamente ovvero in modo implicito, dichiarato di non accettare il contraddittorio, è da ritenersi inammissibile rappresentando non una semplice emendatio, ovvero una specificazione od integrazione della originaria domanda circoscritta ad una pretesa creditoria nei confronti dei convenuti e riconducibile al solo immobile A17, ma una mutatio libelli dell'originario tema decidendum, avendo introdotto nel processo un petitum più ampio, esteso anche agli immobili A5 e C1, ed una causa petendi fondata su un fatto costitutivo differente da quello originariamente prospettato.
Ne consegue che la domanda, nel merito, non può essere esaminata che nel più ristretto ambito del thema decidendum come introdotto dall'attore ed alla luce della documentazione prodotta.
In via del tutto generale, va osservato che l'obbligo di pagare gli oneri condominiali grava sul condomino in quanto proprietario di unità immobiliari nel condominio. Trattasi di obbligazione reale da cui deriva che l'obbligo di contribuire alle spese condominiali ricade su chiunque subentri nel diritto di proprietà di un dei partecipanti obbligati.
La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, ha introdotto importanti novità in merito al rapporto tra acquirente e venditore di una proprietà in condominio rispetto ad eventuali situazioni pregresse di morosità.
Infatti, a norma del nuovo testo dell'art. 63, comma 4 e 5, disp. att. c.c., come modificato dalla citata legge, in caso di trasferimento della proprietà di unità immobiliare, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente;
allo stesso tempo, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Con l'atto di acquisto dell'unità immobiliare sita nel condominio, quindi, il successore a titolo particolare subentra, nei confronti dei terzi, in tutti gli oneri del proprio dante causa, alla cui osservanza il successore non può sottrarsi.
E' pacifico che anche per gli immobili acquistati per trasferimento giudiziale, come nella vicenda che ci occupa, trovi applicazione il disposto normativo del citato art. 63 disp. att. c.c..
Come appena chiarito, il comma 4 dell'art. 63 disp. att. c.c. prevede una responsabilità solidale dell'acquirente al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. La norma è stata, tuttavia, interpretata dalla giurisprudenza nel senso di ritenere che l'obbligo ivi previsto sia riferito unicamente all'esercizio in corso ed a quello precedente, con esclusione dei riporti degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile.
Nel caso di specie, a fronte della contestazione sollevata proprio dall'acquirente CP_4 circa la richiesta di saldi debitori riferibili a pregressi esercizi di gestione, seppur relativamente alla sola unità 17, il Condominio attoreo nulla ha dedotto sicchè non è dato sapere gli importi da ricondurre a carico esclusivo dei soli venditori e quelli riconducibili al vincolo di solidarietà tra acquirente e precedente proprietario, di cui alla citata norma.
Come alcuna certezza vi è in ordine alla trasmissione all'amministratore di copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile de quo, momento in cui cessa la solidarietà tra venditore ed acquirente per i contributi maturati fino ad all'ora. Ciò significa che è onere dell'acquirente, ma soprattutto del venditore, comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà fornendogli copia autentica dell'atto di acquisto. In caso contrario, il venditore continuerebbe ad essere tenuto (anche se in via solidale) a pagare i contributi condominiali anche in relazione a periodi successivi alla vendita della propria unità immobiliare.
Attesa, quindi, l'assoluta indeterminatezza della domanda non può che pervenirsi al suo rigetto cui consegue la condanna alle spese secondo il principio della soccombenza con la precisazione che esse vanno liquidate, come da dispositivo, in applicazione dello scaglione di valore di cui al DM di riferimento e tenendo conto della concreta attività difensiva svolta e, quindi, non tenendo conto della voce “attività istruttoria” non svolta, alla circostanza che il convenuto non ha CP_3 depositato le comparse conclusionali e ad un coefficiente basso di difficoltà.

P.Q.M.

il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, in composizione monocratica, reietta ogni contraria istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Rigetta la domanda.
2) Condanna il in persona dell'Amministratore p.t. suo Parte_1 legale rapp.te, al pagamento in favore di ognuno dei convenuti , e CP_1 CP_2 [...]
, delle spese di giudizio che si liquidano in € 1.000,00 per spese e competenze professionali CP_4 oltre Spese Generali, IVA e CPA come per legge e se dovute con attribuzione ai rispettivi procuratori costituiti per dichiarata anticipazione;
in favore della convenuta delle spese di giudizio CP_3 che si liquidano in € 700,00 per spese e competenze professionali oltre Spese Generali, IVA e CPA come per legge e se dovute.
Così deciso in Napoli il 23.05.2025
Il Giudice On. di Pace
Dott. Giovanni Giordano