REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lidia del Monaco, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16447/2018 promossa da:
, , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, con il patrocinio dell'avv. Genchi Vincenza, Parte_4
attori contro in persona del legale rappresentante p.t., con il Controparte_1 patrocinio dell'avv. Fino Luigi, convenuto
CONCLUSIONI come da note depositate per l'udienza del 09.04.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. – quivi da intendersi integralmente trascritte
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si procede alla redazione della presente sentenza senza la parte sullo svolgimento del processo ai sensi dell'art. 45 co. 17 l. 69/2009.Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della decisione
(cfr. il combinato disposto degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto ritualmente notificato , Parte_1 Parte_2 Parte_3
ed hanno citato in giudizio il
[...] Parte_4 Controparte_1 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: i) preliminarmente, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 16.10.2018 relativamente al punto n. 4 dell'o.d.g. atteso che l'esecuzione immediata della delibera può causare ai condomini dei danni difficilmente rimediabili, considerati da un lato gli oneri a sostenersi derivanti dal rifacimento delle tabelle millesimali e dall'altro il grave pericolo derivante dalla redazione di tabelle errate perché effettuate alla stregua dei criteri, privi di validità giuridica, applicati dal tecnico di fiducia dei condomini favorevoli;
ii) nel merito, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile e comunque improduttiva di effetto la delibera assembleare assunta a maggioranza in data 16.10.2018, adottata dal relativamente al Controparte_1 punto n. 4 dell'o.d.g.; iii) con condanna di controparte al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio.
A sostegno della domanda gli attori hanno allegato di essere proprietari di unità immobiliari allocate all'interno del condominio di in loro pervenute in forza di testamento olografo Controparte_1 CP_1
di In particolare, a seguito di divisione (per essere l'attivo ereditario loro attribuito in Parte_2
comunione pro indiviso): i) diveniva proprietario dell'appartamento sito al piano Parte_1
terzo, censito in catasto al foglio 49 particella 169 sub 14 ii) diveniva Parte_4
proprietario dell'appartamento sito al piano rialzato interno 3, censito in catasto al foglio 49 particella
169 sub 4, ed area scoperta iii) diveniva proprietaria dell'appartamento sito Parte_2
al piano terzo interno 12, del sovrastante lastrico solare, censito in catasto al foglio 49 particella 169 sub 12 e del locale deposito al piano scantinato interno 1, censito in catasto al foglio 49 particella 169 sub 16 iv) diveniva proprietaria dell'appartamento sito al piano terzo interno 13, Parte_3
censito in catasto al foglio 49 particella 169 sub 13 e dell'appartamento sito al piano terzo interno 15, censito in catasto al foglio 49 particella 169 sub 15.
La dante causa degli odierni attori, in data 05.08.1970, cedeva, con atto notarile di vendita ed appalto,
l'area su cui attualmente insiste il fabbricato a . Nello specifico, le parti prevedevano: Controparte_2
“L vende allo una quota indivisa di detta zona di suolo proporzionale e relativa al Pt_1 CP_2
valore di tutte quelle unità immobiliari e relative ragioni condominiali del predetto erigendo fabbricato che saranno costruite dallo per suo conto ed in sua esclusiva proprietà, quota che è CP_2
rappresentata dalla frazione aritmetica corrispondente al rapporto tra il valore delle unità immobiliari di proprietà dell'acquirente ed il valore dell'intero fabbricato, e si riserva, della stessa zona di suolo innanzi descritta, la proprietà di una quota indivisa o ideale relativa e proporzionale al valore di quelle unità immobiliari e relative ragioni condominiali, quota rappresentata dalla frazione aritmetica corrispondente al rapporto tra il valore delle unità immobiliari che saranno di proprietà di essa venditrice ed il valore del fabbricato […] la predetta quota ideale viene venduta ed acquistata con ogni suo annesso e connesso, accessioni e pertinenze, servitù attive e passive quali verranno comunque ad esistere in dipendenza della realizzazione del fabbricato, con tutti gli usi, diritti, azioni e ragioni inerenti ed in particolare con il diritto di proprietà esclusiva di quelle costruende unità immobiliari componenti il progettato fabbricato che coevamente la venditrice ha costituito a favore dell'acquirente […] la vendita della quota ideale sarà costituita: a) per conto ed in piena proprietà della : intero terzo piano superiore sul piano rialzato, composto di quattro appartamenti quale Pt_1
risulta dettagliatamente indicato nella planimetria che previa visura viene firmata dalle parti allegata sotto la lettera A); appartamento al piano rialzato con ingresso dalla porta ubicata a destra di chi giunge sul pianerottolo salendo la scala, composto di quattro vani ed accessori, quale è dettagliatamente indicato colorato in rosso nella planimetria che previa visura viene firmata dalle parti ed allegata sotto la lettera B); la sezione del piano seminterrato quale è dettagliatamente indicata colorata in rosso nella planimetria che previa visura viene firmata dalle parti ed allegata sotto la lettera
C); del cortile retrostante il fabbricato la sezione che è dettagliatamente indicata colorata in viola nella planimetria preallegata sub B) […] che la zona di suolo scoperto antistante il fabbricato è di proprietà esclusiva degli appartamenti di piano rialzato ai quali è annessa;
che il lastrico solare di copertura del fabbricato è di proprietà esclusiva della la quale potrà anche porlo in comunicazione diretta Pt_1
coi suoi appartamenti di terzo piano superiore nel modo che riterrà più opportuno;
che la rampa di discesa al piano seminterrato sarà di proprietà della per una quota parti ad 1/3 e dello Pt_1 CP_2
per una quota pari a 2/3. Del suddetto erigendo fabbricato saranno di natura condominiale e spetteranno quindi a ciascun condomino in misura proporzionale al valore dei piani o sezione di piano di sua proprietà: i vani adibiti a centrale termica e serbatoio gasolio, coi relativi impianti, nonché la scala di discesa, il vano extracorsa dell'ascensore ed uscita di sicurezza ubicati nel piano seminterrato, il portico di ingresso con relativo antistante spiazzo di accesso, androne portone, vano scala, vano corsa ascensore, fondazioni, suolo su cui insisterà l'edificio, suolo circostante sul lato est, sezione destinata a parcheggio lato nord, impianti luce, riscaldamento, acqua, pozzo e tutti gli atri enti, ragioni, servizi, locali, spazi aree impianti installazioni attrezzature, opere, cose e parti comuni che a costruzione ultimata risulteranno per effetto dell'art. 1117 c.c.”
La costruzione veniva ultimata e l'appaltatore provvedeva alla redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali.
In data 16.10.2018 l'assemblea del approvava “a maggioranza la Controparte_1
revisione e modifica delle tabelle millesimali”, con contestuale affidamento dell'incarico ad un tecnico di fiducia dei condomini favorevoli, in violazione dell'art. 69 disp. att. c.c. che prevede la rettifica o modifica delle tabelle millesimali all'unanimità salvo le eccezioni contemplate dalla disposizione richiamata, non ricorrenti nel caso in esame.
Invero, non rappresenterebbero errore, legittimante la deroga alla regola dell'unanimità prevista dall'art. 69 cit., i rilievi di cui alla perizia del Geom. consistenti: nel mancato computo Persona_1
della volumetria del piccolo vano di 110 cm x 110 cm, realizzato da a copertura della Parte_2
scala di accesso interna tra terzo piano e lastrico solare, in quanto rientrante nei limiti di cui alla l.r.
14/2009; nel mancato computo del lastrico solare e dell'area scoperta di esclusiva proprietà di
, in quanto ricompresi in termini di millesimi nelle tabelle di proprietà. Parte_4
Con comparsa depositata il 25.02.2019, si è costituito in giudizio il Controparte_1 , il quale, opponendosi alla richiesta di sospensiva della delibera impugnata, ha chiesto,
[...] nel merito, rigettarsi l'avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Preliminarmente il ha eccepito la carenza di interesse ad agire degli attori per CP_1 essere l'impugnativa in parte qua della delibera del 16.10.2018 inidonea a produrre una modifica della posizione patrimoniale. Il punto n. 4 dell'o.d.g. ha ad oggetto: “richiesta da parte dei condomini
, , afferente all'analisi della perizia Parte_5 Parte_6 Pt_7 Parte_8 Parte_9 Pt_10
giurata del Geom. già in vs. possesso: discussioni e decisioni in merito”; l'assemblea assumeva Per_1
la seguente decisione: “[…] I condomini di cui al punto n. 4 passano all'approvazione della relazione tecnica del Geom. con la maggioranza di 543 millesimi compreso il millesimo del condomino Per_1
e voto contrario dei condomini (tutti) per delega dell'Avv. Genchi pari a millesimi Per_2 Pt_1
317, approvano la suddetta relazione tecnica.” Per l'effetto, la relazione del Geom. non Per_1
determinava nuove e diverse ripartizioni di spese fra i condomini, bensì evidenziava criticità idonee a giustificare l'avvio di un procedimento teso alla redazione e stesura di nuove tabelle.
L'impugnativa degli attori non si estendeva al punto n. 5 all'o.d.g., affrontato e risolto nel senso di conferire al Geom. mandato per la redazione di nuove tabelle millesimali. Tale determinazione, Per_1
ad ogni modo, non sarebbe stata idonea ad integrare l'approvazione di nuove tabelle, incidente sulla posizione patrimoniale degli . Pt_1
Infine, parte convenuta ha contestato l'esistenza di un regolamento condominiale e la natura negoziale delle tabelle millesimali, vertendosi, in ogni caso, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.p.c. di modifica a maggioranza per errore o mutate condizioni dell'edificio.
Con provvedimento del 01.03.2019 è stata rigettata l'istanza di sospensiva e sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c.
Col deposito della memoria n. 1) parte attorea ha ampliato la domanda al deliberato assunto il
16.10.2018 al punto n. 5 all'o.d.g. “nomina di tecnico abilitato alla redazione delle Tabelle
Millesimali. Presentazione ed approvazione preventivi”.
La causa è stata istruita mediante acquisizione della documentazione in atti;
matura per la decisione,
è stata definita all'esito dell'udienza celebrata il 09.04.2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
La domanda non è meritevole di accoglimento.
I condomini , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
hanno impugnato la delibera adottata, in data 16.10.2018, dall'assemblea del Parte_4
in quanto violativa dell'art. 69 disp. att. c.c., che prescrive la Controparte_1 regola dell'unanimità per la revisione delle tabelle millesimali [“pertanto, per tutto quanto sopra premesso, la modifica delle tabelle millesimali può essere deliberata dall'assemblea solo ove sussista il consenso di tutti i condomini, dovendo altrimenti essere effettuata attraverso il ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp. att. c.c. sicchè, in assenza di detto presupposto, l'eventuale delibera di modifica adottata dall'assemblea condominiale a semplice maggioranza deve ritenersi nulla” cfr. pag. 15 dell'atto di citazione].
La posizione degli attori è esplicitata nella prima memoria istruttoria [“è proprio la relazione del Geom. approvata nel corso dell'assemblea tenutasi il 16.10.2018 che qualifica la domanda degli attori come Per_1 valida sotto il profilo giuridico in quanto in sé lesiva delle posizioni patrimoniali(…) Orbene, alla luce della ricostruzione che precede non è chi non veda come la relazione – redatta in maniera parziale ed in totale acritica adesione alle infondate tesi di alcuni – sia evidentemente lesiva delle ragioni degli attori i CP_3 quali ritengono il deliberato frutto della fuorviante perizia” cfr. pagg. 4 e 5].
Orbene, preme richiamare i punti all'ordine del giorno oggetto della impugnativa: “n. 4) richiesta da parte dei condomini , , afferente Parte_5 Parte_6 Pt_7 Parte_8 Parte_9 Pt_10 all'analisi della perizia giurata del Geom. già in vs. possesso […]: discussioni e decisioni in Per_1
merito; n. 5) nomina tecnico abilitato alla redazione delle tabelle millesimali. […]”.
L'assemblea faceva propria la relazione tecnica predisposta dal geom. avente ad oggetto la Per_1
disamina delle tabelle millesimali in vigore e nominava il tecnico abilitato alla redazione delle nuove tabelle millesimali, individuandolo nello stesso geom. Per_1
Entrambe le decisioni sono state impugnate dagli attori, i quali hanno precisato gli estremi dell'impugnativa – riguardante non solo il deliberato relativo al n. 4) dell'o.d.g. ma anche quello di cui al n. 5) – entro la scadenza di cui al n. 1) dell'art. 183 co. 6 c.p.c.
Ora, nessuna delle determinazioni assunte dalla compagine ha comportato la rettifica o modifica delle tabelle millesimali vigenti;
i condomini si sono limitati a prendere atto dei rilievi formulati dal tecnico incaricato finalizzate a verificare la rispondenza dello stato dei luoghi alle tabelle in vigore e, per l'effetto, hanno incaricato il suddetto tecnico della redazione di nuove tabelle, da sottoporre, in un secondo momento, al vaglio ed all'approvazione dell'assemblea.
Invero, la delibera avente ad oggetto il conferimento di un incarico professionale e non già la modifica diretta delle tabelle ha natura meramente programmatica e non immediatamente costitutiva/modificativa, sicché per la sua adozione non occorre l'unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. (cfr. C.d.A. Messina sent. n. 808/2024).
Nello specifico, le doglianze avanzate dagli attori si sostanziano nella contestazione della volontà espressa dalla maggioranza condominiale di procede alla revisione delle tabelle esistenti, salva la successiva approvazione delle stesse (cfr. C.d.A. Bari sent. n. 2085/2019 “(…) Dirimente appare, al riguardo, la pacifica circostanza che non esistono nuove tabelle, che sarebbero state approvate col deliberato impugnato, tanto è vero che non vi è traccia della loro esistenza negli atti di causa. Con la deliberazione impugnata, infatti, non vi è stata alcuna rettifica o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi in millesimi. Ne consegue, con tutta evidenza,
l'inapplicabilità, alla fattispecie in esame, dell'art. 69 disp. att. c.c., atteso che la disposizione si applica al solo caso in cui in assemblea vengano materialmente approvati nuovi criteri di quantificazione degli oneri condominiali. Di certo, l'appellante non può pretendere che il CP_1
debba astenersi dal promulgare deliberazioni dal contenuto programmatico, poiché ciò che lede i suoi interessi non è l'intenzione di fare, ma l'aver fatto qualche cosa che, contravvenendo alla legge, abbia pregiudicato i suoi diritti di ) CP_3
Nel caso di specie, i punti nn. 4) e 5) all'ordine del giorno venivano approvati, in seconda convocazione, col voto favorevole dei condomini rappresentanti 543 millesimi, quindi nel rispetto del quorum di cui all'art. 1136 co. 2 c.c.
Le spese di lite vengono regolate secondo soccombenza, in base ai parametri di cui al D.M. 55/2014 ss.mm.ii. (tabella n. 2; finca n. 4 ex art. 5 co. 6 – disputatum) applicate le riduzioni massime in relazione ai compensi relativi alle fasi di trattazione/istruttoria e decisionale stante l'esiguità dell'attività difensiva


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda;

- condanna gli attori, in solido, alla rifusione, in favore del sito in alla via Vassallo CP_1 CP_1
n. 6/B, delle spese di lite che liquida in euro 5.260,50 per compensi professionali oltre rimborso forfetario delle spese nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 09.04.2025
Il Giudice dott.ssa Lidia del Monaco