N. R.G. 2022/12739-2
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 12739-2/2022 promosso da:
, con il patrocinio dell'avv. Giannelli Gianvito e dell'avv. Dell'Osso Parte_1
Antonio, giusta procura in atti;

RICORRENTE contro con il patrocinio dell'avv. MATASSA NINO Controparte_1
SEBASTIANO, giusta procura in atti;

RESISTENTE
Il Giudice,
a scioglimento della riserva assunta, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
1. – ha proposto ricorso ex art. 671 c.p.c. in corso di causa al fine di Parte_1 ottenere il sequestro conservativo – sino alla concorrenza del credito vantato – su tutti i beni della convenuta Controparte_1
In particolare, parte ricorrente ha allegato che:
- la veva stipulato un contratto preliminare con cui si era obbligata Controparte_1 a vendere all'odierno ricorrente un locale commerciale di mq. 180 sito al piano terra del complesso edilizio Metropolis (Corso Italia n. 3, 5, 7, 9, 11), indentificato al catasto al foglio 96, particella 385, sub 143. Il prezzo della vendita è stato individuato in € 450.000,00, di cui € 300.000,00 a titolo di caparra, versati come da accordi;

- la consegna dell'immobile, prevista in data 15 giugno 2020, non è mai avvenuta;

- il bene, promesso come libero da vincoli e diritti di terzi, a tale data era gravato da ipoteca della Banca Nazionale del Lavoro ed è stato locato alla società Al Zafar Trading s.r.l. (con atto del 16/12/2023 l'immobile è stato poi venduto alla società SG Leasing S.p.A.);
- in più occasioni - in particolare con le PEC del 15/04/2022 e del 19/07/2022 – il ricorrente, lamentando tra l'altro di aver appreso che l'immobile promesso in vendita risultava locato a terzi, aveva eccepito le rilevanti inadempienze contrattuali e manifestato la propria volontà di ottenere il trasferimento dell'immobile con la stipula del definitivo o, in alternativa, la restituzione del doppio della caparra, diffidando formalmente la controparte ad adempiere il contratto preliminare (con il trasferimento del bene libero da ogni vincolo, come previsto dall'art. 2 del contratto preliminare) e manifestando la più ampia disponibilità a collaborare in tal senso per il raggiungimento di qualsivoglia accordo, finanche sorvolando sulle riscontrate difformità del bene;

- la veva sempre rigettato ogni addebito: da ultimo, in data Controparte_1
20/07/2022, invitando il promissario acquirente dinanzi al notaio, aveva preteso che il trasferimento
Pagina 1 avvenisse “nella situazione giuridica e di fatto in cui esso si trova, essendo stato locato a terzi”, pur avendo promesso il bene libero da vincoli e diritti di terzi;

- visto “il prolungato inadempimento e la conclamata impossibilità di adempiere agli obblighi contrattuali”, in data 24/10/2022 il ricorrente aveva ha comunicato alla
[...] la propria volontà di recedere dal contratto preliminare e di esigere la Controparte_1 restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata;

- con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. aveva dunque promosso azione giudiziaria nei Pt_1 confronti della al fine di ottenere l'accertamento, in danno Controparte_1 della controparte, dell'inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato, con condanna al pagamento, ai sensi dell'art. 1385 c.c., della somma di euro 600.000,00 pari al doppio della caparra versata al momento della conclusione del preliminare;

- nelle more del giudizio di merito (la cui udienza di precisazione delle conclusioni è fissata per il 09/07/2025) gli sviluppi nell'attività di impresa della convenuta (società che svolge attività edile e immobiliare di vario genere) hanno indotto nell'attore il fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito a seguito degli atti dispositivi medio tempore posti in essere dalla resistente (con effetto di pressoché totale svuotamento del patrimonio immobiliare della controparte) e della situazione di illiquidità e difficoltà economico-finanziaria della stessa, giustificando la riproposizione dell'iniziativa cautelare in esame (già avanzata e respinta con ordinanza del 24/4/2023 per riscontrato difetto del requisito del periculum in mora).
2. – Denegata l'emissione inaudita altera parte dell'invocato provvedimento cautelare, in vista dell'udienza fissata ex art. 669 sexies c.p.c., si è costituita la Controparte_1
impugnando l'avversa istanza e chiedendone il rigetto.
[...]
In particolare, la società resistente ha dedotto: a) l'infondatezza del credito asseritamente vantato dal ricorrente;
b) l'inesistenza del paventato periculum in mora, stante l'inidoneità dei denunciati atti dispositivi a comprovare l'asserito periculum e la sufficiente capienza del restante suo patrimonio immobiliare a costituire un'adeguata garanzia rispetto all'ammontare del credito dedotto.
3. – Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
3.1. – In via preliminare, giova ricordare che il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. è un provvedimento cautelare tipico di cui può specificamente avvalersi colui che abbia ragione di temere di perdere la garanzia del proprio credito nel tempo occorrente per il suo accertamento giudiziale, e che, come ripetutamente chiarito dalla Corte di legittimità, “a norma dell'art. 671 c.p.c., l'emanazione di un provvedimento di sequestro conservativo presuppone l'esistenza sia del fumus boni iuris - cioè di una situazione che consenta di ritenere probabile la fondatezza della pretesa in contestazione - sia del periculum in mora, ossia del fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito, cosicché la carenza di una soltanto di queste condizioni impedisce la concessione della misura cautelare” (cfr., ex multis, Cass. n. 6336/98; Cass., n. 8729/97; Cass. n. 927/96).
Con riferimento al fumus boni iuris, occorre osservare che, come ripetutamente ribadito dalla giurisprudenza sia di merito che di legittimità, ai fini del requisito in questione, necessario per l'ottenimento del sequestro conservativo, basta che sia accertata, con un'indagine sommaria, la probabile esistenza del credito, restando riservato al giudice del merito ogni altro accertamento in ordine alla sua effettiva sussistenza e al suo ammontare;
non è, invece, necessario né che il credito sia liquido (cioè determinato nel suo ammontare) né che sia esigibile (e cioè non sottoposto a termine o a condizione), essendo sufficiente che sia attuale, e non meramente ipotetico ed eventuale.
Nella specie, la sussistenza del fumus boni iuris è sufficientemente supportata – nei limiti dell'apprezzamento non definitivo e sulla scorta della cognizione sommaria della presente pronuncia – dal rilievo per cui, come emerge dalla documentazione versata in atti:
- con contratto preliminare di compravendita immobiliare la Controparte_1 ha assunto l'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile indicato alla controparte entro il
Pagina 2 15/06/2020, garantendo la “assoluta libertà di quanto promesso in vendita da garanzie reali trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi ed oneri anche se di natura fiscale” (art. 2 contratto preliminare datato 12/05/2017, in atti);
- con contratto stipulato in data 16/07/2020 la a concesso in Controparte_1 locazione l'immobile in questione, per la durata di sei anni, alla società Al Zafar Trading S.r.l.;
- alla data prevista per la stipula del contratto definitivo il bene promesso in vendita era dunque locato (circostanza pacifica) e tale circostanza, in uno al lungo lasso temporale decorso dalla data prevista per la stipula del contratto definitivo, è dal ricorrente posta a giustificazione del rifiuto di addivenire alla stipula del definitivo e alla base dell'esercizio del diritto di recesso dal contratto preliminare per inadempimento della controparte (venuta meno all'obbligo di trasferire l'immobile libero da “diritti di terzi”).
Ciò posto, non vi è prova che il promissario acquirente fosse a conoscenza della stipula del contratto di locazione ovvero che avesse consentito alla conclusione di tale contratto.
Invero, la circostanza – prospettata dalla convenuta – dell'assenso, prestato dall'attore, alla locazione dell'immobile promesso in vendita appare affidata – alla stregua della sommaria cognizione propria del presente incidente cautelare – a una ricostruzione congetturale fondata su dati informativi privi di dirimente valenza indiziaria, essendo inidoneamente fondata su documentazione sprovvista di chiara e univoca efficacia esplicativa (quali la corrispondenza intercorsa tra terzi soggetti e asseritamente comprovante soltanto la comunicazione della rinuncia del conduttore all'esercizio del diritto di prelazione sul bene e i documenti attestanti i lavori edilizi asseritamente eseguiti per adeguare l'immobile alle esigenze del locatorio), in ogni caso inidonea a dimostrare la preventiva conoscenza e tantomeno il consenso alla locazione da parte del promissario acquirente, o su mere ipotesi investigative circa il ruolo di amministratore di fatto e socio occulto della società resistente, a loro volta veicolate in giudizio esclusivamente mediante articoli di stampa, insuscettibili di assurgere a fonte di prova ex art. 115 co. 2, c.p.c..
Ad ogni modo, vale quanto stabilito nel contratto preliminare, non avendo le parti modificato la clausola per cui l'unità immobiliare avrebbe dovuto essere libera da “diritti di terzi” al momento del rogito.
Ebbene, la presenza di un conduttore terzo nell'immobile, in forza di un contratto di locazione stipulato in data successiva a quella prevista per la stipula del contratto definitivo, costituisce un elemento impeditivo per il perfezionamento del contratto definitivo, in quanto il promissario acquirente aveva diritto a ricevere il bene libero da persone come stabilito nel contratto preliminare.
Inoltre, pur non considerando come essenziale il termine previsto per la stipula del definitivo, il fatto che – in difetto della dimostrazione della conoscenza e dell'assenso alla locazione da parte del promissario acquirente – l'immobile promesso in vendita fosse gravato da un vincolo di natura privatistica (locazione a terzi) con durata di sei anni con decorrenza dall'01/08/2020 è circostanza verosimilmente idonea prima facie a incidere sulla sussistenza, per il compratore, dell'utilità dell'acquisto del bene (da valutarsi in relazione all'aspettativa del di Pt_1 ricevere l'immobile assolutamente libero da “diritti di terzi”), avendo peraltro le parti programmato, a fronte del versamento, in sede di stipula del preliminare, di circa 2/3 del prezzo da parte del promissario acquirente, la compravendita di un bene connotato da “assoluta libertà (...) da diritti di terzi”, finanche concordando la consegna e la conclusione del contratto definitivo quand'anche l'immobile non fosse stato “ancora dichiarato agibile a norma di legge”.
Se a ciò si aggiunge che, secondo la stessa ricostruzione di parte convenuta, il preliminare di vendita sarebbe stato stipulato il 12/05/2020 (trattandosi di mero refuso la data apposta in calce al documento contrattuale versato in atti), e, a quella data, la promittente alienante si era già impegnata, con contratto preliminare di locazione del 16/10/2019, in atti, a concedere in godimento a terzi il bene immobile – circostanza di cui alcun cenno è fatto nel preliminare (in cui anzi il promittente alienante garantisce expressis verbis l'esatto contrario –, ciò corrobora il profilo soggettivo dell'inadempimento, ascrivibile alla convenuta, dell'impegno, dalla stessa assunto, di
Pagina 3 garantire la “assoluta libertà di quanto promesso in vendita da (…) diritti di terzi”, rendendo nel contempo giustificato il rifiuto di addivenire alla conclusione del contratto definitivo di compravendita dell'immobile “nella situazione giuridica e di fatto in cui esso si trova, essendo stato locato a terzi”, come da intimazione ad adempiere inoltrata dalla promittente alienante il 20/07/2022 (rifiuto, questo, posto alla base della ritenzione della caparra operata dalla convenuta).
Tanto vale a far ritenere, alla luce dei principi sopra richiamati, seppur alla stregua della cognizione propria della fase cautelare, supportata dal necessario fumus l'invocata tutela interinale.
3.2. – Sussiste anche l'ulteriore requisito del periculum in mora, tipizzato dall'art. 671 c.p.c. nel fondato timore di perdere la garanzia del credito, con ciò contemperandosi le opposte esigenze, del creditore, che non è costretto ad attendere il depauperamento effettivo del patrimonio dell'obbligato, essendo sufficiente il timore che ciò avvenga, e del debitore, dovendo tale timore apparire fondato, richiedendosi così elementi tali da rendere concreto ed attuale il pericolo di perdere la garanzia.
Al riguardo, giova ricordare che, per valutare l'effettiva sussistenza del periculum in mora, l'autorità giudiziaria deve utilizzare quali parametri di valutazione l'entità del credito tutelato, l'esistenza di elementi certi e sintomatici del possibile depauperamento del patrimonio del debitore, da porsi in ulteriore relazione con la composizione del patrimonio stesso, con la capacità reddituale e con l'atteggiamento in concreto assunto dal debitore medesimo (Cass. 20471/14).
È necessario quindi verificare la sussistenza del rischio che il mantenimento dei beni nella disponibilità del debitore dia luogo ad atti idonei a provocare l'impoverimento del patrimonio con conseguente diminuzione della garanzia a tutela del creditore.
Peraltro, la giurisprudenza ha reiteratamente chiarito che, in tema di sequestro conservativo, il giudice di merito può far riferimento, alternativamente, tanto a criteri oggettivi - rappresentati dalla capacità patrimoniale del debitore in relazione all'entità del credito, da desumere da elementi concreti ed attuali - quanto soggettivi, quali il comportamento del debitore che lasci fondatamente temere atti di depauperamento del suo patrimonio, senza che, ai fini della validità del provvedimento di convalida, le due categorie di presupposti debbano simultaneamente concorrere potendo il giudice fare alternativamente riferimento all'uno o all'altro dei menzionati presupposti (cfr., Cass. 2139/98; Cass. 6042/98; Cass. 6460/96; Cass. 2081/02).
Nel caso di specie, detti elementi possono riscontrarsi nelle seguenti circostanze, emergenti ex actis:
a) la composizione del residuo patrimonio immobiliare della convenuta, formato da alcuni immobili (due box auto e un magazzino) di valore insufficiente a garantire il credito per cui si procede, in base alla stessa stima operata dalla resistente nel progetto di scissione della
[...] in atti, oltre che da un appartamento già promesso in vendita a un altro Controparte_1 soggetto ( , figlio dell'odierno attore) (peraltro per il prezzo di euro 403.000, Parte_2 decisamente inferiore rispetto al valore periziato di euro 620.000 valorizzato dalla resistente) in forza di un contratto preliminare di vendita oggetto di un coevo procedimento (iscritto al n. 9272/2023 R.G. Trib. Bari), attualmente pendente, promosso nei confronti dell'odierna convenuta ai fini dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c., con trascrizione della relativa domanda giudiziale;

b) la pluralità di atti dispositivi compiuti nel periodo successivo all'esercizio del recesso, con conseguente concreto rischio di trasformazione del residuo patrimonio della convenuta in denaro contante, facilmente occultabile al ceto creditorio.
A tale proposito, va considerato che seppure l'attività di vendita rientri tra quelle svolte dalla società il danaro ricavato non garantisce pienamente le Controparte_1 esigenze del creditore potendo essere agevolmente sottratto alle sue garanzie nel tempo occorrente per giungere alla definizione del presente giudizio.
Peraltro, è la stessa società convenuta a dichiarare che il ricavato degli atti dispositivi medio tempore posti in essere – che ha comportato il significativo assottigliamento e depauperamento del
Pagina 4 compendio immobiliare della società rispetto a quanto ritenuto in occasione del precedente incidente cautelare – è stato utilizzato per l'eliminazione dei debiti riportati in bilancio, corroborando ulteriormente il timore della sopravvenuta carenza di liquidità della stessa.
Né emergono ulteriori indici di solidità patrimoniale, a fronte della incontestata entità delle allegate perdite di esercizio e dell'esiguità degli utili risultanti dai bilanci.
Sussiste pertanto il rischio concreto che la società resistente proceda alla dismissione del suo residuale patrimonio con grave pregiudizio delle ragioni del creditore.
Deve pertanto accogliersi la richiesta cautelare con conseguente autorizzazione del sequestro conservativo dei beni mobili, immobili e crediti intestati alla Controparte_1 in favore del ricorrente sino alla concorrenza dell'importo di € 620.000,00, tenuto conto delle somme verosimilmente da corrispondersi per capitale, interessi e spese processuali.
Al riguardo, preme infine evidenziare, quanto alla richiesta della convenuta di circoscrivere l'oggetto del sequestro a un singolo bene immobile, che, come noto, il sequestro conservativo è uno strumento volto a tutelare il pericolo per il creditore di perdere la garanzia del proprio credito mediante l'imposizione di un vincolo sul patrimonio complessivamente inteso, agli effetti dell'art. 2740 c.c., e non può, pertanto, avere ad oggetto uno o più beni specifici singolarmente individuati, diversamente dallo strumento del sequestro giudiziario: con il provvedimento di sequestro conservativo il Giudice può invero determinare soltanto il valore del credito fino a concorrenza del quale esso può essere eseguito su qualsiasi bene del debitore (in tal senso v. per tutti Trib. Modena,
20/12/2007; Trib. Nola, 26/07/2010; Trib. Milano, 01/12/2020).
Ogni determinazione sulle spese processuali è rimessa all'esito del giudizio di merito.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, pronunciando sul ricorso proposto da , così provvede: Parte_1
• accoglie il ricorso proposto e, per l'effetto, autorizza il sequestro conservativo dei beni mobili, immobili e crediti intestati alla in favore di Controparte_1
sino alla concorrenza dell'importo di € 620.000,00; Parte_1
• spese al merito.
Bari, 13 aprile 2025
Il Giudice
Andrea Chibelli
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