REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE VIII CIVILE
In persona del giudice unico, dott.ssa Clelia Testa Piccolomini, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. 33978 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2020, posta in decisione all'udienza del 25.11.2024, sostituita dal deposito di note scritte in base a quanto previsto dall'art. 127 ter c.p.c., e vertente
TRA
, (C.F. ), nata in [...] il [...], Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Letizia Esposito (con domicilio telematico) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Piazza A. Mancini n. 4, per procura allegata all'atto di citazione;
attrice
E
in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Debora Purpi (con domicilio telematico) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via Giovanni Vitelleschi n. 26 per procura allegata alla costituzione di nuovo difensore depositata in data
07.09.2023; convenuta
C.F. Controparte_2 C.F._2
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Yago Caretti Giangaspro e Camillo Vespasiani
(con domicilio telematico), elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Roma, via Casoria n. 47, per procura allegata alla comparsa di costituzione;
chiamato in causa
Oggetto: Risarcimento danni.
1 CONCLUSIONI
All'udienza del 25.11.2024, le parti concludevano come da note depositate nei termini assegnati.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, citava in giudizio la Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, al fine Controparte_1
di vedere accogliere le seguenti conclusioni:
“Voglia l'on. Giudice del Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione
e difesa, in accoglimento della presente citazione,
In via preliminare:


1 - accertare e dichiarare la responsabilità della società ex Controparte_1
art. 1669 c.c., per i difetti presenti nell'immobile Edificio E sito in Roma, in via dei
LI snc (in Catasto via Enrico Giglioli snc), identificato in Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 1019, part. 2950, sub. 5 graffato con il sub. 10, Z.C.
6, cat. A7, classe 6, vani 4;


2 - accertare e dichiarare la presenza di vizi occulti nell'attività svolta dalla società ex art. 1490 c.c., atteso che il venditore è tenuto a garantire Controparte_1
che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'utilizzo cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore


3 - accertare e dichiarare l'inadempienza contrattuale ex art. 1223 c.c. da parte della società per aver venduto alla sig.ra un Controparte_1 Parte_1
immobile i cui lavori non sono terminati e per questo inutilizzabile;



4 - condannare la società al risarcimento di tutti i danni Controparte_1
derivanti dal mancato corretto svolgimento dei lavori sull'immobile Edificio E sito in
Roma, in via dei LI snc (in Catasto via Enrico Giglioli snc), identificato in
Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 1019, part. 2950, sub. 5 graffato con il sub. 10, Z.C. 6, cat. A7, classe 6, vani 4, di proprietà della sig.ra , Parte_1
ex art. 1218 c.c., quantificati in € 50.000,00 come da perizia di valutazione preventiva dei danni o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
2 Con vittoria di spese, diritti e onorari oltre IVA e CPA del presente giudizio in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice deduceva di aver acquistato, con atto notarile dell'8 giugno 2020, dalla società convenuta, l'edificio E del complesso residenziale, realizzato dalla stessa, sito in via dei LI snc, identificato in
Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 1019, part. 2950, sub. 5, graffato con il sub. 10; che, innanzi al Notaio rogante, la dichiarava di aver Controparte_1
realizzato l'immobile come da progetto, rilasciando altresì le necessarie certificazioni e dichiarazioni di conformità; che l'attrice, acquisito il possesso dell'immobile e recatasi presso l'abitazione, constatava che la stessa era in fase di completamento;
che, a fronte del silenzio della società ai solleciti di ultimazione, per accertare la conformità delle opere realizzate al capitolato allegato, l'attrice conferiva mandato ad un tecnico di parte, il quale riscontrava una serie di difformità e vizi occulti, in particolare “la necessità della sostituzione e relativo smontaggio di tutti gli infissi dell'abitazione in quanto non installati a regola d'arte; la copertura dell'immobile è stata realizzata con la sola guaina di impermealizzazione, senza completare il relativo massetto e pavimentazione di copertura con scarichi e discendenti, il che ha provocato evidenti infiltrazioni di acqua al piano primo;
tale inadempienza comporta
l'obbligatoria rasatura e pittura delle pareti e dei soffitti;
ripristino degli intonaci del bagno del primo piano conseguenti all'infiltrazione di acque meteoriche;
pareti prive di rasatura, finitura e pittura;
sostituzione su tutte le facciate dei tubi esterni per il deflusso delle acque piovane, non a norma;
mancata presenza degli impianti fotovoltaici previsti nel capitolato, assenza delle ringhiere di protezione nel terrazzo sito al primo piano, sostituzione di n. 4 soglie sotto finestre le quali, oltre ad essere danneggiate, sono state posate non correttamente (con pendenza al contrario); assenza della copertina in travertino sul muro di confine;
posa in opera dei cancelli con evidenti segnali di deterioramento (ruggine); impianto elettrico ed idraulico
3 incompleto (assenza della caldaia, quindi non è dato capirsi come alla stipula dell'atto notarile siano state rilasciate le relative certificazioni di conformità); mancata sistemazione del giardino e dell'impianto di irrigazione nonché di illuminazione, anteriore e posteriore all'immobile”; che i costi da sostenere per riportare l'immobile a conformità rispetto a quanto previsto nel progetto ammontavano a € 50.000,00.
Con comparsa tempestivamente depositata, si costituiva in giudizio
[...]
deducendo che, con atto di compravendita dell'8.6.2020, la Controparte_1
proprietà dell'immobile era stata trasferita a e a , nella Parte_1 Controparte_2
misura del 50% ciascuno, a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, che gli acquirenti avevano dichiarato di conoscere e accettare;
che il prezzo di acquisto, pari a € 220.000,00 più IVA, era nettamente inferiore a quello previsto per gli altri immobili dello stesso complesso, in ragione di un tacito accordo intervenuto tra le parti per escludere parte delle lavorazioni e dei materiali, da pagarsi separatamente;
che, una volta entrati in possesso dell'immobile, gli acquirenti avrebbero effettuato una serie di contestazioni per non pagare le lavorazioni ulteriori pattuite ed inoltre avevano effettuato altri lavori, non tutti nel rispetto dei relativi titoli edilizi;
che gli acquirenti erano dunque ancora debitori, quanto ai lavori e ai materiali ulteriori richiesti e non pagati, della somma di € 88.240,33 più IVA.
Concludeva quindi chiedendo:
“Piaccia all'on.le Tribunale adito contrariis reiectis così provvedere:
In via preliminare:
1) Autorizzare la a convenire in giudizio il sig. Controparte_1 CP_2
disponendo il differimento dell'udienza di prima comparizione ex art. 269
[...]
secondo comma c.p.c. allo scopo di consentirne la chiamata nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c.;
Nel merito e in via riconvenzionale:
4 1) Rigettare tutte le domande proposte nei confronti della in quanto CP_1
infondate in fatto e in diritto;

2) In via riconvenzionale, accertata e dichiarata l'inadempienza della parte acquirente in merito al pagamento dei lavori effettuati dalla Controparte_1
nell'immobile Edificio E sito in Roma, in via dei LI snc (in Catasto via
Enrico Giglioli sns) non ricompresi nel capitolato di appalto, condannare conseguentemente la sig.ra - e il sig. nel caso in cui Parte_1 Controparte_2
venisse autorizzata la chiamata in causa di quest'ultimo - al pagamento in favore della dell'importo di € 88.240,33 oltre Iva e interessi come Controparte_1
per legge o quella maggiore o minor somma che verrà ritenuta di giustizia, anche a seguito della CTU che il Giudicante vorrà disporre e di cui si chiede sin da ora
l'ammissione.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite oltre IVA e CAP come per legge”.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva in giudizio il quale Controparte_2
aderiva alla ricostruzione di parte attrice, deducendo che il prezzo concordato era quello indicato nell'atto di trasferimento ed escludendo l'esistenza di accordi collaterali.
Concludeva quindi chiedendo:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere:
- accogliere tutte le domande di parte attrice a cui parte chiamata aderisce in toto e, in particolare, accertare e dichiarare la responsabilità di Controparte_1
per gravi difformità, vizi occulti dell'immobile in questione e grave inadempimento, anche ai sensi degli artt. 1669 c.c, 1218 c.c. e 1490 c.c., per i motivi in narrativa e
- condannare la convenuta al pagamento della somma di Euro 50.000,00 o quella maggiore o minore ritenuta di giustizia in favore dei sig.ri e in via CP_2 Pt_1
solidale, ovvero nella misura di Euro 25.000 ciascuno, a titolo di risarcimento danni, giusta perizia di valutazione preventiva dei danni dell'18/06/2020;
- respingere e/o rigettare la domanda riconvenzionale proposta dalla società convenuta in quanto infondata, illegittima e comunque non provata;

5 - nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale, ridurla a quanto di ragione in considerazione delle prove che saranno offerte dalla convenuta e del grave inadempimento della stessa;

- condannare la convenuta a risarcimento danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”.
Assegnati i termini ex art. 183 6° comma c.p.c., ammessa ed espletata CTU, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione all'udienza del 25.11.2024, sostituita dal deposito di note scritte, con assegnazione dei termini di legge per il deposito di memorie e repliche conclusionali scaduti in data 17.02.2025.
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Dalla documentazione allegata e dalle rispettive allegazioni, la vicenda da cui origina il contenzioso può essere così ricostruita.
e in data 3 ottobre 2019, stipulavano un Parte_1 Controparte_1
contratto preliminare di compravendita con annesso capitolato di lavori (doc. 1 delle memorie ex art. 183, 6° comma, n. 2 di parte attrice) attraverso cui la società si impegnava, fra l'altro, a ultimare l'immobile oggetto del contratto secondo quanto descritto dal capitolato stesso (art. 4 del preliminare). Il prezzo della compravendita era pattuito in complessivi € 220.000,00 più Iva e allacci (art. 3 del preliminare).
L'elenco dei lavori ulteriori, sottoscritto dalle parti ed allegato al preliminare, così da risultarne parte integrante, non prevedeva alcun costo ulteriore per i detti lavori in aggiunta al prezzo pattuito.
In data 8 giugno 2020, quale parte venditrice e Controparte_1 [...]
e quale parte acquirente, in ragione di 50% ciascuno, Pt_1 Controparte_2
stipulavano il contratto definitivo di acquisto (doc. 2 del fascicolo di parte convenuta), avente quindi ad oggetto l'immobile realizzato, secondo quanto pattuito nel preliminare, con le specifiche caratteristiche concordate, da assicurare proprio attraverso i lavori indicati nel capitolato.
Acquisito il possesso dell'immobile a seguito del rogito, gli acquirenti, come ammesso anche dalla convenuta, lamentavano la inesatta ed intempestiva esecuzione dei lavori.
6 Nel giudizio, ha contestato la domanda, assumendo inoltre l'esistenza di un CP_1
accordo collaterale per la realizzazione di lavori ulteriori, da pagarsi in aggiunta al prezzo di vendita.
Non ha tuttavia fornito prova alcuna del detto accordo o comunque di accordi ulteriori e diversi rispetto al contenuto del preliminare prima e del definitivo dopo, non risultando previsto alcun prezzo aggiuntivo nel capitolato allegato al preliminare né nei contratti stessi, mentre i capitoli di prova testi articolati, oltre a risultare inammissibili secondo la previsione di cui 2722 c.c., appaiono comunque inadeguati a confermare un accordo per il versamento di somme ulteriori, per la loro genericità, non essendo neppure specificata quale sia la misura dell'eventuale prezzo aggiuntivo per i detti lavori.
Difetta dunque la prova sia in ordine all'asserita esistenza di un accordo tacito per la riduzione del prezzo dell'immobile in ragione dell'esclusione di alcune lavorazioni non meglio specificate, sia di un accordo per il pagamento aggiuntivo di lavori ulteriori che avrebbe giustificato l'emissione di una fattura (doc. 6 del fascicolo della convenuta) per un totale di € 107.653,20, priva in sé di efficacia probatoria alcuna in quanto di provenienza unilaterale. Al riguardo è pacifico l'orientamento della
Cassazione secondo cui “non costituiscono idonea prova dell'ammontare del credito dell'appaltatore per il proprio compenso le fatture dallo stesso emesse, trattandosi di documenti fiscali provenienti dalla parte stessa, né la contabilità redatta dal direttore dei lavori (o dallo stesso appaltatore), salvo che, con riferimento a quest'ultima, risulti che essa sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l'abbia accettata senza riserve” (Cass. n. 14399 del 23/05/2024).
La domanda svolta in via riconvenzionale per il pagamento di ulteriori € 88.240,33, deve dunque essere respinta in quanto rimasta del tutto priva di riscontro probatorio.
Diversamente, la domanda risarcitoria svolta dalla parte attrice, che lamenta la non corretta esecuzione dei lavori e i conseguenti vizi dell'immobile, risulta parzialmente fondata e può essere accolta nei limiti di seguito precisati.
7 Preliminarmente, pur in assenza di eccezione sollevata dalle parti in causa, va riconosciuta l'ammissibilità della domanda di condanna svolta dal che, CP_2
costituendosi, ha aderito alle domande dell'attrice, chiedendo a sua volta il risarcimento dei danni. In particolare, la chiamata in causa del è stata chiesta CP_2
dalla convenuta, unitamente allo spostamento della prima udienza ex art. 269 c.p.c.; tuttavia, i due tentativi di notifica dell'atto di chiamata in causa non sono andati a buon fine, così come dedotto dalla stessa all'udienza del Controparte_1
12.7.2021, mentre il si è costituito spontaneamente in giudizio in data CP_2
01.07.2021, oltre il ventesimo giorno antecedente rispetto all'udienza del 12.07.2021, confermando di non aver ricevuto alcuna notifica e di aver saputo del giudizio dall'attrice.
E dunque, in assenza di notifica, la costituzione ha sanato ogni nullità con conseguente ammissibilità delle domande svolte.
Nel merito, va ribadito, alla luce del contenuto del contratto preliminare e del definitivo, che oggetto di compravendita è l'immobile realizzato dalla convenuta, completo dei lavori previsti nel capitolato aggiuntivo, da eseguirsi ovviamente prima della stipula del contratto definitivo e della consegna.
È altresì incontestato che, subito dopo la consegna, la abbia denunciato vizi e Pt_1
difformità conseguenti alla mancata esecuzione dei lavori a regola d'arte.
Si lamenta in particolare: la non corretta installazione degli infissi;
l'incompleta copertura dell'immobile che avrebbe causato infiltrazioni, con la conseguente necessità di rasatura e pittura delle pareti e dei soffitti e di ripristino degli intonaci del bagno del primo piano;
l'incompleta rasatura, finitura e pittura di alcune pareti;
l'irregolare installazione dei tubi esterni per il deflusso delle acque piovane;
la mancata realizzazione degli impianti fotovoltaici previsti nel capitolato e attestati nell'APE; l'assenza delle ringhiere di protezione nel terrazzo del primo piano;
l'errata posa di quattro soglie di finestre;
la mancanza della copertina in travertino sul muro di confine;
la ruggine nei cancelli installati;
l'incompletezza degli impianti elettrico e
8 idraulico (con assenza della caldaia); la mancata sistemazione del giardino, dell'impianto di irrigazione e di illuminazione anteriore e posteriore dell'immobile.
In ragione dei vizi lamentati, occorre preliminarmente escludere che possa trovare applicazione la particolare disciplina, richiamata da parte attrice, di cui all'art. 1669
c.c. in materia di rovina e difetti di cose immobili, secondo cui “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
In materia, è stato chiarito in giurisprudenza che la norma in questione è applicabile
“anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi
o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino
(evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo” (Cass., Sez.
Un. n. 7756/2017). La previsione, sebbene inserita nell'ambito della disciplina del contratto di appalto, costituirebbe una particolare ipotesi di responsabilità aquiliana in regime di specialità rispetto all'art. 2043 c.c. (così Cass. Sez. Un. n. 2284/2014), che nasce dal presupposto di aver costruito o ristrutturato l'immobile. È stato inoltre chiarito che tale azione può essere proposta “non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente
(Cass. n. 26574 del 2017; Cass. n. 2238 del 2012; Cass. n. 7634 del 2006; Cass. n.
11450 del 1992). La norma di cui all'art. 1669 c.c., invero, prevedendo un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale sancita per ragioni e finalità di interesse generale, deve ritenersi applicabile, nonostante la sedes materiae, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l'acquirente ed il costruttore- venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d'appalto” (così Cass. n.
20877 del 2020).
9 E tuttavia, una tale responsabilità è configurabile laddove i vizi siano talmente gravi da compromettere fortemente la funzionalità del bene.
Dalle deduzioni degli acquirenti e , emerge invece una difformità del Pt_1 CP_2
bene rispetto al complessivo assetto di accordi intervenuti, non tali tuttavia da rendere l'immobile in tutto o in parte inutilizzabile, come invece richiesto dall'art. 1669.
Le difformità e le mancanze eccepite appaiono invece riconducibili alla categoria dei vizi, rilevanti sotto il profilo della garanzia cui è tenuto il venditore ex art. 1490 c.c. secondo cui “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Al riguardo, va preliminarmente precisato come, quantunque non sia stata allegata dai compratori la data di denunzia alla venditrice delle lamentate difformità, alcuna eccezione di decadenza della garanzia sia stata sollevata dalla venditrice ex art. 1495
c.c., mentre l'azione risulta proposta comunque entro un anno dalla vendita. E dunque, rientrando la decadenza tra le eccezioni di parte non rilevabile d'ufficio,
l'azione deve ritenersi ammissibile.
Inoltre, le parti acquirenti, nell'addurre l'esistenza dei vizi, si sono limitate a proporre domanda di condanna al risarcimento del danno, senza tuttavia chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, in base al disposto di cui all'art. 1494 c.c. secondo cui “in ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa”.
Tale previsione, secondo l'interpretazione fornitane dalla giurisprudenza, consente al compratore di agire per il solo risarcimento del danno, senza anche dover richiedere uno dei rimedi edilizi. In particolare, è stato chiarito che “il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e
10 di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione” (Cass. Civ., sez. 2, n. 1218 del 17/01/2022).
La domanda risarcitoria per come proposta deve quindi ritenersi ammissibile.
Il regime dell'onere della prova dei vizi nell'ambito della garanzia di cui agli artt.
1490 e ss. è stato esplicato dalla pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n.
11748/2019. Sul punto, la Suprema Corte ha chiarito che la responsabilità del venditore per i vizi della res compravenduta consiste in una “responsabilità contrattuale speciale, interamente disciplinata dalle norme dettate sulla vendita. Il presupposto di tale responsabilità è, come già accennato, l'imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la violazione della lex contractus) per la presenza, nella cosa venduta, di vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi;
essa si traduce nella soggezione del venditore all'esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi il compratore, al quale è anche riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi”.
Sotto il profilo del riparto dell'onere della prova, le Sezioni Unite hanno affermato che “la disciplina del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, non può ritenersi compresa nell'ambito applicativo dei principi fissati dalla sentenza SSUU n. 13533/01 in materia di prova dell'inesatto adempimento delle obbligazioni nelle ordinarie azioni contrattuali di adempimento, di risoluzione e di risarcimento del danno”; e che “ove venga in questione la esistenza di vizi di una cosa consegnata da una parte ad un'altra in base ad un titolo contrattuale, il principio di vicinanza della prova induce a porre l'onere della prova dei vizi stessi a carico della parte che, avendo accettato la consegna della cosa, ne abbia la materiale disponibilità”.
In definitiva, secondo le Sezioni Unite, con orientamento che va senz'altro recepito,
“in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'articolo 1490 c.c., il
11 compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi”.
Quantunque nel caso di specie sia stata esercitata esclusivamente l'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c., la materiale disponibilità della res in capo ai compratori, in virtù del principio di vicinanza della prova, comporta che l'onere della prova dell'esistenza dei vizi sia in capo a questi. Viceversa, provato il vizio, il venditore andrà esente da responsabilità dimostrando di averlo ignorato senza sua colpa: in questo senso, si veda anche Cass. 4464/1997, secondo cui “ai fini del risarcimento del danno spettante al compratore per i vizi della cosa venduta, l'art. 1494 cod. civ. pone una presunzione a carico del venditore di conoscenza di detti vizi, anche se occulti, per cui l'obbligo della garanzia è escluso soltanto se il venditore fornisca la prova liberatoria di avere ignorato senza sua colpa i vizi medesimi”.
Ciò chiarito dal punto di vista della normativa applicabile, nella fattispecie in esame,
è incontestato che l'immobile compravenduto doveva essere consegnato con le specifiche caratteristiche previste nel capitolato del 3 ottobre 2019. Parte attrice, inoltre, ha documentato lo stato dei luoghi e le difformità lamentate attraverso una consulenza di parte con allegate foto (all. 4 della citazione) sulla cui base è stata espletata una CTU che ha in parte confermato i vizi dedotti.
In particolare, il Consulente d'ufficio ha dato atto di come l'immobile ad oggi risulti integralmente completato, presentando tuttavia delle difformità rispetto ai titoli edilizi, in ragione di lavori effettuati dalle parti acquirenti successivamente all'acquisto.
Il CTU ha tuttavia ricostruito lo stato dei lavori alla consegna dell'immobile mettendo a confronto le risultanze e le foto delle relazioni tecniche rispettivamente depositate dalle parti, in particolare la Relazione Tecnica redatta per l'odierna parte attrice dal geom. in data 19/06/2020 (quindi 10 giorni dopo la Controparte_3
stipula del definitivo avvenuta in data 8.6.2020) e la Relazione Tecnica redatta per la
12 società convenuta dal geom. , priva di data, riportante immagine CP_4
dell'immobile riprese dalla stessa in procinto della consegna. Controparte_1
Le risultanze delle dette relazioni sono poi state comparate con lo stato dei luoghi per come verificato e fotografato dal CTU nel corso del sopralluogo svolto nel contraddittorio con i rispettivi CT di parte.
Dal confronto delle immagini delle relazioni, il CTU ha innanzitutto verificato che alcuni abusi edilizi accertati nel corso delle attività peritali erano stati eseguiti prima della stipula dell'Atto di Compravendita.
Inoltre, sulla base della richiamata metodologia, il CTU ha accertato la fondatezza di parte delle doglianze (tra cui l'incompleta copertura dell'immobile e le infiltrazioni lamentate;
l'incompleta rasatura, finitura e pittura di alcune pareti;
la irregolare installazione dei tubi esterni per il deflusso delle acque piovane e la mancata tamponatura con tracantone o lamiera delle tubazioni degli impianti;
la ruggine ai cancelli, la parziale mancanza della copertina in travertino) riconoscendo come necessarie le seguenti opere di ripristino dei luoghi realizzate:
“Rifacimento manto di copertura con relativa guaina ardesiata, relativo massetto delle pendenze e pavimento con scarichi e discendenti.
Rifacimento controsoffitto piano primo nel WC per le perdite d'acqua provenienti dal terrazzo
Sostituzione tubi esterni scarichi su facciate
Realizzazione tracantone o installazione lamiere a copertura dei tubi impianti esterni sulle facciate
Sistemazione del cancello carrabile e pedonale, entrambe parzialmente zincati che già presentavano ruggine
Sostituzione copertina in travertino per tutto il muro di confine
Installazione di copertina sul muro del terrazzo per protezione dall'acqua piovana”
Il CTU ha altresì riscontrato la mancata realizzazione dell'impianto fotovoltaico previsto nel capitolato e attestato nell'APE nonché la mancata sistemazione del giardino.
13 Ha invece escluso la fondatezza in tutto o in parte delle ulteriori doglianze con riguardo a lavori non previsti (quali le ringhiere, la caldaia, l'illuminazione e l'irrigazione del giardino).
Il CTU infine ha stimato i costi per il ripristino delle difformità riscontrate in complessivi € 15.302,05 oltre IVA, così come dettagliato nel paragrafo 08 della relazione e sintetizzato nella Tabella 12.
Ed allora, acquisita la prova delle difformità dell'immobile consegnato rispetto agli obblighi contrattuali assunti dalla convenuta, che neppure ha allegato di averli ignorati senza colpa, la domanda attrice deve ritenersi fondata nei limiti indicati, con conseguente condanna della parte convenuta al risarcimento dei danni nella misura quantificata dal CTU di € 15.302,05, oltre IVA all'emissione della fattura, e oltre interessi dalla domanda al saldo.
Le spese seguono la soccombenza della convenuta e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, in base al DM n. 55/2014, come aggiornato dal D.M.
147/2022 entrato in vigore nel corso del giudizio (cfr. Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 17405 del 12.10.2012; n. 13628 del 2.7.2015), in considerazione del valore della domanda nella misura accolta e delle attività svolte, in favore sia dell'attrice (con distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario) che del chiamato in causa;
devono inoltre liquidarsi in favore dell'attrice le spese documentate per contributo e marca (all. citazione).
Il parziale accoglimento della domanda nel quantum giustifica il rigetto della richiesta risarcitoria, avanzata dal ex art. 96 c.p.c., avendo la giurisprudenza CP_2
chiarito che “la condanna per l'abuso dello strumento processuale non può essere disgiunta dalla condanna alle spese processuali e presuppone, altresì, che la domanda sia stata totalmente accolta, stante il richiamo operato dall'art. 96, comma
3 c.p.c. all'art. 91 c.p.c. ed al principio di soccombenza ivi stabilito” (Cass. Civ., sez.
I, n. 15232 del 30/05/2024).
Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, seguono la soccombenza e devono essere definitivamente poste a carico di parte convenuta per intero.
14

P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa:
• condanna la in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, al risarcimento del danno in favore di e Parte_1 CP_2
in solido, nella misura di € 15.302,05 oltre IVA e interessi legali dal
[...]
giorno della domanda giudiziale al saldo;

• Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
• Condanna la in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, al pagamento delle spese di lite in favore di e Controparte_2
e per quest'ultima in favore dell'avv. Letizia Esposito Parte_1
dichiaratasi antistataria, nella misura di € 545,00 per spese in favore della sola attrice e € 5.000,00 ciascuno per compensi oltre al 15% a titolo di spese generali, IVA e CPA come per legge;

• Pone definitivamente a carico della le spese di CTU Controparte_1
già liquidate con separato decreto.
Così deciso in Roma il 24.2.2025
Il Giudice dott.ssa Clelia Testa Piccolomini
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del Mot dott. Giuseppe
Marino.
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