REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X in persona del Giudice unico, Dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA nella causa civile di I grado, iscritta al n. 18711 del ruolo generale dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza dell'8 maggio 2025, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Silvana Parte_1 C.F._1
Merenda giusta procura in calce all'atto di citazione;

ATTORE
E
(C.F. rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Alessandra Iazzi giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
E
(C.F. ) rappresentata e difesa unitamente e Controparte_2 C.F._3 disgiuntamente dall'Avv. Francesco D'Angelo e dall'Avv. Fabrizio Delè giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore;

CONVENUTA
NONCHÈ
(C.F e P.I. ) in persona del procuratore Avv. Controparte_3 P.IVA_1 P.IVA_2
Bruna Pastinese, giusta procura rilasciata in data 20 febbraio 2019 in autentica di firma del notaio di Milano (rep. 42433 e racc. 13775), rappresentata e difesa dall' Avv. Teresa Persona_1
Figurelli giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA

OGGETTO : risoluzione per inadempimento compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
− Per l'attore:
1 − Accertare e dichiarare la nullità per simulazione dell'art. 4 del contratto di compravendita stipulato in data 12 settembre 2012 oggetto di impugnazione e limitatamente alla parte in cui viene specificato che “a) quanto ad euro € 57.000 (cinquantasettemila/00) il venditore dichiara di averli ricevuti prima d'ora dagli acquirenti a favore dei quali ne rilascia quietanza” nonché ove viene specificato che
“…omissis… che la parte di prezzo della presente compravendita di cui alla precedente lettera a) è stata pagata dagli acquirenti al venditore con i seguenti mezzi di pagamento e con le seguenti modalità: - Quanto ad euro 40.000,00 (quarantamila/00) sono stati pagati dagli acquirenti al venditore prima del 4 luglio 2006 con mezzi idonei e consentiti dalla legislazione vigente. - Quanto ad euro 17.000,00 (diciassettemila/00) sono stati pagati agli acquirenti al venditore con i seguenti mezzi di pagamento: 1) assegno bancario non trasferibile tratto su “Banca Popolare di Milano” Agenzia n.582 di Roma numero 514694184 dell'importo di euro 5.000,00 (cinquemila/00) in data 28 maggio 2012; 2) assegno bancario non trasferibile tratto su banca popolare di Milano – agenzia n. 582 di Roma numero 514694185 dell'importo di euro 12.000,00 (dodicimila/00) in data 2 agosto 2012.” per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.
− Accertare e dichiarare il mancato pagamento da parte dei sig.ri
[...]
e , dell'importo di € 102.000,00 a titolo di prezzo CP_1 Controparte_2 residuo di compravendita convenuto nel contratto di compravendita intervenuto con il sig. in relazione all'immobile sito in Roma, via Felice Nerini Parte_1
n.7.
− Accertare e dichiarare, il mancato pagamento, da parte dei sig.ri
[...]
e , dell'ulteriore importo di € 30.000,00 dovuto in CP_1 Controparte_2 favore del sig. a titolo di rimborso dei costi sostenuti per le opere Parte_1 di ristrutturazione realizzate nell'immobile compravenduto nel solo ed esclusivo interesse di parte convenuta per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto, o la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, e per effetto in ragione dell'inadempimento di parte convenuta.
− Dichiarare risolto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., il contratto di compravendita immobiliare sottoscritto in data 12 settembre 2012 dinanzi al Dott. , Persona_2
Notaio Roma, Rep. N. 19632 Racc. n.2288, con il quale il sig. ha Parte_1 alienato ai coniugi sig.ri (C.F. ) Controparte_1 CodiceFiscale_4
e ( ) l'unità Immobiliare sia nel Comune Controparte_2 CodiceFiscale_5 di Roma, Via Felice Nerini n.7 , posta al Piano 1° interno 3, tipologia appartamento, categoria A/2, classe 2°, censita nel N.C.E.U. del Comune di Roma (RM) al foglio 518 (cinquecentodiciotto) particella 204 (duecentoquattro) sub 2 (due), Rendita € 885,72 per tutte le ragioni in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente scritto difensivo.
Per l'effetto, in accoglimento delle domande formulate ai punti che precedono:
− Dichiarare risolto, in virtù de collegamento negoziale esistente fra i due contratti, il contratto di mutuo ipotecario acceso dagli acquirenti con la Banca “Cassa di Risparmio di Forlì e della Romagna – S.p.a.” oggi Banca Intesa San Paolo s.p.a. stipulato sempre in data 12 settembre 2012, per atto del Dott. , Persona_2
Notaio in Roma Rep. N.19633, Racc. 2.289, anch'esso registrato presso l'Ufficio di
2 Roma – Territorio, per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.
− Ordinare ai signori e , di rilasciare l'unità Controparte_1 Controparte_2
Immobiliare sia nel Comune di Roma, Via Felice Nerini n.7, posta al Piano 1° interno 3, tipologia appartamento, categoria A/2, classe 2°, censita nel N.C.E.U. del Comune di Roma (RM) al foglio 518 (cinquecentodiciotto) particella 204 (duecentoquattro) sub 2 (due), Rendita € 885,72, libera da persone e/o cose.
− Ordinare alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, in virtù dell'avvenuta risoluzione, l'annotazione dell'effetto risolutorio a margine della trascrizione dell'atto di compravendita de quo, avvenuta in data 2 ottobre 2012 al n. 23995 Serie 1T, ponendo a carico dei sig.ri e Controparte_1 CP_2
tutte le relative spese e costi.
[...]
− Ordinare alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, la cancellazione dell'ipoteca volontaria iscritta a favore della Banca “Cassa di Risparmio di Forlì e della Romagna – S.p.a.” oggi Banca Intesa San Paolo s.pa. ponendo a carico dei sig.ri e tutte le Controparte_1 Controparte_2 relative spese e costi.
− Condannare la Banca Intesa San Paolo s.pa. alla restituzione di quanto versato dal sig. in adempimento dell'obbligo negoziale sul medesimo Parte_1 gravante e pari ad € 5.172,52.
− Disporre che l'importo di € 138.000,00 incassato dal sig. a titolo Parte_1 di parte del prezzo di compravendita, venga restituito direttamente nei confronti della Banca Intesa San Paolo s.pa, per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.
− Condannare i sig.ri e al pagamento di Controparte_1 Controparte_2 eventuali importi ulteriori che dovessero risultare a credito della Banca Intesa San Paolo s.p.a.
− Condannare i sig.ri e al risarcimento del Controparte_1 Controparte_2 danno derivante dall'inadempimento contrattuale perpetrato dai convenuti a pregiudizio del sig. per mancato godimento e/o consegna del Parte_1 bene immobile, da quantificarsi nella misura mensile non inferiore ad € 1.200,00 (milleduecento/00) dalla data di stipula dell'atto di compravendita (12.09.2012) e sino alla effettiva riconsegna del bene, o nella maggiore o minore che risulterà accertata in sede di consulenza tecnica d'ufficio o, subordinatamente, da liquidare in via equitativa ai sensi dell'art.1226 c.c. per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.
− Condannare i sig.ri e a manlevare e Controparte_1 Controparte_2 garantire il sig. , da ogni eventuale imposta, tassa, e/o sanzione Parte_1 amministrativa che venisse elevata, accertata, liquidata e/o richiesta in pagamento all'attore o che questi avesse ad anticipare per effetto e/o in dipendenza della risoluzione del contratto di compravendita de quo, per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.
3 Con vittoria di spese, competenze, onorari e spese generali forfettarie nella misura di legge, oltre IVA e CPA come per legge.
(note di trattazione scritta udienza 8 maggio 2025)
− Per il convenuto : Controparte_1
La difesa precisa le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate nella comparsa di costituzione, da intendersi qui riportate e trascritte. Sempre nell'interesse del signor , la Controparte_1 difesa si riporta ai propri scritti difensivi ritualmente depositati ed alle richieste ivi formulate. Si chiede, pertanto, che la causa venga trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
(note di trattazione scritta udienza 8 maggio 2025)
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:
− In via preliminare e/o pregiudiziale: preso atto della volontà transattiva manifestata dall'odierno convenuto in fase stragiudiziale e che viene reiterata nell'odierna controversia, formulare ai sensi dell'art. 185 c.p.c. la proposta conciliativa ritenuta più opportuna al caso, anche mediante la comparizione personale delle parti, proposta tenga conto di tutte le circostanze che hanno caratterizzato la vicenda, del comportamento delle parti e soprattutto dell'atteggiamento assunto dalla sig.ra e soprattutto della disponibilità da Controparte_2 sempre manifestata dal convenuto in tal senso.
− Nel merito: In caso di esito negativo del tentativo effettuato ai sensi dell'art. 185 c.p.c. e/o in caso di rigetto della domanda avanzata in via preliminare, e nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avanzate dal sig. ai n. 1, 2, 3 e 4 delle Parte_1 conclusioni, così provvedere:


1. Accertare e dichiarare il diritto del sig. alla restituzione da parte Controparte_1 del sig. di quanto corrisposto dal medesimo in favore della Banca Parte_1
“Cassa di Risparmio di Forlì e della Romagna – S.p.a.” oggi Banca Intesa San Paolo, a titolo di ratei mensili di mutuo dal 12 settembre 2012 e sino alla dichiarata risoluzione del relativo contratto di mutuo, per tutte le ragioni in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto e, per l'effetto, dichiarare il sig. tenuto alla restituzione di quanto Parte_1 pagato dal sig. a titolo di ratei mutuo dal 12 settembre 2012 ad oggi Controparte_1 somma che viene quantificata nella misura di circa € 50.000,00 (cinquantamila/00), o nella maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa e/o ritenuta di giustizia per tutte le ragioni in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.


2. In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate dall'attore ai numeri 7,8, 12 e 13 delle conclusioni, porre a carico del convenuto solo ed unicamente i costi e/o le somme che risultassero effettivamente come dovute, nella misura di ¼ dell'importo complessivamente accertato, quantificazione che viene ritenuta congrua ai sensi dell'art. 1227 c.c. per tutte le motivazioni in fatto ed in diritto di cui alle premesse del presente atto.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.
(comparsa di costituzione)
4 − Per la convenuta Controparte_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:


1. In via principale: accertata e dichiarata l'esistenza di una donazione indiretta, si chiede il rigetto della domanda di risoluzione introdotta da parte attrice, non sussistendo l'inadempimento.


2. In via gradata, constatata la tenuità dell'inadempimento rispetto al valore complessivo dell'affare, rigettare la domanda di risoluzione.


3. In via subordinata, in caso denegato, accertare e dichiarare il diritto della sig.ra
[...] alla restituzione da parte del sig. di quanto corrisposto a titolo CP_2 Parte_1 di acconto e precedentemente alla stipula del contratto di compravendita, ovvero € 28.500,00 (metà di € 57.000,00 di cui al punto quattro dell'atto di compravendita), € 69.000,00 (metà di € 138.000,00 corrisposto in unica soluzione con la concessione del mutuo), oltre a tutte le altre differenze e rate successivamente corrisposte, ovvero circa € 4.200,00 o la maggiore o minore somma di giustizia.
In ogni caso, con vittoria dei compensi professionali da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.
(note di trattazione scritta udienza 8 maggio 2025)
− Per la convenuta Controparte_3
Riportandosi alla propria comparsa di costituzione e risposta nonché alle memorie ex art 183 c.p.c. comma 6, insiste per la validità della garanzia prestata dall'attore nonché per la validità del contratto di mutuo sottoscritto. Invero se parte attrice ha interesse a rimuovere gli effetti del contratto di compravendita, tuttavia, la risoluzione contrattuale del contratto di compravendita non può travolgere anche la validità del contratto di mutuo con tutti gli effetti connessi.
(note di trattazione scritta udienza 8 maggio 2025)
Voglia l'ill.mo giudice adito:


1. In via preliminare dichiarare la domanda improcedibile per non avere parte attrice proposto la mediazione obbligatoria nei confronti della convenuta Banca.


2. Rigettare tutte le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto oltre che sfornite di qualsiasi supporto probatorio nei confronti della Controparte_4


3. Nella denegata ipotesi fosse dichiarato il collegamento negoziale tra i due contratti di compravendita e mutuo, la banca deve essere tenuta indenne da qualsiasi pregiudizio legato all'accoglimento delle domande dell'attore, per cui dovrà essere confermato e ordinata la restituzione dell'importo di euro 138.000,00 da parte dell'attore in quanto somma non contestata dall'attore, anzi indicato come importo da restituire nelle proprie conclusioni e comunque condannare le controparti in solido a corrispondere alla banca quanto dovuto a titolo di rate scadute ed a scadere, compresi interessi sino all'integrale estinzione dell'obbligazione derivante dal finanziamento.


4. Dichiarare parte attrice, in conformità al principio del divieto dell'abuso del diritto per le ragioni su esposte, aver violato i doveri di buona fede e correttezza nell'esecuzione del
5 contratto in questione, e per l'effetto condannarla al risarcimento del danno nella misura da liquidarsi in via equitativa dal Giudice.
In ogni caso, condannare le controparti anche in solido alla rifusione delle spese e competenze del presente giudizio, oltre C.A.P. e I.V.A. come per legge e LP professionale.
(comparsa di costituzione)
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1
, e dinanzi il Tribunale di Roma Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 esponendo che:
Con atto di compravendita immobiliare sottoscritto il 12 settembre 2012 dinanzi al Dott. Persona_2
notaio in Roma, aveva alienato ai coniugi e
[...] Parte_1 Controparte_1
l'unità immobiliare sita nel Comune di Roma in via Felice Nerini n.7, posta al Controparte_2 piano primo interno 3, tipologia appartamento, categoria A/2, classe 2°, censita nel N.C.E.U. del Comune di Roma (RM) al foglio 518 particella 204 sub 2, Rendita euro 885,72;
La ridetta proprietà era stata acquistata in parti uguali ed indivise dai coniugi Controparte_1
e (in regime di separazione legale dei beni), i quali già a decorrere dal mese di Controparte_2 dicembre 2005 ne avevano avuto la disponibilità su autorizzazione del proprietario, padre di
. Controparte_1
Durante il periodo di utilizzo di fatto del bene da parte dei convenuti e ancor prima della stipula del contratto di compravendita aveva anticipato i costi per i lavori di ristrutturazione Parte_1 dell'immobile, che erano stati eseguiti nell'anno 2010 per un ammontare totale di euro 30.000. Per accordo tra le parti, tali costi sarebbero stati rimborsati dai convenuti al momento della stipula dell'atto di compravendita, aggiungendosi al prezzo dell'immobile.
Dato il rapporto di parentela esistente fra le parti, era stato concordato un prezzo di compravendita più favorevole rispetto all'effettivo valore di mercato dell'immobile, stabilito nell'importo di euro 240.000 che, in base all'art. 4 del contratto, avrebbe dovuto essere corrisposto con le seguenti modalità:
• Euro 57.000 già corrisposte prima della stipula del contratto di compravendita;

• Euro 138.000 mediante il ricavato di un mutuo ipotecario acceso dagli acquirenti con la Banca Cassa di Risparmio di Forlì e della Romagna S.p.A. oggi Banca
[...] mediante contratto di mutuo stipulato contestualmente all'atto di CP_3 compravendita:
• Euro 45.000,00 mediante dieci rate annuali consecutive dell'importo di euro 4.500 ciascuna con scadenza al 31 dicembre di ogni anno, con prima rata al 31 dicembre 2012 ed ultima rata al 31 dicembre 2021.
Sempre in virtù del rapporto di parentela esistente fra loro, le parti avevano concordato di non inserire all'interno dell'atto di compravendita la predetta obbligazione di rimborso dei costi di ristrutturazione dell'immobile a carico di parte acquirente.
6 A fronte del prezzo e delle condizioni di pagamento convenute, ha ricevuto dai Parte_1 convenuti unicamente il pagamento dell'importo di euro 138.000 relativo al mutuo ipotecario e nulla più.
In particolare, la somma di euro 57.000, pur se formalmente quietanzata in contratto dal venditore, non era mai stata pagata e le parti si erano accordate verbalmente nel senso che essa sarebbe stata corrisposta in un momento successivo alla conclusione dell'atto, aggiungendosi al piano di rateizzazione già previsto per il pagamento dei 45.000 euro. Alla base del simulato pagamento vi era il timore che l'evidenza di tale debito in contratto avrebbe potuto comportare la mancata concessione del mutuo per incapacità economica degli acquirenti.
Pertanto, venne inserita all'art. 4 del contratto di compravendita la seguente dichiarazione non corrispondente al vero inerente alle modalità con cui si dava per già corrisposta la somma di euro 57.000: “- Quanto ad euro 40.000,00 (quarantamila/00) sono stati pagati dagli acquirenti al venditore prima del 4 luglio 2006 con mezzi idonei e consentiti dalla legislazione vigente. - Quanto ad euro 17.000,00 (diciassettemila/00) sono stati pagati agli acquirenti al venditore con i seguenti mezzi di pagamento: 1) assegno bancario non trasferibile tratto su “Banca Popolare di Milano” Agenzia n.582 di Roma numero 514694184 dell'importo di euro 5.000,00 (cinquemila/00) in data 28 maggio 2012; 2) assegno bancario non trasferibile tratto su banca popolare di Milano – agenzia n. 582 di Roma numero 514694185 dell'importo di euro 12.000,00 (dodicimila/00) in data 2 agosto 2012”.
Contrariamente alla suddetta pattuizione, i 40.000 euro non erano stati mai pagati ed altresì i due assegni indicati presentavano importi difformi, risultavano essere intestati ad altri soggetti ed in ogni caso non sono mai stati incassati, neanche indirettamente, da parte venditrice.
Quanto alla residua somma di euro 45.000, per i quali le parti avevano previsto il ridetto piano di rateizzazione, nessuna rata è stata corrisposta dai convenuti e pertanto anche tale obbligazione è rimasta inadempiuta.
Inoltre, a partire dall'anno 2017 l'attore, in virtù della garanzia prestata in favore dei coniugi per il mutuo ipotecario acceso sull'immobile de quo, è stato costretto in qualità CP_1 CP_2 di fideiussore e coobbligato a saldare alcuni ratei di mutuo non pagati dai convenuti, corrispondendo pertanto ulteriori importi per un totale pari a euro 5.172,52.A fronte del mancato pagamento del residuo prezzo di acquisto, aveva tentato invano più volte, per le vie brevi, di Parte_1 ottenere il pagamento di quanto dovuto e, infine, con missiva del 10 dicembre 2019 aveva formalmente diffidato entrambi i convenuti al pagamento del residuo prezzo di compravendita, preavvisando in caso contrario la sua intenzione di richiedere la risoluzione del contratto. Risultando vano ogni tentativo di bonario componimento della lite, è stato costretto a Parte_1 promuovere il presente giudizio.
L'attore ha dunque chiesto non solo la risoluzione per grave inadempimento del contratto di compravendita, ma altresì sul presupposto del ritenuto collegamento negoziale la risoluzione del contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile.
Si è costituita in giudizio con memoria del 13 giugno 2020 la convenuta Controparte_2 contestando la fondatezza delle domande attoree e deducendo che:
7 L'odierna convenuta aveva contratto matrimonio il 13 maggio 2011 con Controparte_1 scegliendo il regime patrimoniale della comunione dei beni, poi modificato in separazione dei beni, giusta annotazione del 23 gennaio 2012 a rogito notaio Dott. Persona_3
La compravendita in questione era avvenuta il 12 settembre 2012, tuttavia l'immobile che ne formava oggetto era già nella disponibilità della coppia, stante la volontà dell'odierno attore di beneficiare il nucleo familiare del figlio con la disponibilità del bene di sua proprietà attraverso un comodato d'uso gratuito ancor prima della stipula del contratto di compravendita.
In realtà detta compravendita aveva dissimulato una donazione in favore dei coniugi, finalizzata, attraverso la sottrazione del bene dall'asse ereditario, a supportare la coppia poiché la prima figlia, R_
, risultava affetta da Trisomia 21. Il corrispettivo previsto, pari ad euro 240.000, decisamente inferiore rispetto ai valori di mercato, era sintomatico della volontà dissimulata di donare l'immobile, in spregio al diritto degli altri figli dell'attore, così da favorire il solo e sua moglie. CP_1
I lavori di ristrutturazione menzionati in citazione risalgono al periodo in cui l'attore era proprietario dell'immobile e, pertanto, unico legittimato a commissionarli ed obbligato al pagamento, di talché essi erano rimasti correttamente a carico dello stesso;
peraltro, trattandosi di interventi di manutenzione straordinaria, in nessun modo avrebbero potuto essere addebitati a meri utilizzatori del bene. Atteso poi che il computo metrico del 09 giugno 2010 riporta un valore degli interventi pari ad euro 20.803,75, in ogni caso l'importo riportato in citazione non risulta corretto.
Ferma restando la volontà di stipulare un atto di donazione, la quietanza avente ad oggetto la somma di euro 57.000 confluita nell'atto di compravendita è genuina e risulta apodittica l'affermazione della controparte circa il mancato pagamento della stessa.
La somma di euro 138.000 percepita dalla Banca ed incamerata dall'attore non aveva la funzione di corrispettivo, ma era in realtà destinata a coprire i ratei del mutuo, mentre a carico dei coniugi sarebbe rimasto solo l'onere di corrispondere gli interessi dovuti all'istituto di credito. Infatti, la simulazione della compravendita, da un lato, ha celato la reale intenzione di conferire una donazione in favore di e e, dall'altro, ha consentito ai di ottenere Controparte_1 Controparte_2 CP_1 liquidità dalla banca.
Quanto alla somma residua di euro 45.000, la sua previsione in contratto era necessaria per le parti al solo fine di prevedere un prezzo verosimile, senza che l'attore ne abbia mai preteso l'effettiva corresponsione.
Sopravvenuta la crisi matrimoniale tra i coniugi, padre e figlio hanno inscenato l'inadempimento finalizzato all'estromissione della moglie dalla proprietà dell'immobile mediante la domanda di risoluzione. A conferma di ciò depone la circostanza che la prima richiesta ufficiale di adempiere è stata formalizzata dall'odierno attore solo nel mese di dicembre 2019, dopo che Controparte_2 aveva comunicato al marito di essersi rivolta ad un legale per il deposito del ricorso per separazione personale con richiesta di assegnazione della casa coniugale.
Non sussiste pertanto alcun inadempimento, ma esclusivamente l'intenzione, sottesa alla domanda di risoluzione di ottenere la piena disponibilità dell'immobile caducando il diritto di proprietà della odierna convenuta.
Giova fin da subito anticipare che nelle memorie di repliche ex art. 183 c.p.c. e nella propria comparsa conclusionale e successiva replica la convenuta ha precisato che il negozio posto in essere dalle parti avrebbe integrato una donazione indiretta, realizzata attraverso la conclusione di un negozio misto, in parte oneroso ed in parte gratuito, giustificato dall'intento liberale dell'odierno attore di beneficiare
8 i coniugi. In particolare, la convenuta ha esposto che per la parte onerosa sarebbero stati effettivamente corrisposti euro 138.000 relativi al mutuo ipotecario e euro 57.000 quietanzati in contratto, mentre per la parte gratuita figurerebbero, da una lato, la differenza tra il prezzo pattuito pari a euro 240.000 ed il reale valore di mercato del bene, sensibilmente superiore, e, dall'altro, la somma di euro 45.000 relativa al piano di rientro meramente fittizio il cui adempimento non era mai stato richiesto dal venditore prima della crisi coniugale.
La convenuta ha rassegnato le conclusioni in epigrafe riportate.
Si è costituita Intesa San Paolo S.p.a., eccependo preliminarmente il mancato esperimento del procedimento di mediazione ai sensi del D.lgs. n. 28 del 2010 nei propri confronti e contestando la fondatezza delle domande attoree deducendo che:
In data 12 settembre 2012 la Cassa di Risparmio di Forlì e della Romagna aveva concesso a e un finanziamento per l'acquisto dell'immobile per cui Controparte_1 Controparte_2
è processo per euro 145.000 della durata di trenta anni, assistito da garanzia ipotecaria sul bene oggetto di compravendita.
I rapporti relativi al mutuo concesso sono stati intrattenuti sempre e solo con l'odierno attore
[...] in quanto il figlio e la moglie coppia in crisi, Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 avevano sempre avuto difficoltà ad onorare le rate del finanziamento, ragion per cui l'attore aveva sottoscritto un contratto di fidejussione il 12 settembre 2012, stesso giorno di concessione del mutuo, a garanzia di tutto quanto dovuto dal debitore principale. In virtù di tale garanzia Parte_1
a partire dal 2017 ha disposto alcuni bonifici a favore dei coniugi al fine di pagare le rate arretrate.
Il contratto di mutuo è stato stipulato in forma assolutamente autonoma rispetto all'atto di compravendita, quale espressione della generale autonomia negoziale delle parti di cui all'art. 1322 c.c.
Evidenziato che in nessun caso le azioni delle parti in causa, ai cui rapporti è Controparte_3 del tutto estranea, possono arrecare un pregiudizio economico alla stessa, la convenuta ha rassegnato le conclusioni in epigrafe riportate.
Si è costituito deducendo che: Controparte_1
In data 12 settembre 2012 era stato sottoscritto fra le parti l'atto di compravendita a rogito del notaio Dott. di Roma con il quale l'attore e padre dell'odierno convenuto aveva alienato Persona_2 ai coniugi e l'immobile in questione ad un prezzo Controparte_1 Controparte_2 favorevole, dato il rapporto di parentela, pari ad euro 240.000.
L'intenzione delle parti è sempre stata quella di realizzare un negozio a titolo oneroso, ovviamente a condizioni più favorevoli rispetto a quelle di una normale compravendita, ma senza mai intendere dissimulare una donazione, tanto che il mutuo acceso sull'immobile per un ammontare di euro 138.000 e diretto a coprire parte del prezzo è stato effettivamente stipulato, con regolare incasso da parte del venditore del ridetto importo. L'intenzione dell'attore di favorire l'odierno convenuto e la propria moglie si è manifestata solo ed unicamente con uno sconto sul prezzo di compravendita, concesso dall'attore in ragione delle difficoltà economiche della coppia e delle ulteriori avversità riscontate dal nucleo familiare per la malattia congenita di uno dei due figli.
Per timore di vedersi negato il mutuo, le parti avevano concordato che nel contratto si desse atto che una parte del prezzo, euro 57.000, fosse già stata pagata secondo le modalità descritte all'art. 4 e che solo euro 45.000 sarebbero stati corrisposti attraverso un piano di rientro;
tuttavia, la volontà
9 dissimulata delle parti prevedeva che anche i 57.000 euro sarebbero stati pagati con le medesime modalità concordate per il versamento dei 45.000 euro.
Infatti, a dispetto di quanto dichiarato all'art. 4 del contratto di compravendita, non erano mai stati pagati né i 40.000 euro né gli assegni citati, che riportavano importi difformi e, in un caso, anche beneficiario diverso.
Contrariamente a quanto effettivamente concordato, né l'odierno convenuto né la propria moglie sono stati in grado di rispettare le scadenze previste e pertanto dal 2012 ad oggi nulla è stato corrisposto all'odierno attore a titolo di residuo prezzo di compravendita, pari ad euro 102.000, né è stato rimborsato l'ulteriore importo sostenuto per gli interventi di ristrutturazione pari ad euro 30.000, integralmente anticipato da parte venditrice.
A partire dall'anno 2017, in ragione del tracollo finanziario subito dal convenuto e derivante principalmente dalla crisi familiare causata da non è stato Controparte_2 Controparte_1 più in grado di far fronte con regolarità ai ratei di mutuo mensili, assolti, pertanto, dal padre in qualità di fideiussore, né ha saldato quanto dovuto in favore di quest'ultimo.
Pur essendo consapevole del grave inadempimento posto in essere unitamente alla propria ex moglie ai danni dell'odierno attore, il convenuto non dispone di alcuno strumento in grado di sopperire a tale mancanza e non può opporsi in alcun modo alle domande avanzate dallo stesso con riferimento alla richiesta di risoluzione del contratto di compravendita. Tuttavia, ritenendo in contrasto con l'art. 1227 c.c. le domande di pagamento formulate dall'attore ai numeri 7, 8, 12 e 13 delle sue conclusioni, ha rassegnato le proprie richieste nei termini indicati in epigrafe.
Alla prima udienza di comparizione e trattazione tenutasi il 13 gennaio 2021, il Giudice, ritenuta infondata l'eccezione di improcedibilità sollevata da in quanto la procedura Controparte_3 di mediazione spontaneamente attivata da parte attrice avrebbe potuto comunque essere estesa alla banca, ha rinviato per lo stesso incombente all'udienza del 12 maggio 2021. L'odierno attore ha conseguentemente esteso anche alla convenuta la procedura di mediazione Controparte_3
n. 6847/2020, all'esito della quale le parti non hanno raggiunto alcun accordo.
Alla successiva udienza del 12 maggio 2021 il Giudice ha concesso termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. e contestualmente, ritenendo la causa risolvibile su base documentale senza ammissione di mezzi istruttori, ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 1° giugno 2022.
La causa, dopo aver subito più rinvii in ragione del trasferimento ad altro ufficio del giudice designato e della perdurante vacanza del ruolo, all'esito della designazione di nuovo giudice è stata assunta in decisione sulle conclusioni delle parti come in epigrafe riportate all'udienza dell'8 maggio 2025, tenutasi mediante trattazione scritta, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
2. Sulla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita immobiliare.
L'attore ha proposto domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto di compravendita immobiliare in ragione dell'inadempimento dei convenuti e Controparte_1 CP_2 rispetto all'obbligazione di pagamento integrale del corrispettivo, residuando una parte non
[...] versata asseritamente pari a euro 102.000.
Assume infatti l'attore il carattere simulato della quietanza di pagamento contenuta nell'atto in merito all'importo di euro 57.000 dichiarato già versato al momento della stipula e il mancato pagamento dell'importo rateale di euro 45.000,00.
10 2.1. Sulla assunta simulazione della quietanza
L'attore chiede accertarsi la natura simulata della quietanza di cui all'art. 4 del contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 12 settembre 2012 limitatamente a quanto in esso previsto in relazione al pagamento della quota di corrispettivo pari a euro 57.000. Espone la parte che venditore e acquirente avrebbero simulato l'avvenuto pagamento di detto acconto secondo le modalità previste in contratto al fine di creare una situazione di apparenza che avrebbe agevolato la concessione del mutuo da parte dell'istituto di credito e per timore che, qualora fosse stato esplicitato l'accordo dissimulato (secondo il quale l'importo in parola sarebbe stato corrisposto con le medesime modalità rateali previste per il saldo di euro 45.000) la concessione del finanziamento avrebbe potuto essere negata.
La questione involge il tema della simulazione della quietanza di pagamento rilasciata per dichiarazione documentata in un contratto stipulato con la forma dell'atto pubblico. Giova premettere che non è di ostacolo all'accertamento del carattere simulato della quietanza la circostanza che l'indicazione di aver ricevuto il corrispettivo o parte di esso contestualmente o prima della stipula del contratto sia contenuta nell'atto notarile di compravendita;
l'effetto probatorio privilegiato che l'art. 2700 c.c. attribuisce al contratto stipulato con la forma solenne dell'atto pubblico riguarda esclusivamente il contenuto estrinseco dell'atto, ossia la provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato e quanto il pubblico ufficiale attesta essere avvenuto in sua presenza o essere stato da lui compiuto, ma non si estende anche al contenuto intrinseco delle dichiarazioni delle parti. Ne consegue che la quietanza rilasciata dal venditore non è coperta da fede privilegiata;
ad essa, in quanto mera dichiarazione di scienza, è attribuita natura confessoria, con la conseguenza che colui che ha fatto la contra se pronunciatio non è ammesso alla prova contraria per testi o per presunzioni, ma, in applicazione del disposto dell'art. 2732 c.c., gli è consentito di revocarla solo fornendo la prova che essa è stata determinata da errore di fatto o violenza.
Per altra via, ed è questo il caso di interesse nel caso di specie, la giurisprudenza di legittimità ha ammesso la configurabilità della simulazione della quietanza ( vedi Cass. Sez. 2, 29/09/2020, n. 20520). Viene in rilievo la cosiddetta “quietanza di comodo”, che si manifesta quando una parte dichiari di aver ricevuto il pagamento nella piena consapevolezza della non veridicità della dichiarazione e del persistente inadempimento della controparte, a valle di un accordo simulatorio tra le parti volto a creare l'apparenza di un avvenuto adempimento nella realtà mai verificatosi.
Sul punto, si pone la questione di quali siano gli strumenti di tutela per il venditore quietanzante che intenda successivamente negare il carattere genuino della quietanza, deducendo che essa sia stata oggetto di mera simulazione. Alla fattispecie si rende applicabile il generale regime giuridico dell'istituto della simulazione, caratterizzato per quanto qui interessa da peculiari regole in tema di prova dell'accordo simulatorio. Per via delle gravi conseguenze caducatorie che l'accertamento del carattere simulato di un contratto comporta e in ragione della intollerabile incertezza che affliggerebbe i traffici giuridici se agli stessi contraenti fosse consentito di provarlo con ogni mezzo di prova, il legislatore ha previsto rilevanti limiti ai mezzi probatori a disposizione delle parti che intendano far valere la simulazione: per il combinato disposto degli art. 1417 e 2729 comma 2 c.c. è infatti a loro precluso di avvalersi della prova per testimoni o per presunzioni. Si tratta a ben vedere dei medesimi limiti che, in osservanza della medesima ratio, sono previsti dall'art. 2722 c.c. per la dimostrazione di patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, limiti che sono derogati esclusivamente a favore dei terzi estranei al contratto che abbiano interesse a far valere la simulazione inter alios intervenuta, i quali sono ammessi ad utilizzare qualsiasi mezzo di prova.
11 Unico strumento a disposizione delle parti per dimostrare la simulazione e, conseguentemente, superare l'accordo simulato e attribuire efficacia a quello dissimulato, è l'esibizione della controdichiarazione, ossia la prova scritta dell'accordo simulatorio;
in mancanza dell'assolvimento di tale onere probatorio non può attribuirsi rilevanza alcuna all'intento simulatorio delle parti, anche laddove tale intento appaia desumibile su base presuntiva secondo l'id quod plerumque accidit, pena la violazione di legge scaturente dalla mancata osservanza degli artt. 1417 e 2729 comma 2 c.c..
Nel caso di specie l'attore ha sostenuto che le parti si erano accordate per simulare la quietanza della somma di euro 57.000, senza fornirne prova idonea. Egli si è limitato ad esporre che euro 40.000, dati per pagati prima del 4 luglio 2006, non erano stati corrisposti, senza fornire ulteriore documentazione probatoria, ed euro 17.000, dati per pagati tramite due assegni, parimenti non erano stati mai incassati, curandosi esclusivamente di evidenziare che i dati di riempimento dei due titoli di credito risultavano inconferenti con le somme dovute. In nessun caso è stata fornita la prova rigorosa prescritta per dimostrare la natura simulata delle dichiarazioni in parola, né per il pagamento dei 40.000 euro, né per il pagamento dei 17.000 euro;
a quest'ultimo riguardo, l'aver prodotto copia degli assegni e l'aver messo in evidenza la relativa difformità tra il loro contenuto effettivo e gli importi degli stessi documentati in contratto non equivale ad aver fornito prova idonea per l'accertamento della simulazione del relativo pagamento, poiché per giungere a tale conclusione si rende pur sempre necessario un ragionamento presuntivo che dal fatto noto, rappresentato dall'incongruenza dei ridetti titoli di credito, porti a dedurre il fatto ignoto consistente nella natura simulata della corrispondente dichiarazione contrattuale. Ebbene, proprio tale ragionamento inferenziale è proibito dal legislatore, la cui volontà, per i motivi anzidetti, è stata quella di imporre alle parti la prova diretta della simulazione costituita dalla controdichiarazione e non già una prova indiretta desumibile dal ragionamento presuntivo.
2.2. Sul mancato pagamento dell'importo di euro 45.000,00
L'inadempimento dedotto dall'attore va limitato all'importo di euro 45.000 il cui rimborso doveva avvenire mediante piano di rientro decennale.
In relazione alla somma residua di euro 57.000 le conclusioni raggiunte in merito alla dedotta simulazione non consentono di superare gli effetti della quietanza rilasciata in contratto dall'attore, il cui pagamento è da considerarsi pertanto adempiuto.
Quanto alla somma di euro 45.000 oggetto di pagamento mediante piano di rientro decennale, gli scritti difensivi delle parti sono stati concordi nell'affermare che nessuna frazione di detta somma è mai stata corrisposta dai convenuti e all'attore. Controparte_1 Controparte_2
2.3. Il mancato pagamento da parte di e dell'ulteriore Controparte_1 Controparte_2 importo di euro 30.000,00 dovuto in favore dell'attore a titolo di rimborso dei costi sostenuti per le opere di ristrutturazione realizzate nell'immobile compravenduto.
L'attore ha dedotto al fine di suffragare la gravità della inadempienza dei convenuti e CP_1 il mancato pagamento da parte degli stessi dell'importo di euro 30.000, relativo ai lavori CP_2 di ristrutturazione dell'immobile oggetto della compravendita immobiliare del 12 settembre 2012 ed eseguiti nell'anno 2010, periodo in cui il bene era ancora di proprietà dell'attore, sebbene nella disponibilità dei coniugi. Sostiene parte venditrice che i costi dei lavori sarebbero stati da lui anticipati con l'intesa che i convenuti li avrebbero poi rimborsati al momento della futura stipula del contratto di vendita e che, giunti a tale momento, in virtù del rapporto di parentela si era convenuto di non inserire all'interno del contratto tale obbligazione restitutoria. Le difese dei convenuti appaiono divergenti sul punto: mentre ha confermato con dichiarazione dalla natura Controparte_1
12 confessoria quanto prospettato dal padre, ha contestato l'assunto di parte attrice Controparte_2 sia nell'an che nel quantum.
La domanda , tesa all'accertamento di tale ulteriore obbligazione rimasta inadempiuta, è infondata difettando la prova dell'esistenza dell'accordo sulla restituzione delle spese di ristrutturazione e sulla loro esatta quantificazione.
L'art. 2697 c.c. prescrive che chi agisce in giudizio per far valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. L'attore si è limitato ad allegare che le parti si erano accordate relativamente all'assunzione da parte dei coniugi delle spese di ristrutturazione dell'immobile da lui anticipate, ma ha omesso di fornire elementi di prova circa l'esistenza e l'effettiva consistenza di tale patto. Anche a volere ammettere la prova per presunzioni, non appare coerente con l'id quod plerumque accidit la circostanza che dapprima si sia convenuto di ritardare il rimborso di tali spese al momento della stipula del contratto, salvo poi decidere in sede di firma del contratto di non inserirlo in ragione dei rapporti tra le parti, che già tali erano anche precedentemente. Né risulta agli atti traccia di alcun tentativo di regolamentazione di tale partita economica per tutto il periodo successivo fino al 2019, periodo in cui ormai le relazioni tra i soggetti erano tuttavia radicalmente mutate.
Quanto alla dichiarazione confessoria del convenuto , trova applicazione il Controparte_1 disposto dell'art. 2733 comma 3 c.c. a mente del quale, in caso di litisconsorzio necessario, la confessione resa solo da alcuni dei litisconsorti è priva del carattere di prova legale e può essere liberamente apprezzata dal giudice. Per via della sostanziale convergenza di interessi del convenuto con parte attrice che l'interruzione della relazione matrimoniale con la Controparte_1 convenuta ha comportato la dichiarazione confessoria in parola non può essere valorizzata. CP_2
2.4. Sulla gravità del dedotto inadempimento
Risulta pregiudiziale e logicamente prioritario rispetto al vaglio nel merito della domanda di risoluzione per inadempimento della compravendita valutare la fondatezza della difesa proposta sul punto dalla convenuta Detta parte ha prospettato che l'esatta natura del contratto Controparte_2 effettivamente posto in essere dalle parti non sarebbe stata quella di una normale compravendita, bensì quella di una donazione indiretta e che pertanto, non sussistendo alcun inadempimento, non può darsi luogo a risoluzione e deve conseguentemente rigettarsi la domanda attorea.
Secondo tale prospettazione, alla luce dei rapporti di parentela tra le parti e della volontà dell'odierno attore di beneficiare figlio e nuora sottraendo quanto meno parzialmente il valore del bene immobile oggetto della compravendita all'asse ereditario, le parti avrebbero posto in essere una donazione indiretta attraverso un negotium mixtum cum donatione; ciò in quanto, se si fosse dato luogo ad una donazione diretta questa avrebbe potuto essere facilmente neutralizzata da un'azione di riduzione proposta dagli altri legittimari. La donazione indiretta sarebbe consistita, da un lato, nella previsione di un corrispettivo di compravendita pari a euro 240.000, sensibilmente inferiore al reale valore di mercato del bene asseritamente prossimo ad euro 400.000, e, dall'altro, nell'intesa che la parte residua del prezzo di cui in contratto da versarsi mediante il piano di rientro decennale non sarebbe in realtà mai dovuta essere corrisposta, restando a beneficio del venditore esclusivamente un prezzo pari alla somma dei 57.000 euro quietanzati in contratto e dei 138.000 euro presi a mutuo.
Giova evidenziare che secondo quanto emerso dal primo scritto difensivo di parte convenuta, argomentazione peraltro che non appare essere stata ulteriormente proposta in sede di comparsa conclusionale, le parti avrebbero posto in essere una donazione dissimulata da una compravendita il cui ulteriore fine era quello di assicurare a beneficio dell'apparente venditore una provvista
13 finanziaria mediante la quota di corrispettivo presa a mutuo, che sarebbe stata poi dal venditore stesso restituita all'istituto di credito secondo le scadenze previste nel contratto di mutuo.
In ogni caso, l'argomentazione difensiva non può essere condivisa e la relativa difesa deve essere disattesa a causa dell'irrilevanza che l'accertamento della donazione indiretta avrebbe sull'obbligazione di pagamento gravante sui convenuti e Parte_1 Controparte_2
La donazione indiretta si identifica con ogni negozio che, pur non essendo coincidente con lo schema tipico della donazione previsto dagli art. 769 e seguenti c.c., sia mosso da un fine di liberalità e abbia l'effetto ulteriore rispetto a quello proprio del negozio utilizzato di arricchire gratuitamente il beneficiario. La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di evidenziare che se ciò che accomuna la donazione in senso proprio e quella indiretta è lo spirito di liberalità che caratterizza la causa concreta dell'operazione, ciò che distingue le due fattispecie negoziali è un elemento strutturale;
mentre la donazione diretta è un contratto posto in essere tra due parti, donante e donatario, in cui la prestazione del donante è priva di corrispettivo, nelle varie forme attraverso cui la donazione indiretta può essere declinata tale schema strutturale viene diversamente alterato. La donazione indiretta può infatti perfezionarsi attraverso un atto unilaterale come la remissione del debito, ed in tal caso manca la pluralità delle parti;
può altresì realizzarsi attraverso un contratto trilaterale in cui il beneficiario è un terzo, come la polizza assicurativa a beneficio del terzo, ed in tal caso l'elemento strutturale differenziale consiste nella presenza di più parti e non solo due;
può ancora realizzarsi mediante più contratti tra loro collegati, come nel caso dell'intestazione di beni in nome altrui, ed in tal caso l'elemento differenziale è rappresentato dalla presenza di una pluralità di negozi;
può infine aversi donazione indiretta anche mediante negozi in cui, a differenza di quanto avviene con la donazione diretta, manca la gratuità ed è presente un corrispettivo, la cui voluta sproporzione rispetto alla controprestazione determina l'arricchimento di una parte, come la vendita di un bene a prezzo sensibilmente inferiore al suo valore.
Quest'ultima è la fattispecie che verrebbe in rilievo secondo la prospettazione di parte convenuta nel caso di specie, ossia quella del negotium mixtum cum donatione. E' essenziale chiarire una caratteristica rilevante del negozio misto in parola, che lo differenzia dall'istituto della simulazione: infatti, con il negotium mixtum cum donatione le parti pongono in essere un negozio al fine ulteriore di provocare l'arricchimento di una parte per spirito di liberalità, restando però inteso che esse
“vogliono” quel negozio e i relativi effetti giuridici, ai quali restano vincolati;
diversamente, con la simulazione le parti pongono solo apparentemente in essere un negozio, che in realtà “non vogliono” e i cui effetti giuridici non subiscono, restando i loro rapporti regolati dall'eventuale negozio dissimulato (nel caso di simulazione relativa) o da nessun altro negozio (nel caso di simulazione assoluta). ( vedi Cass. n. 19230 del 12/07/2024; Cass. 9379 del 21/05/2020).
A ben vedere il legislatore ha assunto rispetto all'istituto in parola una posizione quasi neutra: i contraenti sono liberi di dare vita a negozi che concretizzano una donazione indiretta senza dover rispettare la forma prevista per il contratto di donazione, ma osservando esclusivamente i requisiti previsti dai contratti allo scopo utilizzati. L'unica preoccupazione del legislatore è stata quella di evitare che con tali negozi si potessero aggirare le regole del diritto successorio a tutela di taluni soggetti qualificati, ragion per cui l'art. 809 c.c. li assoggetta alle stesse norme che regolano la revocazione delle donazioni per causa d'ingratitudine e per sopravvenienza di figli, nonché a quelle sulla riduzione delle donazioni per integrare la quota dovuta ai legittimari;
si ritengono peraltro applicabili alle liberalità indirette talune norme materiali quali il divieto di donare per conto dell'incapace (art. 777 c.c.), l'incapacità di ricevere donazioni da parte del tutore (art. 779 c.c.) e le norme sulla collazione. Fuori da tali ambiti il regime giuridico del negozio misto in questione rimane
14 quello previsto dallo specifico contratto con cui esso è posto in essere, che conserva piena validità ed efficacia.
Da tale ultima constatazione deriva che, anche a voler ammettere che le parti dell'odierno giudizio abbiano effettivamente posto in essere una donazione indiretta, ciò nulla toglierebbe agli obblighi che le stesse hanno assunto nell'ambito del negozio di compravendita con cui tale donazione indiretta è stata realizzata: altro è accertare che volutamente le parti hanno previsto un corrispettivo inferiore al valore del bene per spirito di liberalità, altro è far discendere da tale accertamento la conclusione che anche tale minore corrispettivo non sia dovuto dal beneficiario della liberalità indiretta, conclusione radicalmente contraddetta dalle regole di diritto che disciplinano l'istituto.
Inalterato permane pertanto l'obbligo degli acquirenti di versare il prezzo pattuito in contratto, ragion per cui l'argomentazione difensiva pone una questione, quella della natura di liberalità indiretta del contratto posto in essere tra le parti, il cui accertamento è da ritenersi irrilevante rispetto alla tutela degli interessi evocati in giudizio dalla parte.
Quanto alla prospettazione della convenuta, invero non richiamata nelle conclusioni e tuttavia presente in comparsa conclusionale, secondo cui la somma residua del prezzo che le pattuizioni contrattuali riconducevano al piano di rientro decennale in realtà non avrebbe dovuto esser corrisposta, a ben vedere l'affermazione cela la denuncia del carattere simulato della relativa statuizione pattizia, il cui accertamento non è tuttavia oggetto di domanda. Ad ogni modo, richiamando quanto già affermato in tema di simulazione, l'odierna convenuta non ha comunque adempiuto all'onere probatorio richiesto alla parte che intenda farla valere. Deve pertanto escludersi che l'importo di euro 45.000 fosse stato parte dell'asserita donazione indiretta. Per lo stesso motivo non potrebbe condividersi l'assunto difensivo circa la natura dissimulata di mera provvista finanziaria a beneficio dell'attore dell'importo preso a mutuo dalla banca e solo apparentemente versato come corrispettivo di compravendita, argomentazione su cui comunque si è ritenuto di prendere brevemente posizione in questa sede solo per completezza, poiché, come già evidenziato, essa è stata accennata esclusivamente nella memoria di comparsa e costituzione e non è stata meglio approfondita negli scritti successivi.
Deve pertanto concludersi sul punto per la sussistenza dell'obbligo in capo ai convenuti acquirenti e di versare l'importo residuo di euro 45.000 quale parte Controparte_1 Controparte_2 del corrispettivo previsto dal contratto di compravendita. Sulla scorta di tale conclusione si può dunque procedere ad affrontare nel merito la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento proposta dall'attore.
La domanda deve essere rigettata per difetto del carattere della non scarsa importanza dell'inadempimento lamentato.
L'art. 1453 c.c. attribuisce il diritto della parte di chiedere la risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive quando l'altro contraente non adempie le sue obbligazioni;
l'art. 1455 c.c., tuttavia, limita tale facoltà, impedendo che il contratto possa essere risolto se l'inadempimento di una parte ha scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Nel caso di specie il corrispettivo previsto per la compravendita immobiliare è stato stabilito in euro 240.000, dei quali risultano accertati come versati euro 138.000 relativi alla somma presa a mutuo ed euro 57.000 quietanzati in contratto, ossia complessivamente euro 195.000, mentre risulta inadempiuta la residua obbligazione di pagamento di euro 45.000; relativamente a tale importo, le parti avevano convenuto che sarebbe stato corrisposto attraverso un piano di rientro decennale
15 articolato in dieci rate pagabili il 31 dicembre di ogni anno dal 2012 al 2021, nella realtà mai osservato.
Il livello di gravità di tale inadempimento non raggiunge la soglia necessaria per provocare la risoluzione del contratto, come può desumersi valorizzando congiuntamente sia il piano oggettivo che quello soggettivo dell'inadempimento. Sul piano oggettivo la frazione di prezzo non corrisposta è inferiore ad un quinto del prezzo complessivo di vendita, essendo stato l'alienante soddisfatto per oltre i 4/5 del corrispettivo, ossia la gran parte di esso. Inoltre, tale importo avrebbe dovuto essere corrisposto in dieci rate annuali, potendosi da ciò desumere, sul fronte soggettivo, un interesse del creditore a ricevere l'intera somma se non scarso, certamente non così impellente da giustificare l'effetto demolitorio che si vorrebbe nella presente sede far discendere dal relativo inadempimento. In aggiunta, e a conferma del modesto interesse del creditore all'adempimento, non risulta che l'odierno attore abbia mai richiesto l'adempimento prima del dicembre 2019, ossia quasi sette anni dopo la scadenza della prima rata dovuta e rimasta insoluta. Tale ampia tolleranza del creditore è suscettibile peraltro di smorzare anche il livello di colpa addebitabile ai convenuti debitori per l'inadempimento lamentato, contribuendo a connotare come eccentrica rispetto ai canoni legali la richiesta di risoluzione del contratto.
All'esito dell'analisi congiunta del profilo oggettivo dell'inadempimento e del suo profilo soggettivo, ricollegato all'interesse del creditore e al livello di colpa rimproverabile ai debitori, si deve concludere per l'insussistenza di un livello di gravità tale da superare la soglia della non scarsa importanza prescritta dal legislatore.
La domanda di risoluzione della compravendita per grave inadempimento degli acquirenti va pertanto rigettata.
Resta assorbito l'esame di ogni altra domanda proposta dall'attore e dai convenuti.
Le spese del presente giudizio vanno poste a carico dell'attore stante la sua soccombenza nei riguardi dei convenuti e da distrarsi , quanto alla prima , in favore Controparte_2 Controparte_3 dell'Avv. Francesco D'Angelo antistatario;
esse si liquidano in base al criterio del disputatum dovendosi il valore della causa individuare nell'importo di euro 240.000 relativo al corrispettivo dell'immobile oggetto della domanda di risoluzione (parametri medi per le fasi di studio, introduzione e decisione;
minimo per la fase istruttoria essendo la causa di natura documentale). Quanto al rapporto processuale instauratosi tra l'attore e il convenuto , in ragione della Controparte_1 convergenza delle tesi difensive, le spese vanno compensate.



P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento di non scarsa importanza della compravendita in data 12 settembre 2012, per atto del Dott. , Notaio in Persona_2 Roma Rep. N.19632, Racc. 2.288, proposta dal venditore nei confronti Parte_1 degli acquirenti e;
Controparte_1 Controparte_2
16 2) Dichiara assorbito l'esame di ogni altra domanda
3) Condanna al pagamento in favore dei convenuti e Parte_1 Controparte_2 delle spese processuali del presente giudizio liquidate per ciascuno in Controparte_3 euro 11.268 per compensi oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%, spese da distrarsi in favore dell'Avv. Francesco D'Angelo dichiaratosi antistatario per le somme di competenza di Controparte_2
4) Compensa le spese processuali del presente giudizio tra e Parte_1 [...]
. CP_1
Roma, 13.09.2025
Il Giudice Dott.ssa Raffaella Tronci
Provvedimento redatto con la collaborazione del ott. Pierluigi Tortorella. CP_5
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