N. R.G. 949/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FERMO
Affari Civili Contenziosi CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Cecchini ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 949/2023 promossa da:
(P.I. ) con il patrocinio dell'avv. Paolo Magi elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliato presso il suo studio in Ancona Piazza Don G. Minzoni n. 4; RICORRENTE Contro
(P.I. ) con il patrocinio dell'avv. Enrico Di Bonaventura CP_1 CP_2 P.IVA_2 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Largo Fogliani N. 8 Fermo;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
All'udienza del 03.07.2025 le parti hanno concluso come segue: per parte attrice come da prima memoria ex art 171 ter c.p.c.: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di
Fermo adito, contrariis reiectis: in via principale, nel merito: accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in premessa, che la P_ occupa senza titolo l'immobile sito in Via Boncore n. 132, 63812, Montegranaro (FM) e che il
[...] canone locativo di mercato relativo al predetto immobile è pari a complessivi € 5.271,00 oltre IVA e oneri come per legge calcolati sulla base dei listini OMI e, per l'effetto, condannare l'occupante senza titolo al pagamento, a titolo di risarcimento del danno ex artt. 2043 c.c. e 2056 c.c., della Controparte_3 somma mensile di € 5.271,00 oltre IVA e oneri come per legge dal mese di dicembre 2022 e sino all'effettivo rilascio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, come per legge, anche ex art 1284 pen. co. c.p.c., dal dovuto all'effettivo soddisfo, decurtata la somma già pagata dalla pari, Controparte_3 ad oggi, ad € 16.700,00, ovvero nella misura minore o maggiore che sarà determinata in corso di causa, se del caso, anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.; pagina 1 di 19 sempre in via principale, rigettare in toto, per le ragioni di cui in premessa, le domande avversarie poiché infondate in fatto ed in diritto;

Con piena vittoria di spese di lite e compenso professionale di Avvocato.” per la parte convenuta società come da comparsa di costituzione: “piaccia al tribunale Pt_1 ecc.mo adversiis rejectis accogliere le seguenti conclusioni:


1. rigettare la domanda della in quanto nulla si deve a titolo di indennita' di Parte_1 occupazione essendo intervenuto un accordo definitivo ex art. 1965 c.c. sulla durata della occupazione e sulla indennita' dovuta dall'esponente alla societa' ricorrente fino al dicembre del CP_ 2023; 2. rigettare la domanda della in quanto nulla il calz. deve corrispondere Parte_1 alla medesima essendo stata corrisposta la somma complessiva di euro 16.700,00 da considerarsi equa quale indennita' di occupazione dell'immobile di prorpieta' della ricorrente accogliendo le argomentazioni contenute nel presente ricorso;
in via subordinata riconoscere e dichiarare come dovuta, a titolo di indennita' di occupazione, la somma concordata ed indicata nel contratto di locazione immobiliare fra il calz. e la curatela fallimentare;

4. in via P_ subordinata condannare al risarcimento la nella somma di euro 10.000,00 maggiore o Parte_1 minore come verrà determinato in corso di causa per gli interventi permanenti aventi natura straordinari come esposto in narrativa;

5. condannare al risarcimento del danno ai sensi degli Pa art.li 88, 92 e 96 c.p.c. la societa' sogem per le azini proposte disgiuntamente in evidente mala fede processuale dichiarando l'abuso del diritto e del processo nella somma che verra' equitativamente determinata dal giudice adito;
vittoria nelle spese competenze ed onorario di avvocato, che fin da ora si dichiara procuratore antistatario, sentenza esecutiva come per legge“.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 26.06.2023 la società conveniva in giudizio la Parte_1
società al fine di ottenere la condanna di quest'ultima al pagamento Controparte_4
dell'indennità di occupazione del compendio immobiliare sito in Via Boncore n. 132, 63812,
Montegranaro (FM) di proprietà della prima.
Per quanto d'interesse, in sintesi la ricorrente esponeva che:
• la società è proprietaria del compendio immobiliare sito in via Boncore 132 Parte_1 in virtù del decreto di trasferimento Cronol. 2433/22, Repert. 30/2022, emesso in data
14 dicembre 2022 reso all'interno della procedura fallimentare iscritta al n. 15/2016, dal Giudice Delegato;

pagina 2 di 19 • con il medesimo titolo, il Giudice Delegato ingiungeva «Alla parte fallita, ovvero a qualunque possessore a qualsiasi titolo, il rilascio immediato degli immobili oggetto del trasferimento, liberi da persone e cose anche interposte e che occupino gli immobili trasferiti senza titolo, lasciandoli nella piena disponibilità dell'aggiudicataria: nella piena disponibilità della parte acquirente nella persona dell'aggiudicataria […]”;
• a seguito dell'emissione del suddetto decreto di trasferimento, tra le parti iniziavano frequenti contatti finalizzati alla ricerca di una soluzione che potesse contemperare le esigenze del nuovo proprietario e quelle proprie dell'occupante senza titolo di regolarizzare la propria illegittima permanenza all'interno dei suddetti immobili;

• le parti erano d'accordo a sottoscrivere un contratto di locazione commerciale a) di natura transitoria che prevedesse la conduzione dell'immobile sito in Via Boncore n.
132, 63812, Montegranaro (FM), b) per un periodo di 18 mesi, dell'intero piano denominato S2, del medesimo immobile, c) la completa liberazione, entro e non oltre il termine di 30 giorni, del piano S1, d) a fronte del pagamento di un canone complessivo pari ad € 2.400,00 di cui € 2.000,00 per il piano S2 ed € 400,00 per la porzione dell'immobile sito al piano S1;
• nel corso delle trattative la iniziava a sgomberare e/o liberare solo parte P_ dell'immobile sito al piano S1 continuando ad occupare, ancora oggi, la restante parte;

• la necessità che la liberasse completamente l'immobile di cui al piano S1 Controparte_3 era giustificata dal fatto che all'interno di esso dovesse stabilirsi la società F.lli Tosoni
Industrie Calzaturiere S.r.l., e aveva raggiunto un accordo verbale con una Parte_1
terza società, avente ad oggetto la concessione a quest'ultima di Controparte_5 metà del piano S1 ad un canone di locazione di € 1.260,00; inoltre la aveva Parte_1
avviato contatti con potenziali locatari che avevano espresso il proprio interesse a stipulare un contratto di locazione per il citato immobile ad un prezzo pari a quello di mercato;

• in data 27 febbraio 2023 la Curatela su richiesta dell'aggiudicataria, immetteva formalmente la nel possesso autorizzando quest'ultima, altresì, alla Parte_1 sostituzione delle serrature;

• nei giorni a seguire, la ritrattava l'accordo verbale raggiunto;
P_
pagina 3 di 19 • in data 1 marzo 2023 la inviava una missiva con cui intimava la liberazione Parte_1 dell'intero immobile acquistato entro e non oltre giorni 15;
• l'occupante senza titolo inviava proposte per regolarizzare la propria permanenza all'interno dell'immobile, proponendo di occupare l'intero piano S1 e la porzione del piano S2, a proprie condizioni;

• la avviava dunque il procedimento di esecuzione per rilascio di immobile di Parte_1
cui agli artt. 605 e ss. c.p.c.;
• in data 24 maggio 2023 l'Ufficiale Giudiziario ha compiuto il primo accesso presso i locali di proprietà della in occasione del quale dichiarava di Parte_1 P_
essersi «[…] impegnata ad acquistare un altro locale dove sono in corso dei lavori di ristrutturazione, [e che ndr] una parte dell'immobile al piano superiore (S1), per la precisione due terzi sono stati liberati, l'immobile al piano terra (S2) è ancora occupato.»;
• qualche giorno dopo il primo accesso l'occupante sine titulo inviava per raccomandata un assegno circolare di importo pari ad € 5.400,00, a titolo di indennità di occupazione;

• nei giorni a seguire la inviava alla una comunicazione con la Parte_1 P_
quale avrebbe incamerato l'assegno come acconto sulla maggior somma dovuta a titolo di indennità di occupazione e/o risarcimento del danno per illegittima occupazione;

• il CTP di parte ricorrente, il Geom. nel proprio elaborato peritale Persona_1
eseguito a seguito dei sopralluoghi effettuati in data 16 e 21 marzo 2023, riscontrando uno stato manutentivo «normale», ha ritenuto che il valore locativo degli immobili indicati dai listini OMI per la tipologia Laboratori di 3,5 € / mq;
pertanto, per quanto riguarda le unità immobiliari al piano seminterrato primo (S1) aventi una superficie pari a mq 730 il canone locativo mensile è pari ad € 2.555,00 (730 mq x 3,5 €); relativamente, invece, al piano seminterrato secondo, avente una superficie di 766 mq,
l'importo del canone di locazione mensile è pari ad € 2.716,00;
• dalla data di emissione del decreto di trasferimento (14 dicembre 2022) la Parte_1 ha subito un danno pari ad € 31.626,00.
Tanto premesso parte ricorrente domandava di accertare e dichiarare che la Soc. P_
occupa senza titolo l'immobile sito in Via Boncore n. 132, 63812, Montegranaro (FM) e che il pagina 4 di 19 canone locativo di mercato relativo al predetto immobile è pari a complessivi € 5.271,00 come calcolati sulla base dei listini OMI e, per l'effetto, condannare l'occupante senza titolo Soc. al pagamento, a titolo di risarcimento del danno ex artt. 2043 c.c. e 2056 c.c., della P_ somma mensile di € 5.271,00 dal mese di dicembre 2022 e sino all'effettivo rilascio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, come per legge, anche ex art 1284 c.p.c., dal dovuto all'effettivo soddisfo, decurtata la somma già pagata dalla Soc. pari ad € 5.400,00. P_
Si costituiva in giudizio la società avversando le opposte pretese ed esponendo a P_ proprio favore che:
• in data 20 settembre 2023 la difesa del invocava l'intervento del Prefetto CP_1 P_ di Fermo al fine di trovare un accordo per differire la procedura di rilascio immobiliare ed al fine di concordare una indennità adeguata e corrispondente ai prezzi correnti di mercato;

• la richiesta di un accordo transattivo era giustificata dal fatto che il calzaturificio P_
aveva acquistato un immobile sito in zona casette D'Ete ove avrebbe trasferito la propria azienda produttiva e lo stabile sarebbe stato ultimato non prima di Novembre per cui il trasferimento sarebbe avvenuto entro quel mese;

• l'accordo è intervenuto dinanzi alla Dr.ssa Alessandra De Notari Persona_2
Vicario di Fermo, al Sindaco del Comune di Montegranaro Avv.
[...]
Andrio Ubaldi, dell'ufficiale Giudiziario Dr. Nicola Cecoro e delle forze dell'Ordine intervenuto al tavolo degli sfratti (Questura, Carabinieri e Guardia di Finanza) e le parti, rappresentate dai propri rispettivi difensori, hanno concordato il rilascio dell'immobile entro il 31.12.2023 od anche prima se fosse stato ultimato l'immobile a
Casette d'Ete (nuova sede) ed il pagamento di una indennità pari ad euro 1.500,00 mensili;

• l'indennità andava conteggiata a decorre dal 1 marzo del 2023 (data di immissione nel possesso da parte del tribunale di fermo) fino alla data del rilascio (salvo l'esistenza di eventuali accordi);
• la somma richiesta dalla era esorbitante e fuori dei parametri di mercato e Parte_1
superiore al canone di locazione intercorso fra il . ; CP_1 Controparte_6
pagina 5 di 19 Calz. è subentrato nell'immobile in conseguenza del fallimento del precedente P_
. occupando il piano seminterrato S1 ed il piano interrato S2 in forza di CP_1 CP_7
uno specifico contratto;

• infatti in data 13.2.2021 l' amministratore del e la Curatrice fallimentare CP_1 P_ del calz. rappresentato dall'Avv. sottoscrivevano un CP_7 CP_8
contratto di locazione dell'immobile di natura transitoria per il periodo che andava dal
13.2.2020 al 30.6.2021; il prezzo concordato per la locazione ammontava ad euro 900,00;
• dalla data della scadenza, ovvero dal 30.6.2021 il contratto si è prorogato tacitamente e il calz. corrispose fino alla richiesta della alla Curatela fallimentare, P_ Parte_1
la somma di euro 900,00 mensile a titolo di indennità di occupazione;

• l'indennità di occupazione dovrà essere analoga al canone di locazione contrattualmente convenuto fra le parti ovvero euro 900,00 mensile;

• gli immobili si trovavano e si trovano, ancora oggi, in condizioni “pessime” in particolare il piano PS2;
• il piano S1 è caratterizzato da un locale parzialmente inutilizzabile perché i due locali erano occupati dalla curatela fallimentare del . come magazzino per CP_1 CP_7
mobili, beni e macchinari invedibili e il non ha mai goduto nella interezza il CP_1 P_ piano S1;
• la merce non poteva essere scaricata direttamente al piano ma al piano S2 e poi spostata a mani al piano superiore;

• come da verbale dell'ufficiale Giudiziario in data 27 luglio 2023 sito al piano S1 ovvero i c.d. “magazzini” utilizzati dal . ed occupati in parte da beni di proprietà CP_1 P_ del fallimento del Calz. sono stati liberati completamente e restituiti alla CP_7
società ricorrente nel mese di luglio 2023; restavano comunque occupati i due locali da parte della Curatela fallimentare del . e per sgombrarli la difesa della CP_1 CP_7
è intervenuta chiedendo alla Curatrice la liberazione delle due stanze;
Parte_1
• il ha corrisposto ad oggi la somma complessiva di euro 16.700,00 a Controparte_4
decorrere dal mese di marzo al mese di novembre 2023 come concordato nel verbale del 20.9.2023;
pagina 6 di 19 • la somma che il ha corrisposto alla società è adeguata e CP_1 P_ Parte_1 proporzionale alle condizioni dell'immobile ed al prezzo corrente di mercato;

• la convenuta inoltre contestava la valutazione del valore locativo dell'immobile effettuata dalla ricorrente applicando gli indicatori OMI;

• poiché dal mese di gennaio 2023 il primo piano seminterrato era stato liberato e l'eventuale indennità di occupazione deve essere conteggiata e ridotta del 50%;
• in via riconvenzionale deduceva che il eseguiva sull'immobile oggi della CP_1 P_
interventi di natura straordinari con interventi sulla rete fognaria che Parte_1 ammontano ad una somma di euro 6.344,00 per riparazione tratto fognario e ripristino pavimentazione del laboratorio PS2 oltre euro 1.299,30 per la sostituzione dei chiusini in ghisa dell'impianto fognario;

• la somma complessivamente spesa per rendere agibile ed igienicamente conforme alle regole ed alle disposizioni di legge ammonta ad euro 7.643,30 oltre euro 1.299,30 per la sostituzione dei chiusini in ghisa dell'impianto fognario ed alla società Idro Termo
Elettrica la somma di euro 12.465,04 ed alla società S.d. Manc, importi che vanno posti a carico della attuale proprietaria del bene;

• infine la resistente deduceva che in data 28 ottobre la medesima società Parte_1
conveniva in giudizio, con analogo procedimento, il per ottenere la CP_1 P_ condanna al risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 2043 c.c. perché sarebbero stati asportati beni che rientravano nella vendita immobiliare;
sussisterebbe un abuso processuale da parte di avendo essa proceduto a duplicare le domande Parte_1 risarcitorie in distinti giudizi.
Tanto premesso, svolte le considerazioni in fatto e in diritto, la convenuta concludeva come sopra riportato.
All'udienza del 7.12.2023 il Giudice disponeva la conversione del rito da sommario a ordinario e fissava l'udienza del 28.03.2024 h 10.00 per gli adempimenti di cui all'articolo 183
c.p.c., rispetto alla quale decorrevano i termini previsti dall'articolo 171-ter.c.p.c.
In sede di prima memoria ex art 171 ter c.p.c. la precisava che il 20 settembre 2023, Parte_1
giorno del Tavolo Tecnico in Prefettura, attraverso la mediazione della e del CP_9
pagina 7 di 19 Sindaco del Comune di Montegranaro, la accettava che la Parte_2 Controparte_3
permanesse all'interno dell'immobile contraddistinto al piano S2.
Dal canto suo, la avrebbe versato a titolo di indennità di occupazione del solo Controparte_3 piano S2, una somma residua pari ad € 8.000,00. L'intesa raggiunta avanti al Tavolo tecnico in
Prefettura non ha efficacia transattiva. Inoltre la decorrenza dell'indennità di occupazione è dalla data di emissione del decreto di trasferimento, momento nel quale si produce l'effetto traslativo della proprietà e dal quale il proprietario può esigere i frutti civili.
Quanto alle spese straordinarie, la ricorrente deduceva che il contratto di locazione transitoria stipulato in data 13.02.2020 tra la e la curatela del AL IS s.a.s. Controparte_3
prevedeva espressamente, agli art. 14, 15, 16, 18, che tutte le spese per lavori od opere fossero a carico della parte conduttrice e che tutti i miglioramenti, riparazioni e allacciamenti dovevano rimanere a carico della locatrice così come le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura, nonché tutte le opere di restauro e manutenzione che si rendessero necessarie.
Le condizioni di manutenzione dell'immobile, soprattutto quelle di cui al piano S2 sono notevolmente peggiorate a causa, però, del comportamento predatorio della Soc. Ilari S.r.l. che è giunta ad asportare sanitari, porte interne, porta d'ingresso, controsoffitti.
Depositate dalle parti le memorie 171 ter c.p.c., all'esito della prima udienza del 28.03.2025 veniva disposto ai sensi dell'art. 213 c.p.c. che la Prefettura di Fermo depositasse il verbale della seduta del 23 settembre 2023 coinvolgente le parti e o in caso Parte_1 P_
contrario trasmettesse le ragioni del diniego.
In data 09.09.2024 veniva depositata l'informativa della Prefettura.
All'esito dell'udienza del 19.09.2024 veniva nominato il CTU arch. a cui Persona_3
veniva conferito il seguente quesito: “letti gli atti e i documenti di causa, previo accesso sul luogo, indichi il valore locativo degli immobili oggetto di causa -secondo il canone locativo di mercato –dal dicembre 2022 alla data del rilascio".
La CTU veniva depositata in data 23.01.2025.
All'esito dell'udienza del 13.02.2025 il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione fissava l'udienza per la discussione orale e assegnava alle parti termini sino a 10 giorni prima dell'udienza per il deposito di memorie conclusive.
pagina 8 di 19 All'udienza del 03.07.2025 le parti si riportavano alle memorie conclusive e tratteneva la causa in decisione ex art 281 sexies ultimo comma c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.La domanda di parte ricorrente è parzialmente fondata e va accolta nei limiti che seguono.

2.Dagli atti risulta pacifica la circostanza che il compendio immobiliare oggetto di causa sia di proprietà della ricorrente per averlo la stessa acquistato a seguito di decreto di trasferimento
Cronol. 2433/22, Repert. 30/2022, emesso in data 14 dicembre 2022 reso all'interno della procedura fallimentare iscritta al n. 15/2016, l'Ill.mo Trib. di Fermo, nella persona del G.D.

3.In merito, invece, all'assenza di un titolo che abbia legittimato l'occupazione da parte della resistente nel periodo successivo al decreto di trasferimento, si rileva che lo stesso non può essere costituito dal contratto stipulato dalla curatela fallimentare di locazione transitoria dell'immobile -per il periodo che andava dal 13.2.2020 al 30.6.2021- non potendosi ritenere sussistente un proroga tacita opponibile all'aggiudicataria ed invero per pacifica Parte_1 giurisprudenza “La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 cod. civ. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente "in executivis"” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 459 del
20/01/1994).
La stessa resistente inoltre ha riconosciuto la debenza di somme a titolo di occupazione degli immobili sino all'effettivo rilascio, mentre questione controversa nel presente procedimento è la quantificazione della somma dovuta alla ricorrente e se sia sufficiente quella già corrisposta dalla società P_

4.Va innanzitutto esclusa l'esistenza di una accordo transattivo intervenuto sul punto posto che la transazione ai sensi dell'art 1967 c.c deve essere provata per iscritto. A seguito di assunzione di informazioni ex art 213 c.c. circa gli esiti del “Tavolo degli sfratti presso la
Prefettura di Fermo” la Prefettura di Fermo ha risposto “Al riguardo, si fa presente che questa prefettura non dispone del documento richiesto, atteso che l'attività svolta in materia di sfratti non costituisce oggetto di verbalizzazione formale, in quanto è finalizzata soltanto ad offrire un tavolo di pagina 9 di 19 confronto in relazione ai profili di competenza di questo U.T.G. attinenti all'ordine ed alla sicurezza pubblica nella provincia, coinvolgendo le parti, i servizi sociali ed i comuni interessati, con particolare riferimento alle situazioni di fragilità sociale comprese quelle occupazionali”, dunque non sussiste alcun accordo scritto di transazione della questione attinente alla indennità di occupazione.

5.Quanto al profilo della decorrenza, il momento da cui decorre il diritto della a Parte_1
percepire tale indennità deve individuarsi nella data di pubblicazione del decreto di trasferimento dell'immobile poiché nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto (e nel caso di decreto di trasferimento, una volta emesso il decreto di trasferimento)
l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna (Cass.
n. 569 del 11/01/2008). I frutti civili spettano al proprietario possessore indipendentemente dalla consegna della res, avvenuta figurativamente da parte della Curatele con l'autorizzazione al cambiamento della serratura da parte della curatela in data 27.02.2025.

6. Quanto all'individuazione del ristoro per l'illegittima occupazione giova premettere che, come ribadito dalla più recente giurisprudenza (Cass. Civ. SS.UU. n. 33645/2022), la lesione del contenuto del diritto di proprietà (e cioè del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo) costituisce un evento di danno che, laddove ricollegabile alla condotta contra ius di terzi, può dar luogo al risarcimento, purché al danno evento predetto si ricolleghi un danno-conseguenza risarcibile, secondo i criteri di selezione di cui agli artt. 1223
e ss. cod. civ.: tale danno, nell'ipotesi della lesione del contenuto del diritto di proprietà, consiste nella concreta possibilità di godimento che è stata persa e può assumere le forme tanto del danno emergente, laddove l'attore alleghi la perdita del godimento, diretto o indiretto del bene (intendendosi per godimento indiretto anche quello effettuato mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri) quanto del lucro cessante, laddove l'attore alleghi le occasioni di guadagno perse (quali, ad es., le occasioni di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ovvero le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato).
Sul piano del riparto dell'onere della prova, in capo all'attore incombe quello dell'allegazione del danno e, a fronte della specifica contestazione del convenuto, quello della prova, del medesimo, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che pagina 10 di 19 rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici.
In entrambi i casi, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c.
Secondo la Suprema Corte anche a non voler ritenere che si sia in presenza di un danno in re ipsa, tale locuzione va sostituita con quella di 'danno presunto' o 'danno normale', privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (v. Cass. civ. sez. un., 15/11/2022, n. 33645).
Ricorre, in altri termini, una presunzione iuris tantum circa l'esistenza di un danno connesso alla perdita di disponibilità del bene ed all'impossibilità di conseguirne la relativa utilità (cfr., tra le altre, Cass. civ. sez. I, 20/11/2018, n. 29990). La contestazione del convenuto dell'esistenza di tale danno deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici.
Inoltre la se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite).
Nel caso di specie manca una specifica contestazione da parte della resistente sull'impossibilità di godimento diretto/indiretto del bene.
La liquidazione del danno emergente da occupazione illegittima ben può essere operata dal
Giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene, o meglio ancora, con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (cfr. Cass. civ. 33645/2022 cit.), d'altro canto, ben potrebbero essere valutate anche ulteriori circostanze nella determinazione e del ristoro al danno patito.
pagina 11 di 19 Nella specie il danno (emergente) può essere commisurato equitativamente in base al canone locativo dell'immobile secondo la valutazione effettuata dal CTU che ha condivisibilmente utilizzato i Valori tabellari di riferimento OMI dell'Agenzia delle Entrate.
Occorre distinguere ai fini della quantificazione il piano S1 e S2.

6.1.Quanto al piano S1 costituito da “Laboratori artigianali di categoria catastale C/3 costituiti da due porzioni adiacenti comunicanti, di cui una soltanto con ingresso dall'esterno, identificate al Foglio
22 Particella 120 Subalterno 32 (avente consistenza di 333 m² e superficie coperta totale di 359 m²) e al
Foglio 22 Particella 120 Subalterno 34 (avente consistenza di 333 m² e superficie coperta totale di 359
m²)” la CTU ha rilevato che “le condizioni di conservazione del suddetto piano ad uso laboratorio artigianale risultano allo stato attuale nella norma anche perché di recente ristrutturato con modifiche distributive interne, come da planimetria catastale aggiornata del 24/10/2024 presentata per variazione successiva ai lavori edilizi svolti (di cui si rammenta l'obbligo per aggiornamento della planimetria entro 30 giorni dalla fine lavori), modifiche che risultano palesi dal confronto fra la planimetria storica precedente del 22/10/1998 e l'ultima di cui sopra, per cui non è possibile stabilire lo stato manutentivo al momento dell'occupazione anche per assenza di datazione certa data da asseverazione a giuramento della documentazione prodotta in atti (u.i.u. in C.F. al Foglio 22 Particella 120 Subalterno 32 e al
Foglio 22 Particella 120 Subalterno 34)” (cfr. pag. della CTU) e dunque la CTU ha identificato come parametro di riferimento quello del valore “medio”. Tale valore si ritiene adeguato in quanto il perito, Ing. , che ha espletato la CTU nella procedura R.G. 216/2014 Persona_4
ha accertato che l'immobile al piano S1 era in condizioni di “buono stato di conservazione” e i locali “sono pronti per essere utilizzati per la loro destinazione”, successivamente nel contratto di locazione stipulato con la curatela fallimentare in data 13.02.2020 è stato dato atto dalle stesse parti contraenti che gli immobili erano in stato di “modesto stato di manutenzione” ed “esenti da difetti che possano influire sullo stato di salute di chi vi soggiornerà”. Dunque seppure dal 2017 al
2020 lo stato di conservazione è stato valutato da “buono” a “modesto”, non è emersa tuttavia l'esistenza di pessime o scadenti condizioni dell'immobile tali da dover applicare un parametro al di sotto dei medi. La documentazione fotografica di parte resistente (doc. 15 allegato alla comparsa di costituzione) non conduce a valutazioni differenti.
Quanto al termine dell'occupazione, il piano S1 risulta essere stato rilasciato in data 27 luglio
2023 a seguito dell'azione esecutiva di rilascio ex art. 608 e ss. c.p.c. promossa dalla Pt_1
[...
pagina 12 di 19 Va ritenuta congrua la stima eseguita dalla CTU e il valore locativo di mercato a cui parametrare il risarcimento per occupazione del piano primo sotto strada ad uso laboratorio artigianale dal 14.12.2022 al 27.07.2023 è dunque pari a € 17.476,28 (v. pag. 11 della relazione della CTU).
Ai fini della determinazione dell'indennità di occupazione a nulla rileva la parziale liberazione di parte dei locali al piano S1 nel maggio 2025 in assenza di prova da parte dell'occupante della circostanza che la porzione liberata fosse una parte autonomamente fruibile (in via diretta o indiretta) da parte della Parte_1
Ancora il fatto che parte del piano S1 era occupato dai beni della Curatela fallimentare . CP_1
(contabilità e schede della società dichiarata fallita, calzature e macchinari) non CP_10
incide sul calcolo dell'indennità trattandosi per dichiarazione stessa della di due sole P_ stanze occupate;
inoltre nel verbale di accesso del 27 luglio 2023 l'Ufficiale Giudiziario ha dato atto che per i beni mobili è stato emesso provvedimento ex art 104 ter comma 8 legge fall.) dunque si tratta di beni dismessi dal fallimento, che, dalle foto allegate, risultano di facile rimozione.
Per il piano S1 non sussiste prova di un maggior danno da lucro cessante non essendo state documentate offerte di canoni di locazione maggiori a quello che è era il valore locativo dell'immobile indicato dal CTU. Anche l'asserito accordo verbale raggiunto con la
[...]
prevedeva il pagamento di un canone di locazione pari ad € 1.260,00 per metà CP_11 piano S1 e dunque in linea con i valori di mercato. Non sono state dunque assunte prove orali sul punto in quanto inconcludenti e superflue.

6.2.Quanto al piano S2, lo stesso è composto da “B) Magazzini di categoria C/2 costituiti da due porzioni centrali adiacenti identificate al Foglio 22 particella 120 subalterno 33 (avente consistenza di
229 m² e superficie totale di 246 m²) e al Foglio 22 particella 120 subalterno 35 (avente consistenza di
229 m² e superficie coperta totale di 244 m² );
A) Locali ad uso autorimessa di categoria C/6 costituiti dalle rimanenti porzioni laterali, delle quali attualmente una completamente priva di delimitazioni poichè accorpata all'adiacente ad uso magazzino
e l'altra suddivisa in più locali con servizi igienici e pertanto diversamente rappresentate nelle planimetrie catastali corrispondenti, come identificate al Foglio 22 particella 120 subalterno 37 (avente consistenza di 102 m² e superficie totale di 97 m² ) e Foglio 22 particella 120 subalterno 39 (avente consistenza di 102 m² e superficie totale di 96 m² )”. La CTU ha rilevato in sede di sopralluogo che pagina 13 di 19 il seguente stato di fatto “intero piano secondo sottostrada con più ingressi indipendenti su facciata posteriore, collegato al piano superiore da scale comuni di servizio esterne, costituito da ampio locale avente accesso da piazzale a mezzo di aperture chiuse da serramenti in metallo, con indistinzione fra le porzioni a magazzini e quella d'angolo iniziale ad autorimessa, e porzione terminale d'angolo ad uso autorimessa suddivisa internamente in più locali e provvista di servizi igienici con sanitari in parte mancanti, oltre vano montacarichi non funzionante a servizio di tre piani;
lo stato di conservazione appare mediocre, con presenza di macchie sulla fascia inferiore delle pareti interne determinate verosimilmente da umidità da infiltrazione per cedimento in corrispondenza dello strato impermeabile del vespaio contromuro della porzione interrata e da insufficiente aereazione dei locali nonché distacchi di intonaco in vari punti. Si precisa, in merito all'attribuzione da parte ricorrente della medesima destinazione d'uso dell'intero piano a laboratorio artigianale come per il piano superiore, che le caratteristiche possedute dai beni che lo costituiscono sono compatibili con il suo uso quale magazzino ma non compatibili con l'uso quale laboratorio artigianale, anche per assenza dei requisiti di legge in materia urbanistico-edilizia e in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro, con particolare riguardo alla normativa anti-incendio che prevede oltre che la presenza di appositi dispositivi interni anche vie di fuga con porte tagliafuoco aventi apertura verso l'esterno con maniglione antipanico;
”.
Sussisteva dunque una utilizzazione del piano (che veniva utilizzato come laboratorio per espressa dichiarazione della ) difforme dalla destinazione d'uso catastale e il CTU Parte_1
ha sottolineato infatti che “anche da relazione peritale estimativa dei beni per cui è causa fatta propria dalla Curatela Fallimentare della per la vendita del compendio immobiliare CP_7
(n.15/2016 R.F. del Tribunale di Fermo), prodotta agli atti di causa con riferimento all'E.I. n.216/2014
R.G.E. del Tribunale di Fermo e a firma dell'Ing. , il piano secondo sottostrada non Persona_4 risulta licenziato a laboratorio artigianale ma ad autorimesse e magazzini” (v. pag. 8 della CTU).
Dunque si concorda con la valutazione del CTU di considerare, a fini di calcolo dei valori locativi, le destinazioni d'uso ad autorimesse e magazzini per il secondo piano sottostrada.
Non può accogliersi l'eccezione di parte ricorrente di dover considerare i parametri OMI relativi all'effettiva destinazione d'uso (ossia laboratorio) poiché nel caso di specie non si tratta di dover identificare l'uso ai fini del calcolo delle imposte o tasse o dei presupposti per l'applicazione di detrazioni fiscali (per cui la giurisprudenza ha ritenuto -come dedotto dal ricorrente- che la situazione di fatto prevale rispetto all'accatastamento del bene cfr Cass. civile sez. trib., 12/06/2020 n.11333 ex multis nn. 19375/03, 17035/04, 19161/04, 5755/05) -del pagina 14 di 19 resto il valore locativo di mercato va valutato tenendo in considerazione della possibilità di mutamento catastale di destinazione, possibilità che nel caso di specie è stata esclusa dalla
CTU: “dal sopralluogo effettuato si sono evidenziate delle modifiche interne e la realizzazione di alcuni tramezzi che necessitano di regolarizzazione sia edilizia che catastale”. Tali modifiche interne o difformità edilizie sono sicuramente riferibili al secondo piano sottostrada per demolizione delle suddivisioni interne e per costituzione di più locali con servizi igienici nell'autorimessa sul lato sinistro della facciata retrostante;
tali variazioni, tuttavia, non essendo assentite, non hanno comportato all'epoca il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari occupate, per cui occorre fare riferimento al solo stato licenziato tramite regolari titoli abilitativi che, come affermato nella relazione peritale del CTU di cui più sopra, è congruente con quello presente agli atti del Catasto fabbricati a meno della diversa distribuzione interna”.
Quanto allo stato in cui si trovavano gli immobili al piano S2, la CTU lo ha definito “mediocre” al momento del sopralluogo.
Tuttavia parte ricorrente ha dedotto che lo stato in cui si trovava l'immobile sarebbe sopravvenuto a causa dei comportamenti “predatori” della parte convenuta.
Premesso che il presente giudizio non ha ad oggetto l'accertamento della responsabilità della circa i danni/asportazioni e ai risarcimenti/indennizzi dovuti, in quanto nessuna P_
domanda è stata proposta sul punto con l'atto di citazione da parte della società in Parte_1 questo procedimento, si ritiene tuttavia di rilievo la circostanza che dalle foto allegate dalla ricorrente tramite perizia di parte (il cui sopralluogo è stato effettuato in data 16.03.2023) gli immobili siti nel piano S2 -seppure non in buone, né tantomeno ottime condizioni- risultavano quantomeno dotati di maggiori dotazioni in termini di infissi, sanitari (seppure in cattive condizioni) e impianto elettrico. Cosicchè rispetto a quanto stimato dal CTU vanno presi in considerazione valori OMI leggermente superiori al minimo e dunque, riprendendo le tabelle elaborate dal CTU:
• il valore locativo del piano secondo sottostrada ad uso autorimessa (dal 14/12/2022 al
06/12/2023) va così determinato
Anno mese gio canone/mese al mq Canone rni SUL in € locativo pagina 15 di 19 dovuto in €
2022 Dicembre 17 [(1,4 x 209) / 31] x 160,45
17
2023 Gennaio (1,6 x 209) 334,4
2023 Febbraio (1,6 x 209) 334,4
2023 Marzo (1,6 x 209) 334,4
2023 Aprile (1,6 x 209) 334,4
2023 Maggio (1,6 x 209) 334,4
2023 GI (1,6 x 209) 334,4
2023 UG (2,1x 209) 438,9
2023 Agosto (2,1 x 209) 438,9
2023 Settembre (2,1 x 209) 438,9
2023 Ottobre (2,1 x 209) 438,9
2023 Novembre (2,1 x 209) 438,9
2023 Dicembre 6 [(2,1 x 209) / 31] x 6 84,94
In totale 4.446,29
• il valore locativo del piano secondo sottostrada ad uso magazzini (dal 14/12/2022 al
06/12/2023) va così determinato:
Anno mese giorni canone/mese al mq Canone
SUL in € locativo dovuto in €
2022 Dicembre 17 [(1,5 x 455,62 ) / 31] x 374,78
17
2023 Gennaio (1,5 x 455,62 ) 683,43
2023 Febbraio (1,5 x 455,62 ) 683,43
2023 Marzo (1,5 x 455,62 ) 683,43
2023 Aprile (1,5 x 455,62 ) 683,43
2023 Maggio (1,5 x 455,62 ) 683,43
2023 GI (1,5 x 455,62 ) 683,43
pagina 16 di 19 2023 UG (1,7 x 455,62) 774,55
2023 Agosto (1,7 x 455,62) 774,55
2023 Settembre (1,7 x 455,62) 774,55
2023 Ottobre (1,7 x 455,62) 774,55
2023 Novembre (1,7 x 455,62) 774,55
2023 Dicem 6 [(1,7 x 455,62 ) / 149,91 bre 31] x 6
In totale 8.498,02
È incontestato che la liberazione dell'immobile al piano S2 sia avvenuta in sede di terzo accesso dell'ufficiale giudiziario, come si evince dal verbale in atti, in data 06.12.2023. Anche per il piano S2 non risulta provato il danno in termini di lucro cessante posto che non risulta allegato, né provato, che per tale piano fossero pervenute offerte di canone di locazione maggiore a quello individuato dal CTU. Peralto parte ricorrente non ha prodotto l'attuale contratto di locazione con la Soc. F.lli Tosoni Industrie Calzaturiere S.r.l., società interessata sin dall'origine alla locazione degli immobili al piano S2 e di metà al piano S1, da cui poter evincere, quale eventuale indice, un maggiore danno.
Dunque complessivamente per il piano S2 il valore locativo degli immobile ammonta a
12.944,31.
Per il piano S1 e per il piano S2 il valore locativo nei mesi di occupazione, a cui va parametrato il danno risarcibile, era pari a € 30.420.51.
Non va sommata anche l'IVA poiché il quantum concretamente risarcibile in caso di occupazione abusiva non può in alcun modo superare l'importo netto che il ricorrente avrebbe conseguito in caso di regolare locazione. (cfr. Tribunale Pavia sez. III, 10/09/2024,
(ud. 09/09/2024, dep. 10/09/2024 n.1250)
Considerato che la società risulta aver corrisposto la somma pari a € 16.700,00 P_
risultano dovuti ancora € 13.720,00.
Trattandosi di debito di valore sulla somma dovuta vanno applicate la rivalutazione monetaria e gli interessi al tasso legale che vengono fatti decorrere equitativamente
(considerato che è avvenuto nelle more un parziale pagamento di € 16.700,00) dal 31.07.2023.

7.Va rigettata la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente.
pagina 17 di 19 La società chiede il risarcimento del danno pari ad € 10.000,00 rispetto ad interventi P_
straordinari e permanenti eseguiti dalla stessa sugli immobili.
Sennonchè il contratto di locazione transitoria stipulato in data 13.02.2020 tra la Controparte_3
e la curatela del AL IS s.a.s. (cfr doc. 7 comparsa di costituzione di parte resistente) prevedeva espressamente, agli art. 14, 15, 16, 18, che tutte le spese per lavori od opere fossero a carico della parte conduttrice. Inoltre «tutti i miglioramenti, riparazioni, addizioni, allacciamenti sull'immobile e quant'altro effettuati dalla parte conduttrice o da chi per essa, resteranno alla cessazione della locazione acquisite all'immobile locato a beneficio della parte locatrice, senza che la parte conduttrice o altri possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche parziali» (pag. 6 del contratto doc. 7 comparsa di costituzione del resistente).
Ancora nell'art. 18, si legge che «la parte conduttrice si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609
c.c., ad eseguire a sua cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura, nonché tutte le opere di restauro e manutenzione che si rendessero necessarie”.
Ebbene le fatture che parte resistente pone a fondamento della richiesta sono tutte -ad eccezione della fattura del 7.06.2023) -anteriori alla cessazione del contratto di locazione stipulato dalla curatela (cessazione avvenuta a seguito dell'emissione del decreto di trasferimento emesso nel dicembre 2022) cosicchè tali spese rimangono a carico della P_ in virtù degli accordi contrattuali. Quanto alla fattura del 7.06.2023 (manutenzione varie, impianto elettrico, attacco imp. Aria e controlli linee contatori piano 2…) non risulta specificamente riferibile agli immobili in oggetto e nessuna prova orale sulle specifiche lavorazioni ivi indicate è stata formulata.

8. Quanto infine alla domanda risarcitoria per abuso del processo anche quest'ultima va rigettata.
Parte resistente lamenta che la abbia instaurato due giudizi nei confronti della Parte_1 P_
[... duplicando indebitamente le iniziative processuali.
Va premesso che non è stata versata in atti copia integrale dell'atto introduttivo del procedimento parallelo instaurato dalla che consenta di verificare il petitum e la Parte_1
causa petendi di quel giudizio. In ogni caso, per come allegato da parte ricorrente e non contestato dalla il secondo giudizio riguarderebbe il risarcimento del danno per Parte_1
l'asportazione dei beni dagli immobili di Via Boncore 132. Ciò detto, le azioni appaiono del tutto autonome e non possono considerarsi frazionamento del medesimo credito, poiché pagina 18 di 19 diversi sono i fatti illeciti, diverse le condotte e diversi i danni richiesti. Le domande seppure esperite nei confronti del medesimo soggetto e attinenti alla medesima situazione fattuale, ben potevano essere esperite in via autonoma, salva la richiesta di riunione, non proposta tuttavia dalla convenuta.

9. Le spese di lite vanno poste secondo il principio della soccombenza a carico della resistente, dunque va condannata al pagamento delle spese di lite in favore della che P_ Parte_1 si liquidano secondo i parametri medi del DM 55 del 2014 considerata l'effettivo grado di difficoltà delle questioni di fatto e di diritto trattate per la fase di studio, introduttiva e decisionale, minimi per la fase istruttoria svoltasi in via documentale. Ai fini della liquidazione delle spese di lite il valore della causa va ricavato non già dalla domanda giudiziale originaria (disputatum) bensì dalla somma in concreto attribuita con la sentenza
(cfr. Cass., 23/8/2018, n. 21030; Cass. 29/2/2016, n. 3903) e va presa in considerazione la fascia tra i 5.201-26.000 euro.


P.Q.M.

definitivamente pronunziando nella causa iscritta al R.G. n. 949/2023, respinta ogni altra istanza, domanda ed eccezione:
• ACCERTA che la Soc. ha occupato senza titolo gli immobili siti al piano S1 in P_
Via Boncore n. 132, 63812, Montegranaro (FM) dal 14.12.2022 al 27.07.2023 e gli immobili siti al piano S2 in Via Boncore n. 132, 63812, Montegranaro (FM) dal
14.12.2022 al 06.12.2023;
• CONDANNA al pagamento a titolo di risarcimento del danno per occupazione P_
sine titulo, della somma complessiva pari a € 13.720,00 oltre rivalutazione monetaria e interessi al tasso legale dal 31.07.2023 al saldo;

• RIGETTA la domanda riconvenzionale della resistente;

• CONDANNA al pagamento in favore di a titolo di refusione delle P_ Parte_1
spese di lite, della somma di € 4.237,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA.
Fermo, 3 settembre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Giorgia Cecchini
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