REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
03-Terza Sezione Civile nella persona del Giudice on. Liliana Anselmo ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta il 6.7.2023 e segnata dal N° R.G.A.C. 8195/2023, promossa da in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Parte_1
Firenze, rappresentata e difesa dall'Avv. Elisabetta SANTORO del Foro di Firenze
-attrice-
 contro
, , e , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4 rappresentati e difesi dall'Avv. Stefano VEZZOSI e dall'Avv. Alberto TOMASSINI del Foro di
Firenze
-convenuti-
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Conclusioni
Per l'attrice: Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Firenze, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, a) in tesi, accertata e/o dichiarata la risoluzione del rapporto negoziale tra le parti sorto in virtù dell'accettazione della proposta di acquisto in data 5.7.2019, condannare i Signori e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4 alla restituzione alla della complessiva somma di 30.000,00, in solido tra loro o, in Pt_1 Parte_1 subordine, ciascuno per quanto ricevuto e quindi: il Sig. ad € 7.500,00, la Signora Controparte_1 Controparte_2 ad € 7.500,00, la Signora ad € 11.250,00 e la Signora ad € 3.750,00; oltre interessi CP_3 CP_4 legali dalla data del versamento (5.7.2019) al 6.7.2023 (data di deposito del ricorso) e oltre interessi moratori di cui all'art. 1284 co. 4 c.c. dal 7.7.2023 al saldo;
b) in ipotesi, previa declaratoria della mancata presa di efficacia degli accordi negoziali di cui alla proposta accettata in data 5.7.2019 stante il mancato avveramento della condizione sospensiva apposta alla proposta, condannare e alla Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
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restituzione alla della complessiva somma di 30.000,00 in solido tra loro o, in subordine, Pt_1 Parte_1 ciascuno per quanto ricevuto e quindi: il Sig. ad € 7.500,00, la Signora ad € Controparte_1 Controparte_2
7.500,00, la Signora ad € 11.250,00 e la Signora ad € 3.750,00; oltre interessi legali CP_3 CP_4 dalla data del versamento (5.7.2019) al 6.7.2023 (data di deposito del ricorso) e oltre interessi moratori di cui all'art.
1284 co. 4 c.c. dal 7.7.2023 al saldo. Con vittoria di onorari e spese di lite, ivi comprese quelle della fase di negoziazione assistita. In via istruttoria, rilevata l'inadempienza della controparte all'ordine di esibizione e produzione del contratto preliminare stipulato con il terzo di cui all'ordinanza del 31.5.2024, si chiede che l'ill.mo CP_5
Giudice voglia reiterarlo. Occorrendo, si insiste inoltre per l'ammissione dei capitoli di prova per testi nn. 1 e 2 di cui alla memoria ex art. 171ter n. 2 c.p.c.
Per i convenuti: Richiamato tutto quanto dedotto ed eccepito nei precedenti scritti difensivi, e contestata ogni domanda
e deduzione di controparte i comparenti convenuti, nel confermare di non aver sottoscritto con la soc. alcun CP_5 contratto preliminare di vendita e perciò contestando quanto asserito da controparte nelle note di trattazione circa
l'inadempienza all'ordine di esibizione del Giudice, concordando, per i motivi esposti nelle proprie difese, nella richiesta di risoluzione del contratto avanzata da parte attrice, concludono per il rigetto della domanda della Parte_2
con ogni conseguenziale pronuncia in ordine alle spese. Con ogni più ampia riserva.
[...]
Concisa Esposizione dei Fatti
In data 5.7.2019 in qualità di Presidente della Parte_3 Parte_1 ha formulato ai sigg.ri ,
[...] Pt_1 Controparte_1 Controparte_2
e una proposta di acquisto, avente ad oggetto il terreno CP_3 CP_4 edificabile di loro proprietà sito nel Comune di Sesto Fiorentino (FI) e censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio di mappa n. 30, Particella n. 1721 e Particella n. 1058, subalterno 510.
La proposta veniva subordinata al verificarsi di due condizioni sospensive:
a) la prima consistente nell'avvenuto rilascio ai promittenti venditori del permesso a costruire (o di altro idoneo titolo urbanistico) sul detto terreno un fabbricato di tredici alloggi, oltre che autorizzativo alla realizzazione delle opere di urbanizzazione previste negli elaborati progettuali allegati alla deliberazione della Giunta Comunale di Sesto Fiorentino n. 106 del 9.4.2019;
b) la seconda relativa al riconoscimento in favore della Cooperativa a r.l. EUROPA 85 di un finanziamento per la realizzazione dell'intervento, ossia l'acquisto del terreno e la costruzione dell'immobile.
Il corrispettivo proposto fu di euro 1.000.000,00, di cui euro 30.000,00 da versarsi a titolo di caparra confirmatoria all'accettazione della proposta di acquisto, euro 150.000,00 da versarsi alla stipula pagina 2 di 7 del preliminare da sottoscrivere entro trenta giorni dalla presentazione dei progetti e delle richieste finalizzate all'ottenimento del permesso a costruire sia gli alloggi che le opere di urbanizzazione ed euro 820.000,00 da versarsi al rogito notarile di compravendita, da stipulare entro trenta giorni successivi al rilascio delle autorizzazioni a costruire.
I proprietari del terreno accettavano la proposta di acquisto lo stesso 5 Luglio 2019, cosicché la
Cooperativa a r.l. 85 provvedeva a versare subito la caparra di euro 30.000,00 (di cui euro Pt_1
7.500,00 ad comproprietario al 25%; euro 7.500,00 a Controparte_1 Controparte_2 comproprietaria al 25%; euro 11.250,00 a comproprietaria al 37,50% ed euro CP_3
3.750,00 a comproprietaria al 12,50%). CP_4
In data 8.10.2019 comunicava a l'avvenuto deposito Controparte_1 Parte_3 presso gli uffici comunali di Sesto Fiorentino (FI) degli atti necessari all'ottenimento e al rilascio delle autorizzazioni a costruire le unità abitative e le annesse opere di urbanizzazione ed invitava la
Cooperativa a r.l. a voler predisporre il contratto preliminare di compravendita (cfr. doc. Parte_1
n. 2 allegato al ricorso introduttivo del presente giudizio) per la sua sottoscrizione dalle parti entro il
2.11.2019.
Con propria lettera in data 10.10.2019 riscontrava la comunicazione di Parte_3
e chiedeva una rimodulazione degli accordi contenuti nella proposta di acquisto Controparte_1 con riguardo a tempi e modalità della stipula del preliminare in considerazione del diniego ricevuto dal proprio istituto bancario - MPS S.p.a. – ad iniziare l'istruttoria del finanziamento sulla base della sola proposta di acquisto accettata: in particolare esponeva che la banca, alla quale il Pt_3 finanziamento era stato richiesto prima della formulazione della proposta di acquisto, aveva comunicato che l'inizio dell'istruttoria del finanziamento sarebbe stato subordinato al rilascio del permesso a costruire, allegando il Capitolato tecnico e il computo metrico estimativo, oltre all'indicazione dei nominativi dei soci acquirenti quali garanti del finanziamento.
In altri termini, con la lettera del 10.10.2019, informava i promittenti Parte_3 venditori che, con riguardo all'attivazione dell'istruttoria del finanziamento, la propria banca gli aveva comunicato tempi e modalità diversi rispetto a quelli inizialmente indicati e, di conseguenza, chiedeva una rimodulazione degli accordi contenuti nella proposta di acquisto per quanto concerne i tempi e le modalità di stipula del preliminare (testualmente viene scritto nella lettera quanto segue: “si rende pertanto necessario rimodulare gli accordi della proposta IN MERITO AI TEMPI E MODALITÀ DEL
PRELIMINARE (art. 1 punto 2”).
pagina 3 di 7 Alla lettera inviata in data 10.10.2019 da non veniva dato alcun riscontro Parte_3 da parte dei promittenti venditori.
Successivamente – inizi 2023 – la apprendeva che Controparte_6 era stato stipulato contratto di compravendita in data 1.12.2022 (Atto ai rogiti del Notaio
[...]
, Rep. 16209/12989, registrato a Firenze il 5.12.2022 al n. 49537), per cui i proprietari del Per_1 terreno avevano ceduto l'appezzamento di terreno a società terza ( . CP_5
La Cooperativa a r.l. 85 riteneva così risolto il rapporto nato dalla proposta Pt_1
d'acquisto accettata e chiedeva agli odierni convenuti la restituzione della caparra versata.
I promittenti venditori opponevano un diniego al rimborso della caparra ritenendo, invece, che fosse stata la Cooperativa a r.l. EUROPA 85 a rendersi inadempiente agli obblighi nascenti dalla proposta di acquisto dal momento che, con la propria lettera del 10.10.2019, aveva rappresentato di aver avuto delle difficoltà nel reperimento dei soci e dei finanziamenti ed in sostanza di non poter fare fronte a quanto previsto nella proposta di acquisto, con conseguente asserita legittimazione degli attuali convenuti a trattenere la caparra ricevuta.
Con lettera raccomandata del 27.1.2023 veniva richiesto il rimborso della caparra confirmatoria,
e in data 6.3.2023 la reiterava la detta richiesta;
contestualmente Controparte_6 invitava gli attuali convenuti alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita con la finalità di raggiungere un accordo per la risoluzione amichevole della controversia, esito non raggiunto.
Assolta la condizione di procedibilità, seguiva la proposizione del ricorso ex art. 281 decies c.p.c. introducente il presente giudizio per l'accoglimento delle suesposte conclusioni.
A fondamento della domanda, la ricorrente rileva:
a) essersi definitivamente risolto il rapporto inter partes stipulato in considerazione della vendita alla società del bene promesso in vendita in forza della proposta d'acquisto formulata CP_5 dalla 85 il 5.7.2019 e accettata in pari data dagli attuali convenuti;
Controparte_6
b) nell'ipotesi in cui non venga accolta la domanda di risoluzione del rapporto contrattuale inter partes, che, in ogni caso, non si è verificato l'evento dedotto come condizione sospensiva, al verificarsi del quale era subordinata l'efficacia degli accordi negoziali, ovvero la concessione alla Cooperativa a r.l.
EUROPA 85 del finanziamento bancario necessario alla realizzazione dell'intervento, per l'istruttoria del quale sarebbe stato necessario il rilascio del permesso a costruire da parte del Comune di Sesto
Fiorentino, del quale nulla era stato comunicato alla ricorrente;

pagina 4 di 7 c) che i promittenti venditori, attuali convenuti, nel tempo intercorrente tra l'ultima comunicazione alla Cooperativa a r.l. e la vendita del terreno al terzo non Parte_1 CP_5 le avevano mai contestato alcun “inadempimento”, né tantomeno avevano esercitato il recesso ai sensi dell'art. 1385, co. 2 c.c..
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 27.12.2023, si sono costituiti in giudizio , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
, i quali hanno chiesto il rigetto delle domande proposte nei loro confronti dagli attori
[...] sull'assunto di avere legittimamente trattenuto la caparra versata dalla Controparte_6 in quanto l'attrice – secondo i convenuti - con la propria lettera del 10.10.2019 aveva esplicitato di aver incontrato difficoltà nel reperimento di prenotazioni di alloggio e del finanziamento bancario (alla cui concessione era stata condizionata la stipula della compravendita) e, pertanto, di non poter fare fronte agli impegni assunti con la proposta di acquisto del 5.7.2019.
I convenuti hanno, altresì, sostenuto che tale impossibilità sarebbe da imputarsi alla
– e quindi costituirebbe l'inadempimento legittimante il trattenimento Controparte_6 della caparra confirmatoria – essendosi limitata l'odierna ricorrente a richiedere il finanziamento ad un solo istituto di credito, circostanza che integrerebbe una violazione del dovere di buona fede in pendenza della condizione, imposto e sanzionato dall'art. 1358 c.c.
Ciò premesso, con decreto del 21.7.2023, è stata fissata per la comparizione delle parti avanti a sé l'udienza del 12.1.2024, all'esito della quale, per consentire la migliore specificazione delle contestazioni reciprocamente sollevate, ha mutato il rito da semplificato ad ordinario e, visto l'art. 281 duodecies c.p.c., è stata fissata l'udienza per l'ammissione dei mezzi di prova per la data del 31.5.2024, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c.
Con ordinanza del 31.5.2024, è stata ordinata ai convenuti l'esibizione e la produzione entro il
30.7.2024 della copia integrale e datata del contratto preliminare concluso tra gli stessi e la CP_5
con verifica fissata all'udienza cartolare del 25.10.2024.
[...]
Con ordinanza del 30.10.2024, preso atto del mancato deposito da parte dei convenuti del documento di cui è stata loro ordinata l'esibizione e la produzione e, ritenendo la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza del 2.5.2025 per la rimessione della causa in decisione, disponendone lo svolgimento con le forme di cui all'art. 127 ter c.p.c. ed assegnando i termini di cui al novellato art. 189 c.p.c..
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Motivi della decisione
La domanda formulata da parte attrice volta ad ottenere la restituzione della caparra da essa versata è fondata e viene, dunque, accolta.
Deve rilevarsi come le parti siano concordi nel richiedere la risoluzione del rapporto negoziale sorto tra di esse in virtù della proposta di acquisto formulata dall'attrice in data 5.7.2019 ed accettata dai convenuti in pari data.
Orbene, laddove le manifestazioni di volontà delle parti di un contratto (pur eventualmente contrastanti con riguardo all'imputabilità della risoluzione) siano comunque dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale, il giudice, quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso (cfr. Cass. civ. Sez. VI, 21.9.2020 n. 19706).
Alla dichiarazione di risoluzione del contratto per “mutuo consenso” consegue, ipso iure, la condanna dei convenuti a rimborsare alla ricorrente la somma di euro 30.000: infatti
1458 c.c., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'"accipiens", il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente.
Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle>> (Cass. civ., sez. I,
20.3.2018 n. 6911).
Gli interessi corrispettivi (nella misura legale) decorrono dalla costituzione in mora (non essendo stato contrattualmente previsto la loro decorrenza dalla data di versamento) ovvero dalla lettera del 27.1.2023; dalla data di introduzione del procedimento giudiziale decorrono gli interessi di cui all'art. 1284 nr. 4 c.p.c.
L'accoglimento della domanda formulata in tesi da parte dell'attrice rende superfluo l'esame dell'altra domanda proposta in ipotesi sempre da parte attrice.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto dei medi tariffari di cui al D.M. 55/2014 e del D.M. 147/2022 in considerazione del valore della controversia;
per l'agevole semplificazione dell'attività processuale conseguente alla manifestazione da parte dei convenuti di addivenire alla risoluzione consensuale del contratto, viene applicato l'art. 4 comma 4 del
D.M. 55/2014.
Relativamente alla fase della “negoziazione assistita” viene equitativamente liquidato in favore attoreo l'importo di euro 500, a titolo di compenso professionale.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Terza sezione civile, definitivamente pronunciando:
1--- Dichiara la risoluzione del rapporto sorto tra le parti - per effetto della proposta di acquisto formulata il 5.7.2019 da parte attrice ed accettata in pari data dai convenuti - per “mutuo consenso”;
2--- Condanna ciascuno dei convenuti a rimborsare la di quanto Controparte_7 ricevuto, per cui deve restituire la somma di euro 7.500,00, Controparte_1 Controparte_2 deve restituire la somma di euro 7.500,00, deve restituire l'importo di euro CP_3
11.250,00, deve restituire l'importo di euro 3.750,00, oltre interessi legali dalla data della CP_4 costituzione in mora del 27.1.2023 fino al 6.7.2023 (data di deposito del ricorso) e oltre interessi moratori di cui all'art. 1284 co. 4 c.c. dal 7.7.2023 fino al saldo;

3--- Condanna i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione in favore dell'attrice delle spese relative alla fase di negoziazione assistita, liquidate in euro 500;
4--- Condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese processuali in favore dell'attrice, liquidate in euro 5.350,00 per compenso professionale, oltre esborsi, rimborso forfettario spese generali del 15%, IVA e CAP come per legge;

Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Firenze, 9 maggio 2025 ore 18
Il Giudice on.
Liliana Anselmo

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