REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BERGAMO SEZIONE IV
in composizione monocratica, nella persona del dott. Attilio Burti, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 10.12.2025, pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 858 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024 promossa da
( , rappresentata e difesa dall'avvocato MARCO Parte_1 P.IVA_1
INTERNULLO come da procura allegata all'atto di citazione
- attrice opponente -
contro
( , rappresentata e difesa dagli Controparte_1 P.IVA_2 avvocati LUIGI TACCOGNA, VINCENZO IUPPA E ALESSIO GRIPPALDI per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuta opposta -
avente ad OGGETTO: contratto preliminare di vendita (opposizione a decreto in- giuntivo).
CONCLUSIONI
Per : Parte_1
1 - accertare la sussistenza nel caso di specie dei gravi motivi sanciti dall'art.649
c.p.c. e, conseguentemente disporre inaudita altera parte la sospensione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo 3342/2024 Ing, n. 7371/24 Rg emesso il 27/12/2024 in questa sede opposto, il tutto per i motivi in fato in dirit- to tutti sopra esposti;
- nella denegata ipotesi in cui il giudice dovesse ritenere non sussistere i presupposti per la concessione inaudita alter parte della invocata sospensione della provvisoria esecutività dell'opposto decreto ingiuntivo , fissarsi all'uopo udienza di comparizione delle parti con adozione di tutti i provvedimenti come per legge
Nel merito - accertare , rispetto al contratto per cui è causa, la perpetrata re- sponsabilità precontrattuale di e, conseguente- Controparte_1 mente l'illegittimità del recesso dalla stessa esercitato, il tutto per i motivi in fat- to e in diritto sopra esposti;
- per gli effetti , dichiarare che nulla Parte_1 deve a per i motivi in fatto e in diritto tutti sopra Controparte_2 esposti, - Revocare il decreto ingiuntivo n. 3342/2024, Ing. N. 7371/2024 RG emesso il 27/12/2024 dall'intestato Tribunale e in questa sede opposto;
nel me- rito in via riconvenzionale – accertare la legittimità del recesso esercitato da
[...] per effetto della notifica del presente atto rispetto al contratto preli- Parte_2 minare per cui è causa. E per gli effetti, dichiarare il diritto della stessa a tratte- nere la caparra versata da controparte ai sensi dell'art. 1385 II co CC , il tutto per i motivi in fatto e in diritto sopra esposto;
in ogni caso – spese di causa inte- ramente rifuse.
Per : Controparte_1
a) In via principale respingere l'opposizione perché infondata e comunque non provata;
b) In via subordinata e riconvenzionale, per il solo caso di revoca del decreto ingiuntivo in epigrafe, accertata la legittimità del recesso da parte di
dal contratto preliminare di vendita immobiliare del Controparte_1
22.5.2019 (doc. 3 del fascicolo di parte opposta), come integrato dalla scrittura del 23.2.2021 (doc. 4 del fascicolo di parte opposta), condannare l'opponente
a versare ad la somma di euro Parte_1 Controparte_1
695.000,00 oltre interessi, al tasso legale con decorrenza dal 20.12.2024 sino al
24.12.2024 ed al tasso di cui all'art. 1284 IV comma dal 24.12.2024 sino al sal- do, o in subordine ulteriore la diversa minor somma ritenuta di giustizia con i
2 medesimi interessi;
c) In via di ulteriore ed estremo subordine, per il solo caso di revoca del decreto opposto e nella sola e denegata ipotesi di rigetto della do- manda di cui al capo b) che precede, accertare l'avvenuta risoluzione del contrat- to preliminare di vendita immobiliare del 22.5.2019 (doc. 3 del fascicolo di parte opposta), come integrato dalla scrittura del 23.2.2021 (doc. 4 del fascicolo di parte opposta), in subordine ulteriore pronunciarla, per inadempimento di
[...]
e condannare la medesima al versamento in favore di Parte_1 Controparte_1 dell'importo di euro 375.000,00 con interessi ai tassi e con le decor-
[...] renze di cui al capo che precede, oltre al risarcimento del danno che si indica nel- la somma di euro 320.000,00 0 in subordine nella minore ritenuta di giustizia;
d) con vittoria di spese ed onorario del giudizio oltre alla condanna dell'opposta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per evidenza della temerarietà della lite.”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1.1.- ha proposto opposizione avverso l'ingiunzione di pagamento Parte_1 emessa in favore di della somma di € 695.000,00 Controparte_1 oltre agli interessi e alle spese del procedimento.
1.2.- L'opposizione non è fondata per quanto si viene ad esporre.
1.3.- L'ingiunzione è stata chiesta da (promittente Parte_3 acquirente) per la restituzione del doppio dell'importo versato dalla stessa a tito- lo di caparra confirmatoria per l'acquisto di due appartamenti e due autorimesse come individuati nel contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data
22/05/2019 (cfr. doc. 5 opponete) integrato con accordo modificativo scritto del 23.02.21 (cfr. doc. 5a opponente): l'obbligo di concludere il contratto defi- nitivo sarebbe rimasto inadempiuto da parte di (promittente ven- Parte_1 ditrice) e, pertanto, ha esercitato il diritto di reces- Controparte_1 so, domandando la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.
1.4.- L'opponente ha dedotto che, in realtà, l'oggetto del suddetto contratto pre- liminare di vendita sarebbe stato successivamente modificato per essersi l' resasi disponibile ad acquistare i beni immobili oggetto Controparte_1 del noto contratto, anziché completati, nello stato di fatto in cui si trovavano nel- la primavera dell'anno 2024, salvo poi rendersi essa stessa inadempiente alle di-
3 verse intese raggiunte.
2.1.- Tanto premesso sulle contrapposte posizioni assunte dalle parti negli atti introduttivi, occorre rimarcare come non è contestata la circostanza per cui il termine per la consegna degli immobili oggetto del contratto preliminare origina- riamente previsto per il 30/09/2020 sia stato differito dalle parti prima al
30/9/2021 e poi al 31/05/2024, senza che le parti addivenissero mai alla stipula del contratto definitivo.
2.2.- Non è, altresì, neppure contestata la successiva richiesta da parte di Im- mobiliare La CA di addivenire alla stipula del contratto definitivo entro la data del 20/12/2024 e che, nemmeno entro questa data, il contratto definitivo di compravendita sia stato concluso.
2.3.- Parimenti pacifica è la circostanza che tra le parti siano intercorsi degli scambi di mail precedenti la data del rogito del 31/5/24 aventi ad oggetto la ri- cognizione dello stato di avanzamento dei lavori del cantiere e la determinazione della natura e del valore dei lavori necessari al completamento ed alla finitura degli immobili oggetto del preliminare di vendita.
2.4.- Di tale circostanza si rinviene conferma anche nella prova per testimoni as- sunta nel corso dell'istruttoria.
3.1.- Non vi è prova alcuna, invece, che tali interlocuzioni tra le parti abbiano portato ad una consensuale e valida modifica degli elementi essenziali del con- tratto preliminare del 22/5/2019 che, secondo la prospettazione dell'opponente, avrebbe avuto ad oggetto l'obbligo di trasferire due unità abitative non già finite e abitabili, ma nello stato di fatto in cui versavano (e, quindi, con lavori di ristrut- turazione in fieri ed ora a carico dell'acquirente) e proporzionale riduzione del prezzo di vendita.
3.2.- Il contratto preliminare di vendita, infatti, rientra nella tipologia dei con- tratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam ex art 1351 c.c., mo- tivo per cui eventuali e successive modifiche ad esso devono rispettare, a pena di nullità, il requisito della forma scritta, nel caso de quo per l'appunto assente.
3.3.- Laddove le parti avessero voluto validamente modificare l'oggetto del con- tratto preliminare, così come già fatto una prima volta con la stipula di apposita
4 scrittura in data 23/2/21 (doc. 4 del fascicolo dell'opposta) avrebbero, quindi, dovuto rispettare anche in questo caso il requisito della forma scritta.
3.4.- Ed, invero, se è valida la modifica degli elementi accidentali o accessori della pattuizione attraverso accordi verbali, la modifica di elementi essenziali (v. art. 1325 cod. civ.) di un contratto avente la forma scritta ai fini della validità non può che avvenire rispettando il medesimo requisito formale. La giurispruden- za di legittimità ha, infatti, statuito che “nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam (come nel caso del preliminare di vendita immobi- liare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, res, pretium), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi aliunde. Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo di- rettamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto “(Cassazione civile, sez. II, 30/03/2021, n. 8765).
3.5.- Pertanto, quand'anche la volontà delle parti fosse stata quella di addivenire alla stipula in data 31.5.2024 del contratto definitivo trasferendo la proprietà dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava (e, dunque, in costru- zione) e riduzione del prezzo in proporzione allo stato effettivo dei lavori di ri- strutturazione (v. punto 14, pag. 6) atto di citazione), un siffatto accordo in quanto nuncupativo sarebbe irrimediabilmente nullo e, quindi, improduttivo di ef- fetti per entrambe le parti in lite che, invece, restano vincolate alla precedente convenzione (trasferimento della proprietà dei due appartamenti finiti contro il pagamento del prezzo originariamente concordato).
4.1.- Tanto premesso, non è neppure ravvisabile una responsabilità precontrat- tuale dell' come ha dedotto l'opponente, atteso che essa Controparte_1
è propria della fase prodromica alla stipula del contratto, mentre nel caso de quo le parti avevano già concluso un contratto preliminare valido ed efficace alla cui modifica nessun contraente può essere tenuto. Dalla stipula del contratto preli- minare, infatti, sorge un diritto soggettivo alla stipula del contratto definitivo di contenuto speculare a quello del preliminare e, dunque, un dovere di contrarre coercibile in forma specifica nelle forme di cui all'art. 2932 cod. civ. e non anche
5 un dovere di contrattare le modifiche del programma negoziale conseguenti a eventuali sopravvenienze collegate alla sfera soggettiva di uno dei due contraenti
(in questo caso del promittente acquirente incapace di portare a termine i lavori di ristrutturazione e di trasferire la proprietà di appartamenti finiti).
4.2.- In ogni caso, quand'anche fosse sorto in capo al promittente venditore un ragionevole affidamento rispetto alla volontà del promittente acquirente di modi- ficare l'oggetto del contratto preliminare, occorre osservare come il recesso dalle trattative è avvenuto nel maggio del 2024 (docc. 18, 19 opponente) con mo- dalità niente affatto scorrette ed è stato congruamente giustificato dai rischi cui il promissario acquirente si stava esponendo, concludendo un contratto definitivo con variazioni significative al programma negoziale peculiari (rimarchevole modi- fica dell'oggetto del contratto e del prezzo del preliminare) con una società commerciale fortemente indebitata con il sistema bancario e con i propri fornitori
(v. docc. 28, 29, 30, 31, 32 opposta rispetto alle numerose ipoteche giudiziali iscritte a carico della promittente venditrice) e, quindi, stipulando un contratto con effetti precari e caducabili, atteso che la stabilità degli effetti del contratto era esposta all'imponderabile alea che i creditori individuali del promittente ven- ditore oppure gli eventuali creditori concorsuali rappresentati dal curatore non agissero in revocatoria.
4.3.- Ciò detto, in ogni caso, all'eventuale recesso ingiustificato dalle trattive volte alla modifica dell'oggetto del contratto preliminare non può essere ricolle- gata alcuna efficacia paralizzante in base alla regola di cui all'art. 1375 cod. civ. della successiva dichiarazione negoziale con cui la promittente acquirente è rece- duta dal contratto ex art. 1385 cod. civ. e ha chiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. La presenza di un recesso ingiustificato dalle trattative, quand'anche se vi fosse stata, è, detto altrimenti, irrilevante ai fini di escludere la legittimità del recesso esercitato dal promittente acquirente e dal suo diritto alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria.
4.4.- Fermo restando, di fatti, che il recesso non è stato affatto immotivato, la promittente acquirente (v. doc. 19 opponente) ha concesso nel giugno del
2024 alla promittente venditrice un termine ulteriore di mesi sei per addivenire alla stipula del definitivo e ciò, si badi, nonostante il termine per la sua conclu- sione, come già più volte prorogato, era scaduto per fatto imputabile alla promit-
6 tente venditrice che, a causa dei suoi problemi finanziari, non aveva ancora ulti- mato i lavori di ristrutturazione degli appartamenti promessi in vendita.
4.5.- Orbene, soltanto dopo che questo ulteriore termine è spirato (v. doc. 20 opposta), la promittente acquirente si è avvalsa dell'istituto di autotutela nego- ziale previsto dalla convenzione con cui è stata pattuita la dazione della caparra confirmatoria per rafforzare la cogenza del contratto.
4.6.- Il recesso di cui all'art. 1385 cod. civ. non è, quindi, affatto avvenuto con modalità scorrette che possono essere sintomatiche di un esercizio abusivo del diritto. Il diritto potestativo assegnato dall'autonomia negoziale alla parte non è stato, infatti, esercitato a sorpresa subito dopo l'interruzione delle trattative per la stipula di un contratto modificativo dell'oggetto del preliminare, ma con un congruo preavviso di sei mesi e con una trasparente comunicazione della rilevan- za per la promittente acquirente che la stipula del definitivo secondo le pattuizio- ni originarie sarebbe dovuta avvenire entro il mese del dicembre del 2024. Il re- cesso è avvenuto, poi, previa convocazione della promittente venditrice innanzi al notaro per la stipula del contratto definitivo (v. doc. 21 opposta) e solo dopo averne constatato la mancata presentazione della stessa, nonché l'assenza delle condizioni per addivenire alla stipula del definitivo (presenza dei creditori iscritti della promittente venditrice per la rinuncia alle ipoteche, v. doc. 22 opponen- te).
4.7.- La condotta della promittente acquirente è stata, quindi, improntata alla massima lealtà e buona fede. Essa, infatti, anzitutto, non poteva certo ritenersi obbligata a stipulare un definitivo a diverse condizioni, a meno di non volere so- vrapporre l'obbligo a contrarre il definitivo con quello diverso a contrattare se- condo buona fede modifiche contrattuali, nonché l'interesse positivo all'esatto adempimento del contratto preliminare con l'intangibilità dell'autonomia negozia- le presidiata dal rispetto dei doveri di cui agli artt. 1337 e 1338 c.c. risarcibile so- lo nei limiti dell'interesse negativo¹. Solo, infatti, l'obbligo alla stipula del definiti-
7 vo è un'obbligazione coercibile cui corrisponde un diritto soggettivo all'esatto adempimento della parte non inadempiente. Viceversa, l'obbligazione a negozia- re è incoercibile e lo stato delle trattative, per quanto possa essere avanzato, non fa mai sorgere un diritto a stipulare un contratto con un determinato conte- nuto.
4.8.- Secondariamente, allorché re melius perpensa e nel pieno esercizio del proprio diritto di autodeterminazione negoziale (v. art. 41 Cost.), la promittente acquirente ha domandato l'adempimento del contratto preliminare (e, cioè, la stipula del definitivo avente ad oggetto il trasferimento di immobili finiti), essa ha agito senza gravare ingiustificatamente la posizione della promittente venditrice assegnandole un nuovo (rispetto a quello già scaduto) termine per l'adempimento sufficientemente lungo (mesi sei per finire gli appartamenti già in corso di ristrutturazione da anni) e preannunciando con trasparenza che l'ulteriore inadempimento avrebbe frustrato in maniera significativa il proprio in- teresse all'esecuzione del programma negoziale.
5.- Ciò detto sul carattere non abusivo del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., per quanto riguarda la non scarsa importanza dell'inadempimento della promit- tente venditrice e, cioè, l'esistenza dell'ulteriore presupposto che giustifica lo scioglimento del vincolo negoziale in forza dell'istituto di autotutela di fonte ne- goziale disciplinato dall'art. 1385 c.c. (istituto che non opera per gli inadempi- menti di scarsa importanza che rendono sproporzionata la caducazione del vinco-
dei vantaggi che si sarebbero conseguiti con la stipulazione ed esecuzione del contratto, non essendo, viceversa, risarcibile il pregiudizio corrispondente al cd. interesse positivo, consistente nelle utilità che si sarebbero ricavate ove il contratto fosse stato validamente concluso ed eseguito. Pertanto, sarà compensabile la perdita di chance per le occasioni di guadagno alternative cui il privato avrebbe potuto attingere in assenza del contegno dannoso dell'amministrazione così come le spese sostenute, pur se si tende, tuttavia, a differenziare il parametro risarcitorio a seconda delle diverse ipotesi di responsabilità precontrattuale normativamente individuate, precisandosi che mentre la responsabilità prevista dall'articolo 1337 tutela l'affidamento di una delle parti sulla conclusione del contratto, la responsabilità prevista dall'articolo 1338 tutela l'affidamento della parte sulla validità del negozio.”
8 lo contrattuale), si osserva che: -) l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di trasferire gli appartamenti ristrutturati e abitabili appariva come de- finitivo attesa la sua situazione di illiquidità emergente, inter alia, dalla congerie di ipoteche giudiziali iscritte a suo carico in quegli anni;
-) il tempo concesso dal promittente acquirente nel giugno del 2024 per completare i lavori era sicura- mente congruo per un imprenditore commerciale di diligenza ordinaria e di ade- guata capacità economica, atteso che i lavori erano iniziati ancor prima dello scoppio della pandemia²; -) il promittente acquirente aveva già accordato due proroghe per la stipula del definitivo e, quindi, sarebbe stata una compressione eccessiva ingiustificata del suo interesse all'esatto adempimento esigere che, alla scadenza della data del 20.12.2024, dopo aver vanamente evocato la promitten- te venditrice avanti al notaio³, accettasse un ulteriore ritardo dell'adempimento anche alla luce della complessiva situazione economica e patrimoniale del pro- mittente venditore;
-) l'immobile promesso in vendita era ancora gravato da ipo- ² Cassazione civile sez. VI, 05/06/2018, n.14409: “l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza, occorrendo avere riguardo all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo
(conf. Cass. n. 10127/2006).”
9 teche e dalla trascrizione di una domanda giudiziale⁴.
6.- Tanto premesso, il decreto ingiuntivo opposto deve essere confermato perché
l'esercizio del diritto di autotutela negoziale della parte che è receduta dal con- tratto domandando il doppio della caparra confirmatoria versata ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. presuppone la proposizione di una domanda di condanna che si fonda sul preliminare accertamento dell'intervenuto scioglimento del rapporto contrattuale per effetto del recesso. La pronuncia, quindi, non ha effetti costituti- vi, ma meramente dichiarativi. Il contratto non è venuto meno per effetto di una pronuncia giudiziale (come avviene nel caso di risoluzione per inadempimento di non scarsa importanza, ex artt. 1453 e 1455 c.c.), ma in ragione di una dichiara- zione unilaterale recettizia del contraente non inadempiente. Conseguentemente il diritto alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria può anche es- sere fatto valere in sede monitoria, non presupponendo una pronuncia costitutiva che disponga la risoluzione del contratto preliminare ma l'accertamento dell'esistenza di una convenzione che ha previsto la dazione della caparra con- firmatoria, nonché l'inadempimento dell'obbligo di concludere il contratto defini- tivo e della non scarsa importanza dell'inadempimento.
7.- Le spese dell'opposizione seguono la soccombenza.
7.2.- Ai fini della determinazione del compenso, appaiono congrui gli ordinari pa- rametri medi di cui alle tabelle allegate al D.M. 55/2014.
7.3.- Pertanto, tenuto conto dello scaglione di riferimento in base al valore della
10 causa (da € 520.000,00 a € 1.000.000,00), va liquidato un compenso di €
29.193,00 risultante dalla somma di € 4607,00 per la fase di studio, € 3039,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 13.534,00 per la fase istruttoria e/o di trat- tazione ed € 8.013,00 per la fase decisionale.


P.Q.M.

il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda o eccezione respinta o assorbita
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo del Tribunale di Bergamo n. 3342/2024;
- condanna al rimborso in favore di Parte_1 Controparte_1
delle spese processuali che liquida in € 29.193,00 per compenso professionale ol- tre alle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso e accessori di legge.
Bergamo, 11.12.2025
IL GIUDICE dott. Attilio Burti
*minuta redatta con la collaborazione della dott.ssa Marialaura Soardi, Giudice di Onorario Pace addetto all'Ufficio del Processo.
11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cassazione civile, sez. I, 05/11/2024, n. 28404: “In caso di responsabilità precontrattuale il risarcimento è limitato all'interesse negativo, e comprende le spese inutilmente sostenute in previsione della conclusione del contratto nonché le perdite sofferte per non aver usufruito di ulteriori occasioni. La responsabilità precontrattuale non può essere utilizzata per chiedere il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati o ³ Corte appello Reggio Calabria, 09/03/2018, n.136: “l'inadempimento di parte venditrice
(la quale, rispetto alla predetta data del 30.05.1987 non risultava avere completato
l'immobile come promesso in vendita) possa senz'altro considerarsi di gravità tale da determinare la risoluzione del contratto in questione (e ciò, sia dal punto di vista oggettivo, per quanto emerso nella espletata C.T.U. che, alla data del 09.02.95, aveva appurato non essere ancora stato completato l'immobile compromesso;
che dal punto di vista soggettivo, perché comunque esiste agli atti di causa una convocazione formale di parte venditrice da parte acquirente dinanzi ad un Notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita, disertata senza giustificazione da parte venditrice).” ⁴ Cassazione civile sez. II, 16/09/2020, n.19294: “in tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore, l'art. 1482 c.c., nel facultare il compratore a sospendere il pagamento del prezzo nonchè a chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dell'immobile, non esaurisce i rimedi a disposizione dell'acquirente in quanto gli concede soltanto un rimedio alternativo ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale, senza precludergli la possibilità di esperire l'azione di risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento (cfr. Cass.
30.7.2004, n. 14583; Cass. 11.11.1994, n. 9498), e, si soggiunge, nel caso di specie, senza precludergli la possibilità di domandare l'accertamento della legittimità del recesso esercitato ai sensi dell'art. 1385 c.c., comma 2.”