N. R.G. 675/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Martina Grandi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 675/2022 promossa da:
C.F. ) con l'avv. STEFANIA GHIDONI Parte_1 P.IVA_1
ATTRICE
contro
(C.F. ) con Controparte_1 P.IVA_2
l'avv. MASSIMO BERTOLANI
CONVENUTA
CONCLUSIONI
La parte attrice come da note finali:
In via principale e nel merito
- accertare e dichiarare il grave inadempimento di Parte_2
al contratto preliminare di compravendita del 04/05/2018, per le ragioni
[...]
tutte esposte in atti e per effetto pronunciare la risoluzione del medesimo;

- accertare e dichiarare che a seguito dell'inadempimento de Parte_2
ha subito il danno descritto in atti e per
[...] Parte_1 l'effetto condannare (P.I. Parte_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Modena, P.IVA_2
Stradello Polezze n. 91, al risarcimento dello stesso per di € 563.056,00, o nella diversa misura maggiore o minore che verrà ritenuta provata, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese e compensi professionali.
La parte convenuta come da note finali:
Contrariis reiectis,
Respingersi le domande tutte proposte da in quanto infondate in fatto e Parte_1
diritto e non provate.
In via riconvenzionale, accertarsi e dichiararsi che il contratto preliminare di compravendita


4.5.2018 si è risolto per inadempimento di Parte_1
Per gli effetti, condannarsi tale società al risarcimento dei danni arrecati a
[...] nella misura di € 12.200,00, oltre interessi maturati al tasso Parte_3
legale su tale somma dal 29.7.2019 al saldo.
Con vittoria di spese e compensi di lite.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 4.2.2022 (nel prosieguo conviene Parte_1 Parte_1
in giudizio (nel prosieguo Parte_2 CP_1 Parte_2 Parte_2 CP_1
chiedendo:
a. la risoluzione per inadempimento della convenuta del contratto preliminare di compravendita del 4.5.2018;
b. il risarcimento del danno per l'affare perduto a causa del rifiuto della controparte di concludere il contratto definitivo.
Deduce che l'efficacia del contratto è subordinata alla condizione risolutiva dell'assenza entro il
31.7.2018 del titolo per le opere edili ivi indicate e al termine risolutivo del 30.9.2018, prorogato, una prima volta per iscritto, al 31.12.2018 (doc. 2 conv.) e, nel prosieguo tacitamente, fino alla
2 di 7 conclusione del procedimento amministrativo («Gli effetti del presente preliminare sono risolutivamente condizionati alla mancata approvazione da parte degli enti e/o autorità competenti, del progetto di ristrutturazione dell'immobile che si allega al presente atto sotto la lettera A) per formare parte integrante e sostanziale, entro la data del 31 Luglio 2018; precisando che in caso di mancata approvazione dello stesso, il presente contratto si riterrà automaticamente risolto;
a tal fine la parte promissaria acquirente si impegna a porre in essere tempestivamente tutti gli adempimenti necessari al fine di ottenere in tempo utile la suddetta approvazione»; «Il rogito definitivo di compravendita dovrà essere effettuato presso il notaio di fiducia della promissaria acquirente entro e non oltre la data del 30.9.2018 decorsa la quale il presente contratto dovrà intendersi irrevocabilmente risolto ogni eccezione rimossa»).
Assume che al momento del rogito, il 29.7.2019, scoprì la prelazione degli affittuari di una parte dei fondi oggetto del contratto preliminare e che, nelle more del conseguimento della loro rinuncia formale alla prelazione, il 23.9.2019, dichiarò la risoluzione del contratto per Parte_4
decorso del termine ex art. 1456 c.c. (art. 7 delle condizioni contrattuali).
Costituitasi in giudizio, contesta le difese avversarie replicando che: Parte_4
a. al momento dell'incontro con il notaio in data 29.7.2019 l'amministratore unico di Parte_1 era carente del necessario potere institorio e non aveva con sé l'assegno circolare di €
100.000,00 da consegnarle contestualmente alla sottoscrizione del contratto;

b. aggiornato l'incontro al 1° agosto 2019, il 30.7.2019 lo annullò pretestuosamente, Parte_1
riservando di chiederne un secondo dopo il 1° settembre 2019, sebbene la promittente venditrice avesse garantito già nel contratto preliminare dall'evizione per retratto agrario di eventuali prelazionari (l. 26.5.1965 n. 590 e l. 14.8.1971 n. 817);
c. l'affare con l'asserita promissaria acquirente di uno degli immobili da costruire,
[...]
non è stato procacciato da e/o dal mediatore immobiliare. Al Parte_5 Parte_1
contrario, aveva acconsentito alla permuta della proprietà del fondo con la CP_1
proprietà di uno degli immobili da costruire in favore della figlia del suo socio unico e amministratore.
Chiede, quindi, in riconvenzionale, l'accertamento della risoluzione del contratto (art. 1456 c.c.)
e il risarcimento della provvigione pagata al mediatore immobiliare di € 12.200,00 oltre interessi.
La causa, istruita con documenti, è discussa e posta in decisione all'udienza dell'11.3.2025 sulle conclusioni in epigrafe, previo mutamento del giudice istruttore.
3 di 7 1.
A fronte delle opposte domande di risoluzione per inadempimento (artt. 1453 e 1456 c.c.) ciascun contraente deve vincere la presunzione della sua colpa (CC SU 30.10.2001 n. 13533; CC
SU 6.5.2015 n. 9100) ed il giudice stabilire quale delle loro condotte abbia maggiormente alterato il sinallagma e, perciò, dato causa all'inadempimento della controparte (CC II 22.5.2019 n.
13827; CC II 12.2.2020 n. 3455).
Il termine per l'adempimento è essenziale se il tenore testuale del contratto e/o la sua natura e/o il suo oggetto consentano di affermare che il ritardo abbia leso irrimediabilmente l'interesse del creditore alla prestazione (CC II 18.3.1999 n. 2491) e la volontà della parte di ritenerlo definitivamente frustrato con la vana scadenza del termine deve essere manifestata in forma inequivoca, non potendo fondarsi né su una generica necessità prospettata nel corso delle trattative contrattuali né sull'inciso «entro e non oltre» (CC II 6.12.2007 n. 25549), ma dovendo dedursi da specifiche indicazioni delle parti e/o dall'oggetto del contratto.
Ove il creditore si avvalga della clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), la rilevanza dell'inadempimento dell'obbligazione ivi dedotta (art. 1455 c.c.) deve ritenersi in re ipsa (cfr. CC
III 6.2.2007 n. 2553; CC III 5.8.2002 n. 11717), salvo il limite dell'abuso del diritto (cfr. CC I
23.11.2015 n. 23868), mentre la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. ne sottende l'accertamento da parte del giudice (cfr. ex multis CC III 29.1.2013 n. 2075; CC III 20.2.2018 n.
4022) secondo il criterio oggettivo dell'incidenza della disfunzione sull'equilibrio sinallagmatico delle prestazioni (CC II 16.6.2015 n. 12417), eventualmente completato dalla valutazione di dati soggettivi che possano, in rapporto alla particolarità del caso, attenuare la non scarsa importanza dell'inadempimento (CC II 7.2.2001 n. 1773; CC III 22.10.2014 n. 22346).
Ciò osservato, la domanda riconvenzionale della convenuta è fondata.
2.
Il tenore testuale del contratto denota inequivocabilmente l'essenzialità del termine di adempimento ovvero la deduzione della sua inosservanza in clausola risolutiva espressa o condizione risolutiva («Il rogito definitivo di compravendita dovrà essere effettuato presso il notaio di fiducia della promissaria acquirente entro e non oltre la data del 30.9.2018 decorsa la quale il presente contratto dovrà intendersi irrevocabilmente risolto ogni eccezione rimossa»).
La sua successiva proroga non equivale a rinuncia alla sua essenzialità, poiché le parti non modificano né l'efficacia risolutiva della sua scadenza né la clausola risolutiva espressa,
4 di 7 limitandosi ad aggiornare temporalmente il programma contrattuale all'evoluzione del procedimento amministrativo, ossia al rilascio del parere favorevole della competente
Commissione comunale in data 5.4.2019 (doc. 11 att.), ragion per cui è stabilita la data dell'incontro dal notaio il 29.7.2019 (doc. 3 conv.).
È documentato che il 25.7.2019 il notaio trasmette al mediatore immobiliare la minuta della compravendita specificando la necessità del verbale della decisione dei soci che conferisce all'amministratore unico il potere di concluderlo (docc.

4-5 conv.).
È incontroverso che il 29.7.2019 non esibisce la delibera assembleare né l'assegno Parte_1 circolare di € 100.000,00 da consegnare contestualmente alla sottoscrizione del contratto (doc. 14 att.). In particolare, la promissaria acquirente non lo contesta (art. 115 c.p.c.) né prova la disponibilità al momento della convocazione dell'atto comprovante il suo potere rappresentativo e dei fondi necessari al pagamento, mentre aveva già versato al mediatore la CP_1 provvigione per l'affare di € 12.200,00 (doc. 11-12 conv.).
Egualmente pacifica e confermata dalle rispettive difese è la previa lettura data alle parti già il
29.7.2019 delle clausole contrattuali, inclusa l'assenza di prelazione degli affittuari.
L'indomani diserta l'incontro rinviato dal notaio (doc. 8 conv.: «con la presente si Parte_1 chiede l'annullamento degli atti in oggetto, programmati per la data 1.8.2019, ore 12,00.
Ritorneremo a richiedere una nuova data di stipula a partire dal mese di settembre 2019, non appena ultimati i dovuti controlli da parte del nostro Legale Avv. Ghidoni»).
Il 10.9.2019 il notaio la rassicura che la vendita in blocco esclude la prelazione agraria (doc.
19 att.) ed è proprio ad allegare che nel corso del successivo incontro del 12.9.2019 Parte_1
(doc. 20 att.) il ragioniere le confermò l'assenza delle condizioni soggettive Persona_1
della prelazione agraria, poiché né l'affittuario né i confinanti erano coltivatori diretti (citazione,
p. 6), in tal modo riscontrando direttamente il parere del professionista in conformità all'orientamento della giurisprudenza secondo cui la prelazione agraria nasce solo se la conseguente disgregazione del complesso fondiario ha per oggetto un'unità poderale autonoma dai terreni e, quindi, non menoma un'unità poderale inscindibile o un'unica azienda agricola (CC
III 16.11.2011 n. 24018, che ha confermato l'esclusione del riscatto di terreni strumentali al ramo d'azienda ceduto). Ne discende che al 29-30.7.2019 già garantita da nel Parte_1 Parte_4
contratto preliminare da eventuali pericoli di evizione, non aveva fondata ragione per sospendere
5 di 7 il pagamento e rifiutare la conclusione della compravendita (artt. 1460 e 1482¹ c.c.; cfr. CC II

8.9.2017 n. 20961; CC II 13.4.2022 n. 12032).
In disparte i superiori rilievi, l'inadempimento di che si presentò al rogito senza Parte_1
avere e/o documentare il proprio potere di sottoscrivere l'atto e senza fondi per il pagamento, non solo è la prima delle condotte rilevanti nella disfunzione del sinallagma, ma è autonoma dall'asserito timore di evizione della promissaria acquirente, essendo proprio questa ad allegare che il pericolo sarebbe emerso dopo la rilettura di una clausola contrattuale meramente riproduttiva della previsione già contenuta nel contratto preliminare quando la promissaria acquirente non era capace di adempiere. si è, quindi, consapevolmente posta nella Parte_1
condizione di impedire il perfezionamento della compravendita con ragioni obiettivamente infondate che avrebbero legittimato alla contestuale risoluzione del preliminare. La Parte_4
convenuta, invece, ha acconsentito al rinvio al giorno successivo e atteso, dopo l'immotivata diserzione della controparte, sino al 23.9.2019 quando sebbene avesse avuto ulteriore Parte_1
riscontro della veridicità della garanzia prestata da nel contratto preliminare in data Parte_4
16.9.2019, non manifestò la volontà di addivenire alla compravendita né la capacità di adempiere le proprie obbligazioni. Deve, quindi, ritenersi che la risoluzione ex art. 1456 c.c. sia stata fondatamente ed efficacemente dichiarata dalla convenuta, con conseguente rigetto delle domande di risoluzione e risarcimento di Parte_1
3.
Il pagamento della provvigione (doc. 11 conv.), documentato dalla contabile di bonifico (doc.
12 conv.), costituisce un inutile esborso sostenuto per la conclusione del contratto impedita dall'inadempimento della promissaria acquirente;
configura, perciò, un danno risarcibile (art. 1223 c.c.), sebbene per il solo imponibile di € 10.000,00, essendo l'imposta sul valore aggiunto costo inerente all'impresa della convenuta e, quindi, detraibile o rimborsabile (cfr. CC III
27.1.2010 n. 1688).
Il credito, maggiorato dei richiesti interessi compensativi al saggio equitativamente scelto di cui all'art. 1284¹ c.c. (cfr. CC III 5.7.2023 n. 19063), sul capitale annualmente rivalutato dal
24.4.2020 (CC SU 17.2.1995 n. 1712), è pari ad € 12.844,19 oltre interessi ex art. 1284¹ c.c. dalla pubblicazione della presente sentenza al soddisfo, specificandosi in merito che ragioni testuali, logiche e sistematiche consentono di escludere l'applicazione, della data della domanda, dell'art. 1284⁴ c.c. agli interessi compensativi. In particolare:
6 di 7 a. l'art. 1284⁴ c.c. è applicabile de residuo in assenza di diverso accordo delle parti (cfr. CC II

7.11.2018 n. 28409 in tema di equo indennizzo per l'irragionevole durata del processo;
CC I
14.12.2022 n. 36595 in tema di indebito oggettivo);
b. la ratio della riforma (art. 17 d.l. 12.9.2014 n. 132) è il «contrasto del ritardo nei pagamenti», ossia la «tutela del credito» liquido ed esigibile;

c. l'art. 12 lett. b esclude dall'applicazione del d. lgs.

9.10.2002 n. 231, cui l'art. 1284⁴ c.c. rinvia, i crediti risarcitori, inclusi i pagamenti eseguiti a tale titolo da un assicuratore (cfr. CC III
20.4.2020 n. 7966).
4.
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate secondo i parametri del D.M. 10.3.2014 n.
55 in conformità alla nota considerando il valore reale della controversia, dato dal cumulo delle domande riconvenzionali ex art. 10 c.p.c. (cfr. CC III 17.1.2007 n. 967), la natura documentale dell'istruttoria e le prestazioni rese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, definitivamente pronunciando sulle domande di Parte_1
nei confronti di e sulle domande riconvenzionali Controparte_1
della seconda:

1- rigetta le domande di Parte_1

2- accerta la risoluzione ex art. 1456 c.c. per inadempimento di del Parte_1
contratto preliminare di cui in parte in motiva;

3- dichiara tenuta e condanna a titolo di risarcimento del danno, al Parte_1 pagamento in favore di di € 12.844,19 oltre Controparte_1
interessi ex art. 1284¹ c.c. dalla pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

4- condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1 delle spese processuali, che liquida in € 265,40 per esborsi, € 8.500,00 per
[...]
compensi, oltre spese forfettarie (quindici per cento dei compensi) e accessori.
Modena, 20 marzo 2025
Il Giudice
Martina Grandi
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