REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
Il Giudice Istruttore in funzione di Giudice monocratico, Dott. Massimiliano De Giovanni, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al numero 2690/2024 del Ruolo Generale avente ad oggetto:
Azioni ex art 2043 cc, ed ex art 1489 cc, ed altro,
promossa da:

Parte_1 CodiceFiscale_1
con l'Avvocato Stefano Grolla
CONTRO
1) arch. Controparte_1 CodiceFiscale_2
contumace
2) P.Iva e CF: Controparte_2 P.IVA_1
con l'Avvocato Alessandro Crescioli
3) P.Iva: CF: Controparte_3 P.IVA_2 P.IVA_3
contumace
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
IL RICORRENTE
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
1 NEI CONFRONTI DELLA RESISTENTE DITTA Controparte_2
:
[...]
IN VIA PRINCIPALE:
• Accertata e dichiarata, per le ragioni di cui al presente ricorso, la responsabilità della resistente nella causazione dello sfondellamento occorso in Controparte_4
data 19.12.2021 all'interno dell'immobile di proprietà del Sig. – sito in Via L. Parte_1
Manara 51 Vicenza (VI) – condannare, ai sensi dell'art. 2043 c.c., la Controparte_4
, in persona del suo legale rappresentante :
[...] Controparte_4
a) al risarcimento dei danni, di natura patrimoniale, patiti e patendi dal ricorrente , Parte_1
ammontanti in 172.456,81 € - cifra determinata dalla somma dei danni materiali dovuto al crollo localizzato per 38.379,00 €, danni conseguenti al mancato utilizzo dell'abitazione per 53.709,16 €,
danni derivanti dal procedimento giudiziale per 37.571,55 € (così come indicate dallo scrivente nel precedente procedimento per A.T.P. R.G. N. 4647/2022, Tribunale di Vicenza), delle spese sostenute dal ricorrente nelle more dell'avvio del presente procedimento per 6.011,32 € e delle spese necessarie per la realizzazione del sistema di anti – sfondellamento, quantificate in 36.785,78
€ - il tutto oltre ad interessi e rivalutazione ove dovuti, o della maggiore o minor somma che verrà
ritenuta di giustizia, tenendo conto anche delle spese che dovrà sostenere il Sig. nelle more Pt_1
del presente giudizio a causa della impossibilità di usufruire della propria abitazione in quanto inagibile;

b) al risarcimento del danno, di natura non patrimoniale, qualificabile come danno da disagio abitativo, patito e patendo dal Sig. in conseguenza del sinistro occorso, da Parte_1
determinarsi in via equitativa.
• Accolta, per i motivi sopra dispiegati, la domanda di regresso ex art. 1299 c.c. formulata dal ricorrente nei confronti della – Parte_1 Controparte_4
afferente alla somma pagata dal Sig. in favore del C.T.U. Del Pup e corrispondente alla Pt_1
2 quota gravante sulla - condannare la a CP_4 Controparte_4
corrispondere, in favore del Sig. , la somma di 1.363,33 €, oltre ad interessi e Parte_1
rivalutazione.
IN OGNI CASO:
• Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.
NEI CONFRONTI DEL RESISTENTE CH : Controparte_1
IN VIA PRINCIPALE:
• Accertata e dichiarata la responsabilità del resistente, RC , per i vizi Controparte_1
urbanistici e le difformità catastali gravanti sull'immobile acquistato dal Sig. , sito Parte_1
in via L. Manara 51, Vicenza (VI) – così come riconosciuti dal C.T.U. nell'ambito della relazione peritale redatta all'esito del procedimento per A.T.P. R.G. n. 4647/2022, Tribunale di Vicenza e riconducibili alla SCIA 3069/2014 presentata dall'RC – condannare, ai sensi CP_1
dell'art. 1489 c.c., l'RC : CP_1
a) alla restituzione della somma di 90.000,00 € pari al minor valore dell'immobile rispetto al prezzo corrisposto dal Sig. in occasione dell'acquisto, oltre ad interessi e rivalutazione Parte_1
ove dovuti, o nella maggiore o minore somme ritenuta di giustizia;

b) al risarcimento dei danni patiti e patendi dal ricorrente in conseguenza del predetto abuso edilizio e difformità catastale, ammontanti nella somma di 97.325,50 € - come quantificati nella perizia redatta dal C.T.U. Del Pup all'esito del procedimento per A.T.P. R.G. 4647/2022 – oltre ad interessi e rivalutazione ove dovuti, o nella maggiore o minore somma che verrà riconosciuta di giustizia,
necessaria per provvedere alla sanatoria degli abusi insistenti sull'immobile ed all'ottenimento dell'agibilità del medesimo, rendendo così l'immobile “a norma”, comprensivo del costo di tutte le opere inerenti e conseguenti.
IN VIA SUBORDINATA:
3 • Nella denegata e non creduta ipotesi in cui Questo Ill.mo Giudice non dovesse accogliere la domanda formulata, ai sensi dell'art. 1489 c.c., nel punto che precede nei confronti dell'RC
, si chiede che venga accertata e dichiarata la responsabilità per inadempimento CP_1
contrattuale ascrivibile al medesimo stante le difformità catastali e l'abuso edilizio gravante sull'immobile da lui venduto al Sig. e, per l'effetto, l'RC venga Pt_1 CP_1
condannato, ai sensi dell'art. 1218 c.c., al risarcimento dei danni patiti dal ricorrente in conseguenza della sua condotta, quantificati nella somma di 187.325,50 € - cifra determinata dal minor valore del bene rispetto al prezzo di acquisto e nelle operazioni individuate dal C.T.U. Del Pup come essere necessarie per sanare gli abusi gravanti sul bene – oltre ad interessi e rivalutazione ove dovuti, o nella maggiore o minore somma che verrà riconosciuta di giustizia.
IN OGNI CASO:
• Accertata e dichiarata la responsabilità dell'RC per i fatti di cui al presente CP_1
ricorso, venga egli condannato, in via solidale con la , al pagamento delle somme CP_4
relative alle spese di giudizio corrisposte dal Sig. relativamente al procedimento per A.T.P. Pt_1
R.G. 4647/2022, pari ad 37.571,55 €.
• Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.
NEI CONFRONTI DELLA COMPAGNIA ASSICURATIVA Controparte_3
IN VIA PRINCIPALE:
• Nella denegata e non creduta ipotesi in cui non dovessero essere accolte tutte le domande qui formulate dal ricorrente Sig. , si chiede trovi operatività la polizza assicurativa n. Pt_1
350088744 stipulata da quest'ultimo con la Compagnia Assicurativa e per Controparte_3
l'effetto ottenere il risarcimento di tutti i danni così come dispiegati nel corpo del presente atto.
IN OGNI CASO:
• Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.
LA CONVENUTA IMPRESA MORBIATO:
4 Respingersi il ricorso promosso da per tutti i motivi sopra esposti nella comparsa e Parte_1
per la mancata allegazione di prove sulla pretesa applicabilità dell'art. 2043 del c.c. e in ogni caso per l'intervenuta prescrizione e decadenza dell'azione regolata dall' art. 1669 del c.c. e intervenuta rinuncia per la transazione giudiziale del 13.11.19, per mancata allegazione e prova dei pretesi danni e per la inammissibile duplicazione della richiesta dello stesso risarcimento a tutti i convenuti per titoli tra loro incompatibili.
Con ristoro di spese diritti e onorari anche per la fase precedente.
MOTIVI DELLA DECISIONE:


1. GLI ANTEFATTI E LE VICENDE PROCESSUALI.
In Vicenza, in via Manara, esisteva un complesso di edifici di risalente costruzione, che fu oggetto,
fra l'ottobre del 2007 e l'ottobre del 2009, di un consistente lavoro di globale ristrutturazione e rimodernamento, ad opera dell'impresa edile , lavoro che si concluse con il rilascio CP_4
dell'agibilità in data 12/10/2009; all'esito, la costruzione prese il nome di “Condominio Moderna”,
con indirizzo in via Manara 51.
Circa due anni dopo, il 6 luglio 2011, l'impresa vendette all'arch. una CP_4 Controparte_1
delle unità immobiliari di tale condominio;
nell'atto notarile (prodotto dalla parte convenuta
, sub 2), il bene è descritto con riferimento alle planimetrie catastali allegate, fra le quali si CP_4
trova la seguente, in relazione al piano terra:
5 Viene indicato, in pratica, uno spazio adibito a garage, con altezza di 2,70 metri (è l'altezza minima richiesta per legge per gli spazi aventi destinazione abitativa), ed un altro spazio, privo di una precisa destinazione.
La situazione era comunque coerente con il progetto di ristrutturazione presentato nel 2007 in
Comune dall' , che prevedeva, appunto, in quel luogo, (anche) un garage. Controparte_5
L'arch. , a quel punto, presentava due “SCIA” per varianti interne (i dati che seguono si CP_1
possono ben ritenere pacifici, in quanto dimostrati documentalmente, acquisiti mediante la perizia
di ATP di cui si dirà, ed ammessi anche dal durante il medesimo procedimento di ATP): CP_1
una, nel 2011, persino anteriore al suo atto di acquisto, con cui ricavava un bagno e un sotto-scala,
ed una seconda, del 15/10/2014, mirata a trasformare il garage e l'altro locale del piano terra in palestra e zona-studio (confermandosi in 2,70 metri l'altezza del piano).
A proposito di quest'ultima variazione, l'architetto otteneva l'agibilità mediante silenzio-assenso.
Il 28 luglio 2015 l'arch. vendeva (doc. 2 di parte ricorrente) l'unità immobiliare CP_1
all'odierno ricorrente, ; nel rogito, la parte venditrice così rendeva le dichiarazioni Parte_1
di legge:
Osservando l'allegato “A”, tuttavia, che è qui di seguito riprodotto, si nota che al piano terra sono individuati uno spazio, senza formale definizione, ed uno spazio adibito a “cucina”:
6 Si osserva, poi, che viene catastalmente confermata l'altezza del piano in 2,70 metri.
Il giorno 19 dicembre 2021, alle ore 14 circa, una parte del soffitto di tale piano terra, di circa 8 mq di estensione, nella zona ove prima c'era stato un garage, crollava, in un momento in cui,
fortunatamente, nessun occupante della casa si trovava in corrispondenza della caduta dei detriti (la parte caduta faceva parte di quello che tecnicamente è stato definito il “solaio di inter-piano”).
Come sarebbe poi emerso dalla relazione di ATP, il piano terra, in quel momento, era adibito in parte a zona soggiorno (ove è avvenuto il crollo), ed in parte a cucina;
ciò aveva consentito di ricavare, al piano superiore, una lavanderia al posto dell'originaria cucina, ed una nuova camera matrimoniale al posto dell'originaria zona soggiorno.
La stessa relazione di ATP avrebbe accertato, fra l'altro, che il precedente proprietario, arch.
, all'atto di trasformare il garage (privo, per definizione, di riscaldamento) in zona CP_1
abitabile, aveva fatto installare una controparete in cartongesso, ed il riscaldamento a pavimento;
il perito dell'ATP, l'ing. , di Padova, misurava poi l'altezza media del piano in “soli” 2,60 Per_1
metri, spiegando che tale “abbassamento” era stato causato proprio dalle opere appena citate.
7 Il 14/9/22 il depositava in Tribunale un ricorso, appunto, per ATP, mirato, fra l'altro, Pt_1
all'accertamento delle cause del crollo, ed evocava in giudizio (RG 4647/22) il , CP_1
l'impresa e le con cui egli aveva in essere una polizza CP_4 Controparte_6 Pt_1
contro i danni all'immobile; l'arch. avrebbe poi chiamato in causa la propria CP_1
CP_ Compagnia, Arch.
Il procedimento si concludeva con il deposito della relazione da parte del perito incaricato, appunto l'ing. , di Padova. Per_1
Nel 2024, il introduceva la presente causa, proponendo le domande di cui in epigrafe, sulla Pt_1
base degli esiti della predetta relazione peritale, e citando nuovamente il , le CP_1 CP_3
(questi due soggetti restavano contumaci) e la;
le conclusioni del ricorrente erano Controparte_5
diversamente modulate per i tre distinti soggetti convenuti.
Si è costituita l'impresa , contestando sotto vari profili le domande formulate contro di CP_4
essa, e concludendo come in epigrafe.
La causa è in decisione.


2. GLI ESITI DELLA RELAZIONE PERITALE DELL'ING. DEL PUP.
La relazione peritale ha toccato diversi aspetti della vicenda, in risposta al quesito posto.
In ordine alle cause della caduta di parte del solaio:
Pur specificando di muoversi su un piano di probabilità anziché di certezze, il perito ha attribuito la causa del crollo ad un insieme di fattori, fra essi concomitanti, senza potersi affermare quale di essi abbia avuto più o meno incidenza causale rispetto agli altri.
In premessa, ha spiegato che il solaio è l'unione di più elementi prefabbricati, che l'impresa aveva acquistato da un'impresa di Isola Vicentina chiamata Gruppo Effe 2 Spa¹, essendo CP_4
ciascuno di tali elementi a sua volta composto dalla vera e propria armatura portante (i travetti) sia
8 da pezzi con funzione di alleggerimento (le pignatte), il tutto tenuto insieme da un “fondello” e da getti di calcestruzzo.
Detto, poi, che la parte crollata era composta da una parte di fondello e una parte di “elementi di alleggerimento” (mentre nessuna parte della struttura portante del solaio è caduta), il CTU ha individuato i seguenti fattori causali: a) l'errata conformazione e dimensionamento delle pignatte
(prodotte, appunto, dalla ); b) la scarsità, o assenza, del copriferro delle armature Controparte_8
dei travetti (anche questi prodotti dalla ); c) una errata posa in opera del travetto Controparte_8
in accosto al muro portante, e getto di calcestruzzo di completamento (posa effettuata dagli operai
della impresa ); d) una deformazione longitudinale della trave in spessore portante e CP_4
trasversale del solaio, quale conseguenza del fattore al punto “C” (e dunque teoricamente
imputabile alla impresa ); e) la qualità scadente del laterizio di cui sono composte le CP_4
pignatte, prodotte come detto dalla spa 2². CP_8
Inoltre, il CTU afferma che, ad eccezione di una piccola zona della camera matrimoniale, sussiste anche nelle altre stanze della casa un rischio di “sfondellamenti” analoghi a quello accaduto nel dicembre del 2021, e prende in esame due soluzioni per ovviare a tale rischio: una prima,
successivamente scartata perché, comportando l'aggiunta di uno spessore al soffitto, abbasserebbe l'altezza dei locali al di sotto del minimo previsto per l'abitabilità, ed una seconda (chiamata
“sistema Kerakoll” – pag. 36), che costerebbe euro 30.152,28 oltre IVA.
In ordine alla situazione urbanistica dell'immobile per cui è causa:
Come si è già accennato in precedenza, il CTU ha esposto al lettore una compiuta storia urbanistica dell'immobile, che è sintetizzabile nei seguenti passaggi:
9 --- nel progetto di ristrutturazione presentato nel 2007 in Comune dall' , una ampia Controparte_5
zona del piano terreno della parte che oggi corrisponde all'immobile del era indicata a Pt_1
destinazione “garage”;
---difatti, vendendo l'unità immobiliare al , nel 2011, l'impresa dichiarava nell'atto CP_1
notarile di fare riferimento alle planimetrie catastali allegate, fra le quali si trova quella che reca al piano terra l'esistenza di un garage, con altezza di 2,70 metri (è l'altezza minima richiesta per legge per gli spazi aventi destinazione abitativa), e di un altro spazio, privo di una precisa destinazione;

---l'acquirente arch. , presentava una prima “SCIA” per varianti interne (persino CP_1
anteriore nella sua data al medesimo atto di acquisto), con cui ricavava un bagno e un sotto-scala,
senza modificare la destinazione del “locale garage”, e poi una seconda, del 15/10/2014, mirata a trasformare il garage e l'altro locale del piano terra in palestra e zona-studio (e confermando esplicitamente nella richiesta indirizzata al Comune l'altezza del piano in 2,70 metri);
---quando, però, il 28 luglio 2015 l'arch. vendeva l'unità immobiliare all'odierno CP_1
ricorrente, (ed il venditore assicurava nel rogito che le planimetrie catastali Parte_1
allegate all'atto raffiguravano esattamente lo stato di fatto), veniva per l'appunto allegata al rogito una planimetria catastale, riferita al piano terra, in cui sono individuati uno spazio, senza formale definizione, ed uno spazio adibito a “cucina”, il tutto con “conferma” dell'altezza di metri 2,70;
---ciò significa che l'agibilità ottenuta dal nel 2014 (mediante “silenzio assenso”) era CP_1
riferita alla SCIA di quello stesso anno, che riportava al piano terra una zona palestra e una zona-
studio (con altezza di 2,70 metri), mentre invece, quando il acquista l'immobile nel 2015, Pt_1
egli è portato a credere, osservando la planimetria allegata al rogito, che esista una destinazione ufficiale ed assentita di zona cucina e zona-soggiorno (così potendosi intendere la zona priva di una
10 definizione formale), e comunque sempre con altezza minima di legge rispettata, per gli ambienti destinati ad abitazione³;
---le misurazioni dell'altezza “media” del piano terra, fatte dal CTU, indicano però che tale altezza
è di “soli” m. 2,60⁴;
---vi sono dunque due illeciti, civilisticamente parlando, di cui è rimasto vittima il , ad Pt_1
opera del : gli è stato venduto un piano che era di fatto privo di una abitabilità CP_1
“specifica” (l'abitabilità era riferita ad una SCIA, rispetto alla quale lo stato dei luoghi era ormai mutato), e per di più l'intero piano non poteva essere adibito, a causa della sua ridotta altezza, ad attività umane comportanti un “soggiorno rilevante o prolungato”.
Rispondendo alla domanda di come poter ovviare a tale soluzione, il CTU proponeva due soluzioni,
delle quali l'una – che fa riportare l'altezza a 2,70 metri – ha incontrato decisamente il favore di parte ricorrente, e l'altra – che lascia l'altezza a 2,60 metri, con obbligo di ripristino del garage –
non è gradita a parte ricorrente.
Poiché è diritto della parte ricorrente ottenere il bene esattamente come indicato e descritto nel rogito di acquisto, si osserva la prima soluzione, per la quale il CTU ha calcolato un costo di euro
26.000 oltre IVA (pag. 52) a cui aggiungere euro 2.500 oltre IVA e Cassa per “spese tecniche”.
Ulteriori considerazioni sullo stesso tema:
Ragionando ulteriormente, però (pag. 54), il CTU si rende conto che mettere in atto le considerazioni fin qui riassunte non supererebbe il vaglio dei controlli amministrativi, fino a che
“resta in piedi” l'abuso commesso dal a partire dall'anno 2014. CP_1
Compie allora una nuova “modulazione” di interventi, che consiste nel riportare l'unità allo stato di fatto di cui alla SCIA del 2011 (mediante una serie di demolizioni e ricostruzioni – pagg. 54-55),
per un costo di euro 18.700 più IVA, cui aggiungere 2.500 più IVA e Cassa per spese tecniche.
11 Solo allora si procederebbe a realizzare le opere che (ri)legittimerebbero lo stato di fatto esistente al momento del crollo del solaio, con un costo di euro 23.000 più IVA, più 6.500 più IVA e Cassa per spese tecniche, per poi ancora applicare il “sistema Kerakoll” di anti-sfondellamento, per euro
30.152,28 più IVA.
Il totale generale dei lavori sarebbe dunque di euro 71.712,28 più IVA ed oltre euro 9.000 per spese tecniche oltre IVA e Cassa.⁵


3. LA POSIZIONE DELL'IMPRESA . CP_4
Parte ricorrente ha modulato le proprie domande nei confronti dell facendo Controparte_5
espresso riferimento all'art. 2043 cc;
probabilmente perché consapevole della inapplicabilità alla presente causa del meccanismo di cui all'art. 1669 cc., essendo trascorsi più di dieci anni fra il completamento dell'immobile (inteso come il momento finale della ristrutturazione e rimodernamento: 12 ottobre 2009) e il momento del crollo (19 dicembre 2021).
Pertanto, essa addebita all , perizia alla mano, tutti quei danni che scaturiscono Controparte_5
causalmente dai lavori di posa del solaio, e dunque in primis il crollo del fondello nella zona soggiorno.⁶
La difesa dell' si è articolata su più piani, e specialmente: ponendo grande accento Controparte_5
sulla responsabilità dell' (non parte del giudizio), quale produttrice dei Controparte_9
solai, e dunque titolare di una propria specifica e autonoma responsabilità ai sensi del Codice del
Consumo (anche quando, come nel caso di specie, sia stato realizzato un prodotto poi “incorporato”
nell'opera altrui), contestando la perizia dell'ing. , in quella parte in cui si addebita parte Per_1
della responsabilità del crollo ai posatori – appunto – dei solai (affermando quel patrocinio che la posa non ha aggiunto alcun apporto causale alla difettosità dei solai), e, soprattutto, spendendo un altro argomento che, logicamente, si anteporrebbe a quelli appena citati.
Si tratta dell'argomento (che poi ha originato un ampio ed interessante dibattito fra le parti) secondo cui il rapporto fra le norme di cui all'art. 1669 e 2043 cc va letto in un'ottica di alternatività, nel senso che sarebbe precluso alla parte danneggiata, una volta venute a mancare le condizioni per invocarsi il meccanismo di cui all'art. 1669 cc, invocare l'applicazione del rimedio generale aquiliano ex art 2043 cc.
Di tali argomentazioni è fondata solo la prima.
Va statuito infatti che una parte della responsabilità per il crollo va riconosciuta in capo ad un soggetto non parte di questo giudizio, vale a dire la quale produttrice dei solai Controparte_8
prefabbricati.
Un'altra parte, tuttavia, va ascritta all' , alla luce di quanto argomentato dal CTU Controparte_5
ing. , specialmente alle lettere “c” e “d” che si sono viste alla pag. 9 di questa sentenza. Per_1
Quanto poi al rapporto fra il rimedio di cui all'art. 2043 cc (concretamente invocato in questa causa)
e il rimedio di cui all'art. 1669 cc., le due parti costituite si sono fronteggiate con ampie citazioni di giurisprudenza di legittimità, che hanno composto un quadro di solo apparente contraddittorietà.
E difatti le pronunzie citate da parte ricorrente (del periodo fra il 1999 e il 2023: Cass., 1999/3338,
Cass., 2005/1748, Cass., 2006/8520, Cass., 2014/2284, Cass., 2023/27385), hanno sempre riconosciuto un rapporto di genere a specie fra il rimedio ex art 2043 cc ed il rimedio ex art 1669 cc,
ed hanno sancito (soprattutto con la sentenza del 2023) l'invocabilità dell'art. 2043 cc ove non ricorrano in concreto le condizioni per la applicazione dell'art. 1669 cc (come ad esempio proprio nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera).
Le due pronunzie citate dalla (Cass., 2023/31301 e Cass., 2024/28469) non hanno invero CP_4
“innovato” il principio in sé, ma hanno introdotto un “distinguo”.
13 Come infatti si legge in Cass. 10/11/2023, n. 31301 (l'altra pronunzia ha solo confermato il medesimo ragionamento), fermo restando il rapporto di genere a specie, l'azione generale per fatto illecito può esperirsi solo allorquando non sussistano ex ante i presupposti e le condizioni per la proposizione dell'azione c.d. "edilizia" di cui all'art. 1669 c.c., e non invece per superare i limiti temporali entro cui l'ordinamento concede tutela specifica, posto che, altrimenti, si bypasserebbe in maniera indebita lo stringente regime di prescrizione e decadenza tipico dell'azione speciale.
Autorevoli commentatori hanno spiegato, dunque, che occorre distinguere in base al comportamento del danneggiato:
--se, al momento in cui è sorto il diritto, mancavano già i presupposti oggettivi e soggettivi di cui all'art. 1669 cc,
--o se tali presupposti vi erano al momento in cui è sorto il diritto ma non vi erano più nel momento in cui si è tentato di esercitare il diritto stesso.
Solo nel secondo caso, dunque, si è in presenza di una negligenza del danneggiato, il quale, perduta la possibilità di agire ex art 1669 cc, non “merita” una tutela dell'ordinamento attraverso il rimedio generale dell'art. 2043 cc.
Ma il contegno oggi in esame, di , rientra nella prima tipologia, di mancanza di Parte_1
negligenza, in quanto, quando il diritto è sorto (dicembre 2021) erano già decorsi i dieci anni per l'operatività dell'art. 1669 cc.
Non resta, dunque, che stabilire – in modo per forza equitativo – la percentuale di colpa fra l'impresa e la produttrice dei solai, ed in questo senso pare al Tribunale che le percentuali CP_4
siano da stabilire (in mancanza di altri dati attendibili) nel 50% in capo a ciascun soggetto.


4. LA POSIZIONE DELL'ARCH. CP_1
Non vi è dubbio, per tutte le considerazioni fatte in parte qua dal CTU ing. , che il dante Per_1
causa del , l'arch. , debba essere ritenuto responsabile di tutti i danni che sono Pt_1 CP_1
derivati al ricorrente dall'aver ricevuto, diversamente da quanto promesso in contratto, un immobile
14 non in regola dal punto di vista urbanistico, e ciò secondo il meccanismo di cui all'art 1489 cc,
correttamente invocato da parte ricorrente.
In questo senso, è opportuno ricopiare le conclusioni formulate dal , in via cumulativa: Pt_1
a) condanna alla restituzione della somma di 90.000,00 € pari al minor valore dell'immobile rispetto al prezzo corrisposto dal Sig. in occasione dell'acquisto, oltre ad interessi e Parte_1
rivalutazione ove dovuti, o nella maggiore o minore somme ritenuta di giustizia;

b) condanna al risarcimento dei danni patiti e patendi dal ricorrente in conseguenza del predetto abuso edilizio e difformità catastale, ammontanti nella somma di 97.325,50 € - come quantificati nella perizia redatta dal C.T.U. Del Pup all'esito del procedimento per A.T.P. R.G. 4647/2022 –
oltre ad interessi e rivalutazione ove dovuti, o nella maggiore o minore somma che verrà
riconosciuta di giustizia, necessaria per provvedere alla sanatoria degli abusi insistenti sull'immobile ed all'ottenimento dell'agibilità del medesimo, rendendo così l'immobile “a norma”,
comprensivo del costo di tutte le opere inerenti e conseguenti.
Ora, appare chiaro al Tribunale che un ipotetico accoglimento di entrambe tali domande costituirebbe per il ricorrente una duplicazione di vantaggio patrimoniale.
Ed infatti delle due l'una:
--- o si assume che l'immobile ha un minor valore, poiché è viziato e abusivo, ed allora la domanda sub a) conduce a ristorare il ricorrente di tale minor valore, ma presuppone che lo stato di fatto resti uguale;

--- oppure si assume che l'immobile venga sanato e regolarizzato, e la domanda sub b) conduce a tenere il ricorrente indenne da tutti gli esborsi, ma in tal caso qualunque questione di “minor valore” viene a perdere di significato.
Il Tribunale ritiene che la strada da percorrere sia naturalmente la seconda, cosicché sia eliminata una situazione di abuso edilizio e di irregolarità urbanistica.
15 Dal punto di vista formale, va dunque accolta la domanda di natura risarcitoria (sulla quale si tornerà nel paragrafo 6), e va respinta quella corrispondente ad una actio quanti minoris.


5. LA POSIZIONE DELL'ASSICURAZIONE
Il ricorrente, sia pure in via subordinata rispetto alle domande formulate nei confronti dell'impresa e dell'arch. , ha proposto domanda anche contro le Compagnia con la CP_4 CP_1 CP_3
quale ha in essere la polizza detta “Assicurazione dell'abitazione e della famiglia”, avente numero
350088744, per il pagamento degli indennizzi ottenibili ai sensi di polizza, in relazione all'evento per cui è causa.
Il Tribunale, tuttavia, avuta lettura della polizza (doc. 9 di parte ricorrente), nota che in nessuna parte di essa è previsto, quale sinistro, l'accadimento capitato all'abitazione del nel Pt_1
dicembre del 2021.
Le parti operanti della polizza sono infatti quattro: la parte dell'incendio (o eventi collaterali,
espressamente previsti), che possa attingere l'immobile; la parte del furto che possa essere compiuto in danno di oggetti custoditi nell'immobile; la parte della responsabilità civile dei membri della famiglia, che è però declinata come una tipica responsabilità “verso terzi”, ed infine la parte detta
, il cui oggetto non ha nulla a che fare con l'evento per cui è oggi causa Controparte_10
(si tratta di una parte in cui l'Assicurazione si impegna a fornire all'assicurato una serie di servizi per le “emergenze”, fra cui ad esempio l'invio di artigiani per certi tipi di lavori).


6. SELEZIONE E QUANTIFICAZIONE DEI DANNI.
Sia al momento della proposizione del ricorso, sia in seguito, fino all'udienza di rimessione della causa in decisione, parte ricorrente ha indicato tutta una serie di voci che costituirebbero i danni dei quali essa chiede il risarcimento (fermo restando che, rispetto al venditore, è stata formulata anche una domanda ulteriore, di riduzione del prezzo della vendita, del cui rigetto però si è già scritto).
Occorre dunque passare in rassegna tali voci (si omette la parte relativa alle visto quanto CP_3
osservato nel paragrafo 5):
16 53.709,16 euro chiesti all' per danni per il mancato godimento della casa. Controparte_5
Al proposito, pur rispettando lo “spavento” e le traversie patite dal ricorrente, nota il Tribunale che in tutto l'incartamento processuale non vi è alcun documento ufficiale, nel senso di proveniente da una Pubblica Autorità, che dichiari l'immobile inagibile ed inabitabile fino ad un qualche intervento riparatorio e/o conservativo.
Di conseguenza, pare che il ricorrente abbia deciso di portare sé stesso e la sua famiglia in altro alloggio, sulla base, appunto, di un comprensibile spavento, nonché della affermazione del CTU
(tuttavia di epoca posteriore) inerente il rischio di sfondellamento anche in altre zone della casa.
Anche questa affermazione del CTU merita naturalmente rispetto, e tuttavia si ritiene che solo in presenza di una dichiarazione ufficiale di una Pubblica Autorità (avente come fine istituzionale proprio quello di giudicare su rischi di crollo) la voce di danni in parola sarebbe entrata nel nòvero
di quelle risarcibili.
Stesso discorso vale per i danni “non patrimoniali” da disagio abitativo.
38.379 euro chiesti all' per danni materiali per il crollo. Controparte_5
Si tratta di una quantità di voci eterogenee, a volte anche presentate più volte, e che si trovano radunate nel doc. 30 del ricorrente.
Ora, sono certamente da escludere, per i motivi già detti, tutte quelle voci che in qualche misura sono legate al mancato godimento dell'immobile e all'uso di un nuovo alloggio: costi di abbonamento a parcheggi sulle strisce blu, canoni di comodato e spese di trasloco, bollette e canoni fissi per le utenze di via Manara.
Sono pure da escludere le spese condominiali per via Manara e le spese per il mutuo, incluse le notarili, i compensi pagati al Notaio per il rogito di acquisto, in quanto palesemente prive di nesso di causa con il fatto dannoso (sono spese che il ricorrente avrebbe pagato in ogni caso, oppure
sono connesse al suo titolo di proprietà); lo stesso va detto delle spese per l'impianto di allarme di via Manara.
17 Poi vi è una serie di voci per arredi e mobilio, di cui è provato solo in parte l'esborso; in ogni caso le voci sono da escludere poiché non si sa se si tratta di mobili ed arredi che furono effettivamente danneggiati dalla caduta del solaio.
Poi vi sono delle spese per pagare dei professionisti: vanno riconosciute quelle per la consulenza del geom. (2102 + 6405 euro), per la consulenza di (350,75 euro) e di Expin CP_11 CP_12
(1830 euro) nonché per acquisire documenti rilevanti presso il Comune di Vicenza (80 euro) o presso l'archivio notarile (153 euro).
Non va riconosciuto invece il compenso per la consulenza dell'avv. (che è certamente Persona_2
un'ottima professionista, ma si ignora quale fu il contenuto della consulenza); sono inserite poi le voci per il compenso del CTU ing. , e gli acconti pagati al patrocinio dell'avv. Grolla, ma Per_1
queste voci fanno parte invece delle spese processuali, che saranno oggetto di autonoma valutazione.
E' chiaro, comunque, che le voci appena sopra riconosciute vanno addebitate all' Controparte_5
solo per la metà, per le ragioni già dette.


5.000 euro, per canoni del comodato della nuova temporanea abitazione, euro 1.498,09 per
rate condominiali per il Condominio Moderna, ed euro 302,45 per la er Via Manara, Pt_2
51.
Vale quanto osservato più sopra.
319,89 euro per bollette ed utenze e canoni fissi relativi all'immobile non goduto, 34,50 euro
per Costo del parcheggio semestrale sulle strisce blu
Vale quanto già osservato.
37.571,55 euro, chiesti all' e a , in solido, quali spese per il Controparte_5 CP_1
procedimento giudiziale, ed euro 1.363,33 chiesti all' quale surplus Controparte_5
(rispetto ad una ripartizione in parti uguali) versato a titolo di compenso per l'ing. . Per_1
18 Come sopra: si tratta del regolamento delle spese processuali, che saranno oggetto di autonoma valutazione.
36.785,78 euro, chiesti all' quali spese per porre in opera il sistema anti- Controparte_5
sfondellamento Kerakoll
La voce di danno sussiste, ed è risarcibile, ma si è spiegato per quale motivo essa dovrà gravare sull' unicamente per la metà, vale a dire euro 18.392,89. Controparte_5
97.325,50 euro, chiesti all'arch. quali costi delle opere di sanatoria e nuova CP_1
agibilità.
Si è già spiegato, due paragrafi più sopra, perché la domanda di riduzione del prezzo va respinta.
Va accolta, invece, la domanda risarcitoria, qui appunto in esame, il cui scopo è tenere indenne il di tutte le spese necessarie per rendere l'immobile nuovamente regolare dal punto di vista Pt_1
urbanistico.
E si è già scritto che, interpretando correttamente il ragionamento dell'ing. , le opere da Per_1
considerare sono le seguenti: riportare l'unità allo stato di fatto di cui alla SCIA del 2011 (mediante una serie di demolizioni e ricostruzioni – pagg. 54-55), per un costo di euro 18.700 più IVA, cui aggiungere 2.500 più IVA e Cassa per spese tecniche;
realizzare le opere che (ri)legittimerebbero lo stato di fatto esistente al momento del crollo del solaio, con un costo di euro 23.000 più IVA, più

6.500 più IVA e Cassa per spese tecniche.
Il totale, però, non dà i 97.325,50 euro indicati dal , ma dà invece euro 50.700, più IVA e Pt_1
più le spese tecniche secondo il caso⁷.

19

7. SPESE PROCESSUALI
Nel presente giudizio vi è sicuramente soccombenza reciproca fra il ricorrente, da una parte, e l'arch. , e l'impresa , dall'altra (basterà confrontare, in questo senso, le CP_1 CP_4
domande formulate ed i capi del dispositivo).
Il ricorrente è soccombente invece nei confronti delle la quale però è rimasta contumace. CP_3
Formalmente, va dichiarata comunque la compensazione delle spese processuali solo rispetto alla parte convenuta costituita, e cioè la . CP_4
La stessa conclusione dev'essere evidentemente raggiunta (a posteriori) rispetto al procedimento di
ATP, a proposito delle spese di assistenza legale (ed ogni parte terrà a suo carico le spese di CTP).
Quanto ai compensi del CTU ing. , è equo che essi siano divisi in tre parti uguali fra il Per_1
, l'impresa e il , sempre in ragione dell'esito finale della lite, e delle CP_1 CP_4 Pt_1
reciproche soccombenze.


PER QUESTI MOTIVI

respinta ogni domanda o eccezione diversa da quelle di cui ai capi seguenti,
1) condanna l' a pagare a parte ricorrente, a titolo di risarcimento dei danni, Controparte_5
la somma di euro 18.392,89 (quale metà di euro 36.785,78, e già comprensiva di IVA), nonché
la somma di euro 5.460,37 (quale metà di euro 10.920,75), oltre interessi dalla sentenza al saldo;

2) condanna l'arch. a pagare a parte ricorrente, a titolo di risarcimento dei danni, la CP_1
somma di euro 50.700, più IVA e più spese tecniche, oltre interessi dalla sentenza al saldo;

3) compensa le spese di lite di questo giudizio fra il ricorrente e la;
CP_4
4) analogamente, compensa le spese di assistenza legale nel procedimento di ATP, ed ogni parte terrà a suo carico le spese di CTP;

5) quanto ai compensi del CTU ing. , li pone a carico del , dell'impresa Per_1 CP_1
, in tre parti uguali, con obbligo alle parti di effettuare i giusti Parte_3
conguagli e le giuste rifusioni.
20 Vicenza, il 25 giugno 2025
Il Giudice
Dott. Massimiliano De Giovanni
21 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Impresa che il CTU -scrivendo a febbraio del 2024 – definisce erroneamente “fallita”; in realtà, una visura camerale prodotta dall' , ed aggiornata all'ottobre 2024, attesta che l'impresa è in concordato preventivo e Controparte_5 liquidazione (ancora in corso). ² In questo passaggio (pag. 32) il CTU aggiunge che non occorre indagare più a fondo il difetto di qualità del laterizio delle pignatte, in quanto, sebbene prodotte dalla , il difetto finirebbe per essere imputabile in capo Controparte_8 alla costruttrice;
si tratta però di un'affermazione errata, che non tiene conto di quanto afferma, in Controparte_5 senso contrario, l'art. 115 del Codice del Consumo. ³ Il CTU conferma, durante i suoi sopralluoghi, che la destinazione di fatto del piano terra era di zona cucina e di zona soggiorno, essendosi verificato il crollo in quest'ultima. ⁴ La ragione di tale ridotta “altezza” è stata detta alla fine di pag. 7 di questa sentenza. ⁵ E' logico, dunque, che queste cifre, e questi calcoli, devono intendersi come sostitutivi rispetto a quelli fatti nelle pagine precedenti della perizia;
lo stesso CTU fa intendere che questa “interpretazione” è corretta verso la metà della pag. 69 del suo elaborato. ⁶ La parte ricorrente evita di prendere posizione sulla questione della eventuale ripartizione di responsabilità fra l' e l'impresa fornitrice dei solai prefabbricati, la , che non è parte del giudizio. Controparte_5 CP_8
12 ⁷ L'importo è diverso anche dagli euro 71.712,28 più IVA e più euro 9.000 per spese tecniche oltre IVA e Cassa, menzionati dall'ing. , ma ciò si spiega facilmente per il fatto che il perito inglobò in tale cifra anche il costo Per_3 per l'intervento anti-sfondellamento; se si sottrae quella parte, i conti tornano nuovamente.