REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, II sezione civile, nella persona del giudice monocratico dott. Sossio
Pellecchia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4309/2022 R.G., avente ad oggetto “Contratto preliminare di Vendita di cose immobili” e vertente
TRA
(C.F ) e (C.F Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. SICONOLFI GAETANINO, in virtù C.F._2
di procura in atti,
ATTORI
CONTRO
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._3 CP_2 [...]
rappresentate e difese dall'Avv. DE CICCO PIETRO ANTONIO, in virtù C.F._4
di procura in atti,
CONVENUTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note di trattazione scritta .
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECI-
SIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio e per sentire
[...] CP_1 CP_2
dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 23.05.2020 per l'inadempimento contrattuale di queste ultime e per sentirle condannare al risarcimento dei danni. Gli istanti esponevano che in data 23.05.2020 stipulavano il contratto preliminare di compravendita con e le convenute e Persona_1 CP_1 [...] , avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile (riportato in CP_2
N.C.E.U. al fl 34, p.lla 517 cat. A/4 e un vano autorimessa fl. 34, p.lla 517, cat. C/6 con annessi terreni fl. 34, p.lle 16-519-520-521-522-523) siti in Guardia dei Lombardi (AV), in via Forche
n.60, di proprietà , promittenti venditrici. CP_1
Gli attori aggiungevano che il contratto preliminare prevedeva, altresì, quale termine ultimo per il perfezionamento del contratto definitivo, indicato espressamente quale termine essenziale ex art. 1457 c.c., il 31.12.2021 e che il contratto definitivo non è stato sottoscritto per non avere le promittenti venditrici fornito la documentazione necessaria per procedere alla stipula del con- tratto definitivo, i titoli di proprietà dei beni e la certificazione di agibilità dell'immobile pro- messo in vendita. Gli attori dichiaravano di aver effettuato il pagamento della caparra confir- matoria di € 10.000, a mezzo di due assegni postali, di cui il primo di € 5.000,00 in favore di e il secondo, per pari importo, in favore di nonché di aver CP_1 CP_2
proceduto successivamente al versamento dell'ulteriore importo di € 25.000,00. Gli attori con atto trasmesso in data 14.03.2022 hanno comunicato alle convenute il proprio recesso dal con- tratto preliminare, ai sensi dell'art. 1385 c.c., invitandole a restituire il doppio della caparra confirmatoria ricevuta per complessivi € 20.000,00 oltre l'acconto di € 25.000,00.
Con

2. Con comparsa di costituzione e risposta del 14.02.2023 si costituivano e CP_1
che contestavano la ricostruzione fattuale fornita dalle parti attrici ed attribuivano CP_2
Con l'inadempimento circa la sottoscrizione del contratto definitivo esclusivamente a carico dei per disinteresse e per non aver comunicato il nominativo del notaio di gradi- CP_3
mento. Sostenevano che il contratto preliminare si è risolto di diritto, come stabilito dall'art. 1457 c.c., per decorrenza del termine essenziale ivi previsto e chiedevano, altresì, accertarsi la responsabilità aggravata del ricorrente e, per l'effetto, condannarlo ex art. 96, co. 3, c.p.c al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa, per lite temeraria.
All'udienza del 09/03/2023, il sottoscritto giudice ha ordinato a e CP_1 CP_2
di restituire a la somma di € 25.000,00, a ciascuna per la pro-
[...] Parte_1 pria quota, pari a € 12.500,00 versata a titolo di acconto, oltre interessi legali a far data dalla domanda, somma per la quale le convenute avevano manifestato la disponibilità alla restitu- zione in virtù dell'invocata risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
Assegnati i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c. (quanto dedotto dalle parti convenute nella comparsa di costituzione veniva integralmente contestato dagli attori con la prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c.) ed istruita la causa con l'assunzione delle prove orali articolate dalle parti, veniva disposto rinvio per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 13.03.2025, in cui il sottoscritto giudice assegnava la causa a sentenza con la concessione dei termini per il depo- sito di comparse conclusionali e memorie di replica.

3. Nel merito occorre rilevare che le convenute, per contrastare la tesi attorea secondo cui esse siano state manchevoli nel depositare la documentazione necessaria ai fini della stipula del con- tratto definitivo, hanno affermato che “non corrisponde al vero che il rogito non sia stato sti- pulato, alla data del 31.12.21, per colpa delle sigg. e , che, a detta di CP_1 CP_2 parte attrice, non avrebbero esibito, nonostante invito formale, titoli di proprietà e certifica- zioni, necessarie alla detta stipula. … In verità, il rogito non è stato stipulato per il disinteresse
e l'immobilismo, delle parti contraenti e, soprattutto, dalla parte promissaria acquirente, che, oltre a non avere effettuato alcuna richiesta, nel termine essenziale, previsto dal contratto pre- liminare, non ha comunicato, addirittura, il nominativo del notaio di gradimento, nel termine ivi indicato, tantomeno ha manifestato una volontà contraria, tale da scongiurare detta risolu- zione.” (v. pag. 3 della I memoria ex art. 183, co.6, c.p.c.), senza dare tuttavia concreta dimo- strazione del loro assunto.
Gli attori hanno allegato l'inadempimento delle parti convenute, consistente nella mancata con- segna della documentazione, chiedendo accertarsi e dichiararsi la legittimità del recesso, con condanna delle convenute al versamento del doppio della caparra per € 20.000,00.
Dal combinato disposto del secondo e terzo comma dell'art. 1385 c.c. emerge che la parte non inadempiente può scegliere se optare per il recesso con richiesta della caparra o del suo doppio ovvero per l'esecuzione o risoluzione del contratto secondo i principi ordinari con richiesta del risarcimento del danno. Il rimedio accordato alla parte adempiente dal secondo comma dell'art. 1385 c.c. costituisce uno strumento speciale di risoluzione del contratto che si differenzia dal rimedio di risoluzione secondo i principi ordinari in quanto la pronuncia di risoluzione a seguito del recesso della parte non inadempiente e a fronte dell'inadempimento, non di scarsa rilevanza, della controparte è una pronuncia dichiarativa e non costitutiva ed in quanto la parte adempiente
è sollevata dall'onere di provare il danno effettivamente subito. La caparra confirmatoria as- sume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, per l'ipotesi di esercizio della facoltà di recesso, e perde, invece, tale funzione, ove la parte non inadempiente preferisca domandare la risoluzione del contratto ai sensi del co. 3, così soggiacendo il risarci- mento del danno alla prova dell'an e del quantum.
Ciò posto, al fine di delineare compiutamente la materia del contendere, va chiarito che la do- manda attorea mira ad ottenere una pronuncia che accerti l'intervenuto scioglimento del vincolo negoziale, per effetto del recesso esercitato dal promissario acquirente ex art. 1385 c.c. e con- danni le convenute alla restituzione del doppio della caparra ricevuta. Risulta documentalmente provato che, con contratto preliminare di compravendita del 23.05.
2020, gli attori si siano obbligati ad acquistare dalle convenute, per il prezzo di € 70.000,00
(settantamila), la proprietà dell'immobile sito in Guardia dei Lombardi (AV), alla via Forche
n.60 con annessi terreni. Con tale scrittura privata le parti hanno dato atto dell'intervenuto ver- samento, ad opera degli attori, dell'importo di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo assegno postali emesso in pari data e successivamente dell'importo di € 25.000,00 a titolo di acconto. Il regolamento negoziale ha previsto, altresì, quale termine entro il quale ad- divenire alla stipula del contratto definitivo, quello del 31.12.2021.
Risulta, poi, pacifico che, allo scadere di tale termine, le parti non siano addivenute alla stipula del contratto definitivo e gli attori abbiano esercitato il diritto di recesso, a mezzo lettera racco- mandata A/R e PEC, trasmesse alle destinatarie in date 17-21/23.02.2022 e 14.03.2022, con le quali i hanno, dapprima, diffidato i convenuti a provvedere alla regolarizza- Parte_3
zione della situazione per poter stipulare il rogito e, poi, hanno comunicato a queste ultime la volontà di recedere dal contratto.
Ebbene, è noto che la caparra confirmatoria è una somma di denaro che una parte dà a garanzia dell'esecuzione del contratto con l'intesa che, in caso di suo inadempimento, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere definitivamente la somma ricevuta, mentre la parte che ha dato la caparra può legalmente recedere dal contratto in caso di inadempimento dell'altra parte e ha diritto di esigere il doppio della caparra versata (art. 1385 comma 2 c.c.).
La previsione della caparra confirmatoria attribuisce, quindi, a ciascuna parte il potere di rece- dere dal contratto in caso di inadempimento della controparte e quindi di risolvere il contratto senza dover proporre azione giudiziale o intimare la diffida. Il recesso unilaterale dal contratto, previsto dall'art. 1385, comma 2, c.c., è quindi di natura legale e non convenzionale, trovando la sua giustificazione nell'inadempienza dell'altra parte.
Tale diritto potestativo, presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto collegato alla pattuizione di una caparra confir- matoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile.
Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza (come nella specie), sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione “ex tunc” degli effetti del con- tratto.
Il diritto del promissario acquirente al pagamento del doppio della caparra richiede, quindi, un formale recesso. Essendo, invero, pacifico che il termine del 31.12.2021, di cui non può ritenersi provata l'es- senzialità, sia scaduto senza che il contratto definitivo sia stato stipulato, gravava sulle conve- nute l'onere di dimostrare che la mancata stipula del contratto fosse dipesa da causa non impu- tabile.
Giova ricordare che in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimi la dichiarazione di scioglimento del contratto, potendo il termine di adempimento reputarsi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, ri- sulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere che, decorso inutilmente il termine,
l'utilità che essi intendevano conseguire dal contratto sia ormai perduta.
Ai fini della prova della essenzialità del termine, non è sufficiente, quindi, la mera qualifica- zione come essenziale del termine, ma occorre l'allegazione e prova che i contraenti, una volta scaduto il termine, non avevano più interesse all'acquisto dell'immobile compromesso, circo- stanza smentita, per quanto riguarda la parte promissaria acquirente, dalle lettere raccomandate
A/R trasmesse alle destinatarie in date 17-21/23.02.2022 (cfr. cass. 32238/2019: “L'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall'uso dell'e- spressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell'oggetto del negozio o di spe- cifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi;
in ogni caso, la previsione di un termine essenziale per
l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, in particolare accettando un adempimento tardivo”; conf. cass n.
14426/2016).
Le hanno eccepito il grave inadempimento degli attori promissari acquirenti, i quali, a CP_1
dire delle convenute, per non aver effettuato alcuna richiesta e non aver comunicato il nomina- tivo del notaio di gradimento nel termine previsto dal contratto preliminare, non avevano più intenzione di addivenire alla stipula del contratto.
Per costante giurisprudenza, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento giustificando la propria inadempienza con l'inadempienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempi- menti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di pro- porzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consen- tire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum
(Cass. 14648/2013, Cass. 3002/04; Cass. 987/10, Cass. 26943/06, Cass. 11374/06 e Cass.
2992/04, nonché, con riguardo all'omologa situazione processuale che si instaura allorché ad una domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un contratto preliminare si contrapponga la domanda di risoluzione o l'eccezione di risolubilità del medesimo contratto per inadempimento dell'attore, Cass. 12296/11, Cass. 14378/04 e Cass. 9176/00). In sostanza, il
Giudice di merito, oltre a far riferimento al criterio cronologico, è tenuto ad effettuare una va- lutazione comparativa degli inadempimenti dei contraenti, confrontandoli sul piano causale e ad addebitare l'inadempimento alla parte che, con la sua condotta colpevole prevalente, ha al- terato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte dalle parti al momento in cui hanno sottoscritto il contratto. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, in base all'esame cri- tico e comparato delle risultanze processuali, deve ritenersi sussistente il grave inadempimento della parte promittente alienante e, dunque, devono ritenersi sussistenti i presupposti per il re- cesso ex art. 1385, comma secondo, c.c. esercitato dagli attori con atto stragiudiziale comuni- cato in data 14.03.2022, con conseguente diritto dei all'ottenimento del dop- Parte_3
pio della caparra confirmatoria versata.
In particolare, il teste arch. ha confermato di essere l'estensore della ctp in atti e l'ha Tes_1 confermata in ogni sua parte. Ha confermato che in data 22.12.2021, per conto degli attori aveva consegnato al notaio in Guardia Lombardi le certificazioni catastali delle proprietà Per_2 interessate dal preliminare, in vista dell'incontro con le parti fissato dal notaio al 10.01.2022, da cui risultavano “atti di passaggio intermedi non esistenti”. Il notaio si riservava di verificare il tutto appena le parti promittenti venditrici avessero consegnato la documentazione attestante i titoli di proprietà.
La data di stipula, già al 22.12.2021, era stata fissata per il 10.01.2022: in sede di primo in- contro le convenute portarono con sé solo le denunce di successione materne e paterne, che vennero solo esibite e non lasciate al notaio. In ogni caso non consegnarono “le certificazioni di abitabilità/agibilità e le altre certificazioni richieste dal notaio per la stipula (come ad es.
l'APE)”. Il notaio presente il in sede di quel primo incontro, rappresentava al Per_2 Tes_1 CP_1 che difficilmente avrebbe potuto ottenere i finanziamenti regionali che voleva chiedere per rea- lizzare un panificio nell'immobile da acquistare, per le carenze del titolo di acquisto: nella medesima circostanza il palesava tutto il suo disappunto evidenziando che, poiché do- CP_1 veva “chiedere anche un mutuo ipotecario”, la banca non glielo avrebbe mai concesso, vista la presenza di tante (donazioni su) usucapioni non accertati giudizialmente.
Il problema riguardava anche la p.lla 16 (quella su cui insiste il fabbricato): vi era un atto con cui le convenute donavano al padre i propri diritti, acquisiti per usucapione non accertata giu- dizialmente sulla detta particella 16, che “era un terreno su cui doveva essere delocalizzato il fabbricato ricostruito dopo il terremoto del 1980. Questo terreno era originariamente in com- proprietà con uno zio delle convenute (v. punto a 4 a pag. 1 della mia relazione)”. Nell'ultimo incontro tenutosi davanti al Notaio (26 gennaio 2022) le promittenti venditrici nessun docu- mento diverso da quelli già esibiti (successioni) portavano/consegnavano al notaio.
L'altro teste, , fratello dell'attore , conferma: a) che la prima data di Testimone_2 Pt_1 incontro davanti al Notaio era fissato per il 10.01.2022; b) che gli unici titoli esibiti dalle conve- nute erano le successioni dei genitori (capo 8); c) che il fratello manifestava disappunto nell'ap- prendere della mancata piena proprietà delle sig.re dei beni promessi in vendita, sia nel CP_1 corso del primo incontro, che dei successivi ed in particolare di quello tenutosi il 18.01.2022, anche perché egli doveva accedere a finanziamenti pubblici e da banche;
d) che tutti gli incontri che si erano tenuti davanti al notaio avevano come presupposto il preliminare per cui è causa
(capo 15) e che e) all'ultimo incontro del 26 gennaio 2022 le promittenti venditrici nessun docu- mento diverso da quelli già esibiti (successioni) esibivano al notaio.
Di contro, dalla deposizione del teste si ha conferma della non essenzialità del Testimone_3 termine del 31.12.2021 per la stipula del contratto definitivo, atteso che il teste ha riferito che verso la metà del mese di gennaio del 2022 comunicò telefonicamente a Parte_1 CP_1 che era ancora intenzionato ad acquistare l'immobile delle convenute.
[...]
Del resto, ulteriore conferma della non essenzialità di tale termine per tutte le parti si trae del fatto che esse si portarono presso il notaio ancora il 26 gennaio 2022. Per_2
Irrilevante è la deposizione del teste , secondo cui , fratello di Testimone_4 Testimone_2
, avrebbe riferito all'inizio del mese di febbraio 2022 che quest'ultimo non era Parte_1 più interessato all'acquisto degli immobili, perché questa circostanza è smentita dalle lettere raccomandate A/R trasmesse alle convenute in date 17-21/23.02.2022.
Sull'importo dovuto, pari ad euro 20.000,00 vanno calcolati gli interessi al tasso legale ex art. 1284, co. 4, c.c. dalla data della domanda e sino all'effettiva corresponsione. Deve poi essere rigettata la domanda di condanna per lite temeraria la cui accoglibilità richiede la prova incombente sulla parte istante sia dell'an e sia del quantum debeatur, che nel caso di specie non è stata fornita.
Le spese di lite seguono la soccombenza delle parti convenute e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri e le tariffe si cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 (IV scaglione di valore, decisione assunta con il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, valori tra minimi e medi)


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, definitivamente pronunziando, disattesa ogni diversa istanza, dedu- zione ed eccezione, così provvede:
1.-condanna le convenute e al pagamento in favore CP_1 CP_2 degli attori e , ai sensi dell'art. 1385, co.2, Parte_1 Parte_2
c.c., della somma di € 20.000,00, oltre gli interessi al tasso legale ex art. 1284, co. 4, c.c. dalla domanda e sino all'effettiva corresponsione;

2.-condanna le convenute e a pagare agli attori CP_1 CP_2 [...]
e le spese di lite, liquidate in € 545,00 per Parte_1 Parte_2 esborsi ed € 5.000,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa, se dovute come per legge, e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% dei compensi.
Avellino, 24/06/2025
Il Giudice
Dott. Sossio Pellecchia