R.G. 915/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, Terza Sezione Civile, in persona del giudice unico dott.
Salvatore Nasti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 915/2024 R.G., vertente tra
(C.F.: ) nata a [...] il Parte_1 CodiceFiscale_1
28/10/1937, residente in [...], nata a Controparte_1
PE (Na) il 21/1/1940, ivi residente a[...] (c.f.
), e nata a [...], ivi residente a[...] Controparte_2
C. Alberto II trav. n. 8 (c.f. ), tutte elettivamente domiciliate in C.F._3
Napoli, alla Salita Scudillo n. 20 presso l'avv. Giancarlo Terracciano (c.f.
), che le rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._4

- intimanti
e
, (C.F.: , nata a [...], il [...], Controparte_3 CodiceFiscale_5 ivi res.te Via Sant'Abbondio n. 53 ed elett.te dom.ta in San Giorgio a Cremano (NA), Via S.
Rosa, 11, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Maddaloni, C.F.: , giusta C.F._6 procura in atti;

- intimata
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello svolgimento del processo e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per l'effetto dell'entrata in vigore dell'art.45, comma 17 della legge 18 giugno 2009, n° 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscitabile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi che, alla data della suddetta entrata in vigore
(04/07/2009), risultano ancora pendenti in primo grado, così come quello in esame. Pertanto, devono all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato il 22/12/2023, le germane vocavano in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, la Sig.ra Parte_1 CP_3
, al fine di ottenere, la convalida dell'intimato sfratto e, dunque, la risoluzione
[...] contrattuale con consequenziale provvedimento di rilascio della res locata.
Si costituiva in giudizio , la quale impugnava l'atto di intimazione in Controparte_3 quanto infondato in fatto ed in diritto, formulando plurime eccezioni e contestando la morosità.
In sintesi, con contratto di locazione commerciale stipulato il 30/10/2017, le germane locavano, in qualità di “comproprietarie”, alla s.r.l. BARGY in persona del legale Parte_1 rapp.te p.t. sig.ra , “tre contigui locali terranei con servizio igienico ad uso Controparte_3 negozio siti in PE (Na) alla II trav. C. Alberto nn. 10-12-14, angolo Via Lepanto n. 102 ed annesso piano seminterrato il tutto identificato nel N.C.E.U. del Comune di PE al foglio 13, particella 959, sub 3, 2, 1 e 7 categorie catastali C/1 e C/2”, per un canone mensile di euro
1.500,00.
L'art. 6 del richiamato contratto di locazione prevedeva espressamente che il 55% del canone mensile, pari ad Euro 825,00, fosse da pagare in favore di;
il Parte_1 restante 45%, invece, pari ad Euro 675,00 andava corrisposto in parti uguale ad e CP_1
. All'art. 21 del contratto, inoltre, la clausola di risoluzione contrattuale Controparte_2 prevedeva la risoluzione ipso iure del contratto al verificarsi di determinate circostanze, tra cui il ritardo della conduttrice nei pagamenti dei canoni concordati.
Secondo la prospettazione delle intimanti, le parti, di comune accordo, in data 10/01/2018, statuivano la cessione del contratto da s.r.l. Bargy, in persona del legale rapp.te p.t., alla sig.ra (p. iva e c.f. , la quale dal mese di ottobre 2023, avrebbe Controparte_3 P.IVA_1 versato parzialmente il canone di locazione: a fronte di un canone di locazione mensile di euro 1.500,00 veniva versato soltanto l'importo di euro 825,00, con il determinarsi di una morosità pari ad euro 2.025,00 (euro 675,00 x tre mesi da ottobre a dicembre 2023).
Con l'intimato sfratto per morosità, dunque, le locatrici lamentano il grave inadempimento della conduttrice idoneo a legittimare la risoluzione contrattuale.
Tutto ciò premesso, e passando al vaglio delle diverse eccezioni promosse da parte intimata, essa si duole, innanzitutto, del proprio difetto di legittimazione passiva, posto che, a suo dire, il contratto di locazione sarebbe stato ulteriormente ceduto alla società e che CP_4 rispetto a tale cessione sarebbe intervenuta accettazione per facta concludentia delle locatrici poiché le stesse accettavano e non contestavano diversi pagamenti di canoni disposti dalla suddetta società, la cui legale rappresentante era comunque . Controparte_3
Quest'ultima, peraltro, sulla base dei medesimi presupposti, lamenta la violazione degli artt. 137 e 149bis cpc, secondo cui è obbligatorio eseguire la notifica a mezzo di posta elettronica certificata nei confronti di quei soggetti obbligati dalla legge a munirsi di un domicilio digitale risultante dai pubblici elenchi, quale è per l'appunto l'impresa CP_4 con conseguente nullità della notifica.
Orbene, occorre chiarire che la cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo è disciplinata dall'art. 36 della Legge 27.07.1978 n. 392 (c.d. Legge Equo canone), rubricato
“Sublocazione e cessione del contratto di locazione”, il quale così dispone: “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Agli atti di causa, invero, non solo non risultano sufficienti elementi di prova da cui Cont desumere l'avvenuta cessione del contratto a favore della società , ma, peraltro, non si rinviene alcuna prova della raccomandata a.r. da notificare alle locatrici, adempimento che la legge, come visto, impone quale presupposto di efficacia della cessione nei loro confronti.
In sostanza, ai fini dell'opponibilità della cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo nei confronti del locatore, seppur non è necessario il consenso dello stesso, occorre che gli sia data effettiva comunicazione dell'intervenuta cessione del contratto (e contestuale dell'azienda), e ciò anche per permettergli di promuovere l'opposizione prevista dalla normativa richiamata. Né può rilevare, ai fini della prova della conoscenza della cessione, il pagamento dei canoni provenienti dalla poiché il CP_4 nostro ordinamento ammette, a determinate condizioni, l'adempimento del terzo (1180 c.c.) ed inoltre i bonifici attestanti i suddetti pagamenti non possono, in ogni caso, essere ritenuti atti equipollenti alla raccomandata richiesta dalla legge. Di converso, sussiste in atti prova della cessione del contratto di locazione, originariamente stipulato con la società Bargy, alla sig.ra , come da documentazione dell'agenzia delle entrate depositata in atti. CP_3
Sulla scorta di quanto affermato, deve ritenersi destituito di fondamento tanto l'eccepito difetto di legittimazione passiva dell'intimata, quanto l'eccepita nullità della notifica della citazione, atteso che, a tutto concedere, il contratto di cessione asseritamente stipulato a Cont favore della società non potrebbe comunque dirsi opponibile alle conduttrici per le ragioni suesposte.
Né appare fondata l'ulteriore eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva della sig.ra
. Si ricorda, infatti, che in caso di pluralità di locatori, la parte Parte_1 contrattuale è unica, dunque, la dedotta assenza di morosità della conduttrice relativa al pagamento di Euro 825,00, da versare in favore di incide, al Parte_1 più, sulla fondatezza della domanda nel merito. Nel caso in esame, inoltre, non è stata formulata alcuna domanda volta alla condanna dei pagamenti dei canoni contrattualmente pattuiti e non versati, la quale avrebbe eventualmente posto problematiche in merito alla legittimazione attiva delle singole locatrici stante la ripartizione delle quote ad esse dovute.
Al riguardo, giova precisare, sin d'ora, che v'è prova in atti dei suddetti pagamenti e che essi fossero da imputare esclusivamente alla prestazione dovuta in favore della suddetta locatrice, come in effetti risulta dalle distinte di bonifico versati in atti relative ai periodi successivi al settembre 2023.
Chiarito quanto innanzi, anche al fine di valutare la fondatezza della domanda di risoluzione contrattuale, giova valutare l'eccezione di inadempimento formulata da parte intimata con la conseguente domanda riconvenzionale spiegata.
Infatti, la argomenta affermando che, in perfetta aderenza rispetto a quanto CP_3 previsto dall'art. 4 del contratto di locazione, i tre contigui locali terranei (con annesso servizio igienico) venivano adibiti direttamente per la vendita dei capi di abbigliamento, viceversa, il piano seminterrato era asservito ad uso deposito per i medesimi capi dell'esercizio commerciale. Inoltre, sebbene al momento della stipula del contratto l'immobile si presentava in buono stato manutentivo e veniva considerato idoneo all'uso pattuito, facendo salvi i soli vizi occulti, dopo poco dal principiarsi del rapporto locatizio, tale locale seminterrato risultava investito da gravissime deficienze strutturali dalle quali conseguivano notevoli infiltrazioni d'acqua dal solaio e dalle pareti, oltreché lo sciorinamento di liquidi di scarico dovuti al malfunzionamento della colonna fecale dello stabile.
In ragione, dunque, del persistente stato di insalubrità ed inidoneità e, quindi, inservibilità del piano seminterrato, di fatto la conduttrice lamenta di non aver mai goduto pienamente dell'immobile seminterrato, e deduce di aver provveduto a sospendere parzialmente il pagamento dei canoni concordati dal mese di ottobre 2023.
Inoltre, a causa dei danni derivanti dal descritto stato dei locali commerciali la sigra avanza nel presente giudizio, in via riconvenzionale, domanda di Controparte_3 ripetizione delle somme indebitamente versate, per un totale di Euro 47.925,00 (importo derivante dalla differenza tra il canone pattuito di € 1.500,00 e quello versato di € 825,00, pari ad € 675,00 moltiplicata per settantuno mensilità, ovvero novembre e dicembre 2017, tutte le annualità del 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 e i mesi da gennaio a settembre del 2023); sempre in via riconvenzionale richiede condannarsi le locatrici e Controparte_1 al risarcimento di ogni danno patito ex art. 1226 c.c. in via equitativa. CP_2
La domanda è fondata per i seguenti motivi
L'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice, con la precisazione che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460
c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. Civ. 16917/2019).
È stato pure da ribadito che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (Cass. Civ.
12103/2020).
Ebbene ciò posto in diritto, parte convenuta non ha fornito prova di quanto lamentato. Agli atti vi è sopralluogo effettuato da un tecnico rappresentante della proprietà che nulla ha accertato né ha constatato se non la presenza e la presa di atto delle richieste del conduttore.
( cfr verbale di accesso del 13.09.2021). Il preventivo della ditta SiM del 2019 non indica le cause delle infiltrazioni né il nesso di causalità con la proprietà; del pari il preventivo della
Samdomus e del 2021 che indicano unicamente dei lavori a farsi senza stabilire né Per_1 distinguere tra lavori ordinari e straordinari e soprattutto delle cause delle infiltrazioni e del nesso di causalità con un comportamento omissivo da parte del locatore ovvero di terzi estranei al rapporto che potrebbero essere la causa degli stessi. I rilievi fotografici depositati in atti della parte sottostante dove si evidenziano delle macchie di umidità non hanno una corrispondenza né temporale né causale con i luoghi di causa il che giustifica anche la mancata nomina di ctu che non è un mezzo di prova. I rilievi fotografici della parte superiore evidenziano delle vetrine ben ordinate e pulite senza alcun rilievo che faccia supporre una anomalia nel magazzino ed anzi provano un pieno godimento da parte del conduttore. I rilievi fotografici riguardanti il vestiario non hanno alcun rilievo né sono supportati da perizia di tecnico abilitato al pari dei vizi contestati all'immobile.
L'autoriduzione del canone, in assenza di valida prova della totale o parziale inutilizzaìbilità dell'immobile locato, non è ammessa. Secondo l'articolo 1587 del codice civile i due obblighi principali del conduttore sono il prendere in consegna la cosa ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato dal contratto e pagare il corrispettivo pattuito nei termini convenuti. Risulta quindi evidente come l'inadempienza da parte del conduttore circa il pagamento del canone di locazione costituisca motivo di risoluzione del contratto, trattandosi di un fatto arbitrario ed illegittimo che il locatore può assumere come motivazione della richiesta di risoluzione del contratto di locazione. ( Cassazione 7636 del 2016, Cass n 12103 del 22/06/2020 ). Secondo la disciplina contrattuale generale, le uniche ipotesi in cui al conduttore è consentito sospendere il pagamento dei canoni, invocando l'articolo 1460 Codice civile, sono individuabili nei casi in cui il locatore ometta di consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione, venendo così meno alla propria obbligazione. Di tanto anche nel periodo dela pandemia il Tribunale di Roma ha accolto le domande di risoluzione ove non adeguatamente motivata l'eccezione di impossibilità di godere dell'immobile. (14188/2022)
Deve aversi risguardo che neppure la mancanza di autorizzazioni per inidoneità del locale impedisce la risoluzione in caso di mancato pagamento, la giurisprudenza di legittimità maggioritaria afferma che : “grava sul conduttore l'onere di assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. Salvo specifica pattuizione, il locatore non può essere ritenuto responsabile per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” e ancora che “nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato.
Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. n.8303.2008; Cass. n.13395.2007; Cass. n.5836.2007 così per tutte Cass. n. 1735.2011) )
Non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale volta ad ottenere la ripetizione di somme versate a titoli di canoni di locazione posto che non vi è prova del mancato godimento, sia pure parziale del pari la domanda risarcitoria per i motivi sopra evidenziati
Nella redazione della motivazione della sentenza, il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, essendo necessario e sufficiente in base all'articolo 132, n.4, c.p.c. che esponga in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi ed i rilievi che, seppur non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con il percorso argomentativo seguito (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, 17 maggio 2013, n.12123; Cass. Civ., Sez. III,
21 febbraio 2013 n.4346).
Spese come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda e dichiara di risoluzione del contratto di locazione avanzata da
, e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
Ordina il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e e cose.
Letto l'art 56 l 392/78 , viste le caratteristiche delle parti ed i requisiti di legge, fissa la data al 20.09.2025 ore 09.00 col prosieguo,
Condanna parte convenuta al pagamento della somma di euro 180,00 per spese ed euro 1.650,00 per competenze oltre iva c.p.a. e spese generali 15%
Il Giudice
Dott. Salvatore Nasti