TRIBUNALE DI PATTI
VERBALE DI UDIENZA
Il giorno 17 del mese di Luglio dell'anno 2024, all'udienza tenuta dal
Giudice Monocratico, dott.ssa Concetta Alacqua, celebrata con collegamento da remoto tramite applicativo teams, con collegamento presso il Tribunale Ordinario di Patti, assistita dal sottoscritto
Funzionario addetto all'Ufficio per il Processo Dr. Giovanni
Cipriano, viene chiamata la causa civile, iscritta al N. 448/2024 del
Registro Generale Affari Civili e Contenziosi
TRA
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
D'anna;
E
(C.F.: ), elettivamente CP_1 C.F._2
domiciliata presso lo studio dell'Avv. Alessandro Nespola;

E
(C.F.: ), Controparte_2 C.F._3
elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
Mormino
- ricorrenti intimanti -
1 CONTRO
(C.F. ), nella Controparte_3 CodiceFiscale_4
qualità di legale rappresentante dell'associazione sportiva dilettantistica “Spazio Danza”, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Pablo Magistro
- resistente intimato -
OGGETTO: risoluzione locazione
Sono comparsi da remoto:
l'avv. Mormino, anche in sostituzione dell'avv. Nespola e dell'avv.
D'Anna, per le parti intimanti;
l'Avv. Magistro, per la parte intimata.
L'avv. Mormino, per gli intimanti, insiste in atti e verbali di causa, riportandosi alla nota di precisazione del credito depositata in atti per il calcolo delle somme dovute.
L'Avv. Magistro si oppone alla richiesta di esecutività dell'ordinanza di sfratto e chiede la cessazione della materia del contendere in merito al rilascio, rappresentando di avere già depositato in atti, il verbale di rilascio. Con riferimento alla richiesta di pagamento dei canoni, chiede il rigetto della domanda nei termini economici precisati dagli intimanti. In via subordinata, chiede il ricalcolo delle somme dovute, con decurtazione del cinquanta per cento, prevista dall'art. 216 comma 3 del c.d. “decreto rilancio n. 34 del 2020” per i canoni relativi alle mensilità da marzo a luglio 2020.
IL G.I.
2 DISPONE che si proceda alla discussione orale ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c.
I procuratori discutono oralmente la causa.
Il G.I. pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e delle seguenti ragioni di fatto e di diritto della decisione.
TRIBUNALE DI PATTI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, i germani
, nella qualità di comproprietari, per la quota di Parte_2
1/3 indiviso ciascuno, dell'immobile sito in Capo D'Orlando, prospiciente Via del Fanciullo, con ingresso da Piazza
Matteotti, individuato in catasto al Foglio 1, part. 460, sub. 10, convenivano in giudizio il conduttore, per sentir convalidare lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni scaduti e a scadere, con vittoria di spese e onorari di causa.
3 Premettevano di avere concesso in locazione l'immobile a n.q., per uso diverso da quello Controparte_3
abitativo (esercizio scuola di danza e discipline annesse), in virtù di contratto regolarmente registrato in Sant'Agata
Militello il 16/09/2015, alla Serie 3T n. 1233, per un canone annuo di Euro 10.800,00, da corrispondersi mediante n. 12 pagamenti mensili anticipati, per complessivi Euro 900,00, in ragione di Euro 300,00 per ciascuno dei germani.
L'intimato, costituitosi, si opponeva alla convalida dello sfratto e sollevava eccezione di risoluzione contrattuale ex art. 1467
c.c., deducendo, quale evento straordinario ed imprevedibile, la pandemia da Covid-19; eccepiva, inoltre, la risoluzione per inadempimento, da imputare al locatore, per il mancato intervento tempestivo nello svolgimento di lavori di manutenzione straordinaria e deduceva, infine, un errore nel calcolo della richiesta di pagamento.
In particolare, l'intimato, depositava tre allegati semplici, riepilogativi di tre rispettive operazioni bancarie, effettuate mediante bonifici, tutti disposti in favore di CP_1
e segnatamente, il primo, risalente al 08.04.2021, indicativo del trasferimento della somma di Euro 1.000,00, con descrizione
“affitto spazio danza per conto di ”, il secondo, del Per_1
26.10.2021, indicativo del trasferimento della somma di Euro
700,00, con causale “Affitto Spazio Danza”, il terzo, per il
4 trasferimento della somma di Euro 650,00 al 25.11.2021, con descrizione “Affitto arretrato 2019 Spazio Danza”.
In ragione della spiegata opposizione e delle eccezioni sollevate da parte resistente, il Giudice, non convalidava lo sfratto;
provvedeva ad emettere ordinanza di rilascio, disponendo il mutamento del rito.
In seguito al mutamento del rito, i ricorrenti, dopo avere ritualmente esperito, senza successo, il procedimento di mediazione obbligatoria, insistevano per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, per grave inadempimento del conduttore e, conseguentemente, chiedevano di confermare l'ordinanza di rilascio, con condanna dell'intimato al pagamento dei canoni maturati e maturandi sino al rilascio del cespite, detratto l'ammontare di Euro
2.350,00 dalla morosità ab origine intimata, aderendo alle deduzioni ex adverso esplicate dall'intimato nella fase sommaria.
All'udienza del 17.07.2024, i ricorrenti concludevano come da verbale, riportandosi alle note del 12 luglio 2024.
Svolta la discussione, all'esito della camera di consiglio, questo Giudice decideva la causa.
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Ritiene questo Giudice che la domanda di risoluzione, proposta dai ricorrenti intimanti, sia fondata e vada, pertanto, accolta.
5 Preliminarmente, va osservato che il rapporto tra le parti è stato documentalmente provato, attraverso il deposito del contratto di locazione, regolarmente registrato.
Il diritto invocato dai ricorrenti trova fondamento nella fonte negoziale e, segnatamente, nella clausola con la quale le parti, su espressa pattuizione, prevedevano la risoluzione di diritto del rapporto contrattuale, nel caso di inadempienza del conduttore, per il mancato o ritardato pagamento del canone, trascorsi venti giorni dalla scadenza.
In particolare, rispetto alle obbligazioni gravanti sul conduttore, il contratto di locazione prevedeva l'obbligo di pagare il canone in rate mensili anticipate, entro il 15 di ogni mese, per l'ammontare su base mensile di Euro 900,00, da corrispondere disgiuntamente in favore dei tre locatori, in ragione di 1/3 per ciascuno.
Com'è noto, quando viene chiesta la risoluzione per inadempimento, spetta al giudice valutare, secondo un pieno apprezzamento discrezionale, la gravità e l'importanza dell'inadempimento.
È incontestato che il conduttore, n.q., Controparte_3
non abbia adempiuto l'obbligazione principale del rapporto locatizio, non provvedendo a pagare le somme dovute ai germani , a titolo di canone, per il godimento del CP_1
bene locato, per tutto il periodo dedotto nell'intimazione di sfratto azionata dagli odierni ricorrenti.
6 A fronte di un ingente e perdurante insoluto, parte resistente, sulla quale gravava l'onere di fornire la prova del pagamento dei canoni intimati, ha prodotto soltanto il riepilogo di tre operazioni di bonifico, disposte esclusivamente in favore di per un totale di Euro 2.350,00. CP_1
In merito alla posizione di gli intimanti CP_1
precisavano che la morosità accumulata dall'intimato nei confronti della stessa alla data del 12 luglio 2024 era pari ad €
15.650,00.
In merito alla posizione di Controparte_2
precisavano che la morosità accumulata ammontava alla data del 12.07.2024 ad € 15.400,00: in merito alla posizione di
, ad € 6.450,00. Parte_1
Tali importi non sono stati contestati dalla parte intimata, dopo la precisazione del 12 luglio 2024.
La pretesa creditoria, pertanto, deve considerarsi pienamente fondata sul grave e perdurante inadempimento della parte resistente, non essendo possibile riconoscere efficacia estintiva o impeditiva ai fatti dedotti in giudizio da parte resistente.
Parte resistente, ha dedotto che il mancato pagamento dei canoni era connesso a presunte problematiche manutentive, in presenza delle quali, tuttavia, non ha mai smesso di utilizzare a scopi commerciali il cespite, per lo svolgimento di lezioni di danza classica e moderna, frequentate da “una cinquantina” di allieve. L'eccezione va rigettata perché non provata.
7 Va rigettata l'eccezione di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, dedotta da parte resistente, correlata alla sospensione delle attività durante la vigenza delle misure restrittive statali volte a fronteggiare i rischi epidemiologici da
Covid-19.
La parte intimata, deduceva di avere indirizzato, ai locatori, una proposta finalizzata alla rinegoziazione degli obblighi contrattuali, per le ragioni emergenziali che avevano modificato la situazione preesistente all'atto della stipula.
Tuttavia, si evidenzia che la morosità preesisteva già prima della emergenza sanitaria ed è perdurata anche dopo la cessazione della stessa, sino alla data odierna.
Pertanto, non può ritenersi sussistente l'esimente della onerosità eccessiva sopravvenuta, invocata dall'intimata.
La persistenza nell'inadempimento, impone la declaratoria di risoluzione del contratto, attesa la gravità dello stesso, con conseguente condanna dell'intimata al pagamento dei canoni scaduti, con conferma dell'ordinanza di rilascio pronunciata nella fase sommaria, già eseguita con conseguente cessata materia del contendere.
In conclusione, quindi, deve essere Controparte_4
condannato al pagamento, in favore di Parte_1
della somma di Euro 6.450,00, per ciascun canone dovuto, dalla mensilità di febbraio 2020, sino alla data del rilascio
(avvenuto il 5 luglio 2024 per pacifica ammissione delle parti);
8 in favore di l'intimato dovrà Controparte_2
pagare la somma di Euro 15.400,00, per lo stesso periodo;
in favore di della somma di Euro 15.650,00, CP_1
per i canoni dovuti dalla mensilità di luglio 2019 al rilascio.
Va invece ritenuta inammissibile perché tardiva la domanda di riduzione ad equità proposta per la prima volta solo all'odierna udienza, invocando il disposto dell'art. 216, comma 3, del D.L.
34/2020.
Essa non può essere esaminata nel merito.
L'intimato dovrà altresì corrispondere gli interessi nella misura legale, da ciascuna scadenza fino alla data dell'effettivo pagamento.
Va rigettata la domanda di pagamento delle spese di registrazione, in quanto non provato l'esborso e comunque formulata in modo generico.
Le spese seguono la soccombenza e sono determinate secondo il D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. n. 147 del 13.08.2022, per ciascuna parte sulla base del valore della controversia, con applicazione dei valori minimi, attesa l'introduzione unitaria del giudizio e la sostanziale identità delle domande, ed esclusa la fase istruttoria, come prescritto, con liquidazione in dispositivo.
Tenuto conto, infine, del comportamento processuale delle parti e, in particolare, dell'infruttuosità del tentativo di mediazione, avviato dai ricorrenti e disertato dall'intimato,
9 senza giustificato motivo, la parte resistente va condannata al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato, di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato, oltre alla refusione, in favore dei ricorrenti, delle spese di avvio mediazione, pari ad Euro 63,44 per ciascuna parte nonché al pagamento di quanto richiesto dalla parte intimante ai sensi dell'art. 12 bis, II comma, d. lgs 28/10, come modificato dal D. lgs 149/2022, con liquidazione come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, in accoglimento della domanda delle parti ricorrenti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti, registrato in Sant'Agata Militello il 16/09/2015, alla
Serie 3T n. 1233, relativo all'immobile sito in Capo
D'Orlando, meglio identificato in motivazione, per grave inadempimento del conduttore;

- conferma l'ordinanza di rilascio depositata il 26.04.2024, dichiarando cessata la materia del contendere;

- condanna la parte resistente al pagamento, in favore di della somma di Euro 6.450,00; in Parte_1
favore di della somma di Euro Controparte_2
15.400,00; in favore di della somma di CP_1
Euro 15.650,00, per i canoni dovuti, come meglio esplicitati in
10 motivazione, oltre interessi nella misura legale, da ciascuna scadenza fino alla data dell'effettivo pagamento;
rigetta le altre domande;
dichiara inammissibile la domanda di riduzione ad aequitatem indicata in motivazione;

- condanna parte resistente alla refusione delle spese di lite, in favore delle controparti, spese che si liquidano- per ciascuna di esse- in Euro 158,77 per esborsi ( comprese le spese di avvio di mediazione), ed Euro 1.700,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa, come per legge, oltre al pagamento di euro
300,00 a favore di ciascuna parte per l'omessa partecipazione alla mediazione dell'intimata.
- condanna la parte resistente al pagamento, in favore dell'erario, del doppio del contributo unificato, per le ragioni di cui in motivazione.
Così deciso in Patti, il 17 luglio 2024
Il Giudice
(dott.ssa Concetta Alacqua)
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