TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile
Il Giudice, letti gli atti ed esaminati i documenti del procedimento n. 600/2025 R.G., a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 13 marzo 2025;
- considerato che con atto di citazione ritualmente notificato ha intimato al Parte_1 conduttore lo sfratto per morosità in relazione all'unità immobiliare ad uso abitazione sita in CP_1
Valdobbiadene (TV) alla via Arcol n. 11, lamentando l'omesso versamento della complessiva somma di
€ 4.400,00 a titolo di canoni di locazione maturati da marzo 2024 a gennaio 2025;
- rilevato che l'intimato, costituitosi in giudizio, si è opposto alla convalida dello sfratto e alla pronuncia dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. eccependo: 1) la nullità della notifica dell'atto introduttivo “alla pec aziendale” e non alla sua residenza “priva di pec personale”; 2) la legittima sospensione del canone in virtù della parziale inagibilità dell'immobile locato;
3) la compensazione giudiziale del credito relativo ai lavori di sistemazione dallo stesso effettuati nell'immobile, per conto e su incarico della locatrice, con il credito vantato da quest'ultima per il mancato versamento dei canoni di locazione;

- osservato che, essendo stata proposta opposizione, non può essere emesso il provvedimento di convalida dell0 sfratto ex art. 663 c.p.c.;
- rilevato che l'ordinanza provvisoria di rilascio può essere adottata solo su espressa “istanza del locatore”;
- considerato che il procuratore di parte intimante in udienza ha espressamente chiesto, in subordine, la pronuncia dell'ordinanza non impugnabile di rilascio;

- ritenuto che le sollevate eccezioni non impediscano la pronuncia dell'ordinanza di rilascio ex art. 665
c.p.c..: quanto all'asserita nullità della notifica dell'atto di citazione, si evidenzia che il convenuto costituendosi in giudizio ha sanato ogni eventuale nullità; in ogni caso, non sussiste alcuna nullità poiché la notifica è stata eseguita a mezzo pec su indirizzo pec ricavato dal pubblico registro INI-PEC con il codice fiscale dell'intimato (Cass. n. 1615/2025); l'invocato accordo, in forza del quale il conduttore avrebbe eseguito i lavori di sistemazione dell'immobile con la sua impresa edile e che gli stessi sarebbero poi stati rimborsati dall'intimante nel corso della locazione, risulta privo di ogni e qualsiasi riscontro probatorio;

- osservato, quanto all'eccezione di inadempimento contrattuale, che:
1) per consolidata giurisprudenza di legittimità il conduttore non può astenersi dal pagare il canone locativo nel caso di riduzione del godimento del bene in quanto l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. è legittima solo se la controprestazione del locatore viene a mancare interamente: “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. 26/05/2022 n. 17020; Cass. 02/03/2018 n. 4913; Cass. 27/09/2016 n. 18987; Cass.
26/01/2015 n. 1317);
2) in tal senso si è espressa anche la prevalente giurisprudenza di merito avendo affermato che “Il pagamento de canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche qualora si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l'art. 1460 c.c. la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorchè manchi completamente la prestazione della controparte, con la conseguenza che, pena la risoluzione del contratto, per il conduttore si pone l'obbligo di previamente esperire l'apposito giudizio per l'esatta determinazione del canone” (Corte Appello Palermo sentenza n. 2079/2023; Corte Appello Venezia sentenza n. 3183/2019; Corte Appello Venezia sentenza n.
252/2019);
- evidenziato, peraltro, che nel caso specifico non è stato provato che si sia verificata una perdita di godimento del bene condotto in locazione atteso che l'intimato, pur lamentando la presenza di gravi vizi, ha continuato e continua tuttora ad abitare, con la sua famiglia, nell'immobile de quo;

- osservato, quanto all'eccezione di compensazione, che per consolidata giurisprudenza di legittimità non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone di locazione per pretesi controcrediti costituendo tale sua condotta una alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. 18/04/2016 n. 7636; Cass. 07/05/2012 n. 6850; Cass. 23/06/2011 n. 13887); in ogni caso, non è stata provata né l'esecuzione dei lavori di cui il conduttore pretende il pagamento né che la spesa degli stessi sarebbe stata a carico della locatrice essendo stata prodotta solo una fattura, peraltro, emessa dallo stesso intimato il 24/02/2025, ossia dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto avvenuta il 17 gennaio 2025
(doc. n. 13 fascicolo intimato);
-ritenuto, altresì, che non sussistano neppure i “gravi motivi” contrari all'adozione dell'ordinanza di rilascio non potendosi considerare tali la circostanza che l'immobile sia abitato anche da tre minori;

- osservato, al riguardo, che i gravi motivi sono ravvisabili ogni qualvolta le circostanze di fatto o le ragioni di diritto addotte dall'intimato siano tali da far sorgere un serio dubbio sull'esito favorevole al locatore del giudizio di merito;

- ritenuto che, in relazione alla fissazione della data per il rilascio, tenuto conto delle allegazioni delle parti e valutati anche gli elementi previsti dall'art. 56 della L. n. 392/1978, sia congruo il termine di cui in dispositivo;

- osservato che l'ordinanza di rilascio, secondo quanto prevede l'art. 665 c.p.c., è immediatamente esecutiva e, nello specifico, non viene subordinata ad alcuna cauzione;

- rilevato che, ai sensi dell'art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010, “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di ….. locazione …. è tenuto ….... preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione” e che, pertanto, l'udienza per la prosecuzione della causa è determinata tenendo presente la procedura di mediazione da esperire dopo il mutamento di rito;



P.Q.M.


Visto l'art. 665 c.p.c.,
- ordina al conduttore il rilascio dell'immobile, come descritto nell'atto di intimazione di CP_1 sfratto, con riserva delle eccezioni.
Visto l'art. 56 della L. n. 392/1978,
- fissa per l'esecuzione la data del 16 maggio 2025.
Visti gli artt. 667, 447 bis, 426 e 420 c.p.c., l'art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010, assegna termine di quindici giorni, a decorrere dalla data di comunicazione della presente ordinanza, per la presentazione della domanda di mediazione;

- dispone il mutamento del rito e la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio;

- fissa per l'interrogatorio libero delle parti ed il tentativo di conciliazione l'udienza del 30 settembre 2025 alle ore 9.00 con termine all'intimante sino al 31 luglio 2025 e a parte intimata sino al 15 settembre 2025 per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
Si comunichi.
Treviso, 16/04/2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta