Pubblicato il 05/12/2025

N. 22034/2025 REG.PROV.COLL.

N. 13273/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13273 del 2022, proposto da
Ente Extraterritoriale in Trust "NG OL ON Willy", in persona del legale rappresentante pro tempore OL ON IL OO, rappresentato e difeso dagli avvocati Giacomo Matteoni e Marianna Fabbri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Bomarzo, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- dell’ordinanza emessa dal responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Bomarzo in data 15 luglio 2022, n. 20;

- per quanto occorrer possa, del verbale redatto dal responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Bomarzo in data 14 luglio 2022, prot n. 5892;

- di ogni altro atto connesso, collegato o conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 21 novembre 2025 il dott. RA LA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Rilevato in fatto e ritenuto in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – Il responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Bomarzo ha emesso l’ordinanza del 15 luglio 2022, n. 20, con cui ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi con riferimento a un fabbricato sito in agro comunale, alla località Pomigliozzo, strada Sodere, individuato in catasto al foglio 18, particella 703, sul quale risultano realizzati senza titolo le seguenti opere:

- cambio di destinazione d’uso da ricovero per macchine ed attrezzi ad abitazione;

- diversa distribuzione interna mediante realizzazione di tramezzi in muratura e di un soppalco con solaio in legno, collegato alla muratura portante tramite viti in acciaio;

- realizzazione di n. 4 nuove finestre nella muratura portante, di cui 3 al piano terra delle dimensioni rispettive di cm. 70 x 100, 62 x 60 e 75 x 110 cm e 1 al piano soppalcato delle dimensioni di cm. 70 x 108;

- realizzazione di un abbaino nell’unica falda del tetto delle dimensioni di cm. 60 x 110.

2. – Il provvedimento è stato notificato a RO SO, titolare del diritto di proprietà sul terreno, e anche a AR HE, che nel corso del sopralluogo si era dichiarato usufruttuario dell’immobile.

Inoltre, poiché agli atti del Comune è stato ritrovato un documento intitolato «dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà» recante una «dichiarazione preliminare di compravendita» tra il citato RO RA e «l’Ente Extraterritoriale NG OL ON IL» in persona «del Sig. OL ON IL OO nato ad [...] il [...], munito degli occorrenti poteri» , il provvedimento è stato notificato anche all’indirizzo PEC di tale «EnteExtraterritoriale MARONGIU WOLFGANG JONNI WILLI» .

3. – OL ON IL OO, spendendo la qualità di trustee dell’Ente Extraterritoriale in Trust NG OL ON IL, si è rivolto a questo Tribunale Amministrativo Regionale per contestare la legittimità del provvedimento.

3.1. – Ha, in via preliminare, lamentato la mancata applicazione della «legge di diritto internazionale Jersey Law» , che si applicherebbe all’Ente ricorrente, da cui deriverebbe il difetto «di giurisdizione da parte della Pubblica Amministrazione che ha emesso l’ordinanza» . Inoltre, OL ON IL OO non potrebbe essere destinatario del provvedimento né come settlor , essendosi privato dal patrimonio; né in ragione dell’effetto segregativo del patrimonio.

Infine al trust non potrebbe essere riconosciuta legittimazione processuale, «essendo questo privo di soggettività giuridica e non potendo pertanto stare in giudizio autonomamente» .

Per questa stessa ragione, la notifica del provvedimento impugnato sarebbe irregolare.

3.2. – Nel merito, l’amministrazione avrebbe erroneamente valutato i presupposti di fatto: infatti, l’immobile in questione versava, prima che l’odierno soggetto ricorrente ne entrasse in possesso, in condizioni precarie, essendo l’edificio instabile e l’area pertinenziale in situazione di incuria, nonostante i vincoli sismico e paesaggistico. L’Ente ricorrente, quindi, avrebbe realizzato una serie di opere volte al recupero sismico-strutturale dell’immobile, coerenti ed in linea con i principi programmatici posti a fondamento delle normative in materia di edilizia e tutela paesaggistica, al fine di fornire un’abitazione dignitosa alla famiglia di AR HE.

L’unica condotta censurabile sarebbe quella dell’amministrazione, che mai si sarebbe preoccupata di sanare la situazione di fatiscenza.

3.3. – Sempre nel merito, l’Ente ricorrente ha dedotto che i vari impianti, realizzati prima che esso venisse in possesso del fabbricato, erano conformi alla normativa applicabile, mentre il mutamento di destinazione d’uso era avvenuta senza l’esecuzione di opere rilevanti.

Non vi era poi stata alcun’apertura di nuove finestre, ma la sola risagomatura delle luci già esistenti e l’apertura di un abbaino.

Inoltre, pur ricadendo l’edificio in zona sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico, non era necessaria alcuna autorizzazione, in ragione della scarsa rilevanza degli interventi eseguiti.

4. – Il Comune di Bomarzo, cui il ricorso è stato regolarmente notificato, non si è costituito.

5. – Il ricorso è stato trattato all’udienza straordinaria del 21 novembre 2025, nel corso della quale è stata segnalata al difensore di parte ricorrente la possibile inammissibilità del ricorso.

6. – Il Tribunale ritiene di prescindere dai profili problematici che, in tema di legittimazione attiva, pone la natura che il soggetto ricorrente si è autoattribuito.

Il ricorso, infatti, è palesemente infondato.

7. – Quanto alle questioni preliminari, si rileva innanzitutto che, insistendo l’immobile sul territorio della Repubblica Italiana e, più nello specifico, nell’ambito del Comune di Bomarzo, è indubitabile che tale amministrazione territoriale sia dotata dei poteri di controllo, conformativi, repressivi e sanzionatori in materia edilizia.

In una recente sentenza resa tra le stesse parti con riferimento a un ricorso avente ad oggetto un’ordinanza di demolizione simile a quella in questa sede controversa, il Tribunale (TAR Lazio – Roma, Sez. II- quater , 9 ottobre 2025, n. 17305) ha rilevato che l’art. 22 dello “Statuto Ente in Trust” , il quale prevede che “in seguito all’espressa volontà di dotarsi della legge di diritto internazionale denominata Jersey Law, si ratifica che, essendo il Trust in giurisdizione internazionale, non è e non può assoggettarsi ad alcuna giurisdizione in STATO Italia” , comporta l’applicabilità della legge di diritto internazionale Jersey Law al più alle «vicende che interessano il Trust, ma non certo il regime delle attività materiali, nella fattispecie di natura edilizia, che vengono svolte sul territorio italiano, che non possono essere sottratte ai poteri di controllo, di vigilanza e sanzionatori dell’Amministrazione comunale sul territorio che ricade nella circoscrizione del Comune» .

8. – E siccome è lo stesso Ente ricorrente ad ammettere di aver fatto realizzare le opere di cui si controverte, non vi è dubbio che esso, o comunque chi per esso agisce, risultino responsabili, sotto il profilo amministrativo, dell’illecito riscontrato dall’amministrazione.

9. – Per ciò che concerne le questioni inerenti alla notifica dell’ordinanza, il Tribunale nota che gli eventuali vizi della notifica del provvedimento amministrativo rilevano sull'efficacia dello stesso e non sulla sua validità; in caso di nullità della notificazione il provvedimento è valido, ma non efficace, ovvero non è in grado di produrre effetti nella sfera giuridica del destinatario, mentre l’eventuale irregolarità della stessa non è idonea a incidere sulla validità dell’atto (Cons. Stato, Sez. V, 17 settembre 2018, n. 5440).

Nondimeno, con la proposizione del ricorso da parte dell’Ente ricorrente per mezzo di colui che dichiara di agire in suo nome, si evidenzia la piena conoscenza del provvedimento da parte di costoro, cosicché egli eventuali vizi di notifica rimangono sanati ai sensi dell’art. 156 c.p.c.

10. – Venendo al merito, si ricorda che l'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti sia del proprietario dell'immobile, sia del possessore dello stesso, anche se egli non sia responsabile della realizzazione dell'opera abusiva, in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa o dall'eventuale stato di buona fede del proprietario (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 14 luglio 2025, n. 6178).

Nella già citata sentenza resa tra le parti, d’altronde, è stato notato che nella nozione di “responsabile dell'abuso” utilizzata dal legislatore deve farsi rientrare non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l'ordine violato” (TAR Lazio – Roma, Sez. II- quater , 9 ottobre 2025, n. 17305).

11. – Ancora, non può omettersi di rilevare che, il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, anche se nell'ambito di zone territoriali omogenee, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti; il cambio di destinazione d'uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere." ( ex multis : TAR Toscana, Sez. III, 5 marzo 2025, n. 359, proprio sulla trasformazione di un magazzino in civile abitazione; cfr. anche TAR Campania – Napoli, Sez. VIII, 13 dicembre 2023, n. 6906).

Anche questo Tribunale, peraltro, già da tempo ha già specificato come il mutamento di destinazione d’uso da magazzino (e autorimessa) ad abitazione è rilevane dal punto di vista edilizio, comportando un aggravio del carico urbanistico, sicché deve essere assistito dal permesso di costruire, la cui mancanza giustifica l’irrogazione della sanzione demolitoria (cfr. TAR Lazio – Roma, Sez. I- quater 4 aprile 2012, n. 3101).

Nel caso di specie, vi è stata la trasformazione di una rimessa di attrezzi in civile abitazione, grazie alla realizzazione di un soppalco e all’apertura di finestre. È chiaro, allora, che fosse necessario il permesso di costruire, tanto più che il manufatto si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico e sismico.

12. – Quanto al soppalco, e dunque quanto allo spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito un'abitazione, interponendovi un solaio, la giurisprudenza ha chiarito che è necessario il permesso di costruire quando esso sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico. Si rientra, invece, nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (Cons. Stato, Sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002).

Nel caso di specie, la necessità del titolo edilizio emerge dalla descrizione stessa del soppalco, contenuta nell’ordinanza di demolizione e non contestata dall’Ente ricorrente: «E’ stato realizzato un soppalco mediante solaio in legno collegato alla muratura portante tramite viti in acciaio. L’immobile risulta così suddiviso su due piani: al piano terra è stata creata una zona giorno più un vano wc con un’altezza di m 2,32, mentre al piano soppalcato, al quale si accede mediante una scala in legno, troviamo un’unica zona notte avente altezza media di 2,13 m» .

13. – Esaminando, infine, il profilo della contestata realizzazione di 4 nuove finestre e di un abbaino, che parte ricorrente contesta specificando di aver solo risagomato delle luci già esistenti, il Tribunale rileva, in punto di fatto, che detta parte non ha prodotto alcun elemento utile a dimostrare che tali luci preesistessero ai contestati interventi edilizi.

Da questo punto di vista, le fotografie prodotte in giudizio, relative a un tempo in cui l’intervento edilizio di cui si tratta era stato già posto in essere, sono inconcludenti.

In ogni caso, la giurisprudenza (da ultimo cfr. Cons. Stato, Sez. VII , 29 gennaio 2025 , n. 700) ha definito il concetto di prospetto specificando che esso individua gli sviluppi in verticale dell'edificio e quindi la sua facciata, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono cioè al prospetto gli interventi che modificano l'originaria conformazione estetico-architettonica dell'edificio, realizzati sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti. La relativa modifica deve considerarsi quale intervento edilizio autonomo, riconducibile al genus della ristrutturazione edilizia, riscontrabile appunto in fattispecie quali l'apertura di nuove finestre, la chiusura di quelle preesistenti ovvero il loro spostamento in altre parti; l'apertura di una nuova porta di ingresso sulla facciata dell'edificio o comunque su una parete esterna dello stesso; la trasformazione di vani finestra in altrettante porte-finestre.

Gli interventi che attengono al prospetto di un fabbricato, quindi, necessitano di un adeguato titolo edilizio, che nel caso di specie non sussisteva, anche se si esaurisce in una mera modifica della forma e della posizione delle finestre.

14. - Deriva da quanto fin qui illustrato che l’ordinanza impugnata sfugge alle critiche mossele, posto che l’amministrazione ha correttamente inteso i presupposti fattuali che sorreggono il suo esercizio del potere.

12. – Il ricorso è respinto.

Non occorre statuire sulle spese di lite, stante la manata costituzione dell’amministrazione intimata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla sulle spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TA RI, Presidente

RA LA, Consigliere, Estensore

AR Martone, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RA LA	TA RI

IL SEGRETARIO