N. SENT
N. RGAC
N. CRON
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 20279 Ruolo Generale dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 26 febbraio 2025, vertente
TRA
(c.f. ; residente a [...], in corso Vittorio Parte_1 C.F._1
Emanuele n. 362), elettivamente domiciliato a Roma, in via Carlo Poma n. 4, presso lo studio degli avv.ti
Antonio Conte, Marcella Conte e Simona Riccio, che lo rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTORE
E
(c.f. ; residente a [...]
Statuto n. 63),
(c.f. ; residente a [...]), Controparte_2 C.F._3
c.f. ; residente a [...]) e CP_3 C.F._4
(c.f. ; residente a [...] C.F._5
63), elettivamente domiciliati a Roma, in via Di Monserrato n. 25, presso lo studio dell'avv.to
Matteo Nuzzo, che li rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTI
OGGETTO: contratto di compravendita
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Riccio conclude richiamando le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo del giudizio nonché nella memoria ex art. 183/6
n. 1 c.p.c., reiterando tutte le proprie istanze istruttorie …”; per parti convenute (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to Faccenda precisa le conclusioni come da memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e si oppone alle istanze istruttorie di controparte …”;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato ai convenuti ON
, e , l'attore allegava che Controparte_2 CP_3 Controparte_4 Parte_1 in data 6/10/2021 aveva sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare, avente ad oggetto una villa su due livelli, sita sul lungomare di Sabaudia, al prezzo complessivo di €
3.000.000,00; che l'efficacia della proposta era stata condizionata all'inesistenza di vizi, ostativi all'erogazione del mutuo necessario all'acquisto; che in data 11/10/2021 la suddetta proposta era stata accettata dai convenuti;
che tuttavia nella villa in questione erano stati riscontrati importanti vizi e difformità urbanistiche, come riportati nella relazione peritale del geom. del 17/1/2022; che, sulla base della documentazione e delle evidenti Persona_1 criticità emerse, la Banca Fideuram S.p.a. aveva dato parere negativo all'erogazione del mutuo;
che esso attore, per il tramite del proprio collaboratore di fiducia Testimone_1 aveva comunicato all'agente immobiliare il mancato avveramento della Controparte_5 condizione sospensiva dedotta nella proposta di acquisto e aveva chiesto la restituzione dell'assegno di € 50.000,00, versato a titolo di caparra confirmatoria;
che i convenuti, nonostante il parere negativo della banca, in data 27/1/2022 avevano ugualmente incassato il suddetto assegno e avevano comunicato ad esso attore che non avrebbero restituito la somma incassata;
che in data 28/1/2022 esso attore aveva diffidato i convenuti affinché riconsegnassero la somma trattenuta indebitamente, ma quest'ultimi avevano continuato a giustificare la propria condotta con motivazioni infondate. Tanto premesso, l'attore instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione nei seguenti termini:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa,
Nel Merito: accertare e dichiarare, in forza del mancato avveramento della condizione sospensiva apposta alla proposta di acquisto del 6/10/2021 ed accettata (l')11/10/2021, la cessazione e l'inefficacia del contratto sopracitato, con obbligo, come previsto contrattualmente, a carico dei proprietari -i Sigg.ri ON [...]
e di restituire in favore del Signor CP_2 CP_3 Controparte_4 Parte_1 la caparra confirmatoria dagli stessi percepita ed incassata pari ad € 50.000,00 …, oltre
[...] gli interessi di legge. Condannare i convenuti al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, comprensivi di rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge”.
Con decreto del 14/4/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione, indicata in citazione, dal 14/7/2022 al 13/9/2022.
In data 22/7/2022 si costituivano in giudizio i convenuti ON
, e , che contestavano tutto quanto dedotto, Controparte_2 CP_3 Controparte_4 allegato ed eccepito dall'attore e instavano per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nella comparsa di risposta nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, anche istruttoria, deduzione ed eccezione respinta: in via pregiudiziale, accertare e dichiarare l'improcedibilità, improponibilità e/o inammissibilità delle domande avanzate dal Sig. per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita Pt_1 ai sensi dell'art. 3 della Decreto-Legge n. 132/2014, convertito con modificazioni dalla L. 10 novembre 2014, n. 162; nel merito, in via preliminare, rigettare integralmente le domande avanzate dal Sig. in quanto in alcun modo provate per i motivi di cui in narrativa;
Pt_1 sempre nel merito, in via principale, accertare e dichiarare l'assenza di alcun vizio dell'immobile tale da inficiare la sua commerciabilità per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, rigettare integralmente le domande avanzate dal Sig. … Con vittoria di Pt_1 spese, competenze e onorari”.
All'udienza di prima comparizione del 13/9/2022 erano presenti i procuratori delle parti, che insistevano come in atti. In particolare, i procuratori dell'attore, in ordine all'eccezione di improcedibilità per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita, rilevavano che la domanda, oltre alla sorte di € 50.000,00, riguardava anche i richiesti interessi legali e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c. con decorrenza dal 20/10/2022; il procuratore dei convenuti insisteva nella sollevata eccezione di improcedibilità e solo in subordine si associava alla richiesta dei termini ex art. 183/6 c.p.c. con l'indicata decorrenza. Nel dare atto che la sollevata eccezione sarebbe stata decisa con il merito, la causa veniva rinviata all'udienza dell'1/3/2023 ed erano assegnati richiesti termini con decorrenza dal 20/10/2022.
Le parti provvedevano a depositare le memorie ex art. 183/6 c.p.c..
Con memoria ex art. 183/6, n. 1, c.p.c., richiamata all'udienza di p.c., parte attrice precisava le proprie conclusioni nei seguenti termini: “in via preliminare: respingere la domanda di improcedibilità per mancato esperimento della negoziazione assistita, tenuto conto che, nel caso di specie, la stessa non è applicabile;
sempre in via preliminare: concedere, nella denegata ipotesi, termine alla parte ricorrente di dare corso alla procedura di negoziazione assistita con differimento dell'udienza di comparizione per la verifica della stessa;
in via principale e nel merito: accertare e dichiarare, in forza dell'avveramento della condizione risolutiva apposta alla proposta di acquisto del 6/10/2021 ed accettata in data
11/10/2021, la risoluzione e l'inefficacia del contratto sopracitato, con obbligo, come previsto contrattualmente, a carico dei proprietari -i Signori ON [...]
e di restituire in favore del Signor CP_2 CP_3 Controparte_4 Parte_1 la caparra confirmatoria dagli stessi percepita ed incassata pari ad € 50.000,00 …, oltre
[...] gli interessi di legge;
condannare i convenuti al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, comprensivi di spese generali, IVA e CPA come per legge”.
Con memoria ex art. 183/6, n. 1, c.p.c., richiamata all'udienza di p.c., parte convenuta confermava le conclusioni rassegnate in comparsa di risposta.
All'udienza dell'1/3/2023 erano presenti i procuratori delle parti, che insistevano come in atti sia nel merito sia in via istruttoria e si opponevano all'istanze istruttorie avversarie;
la causa veniva trattenuta in riserva.
Con ordinanza riservata del 4-8/4/2023, a scioglimento della riserva, veniva rigettata la prova articolata dalla parte attrice e veniva ordinato, ai sensi dell'art. 210 c.p.c. come da istanza dei convenuti, alla Fideuram – Intesa Sanpaolo Private Banking S.p.a. Filiale di
Firenze di produrre entro il 20/10/2023 la documentazione indicata nella parte motiva;
veniva quindi assegnato alle parti convenute termine fino al 15/5/2023 per la notificazione della predetta ordinanza alla banca, con rinvio all'udienza del 14/11/2023 per l'esame della documentazione prodotta. Inoltre, tenuto conto della natura e della complessità della causa nonché della data di iscrizione a ruolo (marzo 2022) e altresì della necessità di definire le cause di più risalente iscrizione, era fissata al 26/2/2025 l'udienza di p.c. ex art. 81 bis disp. att. c.p.c..
In data 27/4/2023 la Fideuram – Intesa Sanpaolo Private Banking S.p.a. Filiale di
Firenze depositava nel fascicolo telematico la documentazione richiesta ex art. 210 c.p.c..
All'udienza del 14/11/2023 i procuratori di parte attrice evidenziavano che il proprio assistito aveva chiesto l'erogazione di un mutuo e che la banca aveva dato risposta negativa, per i motivi indicati nella documentazione inviata dalla banca stessa, così avendo trovato conferma quanto allegato in ordine al verificarsi della condizione prevista in contratto;
era pertanto richiesto rinvio per p.c.. Il procuratore di parte convenuta, invece, evidenziava che la documentazione trasmessa dalla banca non era quella richiesta, in quanto mancava l'indicazione delle date della richiesta, ribadendo che i convenuti avevano agito correttamente;
chiedeva la fissazione dell'udienza di p.c.. La causa era pertanto rinviata all'udienza del 26/2/2025 per la precisazione delle conclusioni, come da calendario del processo ex art. 81 bis, disp. att. c.p.c..
All'udienza del 26/2/2025, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni formulate e riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c., termini scaduti il 19/5/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda diparte attrice è fondata e va accolta.

1.2 Richiamato quanto esposto, va rammentato che l'attore, come precisato nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. in ordine alla natura della condizione, ha introdotto il presente giudizio nei confronti dei convenuti al fine di veder accertata e Controparte_6 dichiarata la risoluzione del contratto, sorto per effetto dell'accettazione della proposta di acquisto, in forza dell'avveramento della condizione risolutiva apposta alla suddetta proposta e, per l'effetto, ha chiesto sia la restituzione della somma di € 50.000,00, oltre interessi di legge, sia la condanna dei convenuti al pagamento delle spese del presente giudizio.

1.3 I convenuti per converso hanno sollevato, in via preliminare e Controparte_6 pregiudiziale, l'eccezione di improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e, contestata l'infondatezza della domanda nel merito, hanno domandato, previo accertamento dell'assenza di vizi sull'immobile per cui è causa,
l'integrale rigetto della domanda attorea.

2. Così schematicamente ricostruite le posizioni delle parti, va preliminarmente esaminata l'eccezione di improcedibilità della domanda presentata dagli odierni convenuti per l'omesso esperimento della procedura di negoziazione assistita.

2.1 L'eccezione è infondata e deve essere disattesa per i motivi di seguito specificati.

2.2 Va al riguardo ricordato che, ai sensi dell'art. 3, comma 1, D.L. 132/2014, convertito nella L. 162/2014, l'esperimento della procedura di negoziazione assistita è condizione di procedibilità, per quanto di interesse, per le sole controversie relative a domande di pagamento di somme non eccedenti i cinquantamila euro.

2.3 Nel caso di specie, la domanda attorea, pur fondata su una richiesta principale di restituzione della somma di € 50.000,00, risulta ulteriormente integrata da una domanda accessoria volta all'ottenimento degli interessi legali sul suddetto importo richiesto, con ciò determinando il superamento del limite di valore previsto dalla norma.

2.4 Inoltre va anche rilevato che -a ben vedere- la controversia ha ad oggetto, oltre alla restituzione del predetto importo (sorte e accessori), anche l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto del 6-11/10/202 per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva e l'oggetto del contratto, della cui risoluzione si tratta, era una villa di tre milioni di euro.

2.5 Alla luce delle superiori osservazioni, l'eccezione va pertanto rigettata.

3. Passando ora all'esame nel merito, come detto, la domanda attorea è fondata e va accolta.

4. Dall'esame della documentazione versata in atti, è pacifico che la proposta di acquisto, sottoscritta dall'attore in data 6/10/2021 e accettata dagli odierni convenuti in data
11/10/2021, conteneva, come condizione, il riferimento all'assenza di vizi dell'immobile ostativi all'erogazione di un mutuo bancario da parte di un istituto di credito (cfr. doc. 1 e doc.
2 di parte attrice)

5. Al punto 6 della proposta di acquisto del 6/10/2021 (cfr. doc. 1: proposta di acquisto e doc. 2 di parte attrice: proposta di acquisto con in calce l'accettazione) era stato invero aggiunto a penna quanto segue: “N.B. La presente proposta è condizionata all'inesistenza di vizi che impediscano al perito della banca di esprimere parere favorevole alla concessione del mutuo necessario alla parte acquirente per l'acquisto in oggetto. Pertanto nel caso in cui la banca non conceda alla parte acq.te il mutuo necessario all'acquisto a causa dei suindicati vizi la presente proposta sarà da considerare priva di effetti”.

6. Dunque il contratto, concluso ex art. 1326 c.c. con l'incontro delle volontà delle parti, era un contratto condizionato per la presenza appunto di una condizione ex art. 1353 c.c., relativa appunto all'erogazione del mutuo, necessario all'acquisto, con la conseguenza che l'efficacia del contratto era condizionata all'esito positivo della richiesta e dell'ottenimento del mutuo per accertata assenza di vizi dell'immobile, genericamente intesi e quindi da riferire ad eventuali irregolarità edilizie, urbanistiche e catastali.

7. Come discorso di inquadramento della fattispecie, va ricordato che appunto le parti possono concordare di sottoporre l'efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto e che la condizione, in tal modo concordata, può essere o sospensiva o risolutiva (art. 1353 c.c.): nel primo caso il contratto è valido, ma non ancora efficace fino appunto al verificarsi dell'evento dedotto in condizione, mentre nel secondo caso il contratto è valido ed efficace, ma può perdere gli effetti al verificarsi dell'evento dedotto in condizione.

7.1 Le parti possono anche concordare di apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, che è libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima sia dopo il non avveramento della stessa, senza che la controparte possa impedirlo (cfr. Cass. 27320/2017).

7.2 Dunque le parti possono condizionare l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto, con la conseguenza che si determinerà la definitiva inefficacia del contratto nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva ovvero la risoluzione del contratto nel caso di avveramento della condizione risolutiva.

7.3 Inoltre le parti, nel comune interesse di dare certezza ai loro rapporti negoziali ed evitare di dover attendere indefinitamente l'avveramento o meno della condizione, possono prevedere la fissazione di un termine per l'avveramento o meno della condizione e quindi circoscrivere, entro un arco temporale ben definito, il momento in cui vi può essere l'avveramento o meno dell'evento dedotto nella condizione (cfr. Cass. 19146/2004).

7.4 Diversamente, la mancata fissazione di un termine, tanto per l'ipotesi della condizione sospensiva quanto per l'ipotesi della condizione risolutiva, renderebbe necessario agire, proprio al fine di dare definitiva certezza ai rapporti in essere, davanti al Giudice per l'accertamento di inefficacia del contratto (cfr. Cass. 22811/2010).

7.5 La valutazione della natura della condizione spetta al Giudice e deriva dall'interpretazione del contratto e della volontà delle parti nonché dalla condotta delle stesse.

7.6 Nel caso particolare in cui si sia convenuto di subordinare gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come 'mista', dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nel predisporre la pratica (cfr. Cass.
22046/2018), con la conseguenza che l'eventuale mancata erogazione del mutuo comporta le conseguenze previste nel contratto e quindi, nel caso di pattuizione di una condizione sospensiva, si avrebbe l'inefficacia del contratto appunto per il mancato avveramento della condizione (erogazione del mutuo), mentre nel caso di pattuizione di una condizione risolutiva, si determinerebbe la risoluzione del contratto per l'avveramento della condizione
(mancata erogazione del mutuo).

8. Tornando al caso che qui ci occupa, si rammenta che era stato concluso un contratto condizionato, avendo i convenuti (venditori) accettato la proposta dell'attore (acquirente), contenente la clausola del seguente richiamato contenuto: “N.B. La presente proposta è condizionata all'inesistenza di vizi che impediscano al perito della banca di esprimere parere favorevole alla concessione del mutuo necessario alla parte acquirente per l'acquisto in oggetto. Pertanto nel caso in cui la banca non conceda alla parte acq.te il mutuo necessario all'acquisto a causa dei suindicati vizi la presente proposta sarà da considerare priva di effetti”.

9. In citazione l'attore aveva qualificato detta condizione come sospensiva, mentre in comparsa di risposta i convenuti avevano dedotto che, “… Contrariamente a quanto affermato dalla difesa attorea, la condizione contenuta nella proposta di acquisto non è sospensiva ma bensì risolutiva dipendendo dalla stessa la cassazione degli effetti del contratto, che pacificamente tra le parti, si erano già regolarmente prodotti: “nel caso in cui la banca non conceda alla parte acq.te il mutuo necessario all'acquisto a causa dei suindicati vizi la presente proposta sarà da considerare priva di effetti”: la mancata concessione del mutuo parte della banca determina, per espressa volontà del proponente, la cessazione degli effetti della proposta …” (cfr. comparsa di risposta a pag. 9).

9.1 Nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., come poi ribadito negli scritti conclusionali,
l'attore ha aderito all'impostazione difensiva dei convenuti in ordine alla natura della condizione come appunto risolutiva (cfr. citata memoria dell'attore, a pag. 3: “… Infatti, si intende meglio precisare che la condizione apposta alla proposta di acquisto è stata risolutiva e la stessa, essendosi avverata -parere negativo della Banca all'erogazione di mutuo a causa di vizi presenti sulla villa- ha determinato la cessazione degli effetti della proposta con conseguente risoluzione del negozio giuridico …”).
10. Tanto premesso, osserva il Giudice, in ordine alla natura del ricordato elemento accidentale del contratto, che effettivamente la predetta condizione, che subordina la persistenza degli effetti del contratto alla mancata concessione del mutuo per presenza di vizi nell'immobile, ha natura di condizione risolutiva.
11. Si perviene a detta conclusione, condividendo in tal senso le concordi deduzioni delle parti, sulla base del dato contrattuale e della condotta delle parti.
12. Alla luce della documentazione in atti e delle allegazioni delle parti, si osserva che il contratto aveva avuto esecuzione.
12.1 Invero l'attore, come da proposta, aveva versato la somma di € 50.000,00 “… a mani dell'agente immobiliare, che ne rilascia regolare ricevuta, a titolo di deposito fiduciario gratuito …”, con la precisazione che “… Detta somma versata alla Berdini Immobiliare S.r.l.
e intestata al proprietario verrà consegnata al venditore all'accettazione della presente proposta e sarà portata in conto prezzo o caparra confirmatoria, al momento della stipula del preliminare di vendita/rogito; viceversa, nel caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del proprietario, verrà immediatamente restituita” (cfr. proposta di acquisto in atti).
12.2 Inoltre pacificamente l'assegno di € 50.000,00, con cui era stata versata la predetta somma, è stato incassato dai convenuti in data 26/1/2022. 13. Dunque, poiché l'assegno, come previsto nella proposta di acquisto, è stato consegnato dall'agenzia ai convenuti al momento dell'accettazione della proposta stessa, è evidente che il contratto, sorto per effetto dell'incontro di volontà (art. 1326 c.c.), era fin da subito efficace, tanto è vero che vi è stata data esecuzione con la consegna dell'assegno e il successivo incasso.
13.1 Inoltre nella clausola si parla di proposta che “… sarà da considerare priva di effetti …” al verificarsi dell'evento dedotto in condizione (mancata erogazione del mutuo), così da dover considerare il contratto, sorto per effetto dell'intervenuto accordo, già produttivo di effetti.
14. In base alla volontà delle parti rilevava appunto l'esistenza di vizi dell'immobile, che avessero impedito al perito della banca di esprimere parere favorevole alla concessione del mutuo, con la conseguenza che detto evento (mancata erogazione del mutuo), come concordemente ora qualificato dalle odierne parti, si poneva pertanto come evento risolutivo del contratto.
14.1 Dunque l'evento dedotto in condizione era la mancata erogazione del mutuo, per effetto della presenza dei genericamente indicati vizi, come emerge dall'uso della congiunzione “pertanto” all'inizio della parte finale della predetta dichiarazione aggiunta a penna alla proposta, poi accettata dalla parte venditrice.
15. La condizione era legata solo a detto evento e non anche ad altri come, p.es., un giudizio non positivo della banca sul merito creditizio e reddituale del richiedente il mutuo e va osservato che assumeva rilievo non la mancata erogazione del mutuo, in sé e per sé considerata, ma appunto la mancata erogazione in conseguenza dell'esistenza di vizi dell'immobile, genericamente indicati e quindi da intendere a livello edilizio e/o urbanistico e/o catastale, che appunto avessero impedito al tecnico della banca di esprimere parere favorevole all'erogazione del mutuo.
16. E' processualmente emerso sia alla luce della documentazione prodotta dall'attore
(cfr. doc. 4 e doc. 5 di parte attrice) sia alla luce della documentazione trasmessa dalla Banca
Fideuram S.p.a. a seguito di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c., disposto con ordinanza riservata del 4-8/3/2023 su istanza dei convenuti, che era stato dato parere negativo alla concessione del mutuo ipotecario per l'immobile in questione.
17. In particolare con l'ordinanza riservata del 4/3-8/4/2023 era stata ordinata a
Fideuram – Intesa San Paolo Private Banking S.p.a. – Filiale di Firenze la “… produzione della seguente documentazione: 1) richiesta di mutuo dell'attore con Parte_1 indicazione della relativa data di presentazione;
2) documentazione prodotta dall'attore a sostegno della domanda;
3) atto di nomina, da parte della banca, del perito incaricato della valutazione della situazione urbanistico-catastale dell'immobile; 4) relazione del predetto perito;
5) delibera della banca, sottesa alla comunicazione della 'valutazione negativa' del
22/1/2022, stante l'allegata non commerciabilità e non ipotecabilità dell'immobile oggetto del preliminare …”.
17.1 In particolare (cfr. documentazione depositata nel fascicolo telematico dalla banca in data 27/4/2023) è risultato che, in base alla valutazione della banca, la villa sita sul
Lungomare di Sabaudia n. 44, oggetto del contratto che qui ci occupa, presentava delle irregolarità non sanabili e che non era dato conoscere né quando né quale sarebbe stato l'esito delle istanze di sanatoria presentate dagli odierni convenuti.
17.2 Al riguardo nella lettera di accompagnamento di Fideuram S.p.a. al “Tribunale di
Roma Decima Sezione Civile”, datata 20/4/2023 e riscontrabile nel fascicolo telematico con riferimento alla data del 27/4/2023, è dato leggere che “In riferimento all'oggetto, si trasmette in allegato la documentazione da Voi specificatamente richiesta per la scrivente Banca, reperita con gli strumenti informatici a nostra disposizione. Corre l'obbligo precisare che il
Sig. ha chiesto preventivamente allo scrivente Istituto, un parere di Parte_1 fattibilità relativo alla richiesta di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile. Tale parere ha avuto esito negativo a causa di importanti difformità e/o irregolarità non sanabili che rendono l'immobile in questione non commercializzabile né ipotecabile…”; risulta inoltre trasmessa da Fideuram S.p.a. la “Relazione stato titoli edilizi urbanistici” delle Officine
Architettura Baroni S.r.l. s., firmata dal geom. e datata 17/1/2021 e redatta Persona_1
“… a seguito dell'incarico conferito dal sig. …”, ove è dato leggere nella Parte_1 pagina finale che “… A conclusione della presente, in base alla documentazione fornita come specificato in premessa, oltre ad eventuali ulteriori verifiche da parte dell'Amministrazione
Comunale sulla determinazione degli oneri versati in autoliquidazione e aggiuntive richieste di perfezionamento, si evidenzia che, al momento non sono stati rilasciati i nulla osta dei vincoli indicati e pertanto l'iter procedurale delle istanze di sanatoria: - Protocollo n.
17256/1986; - Protocollo n. 17257/1986; - Protocollo n. 7133/1995; non si è definito. Gli immobili, attualmente, essendo aperte le procedure relativamente alle istanze di cui sopra, sono sprovvisti del titolo di agibilità in sanatoria ...”; è stata altresì trasmessa la nota del
22/1/2022, inviata da Fideuram S.p.a. all'odierno attore e avente ad oggetto “Preventiva valutazione di richiesta mutuo per acquisto immobile Lungomare di Sabaudia n. 44 da parte del sig. , ove è dato leggere che “… Dalle verifiche effettuate, sulla base Parte_1 della documentazione in possesso della Banca, sono emerse rilevanti criticità sull'immobile sito sul Lungomare di Sabaudia n. 44, oggetto della proposta di acquisto del sig. Pt_1
L'immobile infatti presenta delle importanti difformità e/o irregolarità allo stato non sanabili.
Tutte le istanze in sanatoria depositate dall'attuale proprietà ai vari enti competenti -alcune protocollate nel dicembre 2021- non state ancora evase e non è dato sapere quando ciò potrà essere effettuato e con quale esito. Sull'immobile in oggetto non esiste titolo idoneo di agibilità in sanatoria e pertanto in tale stato l'immobile non è commercializzabile né ipotecabile. Ne consegue che la Banca d(à) parere negativo all'erogazione di mutuo, non essendo possibile, sulla base di questi presupposti, iniziare un'istruttoria in favore di una richiesta di mutuo che ha come oggetto un immobile sprovvisto di agibilità in sanatoria”.
18. Riprendendo il discorso fatto sulla pattuizione o meno di un termine entro il quale si deve accertare il verificarsi o meno dell'evento dedotto in condizione, osserva il Giudice che formalmente le parti non avevano previsto un tale termine.
18.1 Implicitamente peraltro il termine si può dedurre da quello previsto per il rogito
(31/12/2021); quindi l'evento dedotto in condizione si doveva verificare in tempo utile per il rogito.
19. E' emerso -si tratta dell'evento dedotto in condizione- che il mutuo ipotecario non è stato erogato né -a detta di Banca Fideuram S.p.a.- era in concreto erogabile da parte dell'istituto bancario per difformità e irregolarità edilizie e urbanistiche dell'immobile, che allo stato non risultavano sanate né era preventivamente alcun termine per l'accoglimento della sanatoria.
20. In tale contesto fattuale non assume rilievo ostativo all'accoglimento della domanda attrice la circostanza che l'attore si sia rivolto solo al proprio istituto bancario e non. p.es., ad altri istituti.
21. Al riguardo è evidente, stante anche il mancato riferimento in contratto alla necessità di rivolgersi ad una pluralità di istituti bancari ovvero ad una banca particolare, che l'acquirente fosse libero di rivolgersi al proprio istituto bancario o a qualsiasi altro istituto bancario di proprio gradimento.
22. L'emersa esistenza delle rilevate irregolarità urbanistiche, a prescindere da ogni discorso sulla commerciabilità giuridica del bene, ha determinato la Banca Fideuram S.p.a. a ritenere esistente una situazione ostativa all'erogazione del mutuo e quindi a ritenere esistente un 'vizio', che risulta rilevante ai fini dell'avveramento della condizione risolutiva, contrattualmente pattuita.
23. Si tratta di una situazione fattuale e giuridica che non ha consentito l'accoglimento della domanda di erogazione del mutuo da parte di Fideuram S.p.a., domanda che evidentemente è stata presentata dall'attore dopo il 17/1/2021 (data della perizia del geom.
richiamata e trasmessa dalla banca) e prima del 22/1/2022 (data della risposta Per_1 negativa della banca).
24. I convenuti hanno allegato che alcun perito della banca sarebbe andato a visionare l'immobile, ma al riguardo la circostanza che Fideuram S.p.a., in esecuzione dell'ordine di esibizione, ha inviato, a conferma dell'inesistenza delle condizioni per l'erogazione del mutuo, la relazione del geom. incaricato dall'attore, sta a significare che la Persona_1 stessa ha ritenuto di far propria detta relazione e di porla a fondamento di una decisione
(mancata erogazione di un mutuo), che evidentemente andava contro la 'politica' della banca stessa e di qualsiasi banca, che ha appunto interesse ad erogare mutui e a guadagnare sugli interessi applicati.
25. Se la banca, sulla base della relazione del geom. pur se incaricato dall'attore, Per_1 ha ritenuto di non poter accedere alla domanda di erogazione del mutuo, con riferimento alla situazione urbanistico-edilizia dell'immobile e non con riferimento alle condizioni economiche dell'attore, è evidente che -come detto- ha fatto propria quella relazione del tecnico e l'ha appunto posta alla base della decisione negativa, avendo ritenuto che l'emersa situazione edilizia e urbanistica dell'immobile e l'incertezza sull'esito delle domande di sanatoria non consentissero di ritenere accoglibile la domanda di erogazione del mutuo.
26. La parte convenuta, facendone anche oggetto di apposita domanda (cfr. conclusioni:
“… accertare e dichiarare l'assenza di alcun vizio dell'immobile tale da inficiare la sua commerciabilità …”), ha altresì allegato che, ai fini della vendita, sarebbe stato sufficiente l'indicazione della domanda di sanatoria e l'indicazione dei versamenti effettuati a titolo di rate di oblazione.
27. Al riguardo, non ignota di certo al Giudice la giurisprudenza in tema di nullità testuale nelle vendite immobiliari in relazione all'art. 46 del DPR 380/2001 e a gli artt. 17 e
40 della L. 47/1985 (cfr. Cass. SU 8230/2019; Cass. 10360/2025), è peraltro agevole evidenziare che la condizione risolutiva non era ricollegata alla commerciabilità o meno del bene o meglio all'esistenza di vizi che incidessero sulla commerciabilità del bene, ma era ricollegata all'esistenza di vizi (genericamente intesi e quindi sia edilizi sia urbanistici sia catastali) che impedissero l'erogazione del mutuo necessario all'acquisto e nel caso di specie la banca, anche contro i propri interessi, ha ritenuto di non accedere alla domanda di erogazione del mutuo per la condizione dell'immobile che la stessa, nell'ambito della propria libera attività imprenditoriale (art. 41 Cost.), ha ritenuto ostativa all'accoglimento della domanda di mutuo. 28. Detta valutazione negativa, posta alla base della mancata erogazione del mutuo, costituisce l'unico dato oggettivo, rilevante ai fini del decidere.
29. In tale contesto e alla luce del più volte richiamato dato contrattuale non è rilevante il parere notarile richiamato dai convenuti (cfr. doc. 10 di parte convenuta: relazione del
2022) o la circostanza che asseritamente altra banca avrebbe ritenuto erogabile il mutuo (cfr. doc. 21 di parte convenuta).
30. Analogamente non è rilevante l'allegazione di parte convenuta, sempre contenuta nella citata memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., sul fatto che “… l'attore, peraltro, non ha fornito prova delle non meglio specificate “gravi irregolarità esistenti e non sanate sulla villa” e dei vizi “impeditivi” del parere negativo del “perito della banca”, che tra l'altro sono stati denunciati ai convenuti solo con la lettera di diffida del 28 gennaio 2022, limitandosi in maniera assolutamente generica ad asserire la presunta presenza di vizi di tale gravità da non consentire la stipula del contratto di compravendita …”, con la precisazione ulteriore che “…
A nulla rileva(vano) le astratte e generiche valutazioni e/o osservazioni sia del Geom. Per_1
(perito di parte attrice) che di Banca Fideuram, le quali fanno riferimento a vizi non meglio definiti o così superficiali da poter essere risolti secondo ordinarie procedure amministrative, che non pregiudicano in alcun modo l'accoglimento della richiesta di mutuo …”.
31. Al riguardo è agevole replicare -da un lato- che l'evento dedotto in condizione era la mancata erogazione del mutuo per esistenza di vizi relativi all'immobile -la ricordata genericità consente di prendere in considerazione detti vizi in termini di irregolarità edilizia e/o urbanistica e/o catastale-, che risultassero ostativi all'erogazione del mutuo e -dall'altro- che la Banca Fideuram S.p.a., interpellata dall'attore, ha negato l'erogazione del mutuo sia per l'esistenza di dette situazioni di ritenuta non regolarità edilizia e urbanistica, rilevate dal tecnico incaricato dall'attore e accettate, come proprie, dalla banca stessa sia per l'incertezza sull'esito delle pratiche di sanatoria.
31.1 Paradossalmente proprio sulla base della documentazione bancaria, di cui è stata ordinata l'esibizione su istanza ex art. 210 c.p.c. dei convenuti, è emersa la sussistenza dell'evento dedotto in condizione.
32. Non è contestato né chiaramente potrebbe essere contestato il fatto che -come detto-
l'attore potesse liberamente rivolgersi alla Banca Fideuram S.p.a. ovvero ad altra banca di sua fiducia.
32.1 In tale contesto è allora irrilevante -come altresì già detto- che altra banca potesse in ipotesi aver ritenuto ipotecabile la villa e quindi erogabile il mutuo con garanzia ipotecaria sulla casa;
infatti ogni banca -l'attore poteva liberamente scegliere quella a cui rivolgersi- può avere particolari regole e politiche di credito, cui attenersi nell'attività bancaria in generale e nell'erogazione dei mutui in particolare, viepiù nel caso di mutui di rilevante importo, e non è pertanto possibile una generalizzazione nell'esame delle condotte e delle strategie delle banche stesse.
33. Il dato oggettivo, rilevante ai fini della decisione, è che la banca, interpellata dall'attore, non ha erogato il mutuo per l'esistenza di una complessiva situazione edilizia e urbanistica che la banca stessa, unica legittimata a valutare i propri interessi e la propria attività d'impresa, ha ritenuto ostativa all'erogazione del mutuo, così determinando il verificarsi dell'evento dedotto in condizione.
34. Ogni altra questione è superflua.
35. Alla luce delle risultanze di causa e delle superiori osservazioni, è emerso che si è verificato l'evento dedotto nella condizione risolutiva apposta alla proposta d'acquisto del 6-
11/10/2021 -mancata erogazione del mutuo in conseguenza di parere non favorevole del perito della banca per vizi dell'immobile-, con conseguente risoluzione del contratto di compravendita immobiliare del 6-11/10/2021.
36. Occorre adesso valutare se sussistono o meno i presupposti per la restituzione della somma di € 50.000,00 versata dall'attore all'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto (cfr. doc. 6 di parte attrice) e incamerata dagli odierni convenuti in data 26/1/2022
(cfr. doc. 7 di parte attrice).
37. Sia l'attore sia i convenuti, riferendosi alla predetta somma di € 50.000,00, l'hanno qualificata come caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., benché non fosse stato ancora stipulato il contratto preliminare.
38. Peraltro, a prescindere da ogni approfondimento in termini qualificatori e in base alla ragione più liquida, è sufficiente evidenziare: 1) che la predetta somma era stata versata
“… a mani dell'agente immobiliare, che ne rilascia regolare ricevuta, a titolo di deposito fiduciario gratuito …”, con la precisazione che “… Detta somma versata alla Berdini
Immobiliare S.r.l. e intestata al proprietario verrà consegnata al venditore all'accettazione della presente proposta e sarà portata in conto prezzo o caparra confirmatoria, al momento della stipula del preliminare di vendita/rogito; viceversa, nel caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del proprietario, verrà immediatamente restituita” (cfr. proposta di acquisto in atti); 2) che pacificamente l'assegno di € 50.000,00, con cui era stata versata la predetta somma, è stato incassato dai convenuti in data 26/1/2022; 3) che, accertata la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare alla luce di quanto detto sulla condizione, viene meno ogni presupposto in fatto e in diritto, alla luce dell'art. 2033 c.c., che giustifichi a livello causale la dazione di denaro dall'attore ai convenuti;
4) che di conseguenza non ha alcuna giustificazione la mancata restituzione della predetta somma di €
50.000,00 da parte degli odierni convenuti.
39. Richiamato quanto esposto in precedenza, è qui sufficiente rilevare che la domanda di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c. presuppone che la dazione di denaro -e quindi l'attribuzione patrimoniale da una parte all'altra, di cui deve essere previamente fornita la prova- risulti priva di causa per mancanza originaria (cfr. Cass. 3994/2006; Cass. 14585/2007;
Cass. 16612/2008) ovvero per mancanza sopravvenuta di una causa debendi (cfr. Cass.
9052/2010; Cass. 715/2018; Cass. 6664/2018).
40. In assenza di un valido ed efficace vincolo contrattuale, venuto meno alla luce delle superiori premesse, osserva il Giudice che la disponibilità della predetta somma da parte dei convenuti non è più giustificata, sussistendo l'obbligo di restituzione per indebito oggettivo ex art. 2033 c.c..
41. E' evidente, alla luce della domanda ex art. 2033 c.c. oggetto di causa, che l'obbligo restitutorio sussisterebbe anche nel caso in cui la condizione fosse stata qualificata, come originariamente prospettato dall'attore, come condizione sospensiva, in quanto, al mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione (mancata erogazione del mutuo, in tempo utile per la stipula del rogito) sarebbe in ogni caso conseguita la definitiva perdita di efficacia del contratto, con conseguente sorgere dell'obbligo restitutorio.
42. In conclusione, la somma di € 50.000,00 deve essere integralmente restituita alla parte attrice, non risultando, medio tempore, atti o fatti di totale o anche solo parziale estinzione del debito restitutorio.
42.1 Dunque è dovuta la restituzione dell'intera somma di € 50.000,00.
43. Per quanto riguarda gli interessi, di cui è stata chiesta la liquidazione, valgono le seguenti osservazioni.
43.1 Al riguardo, ricordata la necessità che nella sentenza di condanna si specifichi la natura degli interessi riconosciuti (cfr. Cass. SU 12449/2024; Cass. 3499/2025) e ricordata altresì l'applicazione generale dell'art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. Cass. 61/2023; Cass.
7677/2025), sulla predetta somma di € 50.000,00 sono dovuti gli interessi al tasso legale (art. 1284, comma 1, c.c.) dalla messa in mora (2/2/2022) fino al 17/3/2022 e, in mancanza di determinazione convenzionale degli interessi, sono dovuti gli interessi al tasso legale maggiorato (art. 1284, comma 4, c.c. e D.Lgs 231/2002) dal 18/3/2022 (data di notificazione della domanda giudiziale) fino al saldo effettivo. 43.2 Il dies a quo per il calcolo degli interessi al tasso legale (art. 1284, comma 1, c.c.) va individuato, non risultando superata la presunzione di buona fede dell'accipiens ex art. 2033 c.c., con riferimento alla data della domanda che, alla luce di recente e condivisa giurisprudenza (cfr. Cass. SU 15895/2019), va individuato con riferimento al primo atto di messa in mora (cfr. Cass. 8988/2005; Cass. 15714/2018).
43.2.1 Nel caso di specie il primo formale atto di messa in mora per la restituzione dell'importo incassato dai convenuti è la diffida del 28/1/2022 (cfr. doc. 9 di parte attrice), spedita mediante raccomandata A/R di cui vi è prova della data di ricezione il successivo
2/2/2022.
44. In tali termini i convenuti vanno quindi condannati in solido al pagamento, in favore dell'attore e a titolo di restituzione di indebito, della complessiva somma di € 50.000,00, oltre agli interessi legali, come precedentemente indicato.
45. Atteso l'esito del giudizio, le spese di lite vanno poste in solido a carico dei convenuti per la soccombenza e per la comunanza di interesse (art. 97 c.p.c.).
45.1 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022, ai valori compresi fra il minimo e il medio delle quattro fasi dello scaglione '26.001-52.000' (giudizi dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori della parte attrice, in presenza di istruzione solo documentale.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta l'eccezione di improcedibilità della domanda;

• dichiara risolto il contratto di compravendita vendita immobiliare del 6-11/10/2021 per avveramento dell'evento dedotto nella condizione risolutiva, pattuita in contratto;

• condanna in solido i convenuti , ON Controparte_2 CP_3
e a pagare all'attore a titolo di restituzione di
[...] Controparte_4 Parte_1 indebito, la somma di € 50.000,00, oltre agli interessi legali come indicato in motivazione;

• condanna in solido i convenuti al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di lite, che liquida in € 5.712,00 per compensi professionali e in € 545,00 per spese, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 3/9/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato