N. R.G. 17/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Giulia Sani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 17/2024 R.G. di cui in epigrafe, trattenuta in decisione all'udienza del 21.05.2025 promossa da:
(C.F. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
18.08.1946 e (C.F. ), nata in [...] il [...], Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Mario Giansaverio Tedeschi del Foro di UL e dall'Avv. Andrea Monti del Foro di Roma, presso il cui studio sito in Roma alla Via Tiberio Imperatore n. 2sono elettivamente domiciliati come da procura in calce alla comparsa del 24.07.2024;
ATTORI contro
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pt, (P. II. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_2 P.IVA_2
AT MA del Foro di Pescara presso il cui studio sito in Pescara (PE) al Viale Edmondo De Amicis è elettivamente domiciliato come da procura in calce alle note scritte autorizzate del 27.7.2024;
CONVENUTO nonché
), nato a [...] il [...], Controparte_3 CodiceFiscale_3
(C.F. ) nata a [...] il [...], Controparte_4 C.F._4
(C.F. ) nata ad [...] il [...], Controparte_5 C.F._5
(C.F. ), nato a [...] il [...], Controparte_6 C.F._6
(C.F. ), nato a [...] l'[...], Controparte_7 C.F._7
(P. I. ), in persona del legale rappresentante p.t., e Controparte_8 P.IVA_3 [...]
(C.F. ), nata a [...] il [...] rappresentati e CP_9 C.F._8 difesi, unitamente e/o disgiuntamente, dagli Avv.ti Stefania Di Clemente del Foro di UL, Cecilia Ventura del Foro di Pescara e Maria Laura Stuppia del Foro di Pescara, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultima in Pescara (PE) alla Via Teramo n. 8, come da procura in calce all'atto di intervento ex art. 105 c.p.c. del 5.7.2024;
INTERVENUTI
1 nonché
(C.F. , nato a [...] il [...], Controparte_10 C.F._9
(C.F. , nato a [...] il [...], Controparte_11 C.F._10 [...]
(C.F. ), nata a [...] il [...], CP_12 C.F._11 [...]
(C. F. ), nata a [...] il [...], CP_13 C.F._12 CP_14
(C.F. ), nata a [...] il [...], e
[...] C.F._13 CP_15
(C.F. , nato a [...] il [...], rappresentati
[...] C.F._14
e difesi dall'Avv. Andrea Lucci del Foro di UL presso il cui studio in UL (AQ) alla Via Pola nr. 52/A sono elettivamente domiciliati come da procura in calce all'atto di intervento ex art. 105 comma 2 c.p.c. del 29.10.2024;
INTERVENUTI
Oggetto: impugnazione delibere assembleari
Conclusioni
Parte attrice ha concluso come da note scritte del 20.05.2025 “Parte attrice fa presente che nel corso dell'Assemblea condominiale del 16.4.2025 sono stati approvati regolamento e tabelle millesimali (All. 1 e 2). In ragione di tanto non potrà che essere dichiara cessata la materia del contendere con vittoria di spese in favore degli attori, in virtù della c.d. soccombenza virtuale, evidentemente, tutta a carico del convenuto”. CP_1
Parte convenuta non ha depositato note conclusive, di talché si intendono richiamate le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, per le causali di cui in narrativa: 1) in via preliminare, rigettare l'istanza di sospensione proposta dagli attori 16 in quanto carente dei presupposti di legge ed infondata in fatto come in diritto;
2) nel merito e in via principale, respingere e rigettare per le causali di cui in narrativa le domande avversarie in quanto inammissibili e, comunque, infondate in fatto come in diritto;
3) il tutto con vittoria di spese e competenze di lite”.
Gli intervenuti , e hanno CP_3 CP_5 CP_5 CP_7 CP_8 CP_9 concluso come da note del 20.05.2025: “si rende quindi necessario che vengano accolte tutte le richieste di parte attrice, che qui si intendono integralmente richiamate, nonché che si provveda alla condanna del convenuto del presente giudizio alle spese del procedimento de quo, CP_1 condanna la quale dovrebbe invero comprendere anche le parti intervenute con atto depositato in data 29/10/2024, intervento lapalissianamente strumentale volto principalmente a tentare di sottrarsi a quella che, senza dubbio alcuno, potrebbe essere verosimilmente una condanna del ”. CP_1
Gli intervenuti , , e hanno CP_10 CP_11 CP_10 CP_13 CP_13 CP_15 concluso come da note del 14.05.2025, insistendo per l'accoglimento delle precisate conclusioni da intendersi per integralmente riportate e trascritte e per la cessazione della materia del contendere.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e di diritto della decisione

1.Con atto di citazione ritualmente notificato e hanno Parte_1 Parte_2 proposto impugnazione avverso le delibere adottate dall'assemblea del condominio “ CP_1
” (di seguito solo ) in data 13.5.2023 e 2.10.2023 al fine di ottenerne - previa
[...] CP_1 sospensione cautelare - la declaratoria di nullità ovvero l'annullamento, con vittoria di spese.
2 A sostegno della domanda, parte attrice, premesso di essere proprietaria di un appartamento posto al primo piano del complesso condominiale ”, sito in Campo di Giove (AQ), Controparte_1 censito nel Catasto Fabbricati del medesimo Comune al Foglio 9, particella 217, sub. 8, Categoria A2, Classe 4; Consistenza 3 vani, ha allegato:
-di aver appreso solo nell'estate 2023 tramite la convocazione per il giorno 10.7.2023 di un'assemblea condominiale da parte dell'amministratore, dott. , della circostanza che in due Parte_3 precedenti assemblee, per le quali gli attori non avevano ricevuto convocazione, era stata deliberata la nomina dell'amministratore (assemblea del 15.4.2023), nonché approvati il regolamento condominiale e le tabelle millesimali (assemblea del 13.5.2023);
-di aver invitato l'amministratore ad inviare verbali assembleari, nonché il regolamento di condominio, non avendo contezza di quanto deliberato nelle citate adunanze;

-di aver quindi riscontrato, da un'analisi del regolamento condominiale ottenuto in copia all'amministratore in data 9.10.2023, la sussistenza di numerose disposizioni affette da nullità, oltre che inesattezze, di talché in data 24.10.2023 esperivano, comunicandone la pendenza all'amministratore il 26.10.2023, il procedimento di mediazione obbligatoria, che tuttavia si concludeva negativamente in data 11.12.2023;
-che, in particolare, i profili di nullità vizianti la delibera del 13.5.2023 e il regolamento dalla stessa approvato attengono prevalentemente all'attribuzione di insussistenti diritti e immotivate riserve in favore dell'unità immobiliare sub. 19, di proprietà , moglie dell'Amministratore Parte_4 condominiale, escludendo la stessa dalla partecipazione alle spese condominiali (quali, ad esempio, artt. 3 e 4 - attribuzione alla proprietà esclusiva del sub. 19 di parti comuni dell'edificio; art. 6 – salvezza dei diritti di proprietà “autonoma del sub. 19 rispetto al generale divieto di rinunciare/abbandonare alla comproprietà degli elementi comuni dell'edificio; art. 11 – esenzione per la suddetta unità dal divieto di chiudere i portici antistanti il seminterrato;
art. 14 – errata previsione della misura della partecipazione del sub. 19 alle spese condominiali;
artt. 17 e 20 - esclusione del sub. 19 dalla partecipazione alle spese per i lastrici solari e per l'illuminazione; art. 23 – esclusione del sub. 19 dal versamento delle quote condominiali sulla scorta di atti pubblici non allegati e, pertanto, ignoti ai condomini;
art. 24 – esclusione del sub. 19 dalle spese condominiali); inoltre, il regolamento conterrebbe numerose clausole viziate, perché generiche, arbitrarie o comunque illegittime (art. 9 sull'uso dei locali comuni;
art. 10 sul diritto di prelazione dei condomini in caso di vendita di appartamento condominiale e obbligo di consegnarne copia delle chiavi all'amministratore; art. 11 sul divieto di tenere cani;
art. 22 sull'attribuzione all'amministratore di poteri propri dell'assemblea; art. 25, comma 8, sul quorum per la valida costituzione dell'assemblea contra legem; art. 26 sul criterio di nomina e durata in carica dell'amministratore, anch'esso contrario alla legge e attribuzione a Consiglieri di Condominio di compiti e attribuzioni non previsti dall'art. 1130-bis c.c.);
-che pure le tabelle millesimali devono essere annullate in quanto redatte senza specificazione delle modalità di calcolo poste a fondamento della loro formazione e prive di una differenziazione dei criteri di ripartizione delle spese a seconda che queste siano o meno di competenza anche del sub. 19;
-che di conseguenza deve essere altresì annullata la delibera del 2.10.2023 relativamente ai punti 3 e 5: sotto il primo profilo, in quanto il “bilancio preventivo per conto” in essa approvato sarebbe stato redatto senza l'esplicitazione della modalità di quantificazione delle spese e il “preventivo ripartizioni per unità immobiliare” sarebbe stato effettuato con la ingiustificata e totale esclusione dal concorso delle spese dell'unità sub. 19; sotto il secondo profilo, in quanto sarebbe stata illogicamente rigettata
3 la richiesta di celebrazione delle assemblee condominiali sul territorio del Comune ove si trova l'edificio anziché presso lo studio dell'amministratore in Pescara, così come la richiesta di consentire la partecipazione ai condomini non residenti mediante uso di mezzi di collegamento in videoconferenza, in spregio all'art. 66, comma 6, disp. att. c.c.;
- che i vizi elencati integrano plurime ipotesi di nullità della delibera assembleare del 13.5.2023 per contrarietà a norme imperative nonché impossibilità dell'oggetto (per essere state le previsioni derogatorie ai criteri di riparto di cui all'art. 1123 c.c. approvate a maggioranza anziché all'unanimità), e in via derivata della delibera del 2.10.2023, per i motivi esposti.
Hanno quindi concluso nei termini sopra riportati.

2.Con comparsa depositata in data 5.3.2024 si è costituito in giudizio il eccependo CP_1 preliminarmente l'inammissibilità della domanda per carenza di legittimazione passiva: sul presupposto infatti che l'impugnazione proposta non avrebbe ad oggetto la delibera assembleare del 13.5.2023 in sé (non essendone contestati i vizi propri) bensì quanto in essa approvato, ovvero il regolamento condominiale e le tabelle millesimali, la legittimazione passiva non sussisterebbe in capo al bensì ai singoli condomini in litisconsorzio necessario, in quanto parti del contratto CP_1 plurilaterale costituito dal regolamento stesso. Ad analoga conclusione dovrebbe giungersi, secondo la difesa di parte convenuta, per l'impugnazione delle tabelle millesimali. Nel merito ha eccepito:
-l'infondatezza della domanda, comunque tardivamente proposta rispetto alla delibera assembleare del 13.5.2023, stante l'assenza di vizi propri della deliberazione e l'inidoneità del procedimento di mediazione ad impedire il maturarsi della decadenza dall'azione nei confronti dei singoli condomini legittimati passivi;

-l'insussistenza delle irregolarità denunciate rispetto al regolamento condominiale e alle tabelle millesimali e, in ogni caso, la impossibilità di assoggettarle a sindacato giurisdizionale, trattandosi di esercizio di potere discrezionale da parte dell'assemblea;
-la derogabilità al concorso alle spese sulle parti comuni (di cui pure tutti i condomini sono contitolari) mediante regolamento condominiale di natura contrattuale e la legittimità delle altre disposizioni contenute nel regolamento.
-la conformità del bilancio approvato con delibera del 2.10.2023 ai principi di chiarezza e intelligibilità e l'inesistenza delle dedotte violazioni relative alla convocazione dell'assemblea, posto che il condominio è adibito a casa vacanza e nessuno dei proprietari ha ivi stabilito la residenza, ferme restando la comoda raggiungibilità della città di Pescara da parte dei condomini e l'assenza di una norma che imponga la celebrazione mediante videocollegamento.
Ha quindi concluso nei termini sopra riportati.

3.Nella memoria ex art. 171-ter c.p.c. parte attrice ha contestato sia l'eccezione di tardività della impugnazione (per aver instaurato il procedimento di mediazione entro i 30 giorni dalla data di ricevimento della copia del regolamento condominiale nonché del verbale di assemblea del 2.10.2023), che l'eccezione di difetto di titolarità passiva in capo al (in quanto nel caso CP_1 di specie non vi è regolamento contrattuale); ha inoltre specificato che l'impugnativa sulle tabelle millesimali non riguarda la modifica delle stesse ma la loro formazione.

4.Con decreto del 6.6.2024 è stato disposto il differimento della prima udienza di comparizione delle parti, in accoglimento dell'istanza depositata dal difensore di parte convenuta che ha rappresentato il proprio stato di gravidanza.
4 5.In data 5.7.2024 è stato depositato atto di intervento volontario ex art. 105 c.p.c. da parte di
, , Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7
e , i quali - in qualità di proprietari di altre unità immobiliari site nel CP_8 Controparte_9
convenuto - hanno chiesto accogliersi le conclusioni rassegnate dagli attori nell'atto CP_1 introduttivo.
Gli intervenuti, dopo aver premesso che l'amministratore - peraltro medio tempore revocato con provvedimento di questo Tribunale del 07/05/2024 (R.G. 218/2024) - si è costituito in giudizio e ha conferito mandato al difensore senza previamente rendere edotti i condomini della causa in corso (così come già accaduto rispetto ai procedimenti di mediazione), hanno affermato la nullità insanabile del regolamento condominiale, delle tabelle millesimali e delle delibere impugnate: ciò in quanto l'assemblea ha approvato a maggioranza anziché all'unanimità l'esonero della proprietà sub 1 e 19 dalla partecipazione alle spese condominiali tout court. Gli intervenuti, hanno altresì dedotto che, con la complicità del Dott. , è stato illegittimamente nominato un nuovo amministratore con Pt_3 delibera assembleare del 10.06.2024, regolarmente impugnata dai deducenti e che il ha CP_1 avviato a carico degli attori e dei soli condomini intervenuti in giudizio, vari procedimenti monitori, tutti opposti e successivamente sospesi in via cautelare dal Giudice di Pace.
Hanno quindi insistito nella richiesta di sospensione delle delibere impugnate e, dunque del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, ricorrendone i presupposti di legge, domanda nella quale ha insistito anche parte attrice con istanza del 12.7.2024.

6.Con decreto del 18.7.2024, ritenuta la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora, è stata sospesa inaudita altera parte l'efficacia delle delibere condominiali del 13.5.2023 e del 2.10.2023, confermata all'esito dell'integrazione del contraddittorio tra le parti all'udienza del 1°.8.2024.

7.All'udienza del 16.10.2024, su richiesta del convenuto, il Giudice ha concesso un breve CP_1 rinvio, assegnando alle parti termine sino alla data dell'11.11.2024 per il deposito di note scritte, riservando di provvedere all'esito.

8.In data 21.10.2024 Controparte_10 Controparte_11 Controparte_12 CP_13
, e in qualità di proprietari di altre unità immobiliari
[...] Controparte_14 Controparte_15 site nel condominio convenuto hanno spiegato intervento adesivo ai sensi dell'art. 105, comma 2, c.p.c., facendo proprie le conclusioni rassegnate dagli attori, evidenziando di aver avuto solo tardivamente contezza della vicenda processuale e ribadendo l'illegittimità delle deliberazioni assembleari del 13.05.2023 e 2.10.2023.

9.Con ordinanza dell'11.12.2024 il Giudice, preso atto della circostanza che in data 30.10.2024 il condominio ha manifestato la volontà di transigere le controversie pendenti, conferendo incarico ad un professionista per la predisposizione di nuove tabelle millesimali e di un nuovo regolamento condominiale, ha fissato per la discussione della causa l'udienza cartolare del 21.05.2025, assegnando alle parti termine sino a tale data per il deposito di note conclusive, anche congiunte.
***
Alla luce della documentazione prodotta in atti, e delle conclusioni delle parti, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse ad agire delle parti, atteso che nell'assemblea condominiale del 16.04.2025 sono stati approvati un nuovo regolamento condominiale e nuove tabelle millesimali.
5 Ne consegue che gli attori e gli intervenuti non sono più titolari di un interesse attuale e concreto ad ottenere una pronuncia di annullamento o di nullità delle delibere impugnate, ormai superate dal successivo deliberato assembleare del 16.04.2025.
Deve infatti trovare applicazione quel principio già affermato in tempi risalenti dalla Corte di Cassazione in virtù del quale “È applicabile anche alle deliberazioni delle assemblee dei condomini degli edifici la disposizione di cui all'art. 2377, comma 8, c.c., secondo cui l'annullamento della prima deliberazione adottata non può essere pronunciato se la stessa sia stata sostituita da altra, presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo;
la disposizione, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile, sussistendo identità di "ratio", alle deliberazioni adottate dalle assemblee dei condomini di edifici.” (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 30479 del 21/11/2019).
In altri termini, ogni qual volta l'assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto di impugnazione, la nuova delibera provoca la cessazione della materia del contendere per difetto d'interesse (Cass. N. 20071/2017, Cass. Civ., n. 24957/2016; Cass. Civ. n. 2999/2010, Tribunale ordinario di Roma, sez. V, sentenza n. 12654/2022), atteso che la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo al momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione (Cass. Civ., n. 10847/2020).
Nel caso di specie, deve quindi dichiararsi cessata la materia del contendere (conformemente, peraltro, alle conclusioni rassegnate dagli attori e dagli intervenuti).
La cessata materia del contendere non implica, tuttavia, l'automatica compensazione delle spese, ma impone che la regolazione delle stesse venga effettuata secondo il principio della soccombenza virtuale, ossia valutando le probabilità normali di accoglimento della domanda basata su considerazioni di verosimiglianza, ovvero su apposita indagine sommaria, volta alla delibazione del merito (ex multis, Cass. 24234 del 29.11.2016).
Nel caso in esame, l'impugnazione proposta appare fondata e la soccombenza va posta senz'altro a carico del convenuto, per le seguenti ragioni. CP_1
Anzitutto va ribadita la tempestività dell'impugnazione promossa da parte attrice.
Nel caso che ci occupa, parte ricorrente ha provato documentalmente di aver depositato istanza di mediazione presso idoneo organismo in data 24.10.2023 (dunque nei 30 giorni dalla notizia del contenuto delle delibere oggi impugnate), che il procedimento di mediazione si è concluso negativamente in data 11.12.2023, per mancata partecipazione del condominio, e che il procedimento giudiziale è stato introdotto in data 24.12.2023: deve pertanto ritenersi ritualmente osservato il termine decadenziale di 30 giorni per l'introduzione dell'azione giudiziaria.
Anche l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal si appalesa priva di CP_1 fondamento.
L'atto di citazione invoca espressamente l'art. 1137 c.c. e nelle conclusioni gli attori chiedono formalmente la declaratoria di nullità/annullamento delle delibere assembleari del 13.5.2023 e del 2.10.2023.
La giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che, per le azioni di impugnazione delle delibere assembleari, la legittimazione passiva spetta in via esclusiva al condominio, in persona del suo amministratore, ai sensi di quanto previsto dall'art. 1131, comma 2, c.c.
6 Più in generale, spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengano a diritti sulle cose comuni (Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2, 19/11/1992, n. 12379). Tale norma è volta a semplificare i rapporti processuali, evitando di dover convenire in giudizio la totalità dei condomini per questioni attinenti alla gestione delle parti comuni.
Al contrario, nelle diverse ipotesi nelle quali l'azione incide direttamente sui diritti reali dei singoli condomini, come nel caso di un'azione di accertamento della proprietà di un bene o di revisione delle tabelle millesimali che non sia veicolata attraverso l'impugnazione della delibera di approvazione, è necessario convenire tutti i condomini in litisconsorzio necessario.
Come può ricavarsi dal recente insegnamento di Cass. Sez. Unite, 18/04/2019, n. 10934, soltanto nelle controversie condominiali che concernono il regime della proprietà e i diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato ciascun condòmino ha una "legittimazione alternativa individuale", concorrente con quella dell'amministratore, a far valere autonomamente la situazione giuridica vantata, e quindi pure ad avvalersi personalmente dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, senza risentire dell'analoga difesa già svolta dallo stesso. Viceversa, quando si tratti, come nel caso in esame, di impugnativa di deliberazione dell'assemblea condominiale relativa alla ripartizione di spese, fondata sull'assunta violazione dei criteri di suddivisione stabiliti dalla legge e quindi volta ad ottenere una pronuncia di annullamento e/o nullità della stessa, la legittimazione passiva esclusiva dell'amministratore del discende dal fatto che la controversia ha per oggetto non i diritti su di un bene o un CP_1 servizio comune, quanto un interesse gestorio collettivo dei condomini, ancorché in opposizione all'interesse particolare di uno di essi (Cass. Sez. 2, 29/10/2018, n. 27416; Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2411; Cass. Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19223; Cass. Sez. 2, 04/05/2005, n. 9213; Cass. Sez. 2, 03/07/1998, n. 6480; Cass. Sez. 2, 12/03/1994, n. 2393; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198).
Come già rilevato in pronunce analoghe, in ordine all'impugnazione, da parte del condomino assente o dissenziente, di una deliberazione assembleare relativa alla ripartizione delle spese per cose o servizi (come nella specie) "la legittimazione a resistervi compete esclusivamente all'amministratore condominiale a norma dell'art. 1131, secondo comma, cod. civ. in quanto la controversia ha pur sempre per oggetto un interesse comune degli altri partecipanti al condominio sia pure in opposizione all'interesse particolare di un singolo condomino ferma restando, si intende, la mera facoltà d'intervento in giudizio che fa pur sempre capo ai singoli condomini" (cfr. Cass. 17 luglio 2006, n. 16228).
In particolare, l'amministratore del è legittimato passivo in relazione alla domanda di CP_1 impugnazione delle tabelle millesimali approvate per la prima volta dall'assemblea e impugnate unitamente alla delibera assembleare per vizi formali (Corte di Cassazione, sez. II civ., 4 febbraio 2021, n. 2635).
Ugualmente, l'amministratore del è legittimato a resistere in giudizio con riferimento al CP_1 regolamento impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., trattandosi, nella specie, di regolamento assembleare (e non contrattuale).
Alla luce delle suesposte considerazioni, il in persona del legale rappresentante p.t., è CP_1 stato correttamente convenuto in giudizio.
7 La domanda appare fondata anche nel merito.
Sui profili di annullabilità.
Essendo l'oggetto dell'atto di citazione l'impugnazione delle delibere assembleari del 13.05.2023 e del 2.10.2023 per “tutte le motivazioni esplicitate in premessa”, è chiaramente ricompresa nei motivi di impugnazione la mancata convocazione, da parte dell'amministratore, degli odierni attori. Il
non ha dato prova di aver regolarmente convocato gli attori per l'assemblea condominiale CP_1 del 15.04.2023, né per quella successiva tenutasi in data 13.05.2023, nel corso delle quali sono stati presentati e approvati il regolamento condominiale e le tabelle millesimali. Soltanto con pec del 09.10.2023, all'esito di una richiesta di accesso, l'amministratore ha provveduto ad inviare i verbali di assemblea, unitamente al regolamento di condominio, agli odierni attori, che hanno potuto avere contezza di quanto approvato a loro insaputa.
Inoltre, dai verbali impugnati si evince chiaramente che l'amministratore non ha provveduto a verificare che tutti gli aventi diritto fossero stati convocati ai sensi dell'art. 1136, comma 6, c.p.c.
Il motivo di impugnazione risulta pertanto fondato.
Sui profili di nullità.
Parte attrice ha dedotto vari profili di nullità delle delibere assembleari del 13.5.2023 e della delibera del 2.10.2023 e degli atti approvati, per contrarietà a norme imperative, in particolar modo evidenziando che le previsioni derogatorie ai criteri di riparto di cui all'art. 1123 c.c. sono state approvate a maggioranza anziché all'unanimità.
In particolare, ha chiesto dichiararsi la nullità della delibera del 13.05.2023, nella quale, in assenza della sua convocazione, sono stati approvati le tabelle millesimali e il regolamento condominiale.
Occorre premettere la distinzione, elaborata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, tra delibere nulle e annullabili: sono affette da nullità insanabili, e quindi impugnabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, quelle che esorbitano dalle competenze dell'assemblea e, soprattutto, quelle che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini o sulla loro proprietà esclusiva.; sono meramente annullabili, e impugnabili nel termine di trenta giorni, le delibere affette da vizi formali o che violano la legge o il regolamento nell'ambito delle attribuzioni assembleari.
Nel caso di specie, l'assemblea ha deliberato contra legem, adottando a maggioranza un regolamento in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese.
Invero, il regolamento assembleare che modifichi criteri di ripartizione delle spese come normati e previsti dall'art. 1123 c.c. deve essere adottato esclusivamente all'unanimità dei consensi dei condomini (ex multis, Cass. Sez. n. 6128/2017: “sono nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili, tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto al determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fisata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale” ed ancora Cass. Civ., Sez. 2, sentenza n. 20612 del 31.08.2017: “La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'art. 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo,
8 un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l'accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta”).
Nel caso di specie il regolamento approvato con la delibera del 13.05.2023 conteneva numerose clausole affette da nullità assoluta. In particolare, si evidenziano gli artt. 3 e 4, che attribuiscono la proprietà esclusiva di parti comuni arbitrariamente al proprietario dell'unità immobiliare sub 19, nonché gli artt. 14, 15, 17 e 19 che immotivatamente sanciscono – sempre in favore dell'unità sub 19
- l'esenzione totale dalle spese condominiali, dalle spese relative ai lastrici solari di copertura dell'immobile e dalle spese per l'illuminazione del condominio, in spregio alle norme civilistiche ed in mancanza di un regolamento e/o delibera adottati con la partecipazione di tutti i condomini. A nulla rilevano eventuali pattuizioni intercorse negli atti pubblici intervenute fra il privato (escluso dal regolamento di ripartizione delle spese) e il condominio, in ragione della circostanza che non sono state trasfuse in un regolamento condominiale contrattuale del costruttore e trascritto.
Sono nulli anche l'articolo 25, che sancisce la possibilità per l'amministratore di indire l'assemblea senza rispettare termini né formalità in caso di urgenza, e l'art. 26, che prevede criteri di nomina e di durata in carica dell'amministratore contrari alla legge, attribuendo a consiglieri di condominio compiti non previsti dall'art. 1130 bis c.c.
Il deliberato assembleare impugnato dagli attori è illegittimo pure con riferimento alle tabelle millesimali, allegate alla delibera del 13.05.2023, prive di documenti di natura tecnica che indichino i parametri e i coefficienti di calcolo utilizzati per la loro redazione ed è nullo in quanto le tabelle sono state anch'esse approvate in deroga ai criteri di cui all'art. 1123 c.c. (cfr. Corte di Cassazione, Sez. Unite, sentenza n. 18477 del 09/08/2010 a mente della quale l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale per cui il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ., salve le sole ipotesi in cui, con l'approvazione delle tabelle o con la revisione delle stesse, si introducano deroghe all'art. 1123 cod. civ.; in tali ultimi casi occorre l'unanimità, perché, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., il criterio di riparto legale delle spese può essere modificato solo attraverso la “diversa convenzione”, ossia con atto negoziale che richiede il consenso di tutti i contraenti ex artt. 1321, 1326 e 1372 cod. civ., quale
“espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.” (cfr. anche Cass. civ. n 27159 del 25/10/2018; cfr. Tribunale di Foggia, Sentenza n. 1192/2025 del 16-06-2025).
Da ultimo, con riferimento alla delibera assembleare del 2.10.2023, gli intervenuti , Controparte_3
, e Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8
hanno depositato le sentenze n. 72/2025 e 73/2025 del Giudice di Pace di Controparte_9
UL, dott.ssa Gianni Cipriani, che hanno accertato e dichiarato la nullità della delibera assembleare anche sulla scorta delle argomentazioni degli odierni attori.
Spese di lite.
Alla pronuncia dichiarativa di cessata materia del contendere deve accompagnarsi una regolamentazione delle spese che tenga conto della soccombenza virtuale del Condominio nei confronti degli attori e degli intervenuti , Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
, e , che vengono liquidate in Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 dispositivo in applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. 55/2014, così come integrate dal D.M. 147/2022, per cause dal valore indeterminabile complessità bassa, con esclusione della fase
9 istruttoria in quanto non tenutasi e con una riduzione per la fase decisoria alla luce della discussione orale della causa. È parimenti dovuta agli attori la refusione delle spese vive sostenute per l'instaurazione del presente giudizio e delle spese di mediazione (esborsi e assistenza legale).
Una diversa valutazione si impone per gli intervenuti Controparte_10 Controparte_11 [...]
, e . Il loro intervento CP_12 Controparte_13 Controparte_14 Controparte_15
è stato depositato in data 21.10.2024, ovvero in una fase avanzata del processo, quando era già intervenuta l'ordinanza cautelare di sospensione del 29.8.2024, con la quale il Giudicante, peraltro, si è pronunciato anche sulla probabile fondatezza delle domande attoree.
In tale contesto, pur essendo l'intervento ammissibile, non ha apportato un contributo determinante all'evoluzione del processo. Ricorrono, pertanto, giusti motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra gli intervenuti tardivi e il convenuto. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di UL, definitivamente decidendo, ogni altra domanda o eccezione respinte, così provvede:
-dichiara cessata la materia del contendere;

-condanna il in persona dell'amministratore pro tempore, alla Controparte_1 rifusione delle spese di lite in favore degli attori e , che Parte_1 Parte_2 liquida in complessivi € 545,00 per esborsi ed € 4.358,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge con riferimento al presente giudizio, nonché € 48,80 per esborsi ed € 536,00, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge per l'assistenza legale relativa alla fase di mediazione;

-condanna il in persona dell'amministratore pro tempore, alla Controparte_1 rifusione delle spese di lite in favore degli intervenuti , Controparte_3 Controparte_4
, e , che Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 liquida in complessivi € 4.358,00 per compensi professionali, oltre C.P.A. e I.V.A. come per legge;

-dichiara integralmente compensate le spese di lite tra il e gli intervenuti CP_1 CP_10
, e
[...] Controparte_11 Controparte_12 Controparte_13 Controparte_14 [...]
. Controparte_15
UL, 9.10.2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Sani

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