Lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti;
visto l'art 429 c.p.c.; decide la causa come da sentenza che segue

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile
Il Giudice onorario dott.ssa Maura Fragale, all'udienza del 10/01/2025, all'esito della discussione orale, ha pronunciato la seguente
Sentenza
(ex art. 429, 1° comma, c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 558 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno
2024 posta in deliberazione all'udienza del 10/01/202025 e vertente tra
( c.f. ) rappresentata e difesa, giusta procura Parte_1 CodiceFiscale_1
a margine dell'atto introduttivo, dall'avv. Giovanni Russomanno , presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Chiaravalle C.le (CZ) alla Via A. Martelli n. 68
attore
e
, ( c.f. ) rappresentato e Controparte_1 C.F._2 difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Vittoria De Giorgio, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Gasperina alla Via della Libertà, 4; convenuto ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, l'attore in epigrafe intimava a
[...]
lo sfratto per morosità dell'immobile sito in Soverato (CZ) al Corso Controparte_1
Umberto I n.154 distinto al N.C.E.U. al Foglio di Mappa n. 11, part. N. 67 – sub 19, concesso in locazione originariamente a e successivamente ceduto , dietro consenso del Controparte_2
1 locatore a che diveniva effettivo conduttore dell'immobile, ed Controparte_1
esponeva al Tribunale di essere:
- cessionaria del contratto di locazione ad uso commerciale, datato 01.08.2022 e regolarmente registrato presso la competente Agenzia delle Entrate al n. 2861 del 25.08.2022 – serie 3T, sottoscritto tra il sig ed il sig. afferente l'immobile sopra descritto;
Parte_2 Controparte_2
che con scrittura privata datata 25.08.2022 , e , Parte_2 Controparte_2
concordavano volontariamente e di comune accordo il recesso anticipato del sig. Controparte_2
dal contratto di locazione ed il subentro del Sig. ( in luogo di Controparte_1
) nel contratto di locazione del 01.08.2022 e tanto in virtù di scrittura privata di Controparte_2
subentro del 25.08.2022 (cft. All. 03) sottoscritta da tutte le parti ovvero locatore ( ) Parte_2
, conduttore ( ) e cedente ( ) che da comunicazione Controparte_1 Controparte_2
del 13/12/2022.
Che in virtù di tale contratto di locazione, l'attrice con comunicazione Parte_1
del 13.12.2022, informava il conduttore del suo subentro nel Controparte_1 contratto di locazione di cui è causa , per effetto della cessione dell'immobile nella sua persona avvenuta in data 2.12.2022 ( cfr all.5 )
Che nel contratto di locazione datato 01.08.2022 e regolarmente registrato presso la competente
Agenzia delle Entrate al n. 2861 del 25.08.2022 era previsto un canone di locazione annuo pari ad €
12.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 1.000,00.
- parte convenuta non provvedeva al pagamento dei canoni relativi alle seguenti mensilità:
Aprile, Maggio, Giugno, Luglio, Agosto, Settembre, Ottobre, Novembre e Dicembre 2023, rendendosi così moroso della somma complessiva di € 9.000,00.
Per tali ragioni l'intimante chiedeva, oltre alla convalida dello sfratto ed all'emissione del decreto provvisoriamente esecutivo (art. 664 c.p.c.) per i canoni scaduti ed a scadere sino alla data del rilascio dell'immobile, che il Tribunale emettesse, in caso di opposizione, ordinanza esecutiva di rilascio ex art. 665 c.p.c.. Nel merito, l'attore chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e la condanna dei canoni scaduti ed a scadere, con rifusione delle spese della lite.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio Controparte_1
il quale, opponendosi sia alla convalida dello sfratto che all'emissione del decreto ingiuntivo, eccepiva la carenza di legittimazione attiva della Sig.ra evidenziando che in virtù della Parte_1
scrittura privata di subentro nel contratto di locazione da parte del del Controparte_1
25.08.2022 , non gli era stato mai comunicato per raccomandata AR o PEC il subentro della signora nel contratto di locazione in essere, e quindi gli era stata negata l'opportunità di Parte_1
decidere se proseguire o meno nel contratto di locazione. Tanto sosteneva poiché nel predetto
2 contratto era stabilito all'art.13 che: “ Il presente atto non è suscettibile di modifiche alcune salvo accordo tra le parti per iscritto previa richiesta avanzata con la stessa forma e mediante raccomandata A.R. o pec equivalente”. L'intimato, pertanto eccepiva l'inefficacia della cessione dell'immobile sito in Soverato al Corso Umberto, I 154 da a Parte_2 Parte_1 per mancata comunicazione per raccomandata a.r. della volontà di cedere l'immobile , non essendo valida la semplice raccomandata consegnata a mano , rendendo così il contratto nullo, per cui il locatore non aveva nessun titolo per ricevere i pagamenti ed il conduttore non aveva motivi validi per effettuare i pagamenti relativi al canone.
Il resistente – inoltre – riferiva di aver pagato il canone di € 1.000,00 relativi ai mesi di dicembre, gennaio, febbraio e marzo nelle mani di e che sul presupposto della Parte_1
nullità del contratto , questi aveva diritto a chiedere la restituzione dei canoni di locazione versati per la somma di euro 4.000,00.
All'esito dell'udienza di convalida, il Tribunale, ritenendo che non ricorressero i presupposti per emettere la richiesta ordinanza non impugnabile di rilascio, avuto riguardo alla complessità delle questioni oggetto di causa, non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine perentorio per integrare i propri scritti introduttivi, mediante deposito di memorie e di documenti, disponendo altresì compiersi il procedimento di mediazione obbligatoria, che si celebrava, previa rituale e tempestiva convocazione, con esito negativo in data 23.05.2024.
Istruita la causa mediante produzione documentale, la causa perveniva all'odierna udienza di discussione orale della lite, nella quale le parti si riportavano ai rispettivi atti difensivi. Il procedimento è stato assegnato a questo giudice in data 21.10.2024.
Con le memorie ex art. 426 c.p.c., l'odierna intimante contestava fermamente l'eccepito difetto di legittimazione attiva, sostenendo di aver regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 23/12/2022 il proprio subentro, (Cfr. all. in atti fascicolo parte intimante) ben noto alla controparte che – infatti – versava regolarmente il canone di locazione proprio in favore dell'odierna intimante e che il passaggio contrattuale, che ad avviso di parte convenuta doveva onorarsi con lettera raccomandata a.r. piuttosto, come avvenuto, con consegna a mani della dichiarazione di subentro e firmata da per ricevuta, doveva ritenersi validamente effettuato se non altro Controparte_1 per “facta concludentia”
L'odierna ricorrente , infatti, contrariamente a quanto sostenuto da parte resistente , depositava nel proprio fascicolo il subentro nel citato contratto di locazione, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate il 23.12.2022, nonché copia della lettera di subentro datata 13/12/2022 regolarmente ricevuta a mano dall'intimato ,che provvedeva a sottoscriverla per la sua accettazione. Il tutto è stato regolarmente accertato dal resoconto documentale in atti, oltre che dall'agire del CP_2
3 che nel riconoscere nella sig.ra la nuova titolare del contratto, Controparte_1 Parte_1
pagava i canoni di locazione e formalizzava con comunicazione del 06.07.2023 ( cfr. doc. in atti di parte attrice e parte convenuta) , richiesta unilaterale di recesso al 31.12.2023,respinta per insussistenza dei presupposti.
Alla luce della citata documentazione, quindi, non possono sussistere ulteriori dubbi in ordine all'effettiva sussistenza di un contratto di locazione proprio tra le odierne parti in causa giàcchè la raccomandata a mano trasmessa dalla sig.ra al sig. Parte_1 Controparte_1
, assume valore legale, a patto che rispetti le indicazioni e le intestazioni obbligatorie del
[...]
mittente e del destinatario, e le modalità di consegna previste dalla legge, ha, cioè, la stessa consistenza della raccomandata A/R qualora sia stata controfirmata dal destinatario per ricevuta e la firma non sia stata contestata dallo stesso destinatario con apposita querela di falso.
Nel caso di specie la consegna della raccomandata di subentro è stata regolarmente consegnata al destinatario che ha sottoscritto per ricevuta e non ha contestato la sua firma.
Osserva il Tribunale, in conformità alla più recente giurisprudenza di legittimità, che la cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo (dal locatore ad un terzo) è fattispecie del tutto diversa dalla cessione del contratto di locazione dal c.d. lato passivo (dal conduttore ad un terzo), per la quale è richiesto il consenso del locatore, quale contraente ceduto (art. 1594 c.c. e art. 36 della legge n.
392/1978).
In ordine alla natura giuridica ed agli effetti della cessione del contratto di locazione da parte del locatore a terzi – fattispecie oggetto della presente controversia – è, infatti, opportuno riportare, ai sensi dell'art. 118 disp.att. c.p.c., i passaggi motivazionali di un recente arresto della Corte di
Cassazione in materia, alle cui conclusioni li Tribunale ritiene di doversi interamente conformare:
(Cassazione civile, sez. III, 13/07/2018, (ud. 09/03/2018, dep.13/07/2018), n. 18536). “Occorre qui precisare che la cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo (cioè dal locatore ad un terzo)
è fattispecie del tutto diversa dalla cessione del contratto di locazione dal c.d. lato passivo (cioè dal conduttore ad un terzo), per la quale è richiesto il consenso del locatore, quale contraente ceduto
(art. 1594 c.c. e art. 36 della legge n. 392/1978). Come questa Corte ha già avuto modo di affermare
(Sez. 3, Sentenza n. 674 del 14/01/2005, Rv. 580070 - 01), in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore - locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c., in tema di cessione dei crediti (v. Cass. 9/6/2010,n. 13833, 9/8/2007 n. 17488, 22/2/2008 n. 4588, 14/1/2005 n.
4 674, 5/8/1991, n. 8556). La ratio della disciplina della cessione del contratto dal lato passivo è quella di consentire al locatore di potersi opporre alla cessione o alla sublocazione, in quanto, essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, assume rilievo determinante la figura del conduttore: per questo è richiesto il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione. Tale ratio non ricorre nel caso di cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo, che realizza una semplice cessione del credito, costituito dal pagamento dei canoni di locazione (con conseguente applicazione in via analogica del disposto di cui all'art. 1260 c.c.): il conduttore, invero, conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione. Il fatto che non sia necessario il consenso del conduttore ceduto si desume a contrariis dalla stessa lettera dell'art. 1594
c.c.: se, in considerazione dell'intuitu personae che caratterizza il contratto di locazione, il conduttore non ha facoltà di cedere il contratto senza il consenso del locatore, ragionando a contrario, quest'ultimo ha facoltà di cedere il contratto ad altro soggetto, senza il consenso del conduttore, proprio perchè al conduttore è giuridicamente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto contrattuale destinatario del pagamento dei canoni (cosi come al locatore è giuridicamente indifferente che il conduttore eserciti il godimento della cosa direttamente ovvero sublocandola a terzi).”
Stanti tali premesse in punto di diritto risulta, pertanto, del tutto irrilevante ai fini del decidere la circostanza che il conduttore non abbia dato il proprio consenso alla cessione del contratto da parte del locatore.
Non è poi dirimente, ai fini della decisione, la mancata comunicazione o meno al conduttore ceduto dell'avvenuta cessione atteso che, seppure si ipotizzasse che la cessione non fosse stata comunicata al resistente, ( cosa che nel caso in esame non è avvenuta) quest'ultimo non ha in alcun modo provato nel giudizio de quo di aver corrisposto la somma intimata al locatore cedente , Parte_2
circostanza che avrebbe liberato il contraente ceduto ai sensi dell'art. 1264 c.c. (nello stesso senso cfr.
Tribunale Roma, sez. VI, 24/06/2020, n. 9122).
Nel caso in esame, proprio il pagamento dei canoni relativi ai mesi di dicembre2022 , gennaio, febbraio e marzo 2023 nelle mani di , nonché la missiva del 13.12.2023 di Parte_1
subentro nel contratto di locazione (elementi già evidenziati) ribadiscono la persistenza di un contratto proprio tra le odierne parti in causa, confermato ulteriormente dalla lettera di recesso inviata il 06.07.2023 dal alla sig.ra Controparte_1 Parte_3
Pertanto, deve essere respinta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal
[...]
atteso che quest'ultimo era perfettamente a conoscenza del subentro di Controparte_1 [...]
[...
[...] nel contratto di locazione sottoscritto da e che pertanto, la stessa poteva Parte_4 Parte_2
legittimamente avanzare le proprie pretese di pagamento dei canoni.
Nel merito la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 01.08.2022 regolarmente registrato presso la competente Agenzia delle Entrate al n. 2861 del 25.08.2022 e l'accessoria domanda di condanna al pagamento dei canoni in mora alla data dell'intimazione sono fondate e vanno accolte, per quanto di seguito considerato.
E' noto che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità che si è consolidata dopo la nota pronunzia delle Sezioni Unite n. 13533 del 2001, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, da ultimo, Cass.
Civ. n. 15659 del 2011; conf. Cass. Civ. sent. n. 3373 del 2010; Cass. Civ. sent. n. 9351 del 2007;
Cass. Civ. sent. n. 6205 del 2010; v. infine Cass. Civ. sent. n. 20288 del 2011: “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca”).
Dunque, alla attore in risoluzione ex art. 1453 c.c., spettava Parte_1
esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza dell'obbligazione (di pagamento del canone locativo) dedotta inadempiuta. Incombeva al debitore convenuto di eccepire e dimostrare fatti impeditivi, estintivi o modificativi idonei a paralizzare l'azione di risoluzione della controparte.
Ciò posto, deve ritenersi che l'attrice abbia assolto gli oneri di prova che gli incombevano producendo in giudizio il contratto intercorso tra e , nonché Parte_2 Controparte_2
scrittura privata del 25.08.2022 di subentro di nel contratto di Persona_1
locazione , a mente del quale il conduttore si impegnava a versare anticipatamente il canone mensile pari ad € 1.000,00, mentre quest'ultimo ha svolto eccezioni infondate e comunque inidonee a paralizzare l'iniziativa della controparte ricorrente e non ha neppure contestato la morosità dedotta dall'attrice.
Per le ragioni sopra esposte, considerato che, “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti" (così Cass. civ. sent.
6 n. 24460 del 2005) va dichiarata la risoluzione del contratto inter partes per grave inadempimento del conduttore.
Dimostrato il titolo e la scadenza dell'obbligazione dedotta insoluta, anche la richiesta di condanna al pagamento dei canoni in mora merita accoglimento, con l'effetto che
[...]
deve essere condannato al pagamento della somma di €9.000,00, a titolo di canoni Controparte_1
scaduti al mese di Aprile, Maggio, Giugno, Luglio, Agosto, Settembre, Ottobre, Novembre e
Dicembre 2023 (compreso), oltre interessi legali sull'importo delle singole mensilità (€ 1.000,00) rimaste insolute, dalle rispettive scadenze al saldo nonché della somma di € 1.000,00 per ogni mese trascorso da dicembre 2023 (compreso) sino alla data di rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, ai sensi del D.M. 55/2014, come in dispositivo. A riguardo si osserva che ammesso al gratuito patrocinio, Controparte_1
risultato soccombente deve pagare le spese a favore della parte risultata vittoriosa , secondo il principio espresso dalla Corte di Cass. N. 8388 del 31/03/2017 in cui viene stabilito “ il patrocinio a spese dello Stato nel processo civile , ai sensi del D.P.R. n. 115/2002 ex Art 74 comma 2 , non vale ad addossare allo Stato anche le spese che la parte ammessa sia condannata a pagare all'altra parte risultata vittoriosa.”


P.Q.M.

il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara risolto, per grave inadempimento di , il contratto di Controparte_1 locazione per cui è causa, inerente all'immobile sito in Soverato (CZ) al Corso Umberto I
n.154 distinto al N.C.E.U. al Foglio di Mappa n. 11, part. N. 67 – sub 19,
- ordina a il rilascio dell'immobile oggetto di causa, libero Controparte_1
da cose e persone, entro il 28.02.2025;
- Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 della somma di € 9.000,00, a titolo di canoni scaduti al mese di dicembre 2023 (compreso), oltre interessi sull'importo di ciascuna mensilità di canone (pari ad € 1.000,00) dalle rispettive scadenze al saldo, nonché della somma di € 1.000,00 per ogni mese trascorso da dicembre 2023 (compreso) sino alla data di rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo;

- condanna al rimborso, in favore di delle Controparte_1 Parte_1
spese di lite che liquida in complessivi € 2.584,00 per onorari, oltre spese generali, iva e cpa come per legge .
7 Catanzaro lì 10.01.2025
Il Giudice onorario
Dott.ssa Maura Fragale
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