R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l P o p o l o I t a l i a n o
T R I B U N A L E D I P A L E R M O
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale Ordinario, in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.
Fabrizio Zagarella, ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 15649 R.G. dell'anno 2021, riservata all'udienza del 25/03/2024 , promossa:
[...]
n. a MILANO il 19/08/1971, Parte_1 in proprio e quale Amministratrice del C.F._1 Organizzazione_1
fr. , 90147 PALERMO (PA) ed elett.te dom.ta a PALERMO, in
[...] Org_2
VIA M.SE DI VILLABIANCA via Marchese Di Villabianca 98 90143 Palermo ITALIA presso gli AVV.ti PELLEGRINO GIANCARLO e DI CARLO SANDRO che la rappresentano e difendono per mandato in atti ( Email_1 Email_2
ATTRICE
CONTRO
, n. a PALERMO il 26/11/1958, , Controparte_1 C.F._2
n. a PALERMO il 20/11/1941, Controparte_2
, , n. a PALERMO il 18/09/1970, C.F._3 Controparte_3
, e , n. a PALERMO il 5/02/1973, C.F._4 Parte_2
, elett.te dom.ti a PALERMO in via ROSCIGLIONE 22 90149 C.F._5
PALERMO, presso l'AVV. CALACIONE SERGIO che li rappresenta e difende per mandato in atti CONVENUTI Email_3

Avente ad oggetto: condannatorio in rivalsa e esecuzione obblighi propter rem condominiali
Conclusioni delle parti: come in atti
In fatto e in diritto

Con atto di citazione notificato il 2 novembre 2021 ha Parte_1
evocato in giudizio dinanzi questo Tribunale, i convenuti in epigrafe generalizzati, sia in nome proprio di condomino, quale persona fisica proprietaria dell'unità immobiliare abitativa, posta al primo piano della palazzina di , frazione , di Palermo, unità censita in Org_1 Org_2
Catasto al NCEU di Palermo, Fg 2, p.lla 7056, sub 3, in Palermo, , per sentirli Org_1
condannare al rimborso delle spese da essa effettuate in esecuzione della delibera assunta dalla assemblea dei condomini di quella palazzina in data 27 novembre 2017.
Dedusse l'attrice che tale delibera aveva approvato il progetto di miglioramento sismico dell'edificio stesso redatto dall'arch. ed il computo metrico estimativo delle opere Persona_1
descritte nel progetto, dell'importo di euro 65.234,00 oltre i.v.a.; ed inoltre aveva approvato la parcella presentata dal suddetto tecnico avente ad oggetto la progettazione del caso e la direzione dei lavori per un importo di euro 9.000,00 comprensivi di i.v.a. ed oneri previdenziali.
Con la medesima delibera l'assemblea dei condomini - dedusse ancora l'attrice – affidò i lavori de quibus all'impresa presentatrice di una offerta dei lavori per l'importo di Parte_3
euro 65.000,00 oltre I.V.A., espresse il consenso a corrispondere il credito fiscale prevista dalla legge di bilancio dell'anno 2018 all'impresa appaltante per la quota imputabile e delegò la medesima arch. a comunicare all' i dati della cessione del credito. Parte_1 Organizzazione_3
Coevamente, l'assemblea dei condomini deliberò sotto la stessa data del 27.11.2017, di delegare la stessa quale facente funzioni dell'amministratore con Parte_1
riferimento ai lavori di adeguamento sismico con la prima delibera approvati.
Dedusse, ancora, che, non essendosi avverata la condizione di cui all'art. 3 del contratto,
l'attrice ebbe a stipulare un nuovo e differente contratto in data 21.4.2018 con la ditta con Org_4
la medesima finalità del progetto approvato dai condomini, che in data 24 aprile successivo l'architetto quale d.d.l., depositò la rituale SCIA al . Per_1 Org_5

2 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella Assumeva inoltre che nelle more della esecuzione dei lavori e dei pagamenti eseguiti dalla medesima attrice, sollecitava i condomini e i quali, tuttavia, le negarono il CP_1 CP_3
rimborso delle quote su di essi spettanti.
L'attrice con lettera del 7.11.2018 informò i condòmini delle variazioni intervenute sul contratto di appalto e sull'importo della parcella dell'arch. e chiese ai suddetti il Per_1
pagamento delle loro quote di spesa e che lei aveva anticipato con denaro proprio.
Afferma l'attrice che con la lettera del 18.04.2019 i condomini le negarono il pagamento, sollevando contestazioni sull'operato del Direttore dei lavori e sulla sua arcella.
CP_ Dedusse inoltre che, di fronte alle segnalazioni dei condomini e , il CP_3
[...]
diffidò il condominio, con missiva del 17.07.2019 (prot.874850/2019) a iniziare i Org_5
lavori oggetto della SCIA.
L'arch. impugnò tale delibera del comune dinanzi al Tribunale amministrativo Parte_1
di Palermo che con sentenza n. 2652/2023 l'annullò.
Promossa la presente causa per la condanna dei condomini al pagamento di quanto pagato dall'attrice, con comparsa di risposta del 14.03.2022 i convenuti hanno contestato le avverse domande chiedendone il rigetto per infondatezza e, in via riconvenzionale, hanno proposto querela di falso avverso la SCIA presentata dall'arch. CP_4
Sono stati sentiti i testimoni , e Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
e l'arch. E' stata disposta c.t.u. affidata all'arch. Testimone_4 CP_4 Persona_2
che ha depositato la sua relazione in data 23.06.2023.
All'udienza del 25 marzo 2024 la causa è stata posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. ratione temporis.
Orbene, posto che la fonte del diritto vantato da è Parte_4
costituito dalla delibera assunta dai condomini in data 27 novembre 2017, deve affermarsi la natura contrattuale di tale determinazione dei condomini, proprietari di distinte unità immobiliari facenti parte della palazzina sita in contrada di Palermo, . Org_2 Org_1
La esecuzione dei lavori approvati e deliberati dall'assemblea dei condomini, impone l'obbligo di pagamento di quanto dalla direzione dei lavori commissionato per conto del gestore

3 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella di tali lavori, che è la medesima attrice per espressa volontà assembleare dei condomini tutti, ciascuno per la quota di attività edilizia compiuta sulle porzioni comuni dell'edificio.
Ex actis è dimostrato che la volontà assembleare manifestata il 27.11.2017 fu quella di approvare i lavori di miglioramento sismico dell'edificio di , come esplicitato dal Org_1
progetto esecutivo redatto dall'arch. il cui computo metrico dell'8.11.2017 porta un Persona_1
importo di euro 65.234,00 oltre iva (euro 79.585,48 iva compresa) e i compensi professionali dell'architetto, d.d.l., in euro 9.000,00.
La delibera assembleare in parola non risulta impugnata dai condomini né revocata o oggetto di revisione e/o modifica, di guisa che, a mente del primo comma dell'art. 1137 c.c., quanto deliberato dall'assemblea dei condomini sotto quella data e trascritto nel relativo verbale d'assemblea è obbligatorio per tutti i condomini.
La disciplina normativa applicabile, aldilà della natura pattizia del rapporto condominiale intercorrente fra i proprietari condomini di un edificio urbano e delle decisioni in comune adottate dai condomini e consacrati nel verbale assembleare con cui l'assemblea manifesta la sua volontà, ha natura imperativa per tutti i soggetti condomini ed è contenuta nel capo 2° del titolo
7° del libro III del codice civile che tratta della proprietà e dei beni.
In esso capo II, l'art. 1123 c.c. dispone che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione sei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Al proposito non risulta dagli atti del giudizio né che sussistesse una volontà difforme da quella manifestata dai condomini nell'assemblea del 27 novembre 2017, non risulta che la delibera in parola sia stata modificata, né che sia stata oggetto di sottoposizione a condizioni di validità.
Non occorre nemmeno disturbare il Supremo Collegio, evocato dalla difesa dell'attrice
(Cass. n. 25839 del 14.10.2019) per rammentare la valenza di patto contrattuale ed obbligatorio fra i contraenti condomini della delibera da essi assunta.
Quindi: atteso che i lavori edili risultano realizzati effettivamente nel rispetto del progetto approvato e che l'attrice condomina ha affrontato il pagamento dell'intero importo di euro
97.822,30 per l'esecuzione dei lavori, si impone riconoscere il diritto della stessa attrice a rivalersi

4 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella nei confronti degli altri condomini per le somme dovute per la quota di singola spettanza in ragione della distribuzione dettata dal legislatore con le norme anzi citate e in conformità agli accertamenti effettuati dal C.T.U. arch. nominato dall'odierno decidente con le Persona_2
ordinanze del 13.10.2022 e a verbale dell'udienza del 4.11.2022.
Il nominato architetto ha verificato che l'edificio oggetto di lite è costituito dall'immobile in , e consta di una palazzina di due piani di apprezzabile pregio Org_2 Org_1
architettonico composta da un piano terra di proprietà dei resistenti e di un primo piano e terrazzo di proprietà della ricorrente.
Con riferimento agli accertamenti demandati e compiuti dal C.T.U., l'Ausiliario nella sua relazione del 23.06.2023 afferma che le opere su mandato della sig.ra realizzati Parte_5
dalla ditta dirette dall'Arch. non hanno Organizzazione_6 CP_4
perseguito il miglioramento sismico dell'intero edificio sito in Palermo, località , Org_2 [...]
, ma riguardano il rifacimento del lastrico di copertura che, mostrava chiari segni di Org_1
cedimento nonché opere di miglioramento sismico che investono solo l'unità abitativa in testa alla signora Parte_1
Riferendosi al quesito n° 6 posto dal giudice al CTU l'arch. alla domanda: Per_2
“verificare che le opere eseguite nel primo piano e nel lastrico solare del summenzionato edificio, ivi compresi i soppalchi, entrambi di esclusiva proprietà della sig.ra Parte_1
siano da considerarsi interventi d'urgenza, ovvero siano normali interventi manutentivi straordinari necessari ma non urgenti” ha affermato che: “ le opere eseguite nel lastrico solare di esclusiva proprietà della sig.ra sono da considerarsi interventi Parte_1 Parte_1
d'urgenza data la constatata labilità ovvero del distacco dal suo vincolo originale (o incastro) disconnettendo lo steso solaio alla muratura esistente”.
Il C.T.U. quantifica il costo di tale intervento in € 42.854,85 oltre IVA ammettendo i prezzi, le misure e quantità (all. 3) adottate nel computo metrico del 04.04.2018 elaborato dall'arch. Persona_3
Afferma poi il CTU che “Non sono da considerarsi interventi d'urgenza, ma interventi di manutenzione straordinaria i lavori eseguiti al primo piano così come i lavori per la realizzazione dei soppalchi all'interno della proprietà della sig.ra per un importo di € 7.267,51. Parte_1

5 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella Con riferimento al settimo dei quesiti l'arch. afferma che il rifacimento del solaio di Per_2
copertura sia ascrivibile quale intervento di miglioramento sismico senza la contestuale realizzazione di opere nel piano primo e, soprattutto, nel piano terra dell'edificio de quo” ed aggiunge l'Ausiliario che: “ le opere previste
e realizzate riguardano esclusivamente il primo piano ma non possono considerarsi come miglioramento dell'intero fabbricato non essendo state realizzate opere di adeguamento sismico nelle unità al piano terra.
Conclude sul punto il C.T.U. che, qualsiasi natura possano aver assunto i lavori di rifacimento del solaio di copertura dell'edificio, a ben vedere: “Il rifacimento del solaio di copertura o lastrico solare è comunque da considerarsi come intervento urgente ed ineluttabile per evitare danni a cose e persone.” Il che comporta che, seppur tale intervento non possa considerarsi effettuato nel pieno rispetto del progetto di adeguamento sismico dell'edificio,
l'incontestabile utilità urgente dello stesso, per aver messo in sicurezza sia il solaio sia l'appartamento sottostante di proprietà dell'attrice, produce un sostanziale vantaggio all'intero immobile che trova proprio in quel solaio la sua copertura complessiva e dunque l'intervento deve ritenersi effettuato nell'interesse dell'intera proprietà CP_5
Al contrario, afferma il CTU, che “Non sono da considerarsi interventi d'urgenza, ma interventi di manutenzione straordinaria i lavori eseguiti al primo piano così come i lavori per la realizzazione dei soppalchi all'interno della proprietà della sig.ra ed il cui costo è pari Parte_1
ad euro 7.267,51.
A mente dell'art. 1126 c.c. “quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico;
gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Nel nostro caso l'attrice è proprietaria esclusiva del lastrico solare e unica utilizzatrice di esso. Per cui ad essa debba specularmente applicarsi il riferito disposto normativo.
Ne consegue che sull'attrice ricade un terzo dell'importo di euro 42.854,85 oltre iva, cioè euro 14.284,95 oltre i.v.a. mentre su tutti i condomini, ivi compresa la stessa ricadono Parte_1
i restanti due terzi dell'importo di euro 42.854,85, cioè 28.569,90 oltre i.v.a..

6 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella Da quanto sopra consegue che, stante che la palazzina è composta da due unità immobiliari, il piano terra dei convenuti ed il primo piano di proprietà dell'attrice, unitamente al lastrico solare, i convenuti sono tenuti a rimborsare all'attrice metà della somma di euro 28.569,90 oltre iva, cioè euro 14.284,95 oltre i.v.a. quanto alla spesa di ricostruzione del lastrico solare, oltre ad un terzo del compenso del DDL pari ad euro 3.000,00 oltre contributi previdenziali Per_1
ed i.v.a..
Quanto alla domanda ex art. 2041 c.c.. avanzata in via subordinata dall'attrice, essa appare infondata.
L'azione di arricchimento di cui alla menzionata norma ha natura sussidiaria e dipende dalla inesistenza di una norma posta dal legislatore a tutela di una specifica posizione giuridica ed in presenza di un effettivo vantaggio economico ed incremento di valore del patrimonio del beneficiario di un'attività realizzata a discapito del patrimonio di chi la compie.
Nella specie, come si è visto, la disciplina legale del caso posto all'esame di questo giudice
è esistente ed è stata individuata sia nella fattispecie astratta che in quella concreta, sì da escludere del tutto la possibilità del ricorso alla tutela sussidiaria evocata dall'attrice.
Del pari, non può vantarsi in favore di un ingiusto Parte_1
arricchimento dei convenuti ed in danno delle sue prerogative, poiché l'attività di ristrutturazione espletata sull'edificio di della contrada del capoluogo siciliano è stata Org_1 Org_2
perseguita dall'intera compagine condominiale, cui l'attrice medesima partecipa per almeno metà di essa, è usufruitrice dell'intero lastrico solare soprastante la sua unità immobiliare e, nell'ambito dei lavori di conservazione della intera palazzina e/o ricostruzione del lastrico solare, come accertato dal C.T.U. arch. la quasi totalità dei lavori è stata svolta sulla porzione di Persona_2
proprietà della medesima attrice e con il suo integrale beneficio.
Tutte le altre domande subordine o formulate in estremo graduale subordine vengono assorbite da quest'ultima determinazione.
Ciò comporta che, con riferimento al regolamento delle spese di causa, seppur la lite è stata provocata dal diniego di adesione dei convenuti che si sono strenuamente opposti a riconoscere i diritti dell'attrice, una più congrua ponderazione delle rispettive posizioni avrebbe potuto evitare defatiganti e costose liti.

7 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella Il che conduce questo giudice a dover compensare, ex art. 92 c.p.c., fra le parti metà delle spese della causa in ordine ai compensi d'avvocato ed agli esborsi esenti, gravando i convenuti dell'intera spesa di c.t.u. stante la parziale loro soccombenza ex art. 91 c.p.c. .
In concreto le spese si indicano come segue, alla stregua del valore della causa indicato dall'attrice nell'atto introduttivo e dei DD.MM. 55/2014 e 147 del 13.08.2022, stante la pendenza della causa a far data dal 25.11.2021, quale valore indeterminato per cui l'attrice ha versato un contributo unificato di euro 518,00, ma atteso che la sua domanda di condanna era pari ad euro
65.203,00, si fa riferimento allo scaglione dei valori tra 26.001,00 e 52.000,00 che fissa un compenso massimo di euro 11.425,00 oltre spese forfetarie del 15%, c.p.a. ed i.v.a come per legge, in essa assorbendo anche la spesa del procedimento di mediazione.
Al riguardo occorre fare una puntualizzazione. La materia sottesa con l'atto di citazione è, ab origine, differente da quella indicata dagli istanti , e nella domanda di CP_2 CP_3 CP_1
mediazione da essi presentata all'organismo di mediazione. In questa essi hanno indicato che procedevano per la violazione degli obblighi dell'amministratore del Condominio e soltanto la comparizione della odierna attrice ha inserito la domanda riconvenzionale di rivalsa qui avanzata dall'attrice contro i convenuti. Per cui la spesa di mediazione deve rimanere a carico dei convenuti.


P.Q.M.


Ogni contraria domanda ed eccezione disattesa. Definitivamente pronunziando. Sentiti i procuratori delle parti e lette le rispettive note difensive.
In parziale accoglimento delle domande formulate da , Parte_1
in proprio, contro i convenuti , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e condanna i detti convenuti al pagamento, in solido fra loro, in
[...] Parte_2
favore dell'attrice della somma di euro 14.284,95 oltre I.V.A. oltre alla somma di euro 3000,00 quale un terzo del compenso spettante al Direttore dei lavori.
Condanna i convenuti al pagamento della intera spesa di c.t.u. come liquidata con differenti decreti esecutivi.

8 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella Compensa fra le parti metà delle spese di lite, condannando i convenuti a rifondere l'attrice della residua metà delle spese indicate in motivazione in complessivi euro 11.943,00 di cui euro 518,00 per esborsi esenti, oltre spese forfetarie ed accessori di legge.
Lascia la spesa del procedimento di mediazione a carico di chi l'ha approntata.
Sentenza esecutiva ope legis.
Così deciso in Palermo 18/04/2024 Il Giudice
Fabrizio Zagarella

9 -R.G. n° 15649 / 2021 Giudice: Fabrizio Zagarella