Alla data del 21 Gennaio 2025, ore 9.30, innanzi al giudice, dott. Andrea Martinetto, tramite collegamento da remoto, per la parte attrice compare l'Avv. Nicola Calleri, per la parte convenuta compare l'Avv. Stella Aragona in sostituzione dell'Avv. Mauro Garbolino Riva. Il
giudice prende atto della dichiarazione di identità dei Difensori presenti. Nessuna delle parti è
personalmente presente.
Gli Avv.ti Calleri ed Aragona, collegati da remoto, dichiarano che non siano in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non siano presenti soggetti non legittimati nei luoghi in cui si trovino in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i Difensori si impegnano a mantenere attiva la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata ed a questo punto domanda ai Difensori presenti se i canoni di locazione oggi risultino tutti regolarmente pagati dalla società conduttrice oppure se vi sia una qualche mensilità rimasta impagata.
L'Avv. Calleri riferisce di non avere conoscenza di tale circostanza.
L'Avv. Aragona riferisce di avere conferma dell'avvenuto pagamento dei canoni sino ad
Ottobre 2024, compreso, ma di non sapere la situazione relativa alle mensilità successive.
Altresì precisa che ad oggi le fatture vengano emesse dalla locatrice alla fine di ogni singolo mese.
Quindi il giudice invita le parti a procedere con le repliche ed entrambi i Difensori replicano alle argomentazioni della rispettiva controparte, ribadendo le conclusioni già formulate alla scorsa udienza e l'Avv. Aragona, in particolare, nel richiamare le conclusioni, reitera la richiesta di distrazione delle spese del giudizio, dichiarandone l'avvenuta anticipazione.
Conclusa la illustrazione orale delle parti, alle ore 9.45, il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare la decisione, invitando le stesse ad attendere per ascoltare la lettura della sentenza.
Il giudice dott. Andrea Martinetto

Successivamente nella medesima giornata, il giudice, alle ore 13.40, conclusa la propria deliberazione e richiamate le parti, dà lettura della sentenza, contenente i motivi di fatto e di diritto posti alla base della decisione.
Si dà atto, però, che nessuna delle parti è presente alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a ruolo al n.ro 692 / 2024 Registro Generale,
avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione a seguito di conversione del rito da procedimento di sfratto,
promosso da in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, Parte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola Calleri del Foro di Asti, in forza di procura speciale datata 4 Dicembre 2023 ed allegata in calce alla intimazione di sfratto datata 15 Gennaio 2024
- attrice -
contro in persona del proprio legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Mauro Garbolino Riva del Foro di Torino, per procura senza data resa in calce alla comparsa di costituzione e risposta del 21 Febbraio 2024
- convenuta -
Conclusioni di parte attrice: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Asti, respinta ogni contraria istanza,
eccezione e deduzione, Nel merito: in via di principalità: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione 1.07.2017 per cui è giudizio per mancato tempestivo pagamento da parte della conduttrice dei Controparte_1
canoni da gennaio a giugno 2023 ai sensi dell'art. 5 del contratto medesimo;
in via di
subordine: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione

1.07.2017 per cui è giudizio, anche in forza della specifica condizione sub 5 apposta nel contratto medesimo, nonché, in ogni caso, ai sensi degli artt. 29 e 30 L. 392/1978; in ogni
caso: ordinare alla conduttrice l'immediato rilascio dell'immobile sito in Alba (CN), Piazza
San Francesco d'Assisi n. 6/A, censito al catasto del Comune di Alba al F. 37 mappale n. 471,
sub 23 e 29. - In via istruttoria: ammettere la prova contraria sui capi avversari, ove dedotti e ammessi, con riserva di indicare il nominativo dei testi. Con il favore delle spese di giudizio.
Conclusioni di parte convenuta: Riservata ogni altra ragione, azione e deduzione Contrariis
rejectis Voglia Il.mo Tribunale di Asti NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE 1) Rigettare
tutte le domande svolte dall'attrice in via principale e/o subordinata per tutte le ragioni di cui alla narrativa assolvendo la conchiudente da ogni avversa domanda. NEL MERITO, IN VIA
SUBORDINATA 2) Nella denegata e non creduta ipotesi dell'accoglimento della domanda di accertamento del diritto al recesso anticipato, non concedere in ogni caso l'ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva, ma subordinarla al rilascio della concessione \ licenza edilizia e per l'effetto 3) dichiarare tenuta e condannare la al pagamento in favore Parte_1
della ell'indennità pari a 18 mensilità di canone ai sensi e per gli effetti di cui all'art. _1
34 L. 392\1978. Con il favore delle spese e degli onorari di causa, oltre al compenso forfettario nella misura del 15%, IVA e CPA, da distrarsi in favore del legale scrivente,
antistatario. Motivi della decisione
Alla luce degli elementi istruttori raccolti in giudizio, le questioni prospettate dalle parti in lite, appaiono da dirimersi secondo le modalità ed i termini in appresso specificati.
Il contenzioso prende spunto da una situazione di fatto che, quanto alle circostanze oggettive,
appare sostanzialmente condivisa da entrambi i litisconsorti, seppur poi ciascuna parte dia una propria interpretazione di diritto, arrivando a conclusioni diametralmente differenti rispetto alla controparte.
Le parti concordavano circa la esistenza del contratto di locazione, relativo all'immobile sito in Alba (CN), Piazza San Francesco d'Assisi, n. 6 e registrato in data 16 Novembre 2017 (doc.
1 di parte attrice presente in atti) ed anche sulla rispettiva titolarità del diritto a partecipare al giudizio in qualità di parti del contratto: la quale incorporante della Parte_1
(doc. 5 di parte attrice) a sua volta subentrata agli Controparte_2
originari locatori, GG.ri , , e Parte_2 Persona_1 Persona_2 [...]
(doc. 4 di parte attrice) e la quale cessionaria di azienda Per_3 _1
rispetto alla cedente e conduttrice iniziale, società (doc. 3 di parte attrice) CP_3
La attrice dava inizio al procedimento giudiziale secondo le forme del rito a cognizione sommaria ex artt. 658 e ss. c.p.c., ossia domandava, in via monitoria, la convalida dello sfratto per la asserita morosità della società conduttrice, dichiarandone, alla udienza del 28 Marzo
2024, la persistenza in ragione del mancato pagamento di sei mensilità relative ai canoni da
Gennaio a Giugno 2023, per un importo totale di Euro 9.600,00. Nel medesimo atto, inoltre,
la attrice, invocava anche la intervenuta risoluzione di diritto del contratto de quo, riferendo di aver inviato formale comunicazione in tal senso, alla società conduttrice, in data 15 Giugno
2022 (doc. 6 di parte attrice), proprio a seguito dell'omesso pagamento delle sei mensilità di cui sopra, in ossequio all'esplicita previsione contrattuale contenuta al punto 5 del contratto di locazione del 1 Luglio 2017.
Quale ulteriore prospettazione di risoluzione del contratto, la attrice, chiedeva accertarsi la intervenuta cessazione degli effetti di esso alla data del 30 Giugno 2023 per essere spirato il naturale decorso del termine della prima scadenza, esannuale, in quanto, con lettera datata ed inoltrata alla conduttrice in data 28 Giugno 2022, la locatrice dell'epoca,
[...]
aveva formalmente esplicitato la propria volontà di diniego al tacito Controparte_2
rinnovo ex art. 29 della Legge n. 392 / 1978 (doc. 7 di parte attrice), riferendo la necessità di provvedere alla integrale ristrutturazione del compendio immobiliare di cui faceva parte anche il locale oggetto oggetto del giudizio.
La società convenuta, si costituiva già nella fase Controparte_1
monitoria del processo, contestando integralmente quanto asserito dalla Parte_1
in primis riteneva non ammissibile la richiesta di convalida dello sfratto poichè, al 15 Gennaio
2024, data in cui era stata eseguita la notificazione della intimazione, non fosse più sussistente alcuna morosità, essendo già stata integralmente sanata, in un tempo ben precedente, il 16
Giugno 2023 (doc. 4 di parte convenuta).
La in secundis, eccepiva la infondatezza della richiesta di risoluzione di diritto _1
del contratto, ritenendo che, nel caso concreto, la tolleranza della parte locatrice sistematicamente attuata rispetto al ritardato pagamento dei canoni, rendesse non operativa la clausola concordata al punto n. 5 del contratto di locazione.
Infine, riteneva non condivisibile anche la richiesta di accertamento di intervenuta risoluzione del contratto alla prima scadenza del 30 Giugno 2023, eccependo la mancanza di una formale licenza o concessione edilizia in capo alla controparte e comunque negando la reale necessità
di una ristrutturazione del locale oggetto del contratto di locazione. Ove accolta tale ultima istanza domandava la condanna della attrice al pagamento della indennità per la perdita dell'avviamento equivalente a 18 mensilità di canone.
Per quanto concerne le prime due richieste di risoluzione formulate dalla parte della attrice nelle proprie conclusioni anche oggi richiamate ("in via di principalità: accertare e
dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione 1.07.2017 per cui è
giudizio per mancato tempestivo pagamento da parte della conduttrice
[...]
dei canoni da gennaio a giugno 2023 ai sensi dell'art. 5 del contratto Controparte_1
medesimo; in via di subordine: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto
di locazione 1.07.2017 per cui è giudizio, anche in forza della specifica condizione sub 5
apposta nel contratto medesimo"), la definizione delle questioni deve intendersi, in realtà,
uguale: si ritiene infatti che entrambe le richieste, essendo ricollegate alla medesima circostanza della riferita inosservanza del rispetto del termine del pagamento, di fatto esplicitino la stessa richiesta, ossia la applicabilità della disciplina di cui all'art. 1456 c.c.
concernente la risoluzione di diritto a seguito di clausola risolutiva espressa.
Il punto 5, del contratto di locazione del 1 Luglio 2017, registrato in data 16 Novembre 2017
ed inizialmente sottoscritto dai GG.ri , , Parte_2 Persona_1 Persona_2
e , in qualità di locatori, e dalla società quale Persona_3 CP_3
conduttrice (doc. 1 di parte attrice, pagina seconda riga prima e ss.), testualmente prevede "5)
Pagamento canoni ed oneri accessori - clausola risolutiva espressa - Il conduttore non potrà
in nessun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini
stabiliti come termini di legge e non potrà far valere alcuna azione e eccezione se non dopo
eseguito il pagamento delle rate scadute - clausola risolutiva espressa: Il mancato tempestivo
pagamento anche di una sola mensilità del canone di locazione comporterà ipso iure la
risoluzione del contratto ex art. 1456 del C.C."
Tale pattuizione configura esattamente il contenuto dell'art. 1456 c.c., anche nelle prime righe iniziali, risultando certamente legittima e vincolante tra le parti: essa individua lo specifico inadempimento di uno dei contraenti, previsto come determinante per la sorte del rapporto, in conseguenza dell'esplicita dichiarazione dell'altra parte di volersi avvalere della clausola. La
azione che ne deriva è di mero accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto, differendo da quella ordinaria di risoluzione per inadempimento per colpa, ex art. 1453, c.c., che, invece, ha natura costitutiva. (vedasi: Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n.ro 9488 del 18 Aprile 2013).
Tuttavia, ai fini della operatività degli effetti di tale clausola necessita che le parti abbiano mantenuto una condotta di buona fede nella esecuzione del contratto: l'agire dei contraenti deve infatti essere valutato anche quando si sia in presenza di una clausola risolutiva espressa secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicchè, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola,
appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente (Cass. Civ., Sez. 1, Ordinanza n.
8282 del 23 Marzo 2023. Conformi: Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 23868 del 23 Novembre
del 2015).
Proprio per tale ragione la tolleranza mantenuta dalla parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola risolutiva, e neppure determina la tacita rinuncia ad avvalersene,
ma implica che la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, debba manifestare l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento. Conseguentemente ai fini della valida esplicazione degli effetti della clausola stessa occorre che, dopo la condotta tollerante, il creditore richiami il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni (Cass. Civ., Sez. 2, Ordinanza n.
14195 del 5 Maggio 2022).
Tale considerazione si inserisce nel consolidato solco interpretativo delineato dalla Corte di
Legittimità, la quale, con svariate pronunce, anche in materia locatizia, ha ritenuto che il mancato esercizio, da parte del locatore, del potere potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento del locatario, in presenza di una clausola risolutiva espressa,
costituisca l'effetto conformante della buona fede nella fase esecutiva del detto contratto, con la conseguenza per cui il rispetto di tale principio (di buona fede) imponga che lo stesso locatore, contestualmente o anche successivamente all'atto di tolleranza, manifesti la sua volontà di avvalersi della menzionata clausola risolutiva espressa in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento e comunque per il futuro (Cass. Civ., Sez. 3 -, Sentenza n.
14240 del 8 Luglio 2020. Vedasi conformi Cass. Civ., Sez. 6 -3, Ordinanza n. 14508 del6
Giugno 2018; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 2111 del 14 Febbraio 2012; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 15026 del 15 Luglio 2005; Cass. Civ., Sez.3, Sentenza n. 1316 del 9 Febbraio
1998).
Nel caso di specie la locatrice, (subentrata ai Controparte_4
GG.ri , ed ed alla IG.ra , alla Parte_2 Per_1 Persona_2 Persona_3
data del 30 Marzo 2022 [doc. 4 di parte attrice]) poi incorporatasi per fusione, alla data del 15
Dicembre 2022, alla odierna attrice (doc. 5 di parte attrice) ha consentito Parte_1
che la corresponsione dei canoni non avvenisse secondo l'espresso dettato normativo, ma che conseguisse ad una fatturazione trimestrale, peraltro in alcune circostanze anche pagata tardivamente dalla conduttrice rispetto all'ultimo mese di riferimento e non solo al primo..
Infatti risulta documentalmente (docc. 1, 2 e 3 di parte convenuta) e costituisce circostanza pacifica che:
- le mensilità dei mesi di Aprile, Maggio e Giugno 2022 siano state corrisposte dalla convenuta in data 13 Maggio 2022 (doc. 1 di parte convenuta);
- le mensilità dei mesi di Luglio, Agosto e Settembre 2022 siano state corrisposte dalla convenuta in data 7 Ottobre 2022 (doc 2 di parte convenuta);
- le mensilità dei mesi di Ottobre, Novembre e Dicembre 2022 siano state corrisposte dalla convenuta in data 6 Dicembre 2022 (doc 3 di parte convenuta).
Poichè anche la fatturazione relativa ai mesi di Gennaio, Febbraio e Marzo 2023 nonchè
quella di Aprile Maggio e Giugno 2023 (doc. 4 di parte convenuta) risulta essere stata eseguita dalla sulla base dei medesimi presupposti sino a quel momento Parte_1
applicati e condivisi (pagamento trimestrale differito) e considerato che nessun richiamo al rispetto dei termini pattuiti nel contratto (pagamento mensile entro il giorno 5 di ogni mese di riferimento [punto 4) del contratto in atti]), risulti essere stato effettuato dalla Parte_1
alla prima della lettera del 15 Giugno 2023, non si ritiene di poter
[...] _1
considerare in buona fede la condotta mantenuta dalla società attrice nella esecuzione del contratto per quanto concerne la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al punto 5 del contratto di locazione, relativamente alle mensilità poste a fondamento della odierna richiesta (da Gennaio a Giugno 2023) con ritenuta conseguente inapplicabilità dei relativi effetti risolutori del contratto.
Conforta tale interpretazione anche la circostanza per cui la debitrice abbia immediatamente assolto al proprio obbligo di pagamento, non appena conosciuta (in data 16 Giugno 2023
[doc. 4 di parte convenuta]) la posizione della locatrice (esplicitata il giorno precedente [doc.
6 di parte attrice]), facendo ritenere, in tutta evidenza, che la se fosse stata _1
informata della intenzione della attrice di far valere, a differenza di quanto sino a quel momento deciso, la propria volontà di dare applicazione alla previsione contrattuale di cui al punto 5 dell'accordo del 1 Luglio 2017, avrebbe rispettato i termini concordati.
Stante quanto sopra motivato vengono respinte le richieste formulate dalla attrice "in via di principalità" ed "in via di subordine", parte iniziale, concernenti la risoluzione di diritto per inosservanza da parte della conduttrice del punto 5 del contratto allegato agli atti.
Per quanto riguarda la richiesta di risoluzione del contratto di locazione per sopraggiunta scadenza del termine di vigenza, la domanda attorea viene oggi accolta con le modalità che seguono.
Non si ritiene condivisibile l'accertamento di avvenuta risoluzione alla prima scadenza del contratto (30 Giugno 2023), in quanto la ragione indicata, dalla locatrice dell'epoca, nella lettera di disdetta (doc. 7 di parte attrice) a supporto di tale facoltà (integrale ristrutturazione del compendio immobiliare di cui faccia parte il locale concesso in locazione alla _1
, appare espressamente contestata dalla convenuta e non dimostrata dalla attrice.
[...]
Poichè la necessità di ristrutturazione costituisce un elemento essenziale ai fini di una valida disdetta alla prima scadenza contrattuale, come così stabilito dall'art. 29, lett. c) della Legge
392 / 1978 e poichè tale circostanza (necessità di ristrutturazione) è stata espressamente contestata dalla convenuta, nel difetto di prova fornita dalla parte attrice di tale oggettiva necessaria ristrutturazione anche della porzione di immobile locata dalla conduttrice, dovrà
rigettarsi la richiesta di accertamento della cessazione degli effetti locatizi sin dalla data di prima scadenza del 30 Giugno 2023. Peraltro la parte convenuta ha allegato agli atti, varia documentazione (fotografie [doc.

8 - una foto - e doc.

9 - sette foto -] e fatture [doc. 10]), documentazione che non appare evidenziare una necessaria ristrutturazione di tale immobile.
Pertanto anche la richiesta della di accertamento di una già intervenuta Parte_1
scadenza del contratto, si reputa oggi non accoglibile.
Tuttavia poichè la comunicazione di disdetta del contratto, inviata dal locatore al conduttore,
per una certa scadenza, ritenuta non corretta dal giudice, possa valere quale disdetta per la successiva legittima scadenza, come statuito dal Supremo Collegio di Legittimità secondo cui la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva (Cass. Civ. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 12607
del 22/05/2018; (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 8729 del 15/04/2011; Cass. Civ., Sez. 3,
Sentenza n. 14486 del 30/05/2008) e poichè il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, sia possibile dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza,
per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 684
del 19/01/2010; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 7927 del 26/04/2004), rilevati quindi tutti presupposti di legge necessari all'accertamento della finita locazione, in data futura (interesse delle parti in lite, valido contratto di locazione, scadenza successiva alla prima, tempestiva comunicazione di disdetta) ed essendo possibile l'accertamento anche nella odierna sede di merito, non costituendo tale decisione, come sopra già rilevato, una pronuncia extra petita o ultra petita, si ritiene con la presente pronuncia di accertare la scadenza del contratto di locazione de quo, alla data futura del 30 Giugno 2029, ovvero in coincidenza con la seconda scadenza, esannuale, del contratto (in vigore a partire dal 1 Luglio 2017).
Essendo stata riconosciuta la risoluzione del contratto di locazione tra gli odierni litisconsorti,
seppur con efficacia futura, dovrà anche essere individuata la data dell'esecuzione, poichè l'ambito di applicazione dell'articolo 56 della Legge n. 392 del 1978, in base al quale il giudice, nel caso di pronuncia di un ordine di rilascio di un immobile, debba anche fissare la data dell'esecuzione, non è limitato alle sole statuizioni emesse in esito allo speciale procedimento previsto dalla Legge n. 392/1978, ma riguarda tutte le controversie che possano avere come esito lo scioglimento del contratto di locazione, sia a seguito dell'azione ordinaria di risoluzione per inadempimento, sia a conclusione della procedura di sfratto per morosità,
sia per convalida di licenza per finita locazione (Cass. Civ., Sez. III, 5 Settembre 1987, n.
7213; Cass. Civ., Sez. III, 24 Marzo 1983, 2083).
Conseguentemente, anche nel caso concreto, dovrà procedersi alla individuazione di un termine per l'esecuzione dell'ordine di rilascio dell'immobile, termine che, considerato il rilevante periodo tempo ancora a venire prima della cessazione degli effetti del contratto (oltre quattro anni rispetto alla data odierna), appare corretto far coincidere con la sopra individuata data del 30 Giugno 2029, ben potendo, nel frattempo, la parte conduttrice organizzarsi per il trasferimento di ogni proprio bene in altra sede, per poter procedere alla restituzione del locale, libero da persone e cose, alla società locatrice.
Infine deve rilevarsi come la parte convenuta, nella ipotesi di accertamento di risoluzione del contratto per scadenza del termine, chiedesse condannarsi la attrice al pagamento di un importo equivalente al valore di diciotto mensilità di canone, a titolo di indennità per la perdita di avviamento in ossequio a quanto statuito dall'art. 34 della Legge n. 392 del 27
Luglio 1978 ed altresì chiedesse di subordinare l'esecuzione al "rilascio della concessione \
licenza edilizia".
Non si ritiene, con la odierna pronuncia, di condividere tali richieste: infatti il versamento dell'importo a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento, previsto per legge ai sensi dell'art. 34 co. I, della Legge n. 392 / 1978, costituisce una condizione per il rilascio dell'immobile (art. 34, co. III, primo periodo, della L. 392/78) ed individua un presupposto che viene ad esistenza solo al momento della effettiva esecuzione dell'ordine giudiziale.
Infatti, è certamente possibile che prima della esecuzione e nel corso della vigenza contrattuale, vengano meno i presupposti per il sorgere del relativo diritto (ad esempio in caso di morosità precedente al rilascio della parte conduttrice oppure nella ipotesi in cui sia
Quest'ultima a decidere di lasciare spontaneamente l'immobile prima della scadenza per trasferirsi, per propria scelta unilaterale, in altra sede, ecc.).
Non appare pertanto possibile accertare oggi la circostanza per cui tra oltre quattro anni sussisteranno i presupposti necessari a tal fine. Come detto la corresponsione dell'indennità di avviamento costituisce una condizione di procedibilità dell'azione esecutiva di rilascio dell'immobile con la conseguenza che il relativo importo potrà essere domandato e preteso dalla parte conduttrice, ove ne sussista il fondamento di legge, solo in tale momento ma non prima.
Altrettanto, allo stato attuale, non appare pertinente una pronuncia giudiziale che imponga di subordinare alla esistenza della concessione / licenza edilizia, l'esecuzione del provvedimento di rilascio, essendo tale titolo, al pari della situazione precedentemente esaminata, una circostanza da valutare, unicamente, in fase esecutiva e non anche in quella di accertamento del merito, come esplicitato dall'art. 29, co. I, lett. c), secondo periodo, della Legge n. 392 /
1978.
Per quanto concerne le spese del giudizio, considerato nel suo complesso (fase a cognizione sommaria e fase successiva a cognizione piena), si ritiene di dover addivenire ad una compensazione integrale tra le parti: è ben vero che la procedura monitoria sia stata introdotta dalla attrice nel difetto di uno dei presupposti per la richiesta (insussistenza della morosità al momento della notificazione dell'atto di citazione), così come è anche vero che sia stata rigettata la richiesta di accertamento di avvenuta risoluzione a seguito della clausola risolutiva espressa, ma è altrettanto vero che l'esito conclusivo del giudizio ha visto l'accoglimento della richiesta di accertamento di risoluzione del contratto con relativa fissazione del termine della esecuzione (seppur in data futura).
Peraltro anche la domanda formulata dalla società convenuta e relativa alla richiesta di condanna della società attrice al pagamento della indennità per la perdita di avviamento è
stata oggi respinta. Valutate quindi, nel complesso, le posizioni assunte dalle parti e ritenuto che, di fatto, le domande delle parti siano state, sostanzialmente, tutte rigettate ad eccezione dell'avvenuto accertamento, però futuro, di scadenza del contratto, si ritengono sussistere quelle gravi ed eccezionali ragioni che la Corte Costituzionale ha introdotto con la propria sentenza n. 77 del
19 Aprile 2018, ai fini di una legittima compensazione delle spese di lite nel processo, ai sensi dell'art. 92, co. II, c.p.c.
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


- dichiara risolto alla data futura del 30 Giugno 2029 il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Alba (CN), Piazza San Francesco d'Assisi, n. 6, per naturale spirare della propria vigenza, con termine alla società in Controparte_1
persona del proprio legale rappresentante pro tempore, sino alla medesima data del 30 Giugno
2029, per provvedere alla restituzione dello stesso, libero da persone e cose, alla società
in persona del proprio legale rappresentante pro tempore;
Parte_1
- respinge ogni altra domanda formulata dai litisconsorti;

- dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Asti, con motivazione contestuale, il 21 Gennaio 2025.
Il giudice dott. Andrea Martinetto