N. R.G. 930/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. RADICI Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 930/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LA Parte_1 C.F._1 FRANCESCA ANDREA e dell'avv. LA FRANCESCA MARGHERITA ( ) C.F._2
Indirizzo Telematico;
, elettivamente domiciliato in corso mazzini 33 28100 Novara Italiapresso il difensore avv. LA FRANCESCA ANDREA
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CHIZZONITI Controparte_1 C.F._3 MARINA e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA CASTIGLIONI, 10 21052 BUSTO ARSIZIOpresso il difensore avv. CHIZZONITI
[...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CICORELLA Controparte_2 C.F._4 CESARE FLAVIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA CERVA, 2O C/O ALESSANDRA RUGGERO 20122 MILANOpresso il difensore avv. CICORELLA CESARE FLAVIO
RESISTENTI
Oggetto: Donazione
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
per la ricorrente: contrariis reiectis, accertare e dichiarare che l'atto di compravendita a rogito Notaio Persona_1
rep. 34969 racc. 14426 in data 21/09/2021, dissimula la donazione da
[...] [...]
al nipote della piena proprietà degli immobili siti in Andora CP_1 Controparte_2 nel fabbricato condominiale denominato “Rosalba”, Via Marco Polo n. 33/35, e individuati in Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 45 con i mappali n. 159 sub. 83, Via San Lazzaro snc, p. 4, scala B, interno 1, cat A/3, cl. 1, sup. cat. totale mq. 137 – totale escluse aree scoperte mq. 137, vani 7, rendita € 596,51; n. 159, sub. 84, Via San Lazzaro snc, p. 4,
pagina 1 di 5 scala B, int. 1, cat. C/2, cl. 1, sup. cat. mq 91, consistenza mq. 92, rendita € 204,31, con precisazione che l'esatto numero interno è 2 anziché 1 come risulta dalla scheda planimetrica allegata all'atto; n. 159, sub. 85, Via San Lazzaro snc, p. 4, scala B, int. 1, cat. C/2, cl. 1, sup. cat. mq 57, consistenza mq. 56, rendita € 124,36, per tutti i motivi esposti in narrativa.
Con vittoria di spese, compensi professionali, rimborso forfettario, c.p.a. ed IVA come per legge, con aumento fino al 30% ex art. 4, comma 1 bis, D.M. n. 55/2014 e s.m.i. per l'utilizzo di collegamenti ipertestuali.
per i resistenti:
NEL MERITO: previa ogni più opportuna declaratoria, respingere la domanda della ricorrente, siccome infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese e compensi del giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di ricorso depositato in data 12/3/2025 la IG.ra chiedeva al Parte_1
Tribunale in epigrafe, previ gli incombenti di rito, l'accoglimento delle domande sopra esposte.
A fondamento delle stesse deduceva quanto segue:
1) La ricorrente è figlia di;
è il nipote di quest'ultima, Controparte_1 Controparte_2
essendo figlio di , fratello della ricorrente. Controparte_3
2) Con atto di donazione a rogito Notaio rep. 34855 racc. 14353 in data Persona_1
07/07/2021 (doc. 1), donava al nipote ex filio la piena Controparte_1 Controparte_2 proprietà della somma di € 120.000,00 interamente sulla quota disponibile della futura successione della parte donante, con dispensa da collazione ed imputazione.
3) Con atto di compravendita a rogito Notaio rep. 34969 racc. 14426 in data Persona_1
21/09/2021 (doc. 2), asseritamente acquistava da , per Controparte_2 Controparte_1
l'importo di € 117.000,00, la piena proprietà degli immobili siti in Andora nel fabbricato condominiale denominato “Rosalba”, Via Marco Polo n. 33/35, e individuati in Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 45 con i mappali n. 159 sub. 83, Via San Lazzaro snc, p. 4, scala B, interno 1, cat A/3, cl. 1, sup. cat. totale mq. 137 – totale escluse aree scoperte mq. 137, vani 7, rendita € 596,51; n. 159, sub.
84, Via San Lazzaro snc, p. 4, scala B, int. 1, cat. C/2, cl. 1, sup. cat. mq 91, consistenza mq. 92, rendita € 204,31, con precisazione che l'esatto numero interno è 2 anziché 1 come risulta dalla scheda planimetrica allegata all'atto; n. 159, sub. 85, Via San Lazzaro snc, p. 4, scala B, int. 1, cat. C/2, cl. 1, sup. cat. mq 57, consistenza mq. 56, rendita € 124,36.
4) Tale atto di compravendita è simulato e, unitamente alla donazione del denaro che precede,
pagina 2 di 5 dissimula la reale donazione dei predetti immobili, “acquistati” dal nipote con la provvista donata dalla nonna solo due mesi prima.
5) La simulazione può essere provata dal terzo anche per presunzioni.
Assumeva che l'intento simulatorio si desumeva dalle ss. circostanze:
- lo stretto rapporto di parentela tra la presunta venditrice e il presunto acquirente;

- l'indicazione nell'atto di compravendita di due testimoni, necessari per legge ai fini della validità della donazione, ovvero dell'atto in effetti voluto dalle parti;

- nell'atto di compravendita viene espressamente menzionata la precedente donazione di denaro intercorsa a favore del simulato acquirente, denaro all'evidenza utilizzato da quest'ultimo per
“acquistare” gli immobili;

- il donatario alla data dell'atto di compravendita non aveva neppure 25 anni compiuti ed è del tutto improbabile che potesse disporre aliunde di una somma di denaro sufficiente per acquistare
l'immobile; ancora oggi risulta residente con i genitori (doc. 3) e quindi , si presume, economicamente non autonomo;

- l'estrema vicinanza temporale dei due atti, donazione del denaro e successivo acquisto dell'immobile
a due mesi di distanza (compreso peraltro il mese di agosto, notoriamente feriale per gli studi notarili),
è coerente con la natura di donazione della complessiva operazione, così come la sostanziale coincidenza tra l'importo donato e il prezzo dell'immobile.
A ciò si aggiunga che tra la ricorrente, da un lato, la madre e il fratello, dall'altro, è intercorsa qualche anno fa un'aspra vertenza avanti il Tribunale di Busto Arsizio r.g. 36/2015, avente ad oggetto la divisione del compendio ereditario morendo dismesso da , rispettivamente Persona_2
marito e padre, conclusasi con verbale di conciliazione in data 13/01/2016
Fissata l'udienza di comparizione delle parti, si costituivano i IGg.ri e Controparte_1
mediante distinte comparse di risposta con le quali evidenziavano che: 1) Controparte_2
la donazione di denaro era stata attuata secondo le formalità di legge;
2) la compravendita oggetto di causa riguarda solo una porzione immobiliare dell'immobile in Andora, il cui valore era stato valutato pari ad euro 115.200,00 con perizia asseverata;
3) il prezzo di compravendita era stato pagato interamente;
4) in ogni caso la donazione del denaro era stata fatta effettuata con imputazione alla disponibile e non aveva quindi in alcun modo inciso sui futuri diritti ereditari della ricorrente.
Pertanto, contestando quanto ex adverso esposto, rassegnavano le conclusioni di cui sopra.
pagina 3 di 5 All'udienza fissata, vista l'impossibilità di conciliare la lite, veniva assegnato termine alla parte ricorrente per il deposito di note conclusive fissando l'udienza per la precisazione delle conclusioni e discussione della causa.
Sulla base di tali conclusioni, sopra esposte, la causa viene decisa con sentenza.
Simulazione della compravendita intercorsa tra i IGg.ri e Controparte_1

Controparte_2
Alla luce delle risultanze di causa la domanda attorea è infondata e va pertanto rigettata.
La simulazione di un contratto si configura quando le parti pongono in essere deliberatamente dichiarazioni difformi dalla volontà manifestata.
Nel caso di specie, stando alla domanda formulata dalla ricorrente, i resistenti non avrebbero voluto realizzare una compravendita attraverso “l'atto.. a rogito Notaio rep. 34969 Persona_1 racc. 14426 in data 21/09/2021” bensì una donazione (posto che la compravendita, a detta della ricorrente, “dissimula la donazione da al nipote della piena Controparte_1 Controparte_2 proprietà degli immobili siti in Andora“).
L'erroneità di tale assunto risulta però dalla stessa rappresentazione contenuta nel ricorso, laddove si afferma che il prezzo della compravendita è stato versato dall'acquirente grazie alla liquidità donata al medesimo precedentemente dalla venditrice.
Orbene, se all'atto della compravendita il IG. ha versato alla IG.ra Controparte_2
il corrispettivo pattuito, allora non vi è stata alcuna donazione. Controparte_1
Quest'ultima infatti si configurerebbe solo nell'ipotesi in cui non vi fosse stata alcuna dazione (e i contraenti avessero fatto risultare un passaggio di denaro puramente fittizio).
Il fatto che il IG abbia utilizzato per il versamento del corrispettivo la Controparte_2
liquidità che aveva ricevuto in donazione dalla IG.ra è irrilevante ai fini Controparte_1
della simulazione.
Al contrario, proprio il fatto che le parti abbiano formalizzato a norma di legge la donazione e quindi la compravendita attesta la volontà di concludere due rapporti distinti, aventi ciascuno la propria finalità, sebbene tra di loro collegati (collegamento anch'esso palese).
Diversamente opinando – e seguendo dunque la tesi sostenuta dalla ricorrente – si perverrebbe a pagina 4 di 5 risultati paradossali.
Infatti, se si dichiarasse la simulazione della compravendita, riconoscendo che il rapporto dissimulato è una donazione, allora non si comprende quale valore avrebbe la donazione fatta precedentemente dalla
IG.ra a favore del nipote posto che la medesima somma di denaro Controparte_1
risulterebbe donata due volte: una prima volta attraverso la donazione con atto notarile e la seconda attraverso il prezzo della compravendita.
E' evidente che delle due l'una: o è simulata la prima donazione (e la compravendita è in realtà una donazione) oppure la prima donazione è effettiva, come assume anche la ricorrente (e allora la compravendita non può celare un'ulteriore donazione).
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto poste interamente a carico della ricorrente nella misura che si liquida come da dispositivo.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accertato quanto in premessa, rigetta la domanda svolta dalla ricorrente nei riguardi dei resistenti;

2) Condanna la ricorrente a rifondere ai resistenti le spese di lite liquidate per ciascuno di essi in euro 4.400,00 per compensi professionali, oltre spese generali ed oneri di legge.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 11 giugno 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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